借地権割合とは？調べ方から計算方法、売買価格の関係性について

所有している土地や建物などの不動産は、自由に売買することができます。

しかし、他人の土地などを借りている場合は、その不動産を売却することができません。

では、賃貸人から土地を借りる権利である借地権はどうでしょうか。実は、借地権は第三者に売買することが可能です。

借地権の売却価格の参考となるのが、借地権割合です。

ここでは、借地権割合がどのようなものか、その調べ方や計算方法、売買価格の関係性などについて詳しく解説します。

借地権割合とは？

まずは、借地権割合がどのようなものかを見ていきましょう。

自分が所有している不動産を売却する場合は、実際にその地域で取引されている時価などを参考に、売却価格を決めていきます。

では、借地権の売却価格はどのように決めていくのでしょうか。

借地権の売却価格を決める際に参考にするのが、借地権割合です。

借地権割合を理解するための貸地の評価について

借地権割合を見ていく前に、貸地の評価について見ていきましょう。

他人に貸している土地は、借主の自宅などで使用されているので、自由に売却や自己利用することができません。

そのため、貸地の評価額は低くなります。貸地の価値がどれだけ低くなるのかを考えるときに必要なのが借地権です。

借地権とは土地を借りて使用する権利のことです。

土地を借りて家などの建物を建てるときに、借地権を設定することになります。
そのため、駐車場など建物なしで使う用地の場合、借地権は発生しません。

借地権には大きく分けて普通借地権、定期借地権の2つがある

借地権には大きく分けて普通借地権、定期借地権の2つがあります。

普通借地権は、簡単にいうと、契約期間満了時に借地人が希望する場合は正当な理由がない限り、地主側から契約更新を拒否することはできません。

定期借地権は、借地契約が満了すると自動的に契約終了となります。

その後、建物を取り壊し、更地にしてから返還します。

一般的に借地権と呼ばれているものは、普通借地権です。

建物の所有を目的に貸している土地には、2つの権利があると考えます。それが底地権と借地権です。底地権は貸地の所有者（貸主）が持っている権利、逆に借地権は借主が持っている権利です。

貸している土地の価値は、この底地権と借地権の2つに分かれると考えます。

例えば、土地の評価額1億円は、底地権の価値4,000万円と借地権の価値6,000万円に分かれます。
つまり、所有している不動産が自己利用の場合は1億円の価値がありますが、貸地になると借地権を差し引いた4,000万円まで価値が下がります。

借地権割合とは、その土地の評価額のうち、借地権がいくら占めるかの割合のことです。上記の例なら、土地の評価額1億円のうち借地権が6,000万円を占めているため、借地権割合は、6,000万円/1億円＝60％になります。借地権割合は、借地権の価値を出すために必要な数字になります。

借地権割合を自分で調べる方法

借地権割合は、その土地の評価額のうち、借地権がいくら占めるかの割合のことです。

借地権の価値は、その土地の評価額に借地権割合を乗じて求めます。

では、借地権割合はどのように調べれば良いのでしょうか。

借地権割合は、国税庁のホームページから調べることができます。
借地権割合を調べる手順は次の通りです。

①国税庁のホームページで該当ページを開く

国税庁のホームページで、「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」を開きます。
参照：国税庁

②その土地がある地域の路線価図を開く

「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」を開くと、日本地図が表示されます。

その土地がある都道府県をクリックすると、「○○県　財産評価基準書目次」のページが表示されるので、「路線価図」をクリックします。

選択した都道府県の住所が表示されるので、その土地がある住所を選んでいくと、その土地がある地域の路線価図が表示されます。

③借地権割合を確認する

路線価図の右上に「記号」「借地権割合」が記載されている表があるので、その表と路線価図を見比べて、借地権割合を確認します。

借地権割合の見方と計算方法

では、実際に、借地権割合の見方と借地権評価額の計算方法を見ていきましょう。

まずは、その土地の評価額を求める

借地権は、その土地の評価額に借地権割合を乗じて計算します。計算式にすると、次のようになります。

まずは、その土地の評価額を計算する必要があります。土地の評価には2つの方法があります。

①路線価方式

路線価方式とは、土地の評価額を、路線価図を用いて計算する方法です。

都市部の宅地の多くは路線価地域にあり、路線価方式を用いて評価します。

路線価図を見ていると、土地に面した道路に、数字やアルファベット、丸や四角の図形などが記載されています。
このうち数字は、道路に面した土地の1㎡あたりの価額を千円単位で表しています。

