【借地権の基礎知識】借地権の種類から割合や更新料まで分かりやすく解説

借地権の基礎知識

これから購入を検討している不動産が借地権付き建物だった。
相続した不動産が借地権だった。
今まで借地権とは縁がなかったのに、急遽、借地権について知る必要が出てきた。

この記事をご覧のあなたも、「借地権が所有権と違うのはなんとなくわかるけど、具体的にどう違うんだろう」といった疑問を持っているのではないでしょうか。

また借地権だと購入時の価格が割安になる、売却が難しい、固定資産税はかからないなど様々な話を聞いたことがあるかもしれません。

この記事では借地権の種類や借地権に関する法律など借地権の概要について詳しく解説します。

これを読めば、借地権に関する基本的なことを正しく理解できるでしょう。

借地権とは

借地権
借地権とは文字通り、他人の土地を借りて使用する権利のことです。

借地権の中には賃借権、地上権、永小作権、地役権、使用借権などの種類があります。これらの権利は、何を目的として土地を借りるのか、無償または有償で借りるのか、で適用されるものが変わります。

借地権

建物を建てるために借りる場合

建物を建てるためにお金を払って有償で借りる場合、発生する権利は地上権または賃借権です。

地上権は物権と呼ばれる権利の1つで、物権が設定された物を直接的に支配することができるというものです。借地に地上権を設定した場合、地主は地上権の登記に協力する義務が生まれます。そして登記すれば、地上権の譲渡や賃貸は地主の承諾を得ずに行うことができるようになります。

このように地上権は非常に強い権利のため、他人の土地を借りるときに設定されることはまずありません。ほとんどの場合で賃借権が設定されます。

賃借権は債権と呼ばれる権利の一つです。債権は契約した当事者間のみ有効なものです。つまり、契約した地主が第三者に土地を譲渡したとき、「土地を使わせろ」と請求することはできません。しかしそれでは、地主が変わると自宅を追い出される可能性があり、借地人にとっては大きなリスクです。

そのため、建物を建てるために借りている場合には、借地借家法の保護が適用されることになっています。これによって、借地上の建物を借地人が所有権保存登記をしていれば、たとえ地主が変わったとしても新しい地主に対して賃借権を主張でき、問題なく住み続けることができます。

それに対して、無償で土地を借りて使用する場合は、賃借権ではなく使用借権が適用されます。

この場合、借地人は借地借家法の保護を受けられません。
普通はお金を払わなければ使えない他人の土地を無償で使わせてもらっているので、賃借権のように強く権利を主張することは難しいです。

そして、使用貸借契約を結ぶときに期限を決めていない場合、地主はいつでも解約できることになっています。

つまり、先ほどの例のように地主が変わったときはもちろん、突然、地主から立ち退きを迫られても拒否はできず、土地を返還する必要があります。

耕作・牧畜のために借りる場合

農業などの耕作・牧畜のために有償で借りる場合は永小作権もしくは賃借権が発生する可能性があります。ただし、永小作権は昭和27年(1952年)に農地法が制定される過程で買い上げ対象となったこともあり、現在ではほとんど設定されていません。

これから新たに借りる場合は基本的には賃借権を設定した契約となります。

この場合の賃借権では、借地人は農地法の適用を受けて、契約期間は最長50年です。また、地代の不払いや耕作放棄などの理由がない限り契約を更新し続けることができます。

そして農地法は、農業の保護を目的とした法律です。そのため、耕作・牧畜のために土地を借りる場合、原則として農地法第3条に基づき、農業委員会の許可を受ける必要があり、農地を貸す相手は農業を行う人・会社に制限されています。

さらに、契約するときだけでなく、農地の賃貸借契約を解除するときにも都道府県知事の許可が必要です。

それ以外の目的で借りる場合

その他、たとえば道路に接していない土地を所有している場合、道路までの通路として他人の土地を借りることもあるでしょう。このように建物の所有、農地としての利用以外で土地を借りるときには地役権が発生します。

地役権は自分が所有している土地をより利用しやすく、便利にするために他人の土地を利用する権利です。

有償でも無償でも権利の範囲に差はありません。存続期間も含めて自由に契約内容を決めることができます。

また、土地を借りて利用するだけであれば、賃借権でも使用借権でも目的は果たされます。

しかし、先ほどお伝えしたように賃借権や使用借権は債権のため、土地の所有者が変わると改めて、新しい地主と契約を結ぶ必要があります。そして、もし新しい地主に利用を拒否されると従うしかありません。

