再建築不可物件を購入する際に確認しておきたいトラブル例

再建築不可物件

再建築不可物件は上手に購入すると様々なメリットがありますが、一方で通常の物件にはない様々なデメリットもあります。そのようなデメリットを自分で解決できなかったらどうしようと不安に思っている方も多いのではないでしょうか。

今回は、再建築不可物件を購入する際にどのようなトラブルの発生が予想されるのか、また万一トラブルが発生した場合にはどのように解決すればいいのか、さらにトラブルが生じた際の相談先まで解説しますので、ぜひ参考にしてください。

再建築不可物件を購入する際のトラブル例

再建築不可物件
再建築不可物件を購入する際に予想されるトラブルの代表例を以下に挙げてみました。再建築不可物件の購入を検討する場合には、当然ですが「再建築が不可能である」という点にばかり注目してしまいます。

しかし、再建築不可物件は建て替えや増築が不可能であるという点の他に、接している道路の幅員が狭かったり接道している幅が狭い、建築されてから長い年月が経過していたりという点があります。

再建築が不可能というだけでなく、これらの点にも目を向けて発生しそうなトラブルを予想し、事前に対策をしておきましょう。

瑕疵担保免責条項が入っていることに注意

瑕疵担保責任

民法上、売主は原則として瑕疵担保責任を負わなければいけません。不動産取引における瑕疵担保責任とは、売却した不動産に隠れた瑕疵があった場合に、売主の責任の有無にかかわらずその損害を賠償しなければいけないというきまりです。

つまり、もし購入した家が雨漏りしたり、シロアリの被害で柱にダメージを受けていたりする場合には、購入してから1年は売主に損害を賠償してもらうことができます。

また、全く家に住めない、賃貸することができないなど、購入した目的を達成することができないような不具合がある場合には、契約を解除することもできます。

その場合の注意点として、あくまで購入時に確認したりしても判明しない、隠れている不具合である必要があります。また、土壌汚染・地中障害物の調査・対策義務まではありませんので、その点を確認したい場合には契約の際に特約を結ぶ必要があります。

さらに、不具合があることを知ってから1年以内に裁判を起こしたりするなど、具体的に請求しなければそれ以降は請求ができなくなってしまいます。

民法改正により、2020年4月1日に施行される瑕疵担保責任は「契約不適合責任」と名称が変わるとともに、一部内容が以下のように変更されています。

まず、現在は購入時点で確認してもわからない不具合についてのみ売主の責任を追及することができます。しかし、民法改正後は契約の内容に適合するかどうかが問題となるため、必ずしも不具合が隠れている必要はないとされています。

とはいえ、契約の際に不具合があるとわかっていた場合には、買主はそれを承知で購入したと判断される可能性がありますから、購入の際は十分に不具合の有無を確認してください。

また、現在は売主に全く責任がなくても瑕疵担保責任を追及できますが、民法改正後は売主に責任がある場合にのみ責任を追及することができます。

さらに、現在は不具合があることを知ってから1年以内に裁判などの具体的な請求を行わなければいけませんが、民法改正後は1年以内に不具合があることを通知するだけでよく、裁判などの具体的な請求は1年を過ぎてもいいとされました。

民法では、原則として売主は瑕疵担保責任を負わなければいけませんが、売主が宅建業者ではない場合、契約の際に特約を結ぶことで免責することが可能です。なお、売主が宅建業者の場合には2年間の瑕疵担保責任を負う義務があり、免責することはできません。

境界が明示されていないケースに注意

再建築不可物件は建基法により接道義務が定められる前に建築されています。以前は隣の敷地との境界が曖昧なまま不動産の取引をするケースがありましたので、再建築不可物件のように築年数が経過している物件を購入する場合には、境界が明示されているかどうかの確認が不可欠です。