例えば、記載されている数字が200なら、その道路に面している土地の1㎡あたりの価額は、200,000円となります。その土地の面積が500㎡の場合は、200,000円×500㎡=1億円がその土地の評価額となります。

ただし、この計算は土地が正方形だったと仮定した場合のおおよその土地の評価額を求めるものです。

おおよその土地の評価額を求める場合には、この計算方法で問題ありませんが、実際の土地の形は間口が狭かったり、奥行きが長かったりときれいな正方形ではありません。

そのため、実際の評価額は、路線価に面積を乗じて求めた評価額に様々な補正を加え評価額を求めます。多くの場合は、減額要素を見つけ、評価額を減額していきます。

例えば、減額要素のある土地とは以下のような土地です。

②倍率方式

もう一つの評価方法が、倍率方式です。

倍率方式は、国税庁のホームページの評価倍率表に記載されている倍率を使って評価額を計算します。

主に都市部以外の土地（倍率地域）の場合にこの方法を使って評価します。

倍率方式は、固定資産税評価額と評価倍率表に記載されている倍率を使って、評価額を計算します。

具体的な算式は次のとおりです。

倍率は、評価倍率表に記載されている、宅地や田、畑、山林などの地目ごとの倍率等を使います。固定資産税評価額は、市区町村から送られてくる固定資産税の納付書や通知書に記載されています。

例えば、固定資産税評価額が3,000万円、評価倍率表に記載されている倍率が1.1の場合は、
3,000万円×1.1=3,300万円がその土地の評価額です。

借地権割合の見方

その土地の評価額を求めたら、次は借地権割合を求めます。

土地の評価額は路線価図の数字などを使って計算しましたが、借地権割合は数字の横のアルファベットを使います。

具体的には、数字の横のアルファベットを路線価図の右上の表にあてはめて、借地権割合を求めます。

例えば、200Dと記載があれば、路線価図の右上の表のDを確認します。記号Dは60％のため、この土地の借地権割合は60％です。

借地権評価額の計算方法

路線価図で数字とアルファベットを確認し、その土地の面積と借地権割合が分かれば、借地権を計算することができます。今までの具体例をもう一度整理して、借地権の評価額を計算してみましょう。

評価方法として一般的な路線価方式を使った場合は、次のようになります。

①土地評価額の計算

200,000円×500㎡=1億円

②借地権評価額の計算

土地評価額1億円×借地権割合60％＝6,000万円

ちなみに、この土地の底地権評価額は、土地評価額1億円－借地権6,000万円＝4,000万円になります。

「借地権割合」と実際の売買価格評価は異なる

では、実際の売買価格の評価額と借地権割合を使って評価した金額は、同じなのでしょうか。結論から言うと、実際の売買価格の評価額と借地権割合を使って評価した金額は異なります。

借地権割合を使った借地権の評価額とは

借地権割合を使って評価した金額は、相続税を支払うために計算する価格（相続税評価額）です。上述したように、借地権とは他人に売却もできる権利です。ただし、簡単に売却できるわけではなく、売却する場合は貸主の承諾が必要です。

では、借地権を所有している人が亡くなったら、貸主に立ち退きを要求されることはあるのでしょうか。それは、ありません。なぜなら、借地権が父や母から子供へと相続できるもの（相続財産）だからです。