ですが、地役権は物権に該当するので、登記することで第三者に対しても権利を主張することができます。

そのため、通路のような地主が変わったとしても利用を続けないと不便になるような場合には地役権を設定した契約を結ぶことが多いです。

借地権の種類

借地権の種類 普通借地権・定期借地権・一時使用

ここまで一般的な借地権について解説してきました。しかし、普段「借地権」というときには、「建物の所有を目的とした借地借家法に基づく賃借権」のことをいいます。

そこで次は、借地借家法に基づく借地権について詳しく解説します。

借地権には、普通借地権と3つの定期借地権、一時使用目的の借地権の合計5つの種類があります。

普通借地権

普通借地権は、更新のある借地権のことです。

契約書に特別な記載がない場合、借地権の存続期間は30年で、契約によって30年以上の期間を定めることもできます。

ただし、30年未満の期間では契約できず、契約書で30年未満の期間で設定していたとしても、30年に延長されます。そして、更新第1回目の存続期間は20年、2回目以降の更新での存続期間は10年です。

また、契約は借地人が希望すれば原則、更新されます。

地主側が更新を拒否できるのは、「正当事由」がある場合のみです。

「将来子どもに土地を承継させたい」、「底地のままにしたくない」、「土地を使いたくなった」などの理由では正当事由とは認められません。

正当事由とされるのは、たとえば「地主が他に土地を所有しておらず、自分の居住のために土地が必要」、「地主の親族が自宅を建てるために土地が必要で、借地人が借地上の建物を使用していなかった」などのときです。

地主の正当事由が認められて契約終了となったときには、借地人は地主に建物を時価で買い取ってもらうための建物買取請求権を行使できます。

この場合、地主は買取を拒否できず、請求があればそれだけで、建物の売買契約が成立することになっています。

このように普通借地権は建物が借地上にある限り契約期間にかかわらず、更新され続けることが大きな特徴です。

定期借地権

定期借地権は、契約で期間を定めた更新のない借地権のことです。普通借地権では借地人の権利が強く、一度借地として貸すと、地主が土地を取り戻すのが難しい状況でした。

地主の土地なのに地主の不利益が大きいという批判もあったため、1992年に施行された借地借家法では新たに、更新をしない借地権が認められるようになりました。

借地人にとっては更新がないという点で、普通借地権よりも弱い権利となるので、定期借地権は普通借地権よりも賃料が安く設定されることが一般的です。

また、定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3種類があります。

(1)一般定期借地権

一般定期借地権は、存続期間を50年以上とすることで設定できます。一般定期借地権を設定するときには必ず契約書を書面で残しておく必要があります。

借地借家法第22条では「その特約、公正証書による等書面によってしなければならない」とされているので、必ず公正証書で作成しなければならないと考える方もいますが、実際は「等書面」とあるので、必要な項目が書かれている書面であれば問題ありません。

もちろん、公正証書で残しておけば設定した借地権が一般定期借地権であることを明確に証明することができるので地主にとっては安心です。

また一般定期借地権を設定するときには次の項目を明記することが重要です。

・存続期間を50年以上で定める
・契約の更新はない
・存続期間の途中で建物を再築した場合でも存続期間の延長はない
・契約満了時、借地人に建物買取請求権がない

契約書でこれらの項目に漏れがあった場合、たとえ書面で契約を交わしていたとしても一般定期借地権とは認められず、更新のある普通借地権とみなされるので注意してください。

(2)建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、存続期間を30年以上で定めます。そして、契約期間満了時に、借地権を消滅させるために借地上の建物を時価で買取ることを約束した借地権です。借地借家法第24条で定められています。

また、期間満了で借地権が消滅したあと、借地人またはその建物の賃借人から継続使用の請求があったときには、期間の定めのない賃貸借契約が交わされたものとみなされます。

そのため、借地人は契約期間満了で借地権は消滅し、建物の所有権も地主に移行しますが、希望すれば契約期間後も借家として住み続けられます。

このとき地主は建物の貸主となり、借地人だった方は建物の借主という関係に変わります。

建物譲渡特約付借地権を設定するときの注意点は、仮登記の順位です。ここでいう仮登記というのは、その物件を所有する権利を予約するために建物所有権移転請求権保全の仮登記手続きを行うことです。そして登記には、登記した順番で優先順位が決まるというルールがあります。