また、事後的に再建築不可物件となった場合には、隣の敷地との境界や権利関係が不明確なケースがあります。

売主と買主の間を不動産仲介業者が媒介している場合には、現在の不動産取引の慣行では契約前に境界を確定させますので問題が生じる可能性は低いでしょう。しかし、もし個人間での売買を考えているのであれば、境界によって土地面積も変わってきますので、契約前に十分確認しておきましょう。

土地に接している道路に注意

再建築不可物件は、土地が道路に2m接道していないか、接している道路が4m未満の道幅(道路幅)しかない物件のことです。

もし、その物件の購入後に大規模なリフォームを考えている場合、工事車両を利用できるかどうか事前に業者に確認したほうがいいでしょう。もし物件まで工事車両が進入できない場合、資材を人力で運搬しなければならない場合があり、工事の価格が跳ね上がってしまいます。

また、どうしても車両を利用しなければリフォームができない場合、物件周囲の土地に車両を入れることが工事を引き受ける条件とされてしまうこともあります。
また、再建築不可物件の中には、隣の敷地と建物との間に空間が確保されておらず、工事のスペースがなかったり、足場を組むことができなかったりするものが見受けられます。

このようなケースでは、隣の敷地所有者にお願いして作業の間だけスペースを貸してもらうことが考えられますが、騒音が発生したり不特定多数の職人さんが出入りしたりすることを理由に断られることも多いです。

その場合、いくらか謝礼を支払わなければならず、リフォーム費用に上乗せされますし、狭い作業スペースでリフォームを進めなければならないことから工事費用も相場より高額になってしまいます。

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そもそも接道がない物件に注意

囲繞地通行権

再建築不可物件の中にはそもそも接道がなく、他の人が所有している土地を通行しなければたどり着けないものもあります。

法律上は囲繞地通行権(いにょうちつうこうけん)といって、他の人が所有している土地を通行しなければ公道に出ることができない土地の利用権を有している方は、他人の土地を通行することが認められていますが、その場合には原則として通行料を支払わなければいけません。

また、このように囲繞地通行権があるとはいえ、他者の土地を利用するにあたり大きな制約があるため、住宅ローンや融資を受けるための審査を受ける際、金融機関(銀行)からの担保評価はゼロになってしまいます。

再建築不可物件であることを併せて考えると、担保としての価値はまったくないと言っても差し支えないでしょう。

トラブルを回避するために、事前に確認しておくべきポイントは?

確認
このように、再建築不可物件に特有のトラブルを回避するためには、以下のような点に注意するといいでしょう。どうしてもこれらの点を解決できない場合には、購入を見合わせるのも一つの方法です。

瑕疵担保免責条項

慣習上は瑕疵担保免責条項を入れるのが一般的とはいえ、民法上は原則として売主が瑕疵担保責任を負わなければいけません。したがって、契約時に瑕疵担保責任を負ってくれるようにお願いするのも一案です。

しかし、購入後に瑕疵担保責任を追及するのが法律上は正論なのですが、手間と費用がかかりますし、裁判を起こしても必ず勝てるとは限りません。それよりも、瑕疵担保責任を追及しなければならないような事態になることを避ける努力をする方が賢明です。

例えば、契約前に物件内部を納得いくまで確認させてもらったり、必要に応じて専門家の検査を受けてもらったりすることを検討しましょう。少しでも不安に感じる点があった場合、遠慮することなく契約を取りやめることを検討しましょう。

境界が明示されていない場合

境界が明示されていない場合

再建築不可物件を購入するかどうか商談中の時点では、物件と隣の敷地との境界がまだ確定していない場合があります。その場合、契約前に売主に隣接する土地との境界を確定させるように要求しましょう。

買主が購入してから境界を確定させようとする場合、それまでの周囲の土地取引の状況がわからないため周囲の方のいいなりになってしまいますし、全く見知らぬ人、それもこれからご近所付き合いをする方々と境界争いをするのは気が進まないでしょう。