相続人が相続できるということは、当然相続税の対象になります。

相続が開始されると、親族間で遺産分割協議を行い、税務署に相続税申告と相続税額の税金を支払う必要があります。

その際に、借地権にいくらの価値があるのかを評価する必要があります。

そこで、法律（相続税法）では借地権割合を使って、相続する場合の借地権に評価額を計算するように定めています。

路線価は、地価公示価格よりも低い（80%程度）価格となっていることや、その人の状況などを加味していないことから、売却価格とは異なったものになっています。

実際の売買価格と借地権割合を使った借地権評価額の違い

借地権割合を使った借地権評価額は、あくまでも相続税のための金額です。

実際の売買価格ではありません。では、実際の売買価格の目安というものはあるのでしょうか。

実際の売買価格の目安というものはありません。

実際の借地権の売買価格は、借りている人や不動産の状況、土地価格などによって大きく金額が変わるからです。

貸主の承諾、ローン承諾の可否、譲渡承諾料の金額、建物の種類や用途などによっても大きく買取価格が変わります。

一般的な不動産の場合は、その地域で同じような大きさや間取り、近隣の環境によって、売却価格の目安となることもありますが、借地権については、同じような売却価格になることはないので、注意が必要です。

借地権の売却価格のポイント

実際、借地権の売買価格には目安がありません。では、借地権の売却を考えるときには、売却価格をどう考えたらよいのでしょうか。

1つは信頼のおける業者に相談することです。

業者に相談することで、現状の売却価格の査定金額を知ることができます。

もう一つは、売却価格に影響するポイントを押さえることです。

借地権の売却価格に影響を与えるポイントには、次のようなものがあります。

①ローン承諾許可

ローン承諾許可とは、賃貸人（地主）が、借地権の買主が金融機関のローンを利用し、抵当権を設定することを許可（承諾）することです。

借地権は、土地の価格の数割の価格となることから、購入する場合、その金額は数千万円になることが多いです。

常、購入資金を自己資金だけで用意することはできず、金融機関のローンを利用します。そのためローン承諾許可がないと、購入者が限定されるため、借地権の売却価格は低くなります。

②承諾料の要・不要

借地権の売却は通常の不動産売買と違い、自分一人の意思では行えません。

必ず賃貸人（地主）の承諾が必要となります。

借地権の売却の承諾を得る際には、一定の承諾料の支払いを求められることがあります。承諾料は、一般的に借地権価格の10％程度が相場といわれています。

借地権の売却には、その土地を使用しなくなったため売る場合と資金が必要になったため売る場合があります。資金が必要になったため売る場合は、手もとに残る現金のことを考えると、承諾料が必要なケースでは費用が増えるため、売却価格を高くせざるを得ません。そのため、承諾料の要・不要も借地権の売却価格に影響を与えるポイントになります。

③借地権の更新時期

借地権の更新時に更新料が必要な場合、更新直前に借地権を売却しようとすると、買い手が見つかりにくくなる場合があります。

その場合は、売却価格を下げなければならないケースもでてきます。

借地権の売却は、自分一人の意思では行えず、どうしても賃貸人（地主）の承諾などが必要です。

そのため、借地権の売却を考える場合は、普段から賃貸人と良好な関係を保っておくことが重要です。

まとめ

よく借地権割合を使った評価額が借地権の売却価格の目安になるという話を聞きますが、実際はそうではありません。

借地権割合を使った評価額は、相続税課税のために計算されるものであるためです。借地権の売却価格は、その人や土地の状況などで大きく異なるため、目安はありません。そのため、信頼のおける業者に相談することが重要です。

なお、弊社クランピーリアルエステートでは、借地権の買い取りを専門に行っております。

売買後のトラブルまでサポートしますので、借地権を共有していて足並みが揃わない、借地権者とトラブルになっているなど、一般の第三者には売却しにくい借地権の売却も安心してご相談いただけます。

借地権を手放したいと考えている場合には、ぜひ一度お声がけください。