もし借地人が住宅ローンなどの融資を受けて建物を建てるときには、銀行は建物に抵当権を設定します。そのため、金融機関の抵当権が地主の仮登記よりも先に登記されていると、地主の仮登記は負けてしまいます。

何らかの事情で借地人が住宅ローンを払えなくなり、金融機関の抵当権が実行されると物件は競売にかけられます。このとき、他の人に競り落とされると、地主は建物を買取ることができません。

それでは地主にとって不利益となるため、借地人が金融機関と話し合って、仮登記のほうが優先順位が高くなるようにしておく必要があります。

また一般定期借地権と異なるのは、書面での契約が義務付けられていない点です。

建物譲渡特約付借地権を設定するときには仮登記手続きを利用するからです。
とはいえ、契約書があるに越したことはないので後のトラブルを避けるためにも、建物譲渡特約付借地権を設定するときも契約書は作成するようにしておきましょう。

(3)事業用定期借地権

事業用定期借地権は、事業用の建物を所有することを目的として、存続期間を10年以上50年未満の期間に設定された定期借地権です。借地借家法第23条で定められています。一般定期借地権とは異なり、契約のときには必ず公正証書を作成する必要があります。

存続期間が10年以上30年未満の場合は、特約を定めることなく「更新なし」、「存続期間の途中で建物を再築した場合でも存続期間の延長はなし」、「契約満了時、借地人に建物買取請求権はなし」とされています。

存続期間が30年以上50年未満のときに、上記のような条件を設定したい場合は特約として明記しなければいけません。

この借地権は、コンビニやファミレス、ガソリンスタンドなどで活用されることの多い借地権です。事業用定期借地権の地代相場は年間で更地価格の6%程度と他の借地権の地代に比べて高くなっています。借地人も事業をして利益を上げることが目的となっているからです。

借地人にとっては、土地を購入することなく、初期費用も抑えながら立地の良い場所で事業を始められるメリットがあります。地主にとってのメリットは、店舗の建設や設備・資材の仕入れなどのリスクを負わずに安定した収益を得られることです。

一時使用目的の借地権

ここまで解説してきた借地権は、存続期間が10年から50年と非常に長い期間のものでした。ですが、工事のための資材置き場として臨時設備を建てたり、サーカスやお化け屋敷など短期間の興行を行う施設を建てたりする場合、土地を借りる期間はずっと短くていいはずです。

このような目的で借地契約を結ぶ場合、事業用定期借地権でも最低存続期間が10年以上となっているので規程の適用は難しいです。

そのため、借地借家法第25条では以下のように定めています

第三条から第八条まで、第十三条、第十七条、第十八条及び第二十二条から前条までの規定は、臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用しない。

参照:借地借家法

つまり、一時使用目的の借地権の場合、
「契約時の借地権の存続期間に制限なし」
「借地権更新後の存続期間も制限なし」
「正当な事由なく更新拒絶が可能」
「建物買取請求権はなし」
となり、自由度の高い契約が可能
です。

「旧法借地権」と「新法借地権」との違い

借地権
ここまで借地借家法に基づく借地権の種類について解説してきました。借地借家法というのは、1992年8月1日にそれまで別々にあった借地法と借家法、建物保護に関する法律が改正・統合されて施行された法律です。

この新法である借地借家法が施行される前に結ばれた借地契約を「旧法借地権」、施行後に結ばれた借地契約を「新法借地権」といいます。

そして、「旧法借地権」では、契約時に施行されていた借地法がそのまま適用されます。旧法の適用は更新や譲渡が新法施行後であっても変わりません。

「新法借地権」としたい場合には、借地契約を結び直す必要があります。

それでは具体的に「旧法借地権」と「新法借地権」の違いをお伝えします。

借地権の最初の存続期間について

旧法借地権では、借地権の存続期間は建物の構造によって変わります

木造やプレハブ建築のような軽量鉄骨造は「非堅固建物」、鉄筋コンクリート造(RC造)は「堅固建物」とされています。

非堅固建物の場合は20年以上、堅固建物の場合は30年以上です。

契約書に期間の定めがないときには、非堅固建物で30年、堅固建物で60年と定められています。

新法借地権では、建物の構造によって存続期間は変わりません借地権の種類によって異なります

普通借地権では30年以上、一般定期借地権では50年以上、建物譲渡特約付借地権では30年以上、事業用定期借地権では10年以上50年未満です。

定期借地権を設定する場合、原則、契約期間を定めて契約書を作成しますが、普通借地権の場合は契約期間が定められていないこともあります。
このとき、借地権の存続期間は30年です。