また、建物が隣の敷地の土地に越境して建っている、つまり不法占拠の状態になっていることがあります。不動産所有者が変わったことでその事実が判明し、大きなトラブルになってしまうこともないとは言えません。

そのようなリスクを回避するためにも、早めの境界確定をお願いしましょう。

土地に接している道路に注意

再建築不可物件まで工事車両が到達できない場合や足場を組むことができない場合、すでにお知らせしたように近隣の方の土地を貸してもらうしかありません。

しかし、物件を購入してしまった後で、どうしても土地を貸すことができないと言われると困ってしまいます。再建築不可物件を購入するより前に近隣の方との交渉を済ませておくことを強くお勧めします。

本当は書面で許諾を得ておくのが一番いいのですが、買主はお願いをする立場でもあり、またこれから近所付き合いをする立場でもありますので、書面で許諾するよう依頼するのは難しいケースが多いです。

そもそも接道がない場合

すでにお知らせしたように、そもそも接道がない場合であっても囲繞地(袋地)通行権がありますから、公道に出るまでの通り道を確保することは可能です。

しかし、その場合でも、他人の土地を無制限に利用できるわけではありません。他人の土地を通行する場合には、土地所有者に最も負担の少ない方法で通行しなければならないと定められています。たとえば、土地の中央を堂々と通行するのではなく、土地の端の塀際に沿って通行しなければいけません。

さらに、いくら法律上は囲繞地通行権があるとはいえ、自分の土地を通行される方の立場に立てば、たまったものではありません。苦情を言われることもあるでしょうし、深刻なご近所トラブルに発展してしまうことも考えられます。

そのような感情的なトラブルに発展したとき、法律論で対応することが必ずしも適切ではない場合もあります。また、最初の所有者と仲良くしていたとしても、途中で相続や売買があり所有者が変わったとき、次の所有者までが快く通行を認めてくれるとは限りません。

また、日常生活に自動車が必須の地域などでは例外的に自動車での通行も認められますが、原則として自動車で通行することや、工事の際の工事車両の通行は認められていません。

どうしても自動車の通行をしたい場合には個別に隣の敷地所有者と交渉する必要がありますが、隣の敷地所有者がどうしても承諾してくれない場合には困ってしまいます。

そのような場合には、公道に出るまでの土地の所有者に通行地役権を認めてもらうようにお願いしてみましょう。通行地役権とは、ある土地の所有者が他の土地を通行する権利です。

この権利は登記することができますので、相手だけでなく第三者やその土地を購入した人などにもその効力を主張できます。また、通行地役権があれば自動車の通行なども可能です。

なお、他の土地に通行地役権を設定することで接道義務を果たすことができた場合には、再建築不可物件ではなくなりますので価値が大幅に上昇します。

金融機関の担保評価も同様に上昇しますので、近隣の土地所有者に金銭を支払ってでも通行地役権を設定してもらったほうがいい場合も多いです。

トラブルが起きてしまったら、どこに相談すればいいのか?

弁護士
これまでご紹介したようなトラブルが発生してしまった場合には、弁護士に相談するといいでしょう。よく不動産業者に相談をする方が見られますが、不動産業者は不動産の売買・賃貸の専門知識は豊富ですが、必ずしもそれ以外の不動産に関する法律知識が豊富だとは限りません。不動産業者に不動産に強い弁護士を紹介してもらうといいでしょう

まとめ

再建築不可物件は通常の物件と比較すると、どうしても法律的なトラブルや悩み事が発生する頻度が多いようです。

この記事でご紹介したようなトラブルを予防したり、万一発生してしまったりした場合に講じる対策を、実際に物件を購入する前に一度シミュレーションしてみましょう。

また、トラブルが大きくなってしまってから弁護士を探し始める方が多いようですが、その時点では既に手遅れとなっているケースも見受けられます。何かあったときにすぐに相談できる弁護士を早めにみつけておきましょう

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