借地権更新後の存続期間について

旧法借地権では、更新後の存続期間も建物の構造によって差があります。非堅固建物の場合は20年以上、堅固建物の場合は30年以上です。

もし更新時に期間の定めがない場合は、非堅固建物であれば20年、堅固建物であれば30年とされています。

新法借地権では、更新があるのは普通借地権のみです。更新後の存続期間は建物の構造によらず1回目の更新は20年以上、2回目以降の更新は10年以上です。

更新時に期間の定めがない場合は、1回目の更新は20年、2回目以降の更新は10年とされています。

建物が壊れたときの借地権について

「建物が壊れる」というとき、旧法借地権ではその原因を朽廃と滅失の2つに分けられます。

朽廃は、時間の経過により自然的な劣化が原因で社会的価値・経済的価値を失うことです。

朽廃とみなされる明確な基準はないですが、建物土台や柱が破損していたり、腐食していたりして、住むことができない状態になっている場合などで当てはまる可能性があります。

滅失は、地震や台風・洪水・火事などの災害や改築のための人為的な取り壊しで借地上に建物がなくなることです。

旧法借地権では、この建物が壊れた原因によって扱いが異なります

建物が朽廃したときには、その時点で借地権は消滅します。

借地権の存続期間が残っていたとしても、土地を明け渡す必要があるということです。しかし、滅失であれば借地権は消滅しません

新法借地権であれば、建物が朽廃と滅失で区別はなく、契約期間中に建物がなくなったとしても借地権の消滅はありません

借地権の更新拒絶について

旧法借地権では、借地権の存続期間が満了になっても借地上に建物がある限り、更新されることが原則です。

地主が更新を拒絶するには、正当な事由が求められます。

新法借地権でも、設定した借地権が普通借地権であれば旧法借地権と同じように正当な事由がない限り、地主は更新を拒絶できません。ですが、新法借地権には定期借地権があります。

定期借地権は、契約期間満了で更新を拒否することができ、土地も返却されます

借地権に関する法律

民法
借地権の基本的な内容は民法で定められています。ただし民法で定められている内容はあくまで広く浅く、一般的な内容です。

借地権のような様々な目的で設定される権利については、その目的に応じて詳しく定められた特別法が適用されます。

直前にお伝えした借地借家法も、建物の建築・所有を目的とした賃借権と地上権のみを借地権として特別に定めた法律です。また借地権を第三者に対抗するために建物を登記する必要があることから不動産登記法も借地権に関係してきます。

そのほか、耕作・牧畜を目的とした借地権の場合は借地借家法ではなく農地法が適用されます。

借地権割合の調べ方と計算方法

借地借家法に基づく借地権は財産とみなされ、相続税や贈与税の課税対象です。そのため、課税額を決めるためには借地権を評価する必要があります。このときに使うものが借地権割合です。

それでは、借地権割合の調べ方と借地権の相続税評価額の計算方法について解説します。

借地権割合の調べ方

借地権割合は路線価図や評価倍率表に表示されていて、国税庁のホームページから確認することができます。
参照:路線価図・評価倍率表

アクセスすると日本地図が表示されるので、借地の地域を指定していきます。該当する地域の路線価図を開くと下図のようなA~Gまでのアルファベットとそれぞれの借地権割合が記載された表が見つかります。

借地権割合

たとえば、下の赤丸で囲んだところは「980B」と書かれています。

路線価図

参照:路線価図

これは1平方メートルあたりの路線価が980千円(98万円)、借地権割合が80%であることを示しています。

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借地権の相続税評価額の計算方法

借地権の評価は借地権の種類によって異なります。

(1)普通借地権

普通借地権の相続税評価額は更地価格に借地権割合を掛けたものです。たとえば、更地価格が5,000万円、借地権割合が60%だった場合、相続税評価額は「5,000万円 × 60% = 3,000万円」となります。

(2)定期借地権

定期借地権は更新のない借地権です。そのため、相続であれば被相続人が亡くなった日、贈与であれば財産を取得した日において、借地人に帰属する経済的利益と借地権の残った存続期間をもとに計算します。

これを計算式で表すと次のようになります。

定期借地権

参照:借地権の評価

ただ、この計算式をみるだけで理解するのは難しいと思います。ですが、安心してください。

国税庁が用意している「定期借地等の評価明細書」に従って、1つずつ項目を埋めていくことで算出されるようになっています。
参照:定期借地等の評価明細書

(3)一時使用目的の借地権

一時使用目的の借地権の相続税評価額は、雑種地の賃借権と同じ方法で評価します。この記事でも解説したように、一時使用目的の借地権は普通借地権や定期借地権とは大きく性質が異なるものです。

雑種地の賃借権の価額の評価方法は次のようになります。

(3-1)賃借権の登記がされているものや一時使用目的の借地権の設定の対価として権利金や一時金の支払いがある場合など地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権
「雑種地の自用地としての価額 × 法定地上権割合と借地権割合とのいずれか低い割合」
(3-2)上記以外の場合
「雑種地の自用地としての価額 × 法定地上権割合 × 1/2」

この計算で使う法定地上権割合は賃借権の残存期間に応じて決められています

残存期間 法定地上権割合
5年以下 100分の5
5年超10年以下 100分の10
10年超15年以下 100分の15
15年超 100分の20

参照:雑種地及び雑種地の上に存する権利

たとえば、雑種地の評価額が3,000万円で賃借権の残存期間が1年、評価方法(3-2)が適用されるとき、一時使用目的の借地権評価額は「3000万円 × 5/100 × 1/2 = 75万円」です。

ここまで解説してきたように、土地の更地価格と借地権割合が分かれば、国税庁のホームページに掲載されている計算方法に従って相続税評価額を算出することができます。

しかし、土地の更地価格を計算するには単純に、路線価に面積を掛ければいいわけではありません。1路線にしか面していない場合でも、奥行価格補正率などの計算が必要になることもありますし、2路線以上に面している土地の場合は更に計算が複雑になります。

そのため、借地権の相続税評価額を算出するときには税理士や不動産会社のような専門家に相談することをおすすめします。

借地権における更新料の相場と計算方法

借地契約を更新するとき、更新料を地主から求められる場合があります。そのため、借地人は特に疑うことなく地主に更新料を支払う方も多いですが、更新料は必ず支払わなければならないものではないです。

そもそも借地借家法でも民法でも、更新料に関する規程は何もありません。つまり、借地契約を交わすときに特約で更新料を支払うことが明記されておらず、契約後も更新料の支払いに合意した事実がなければ、たとえ地主に更新料を請求されても支払う義務はありません。

しかし、契約書に更新料支払いの内容があったり、契約後に更新料の支払いに合意したりしている場合、更新料の支払いを拒否すると、地主が更新拒絶するための正当事由となります。

借地借家法第9条の強行規定では、「規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする」とありますが、更新料の設定はその金額が高額過ぎるなどの場合を除いて有効です。そのため、更新料の特約がある場合には原則、借地人は更新料を支払う義務があるということです。

借地権における更新料はこのような前提があることを理解していただき、更新料の相場と計算方法をお伝えします。

まず更新料に明確な基準はないですが、相場は更地価格の3%~6%となっています。

借地価格では5%~10%が相場です。

たとえば、更地価格が5,000万円、借地権割合が60%のときの相場は150万~300万円となります。難しい計算は特にありません。

ただし、ここで紹介した計算方法はあくまで相場です。実際の更新料は当事者間で合意した内容に従うので、将来のトラブルを避けるためにも契約内容をしっかりと確認するようにしましょう。

まとめ

以上、借地権の基礎知識として概要を解説してきました。

まとめると、以下のようになります。

  • 借地借家法が適用される賃借権・地上権を「借地権」と呼ぶことが多い
  • 借地権には更新のある普通借地権と更新のない定期借地権、借地借家法が適用外となる一時使用目的の借地権がある
  • 旧法借地権と新法借地権では、存続期間・建物が朽廃したときの借地権の扱い・定期借地権の有無という違いがある
  • 借地権割合は路線価に記載されていて、誰でも確認できる
  • 借地権における更新料の相場は更地価格の3~6%

この記事で紹介した内容以外にも、借地権は借地借家法に基づく様々な制限があります。

また契約内容によっても大きく異なります。
ですが、借地権の基本を理解しておくことで、借地権に関するトラブルを事前に避けられるようになり、トラブルに巻き込まれたとしても慌てずに対処できるようになるでしょう。

最終更新日:

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