離婚時に親名義の家が財産分与の対象になる3つのケース！注意点も詳しく解説

親から資金援助を受けるなどで、夫婦と親の共有名義になっているケースがあります。離婚するときに、財産分与で「親の名義がある不動産」をどのように取り扱うべきかわからない人も多いでしょう。

財産分与の対象は、原則として「夫婦の共有財産」のみです。親の名義分は除いて財産分与をおこないます。

「土地は親名義、家は夫婦名義」とはっきり分かれている場合もありますが、1つの不動産に親と夫婦の名義が混ざっている場合、財産分与がむずかしくなります。

離婚時の不動産に関してトラブルとなっているときは、売却して清算するのが手っ取り早く確実な解決方法です。

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離婚時に財産分与の対象となるのは共有財産のみ

離婚時の財産分与は「対象になる財産」と「対象にならない財産」があります。これは現金や預貯金だけでなく、不動産や車などの財産にも共通の考え方です。

まずは対象となる財産とならない財産について説明します。

財産分与の対象となる共有財産とは

一般的に財産分与とは、離婚時や離婚後に夫婦の財産を分けることやどちらか一方が相手に財産を分ける旨を請求することをいいます。

しかし、夫もしくは妻が所有しているすべての財産を分けるわけではありません。財産分与の対象となる財産とは「共有財産」のみです。

共有財産とは夫婦が婚姻中に協力して形成した財産のことをいいます。夫婦が婚姻中に協力して形成した財産であれば財産の種類に制限はありません。

現金や普通預金、定期預金などの預貯金だけでなく、株式などの有価証券、車、不動産などすべての財産が財産分与の対象となります。

妻が専業主婦であっても婚姻中に取得した財産であれば、夫婦が協力して形成した財産だとみなされます。そのため、不動産や車などの名義は関係ありません。

離婚の際に入手したい財産がある場合、まずはその財産が共有財産に該当するのか確認することが大切です。

財産分与の対象とならない特有財産

一方で、財産分与の対象にならないものを「特有財産」といいます。特有財産とは婚姻中に協力して形成した財産ではないもののことです。

代表的なものは夫や妻が結婚前に購入した財産です。これは婚姻中に協力して形成した財産ではないのため特有財産になります。

また、どちらかの親や親族などが死亡して相続した財産についても、婚姻中に協力して形成した財産とはいえないため特有財産になります。

原則、特有財産は財産分与がおこなわれないため、離婚時に入手することが困難です。

「親の単独名義である家」だけなら財産分与の対象にならない

結論からいうと、親名義の家は共有財産・特有財産のどちらにも該当しません。

その理由は、夫婦が協力して形成した財産ではないからです。また、親名義ということは親が所有しているということです。

婚姻前に夫婦のどちらか一方が所有したというものでもないので特有財産にもなりません。そのため原則、親名義の家は財産分与の対象にはなりません。

親名義の家が財産分与の対象となる3つのケース

前の項目で説明したように、親名義の家は「共有財産」と「特有財産」のどちらにも当てはまらないため、財産分与の対象にならないとされています。

しかし、ケースによっては財産分与できることもあります。そのケースが以下の通りです。

• 家が親と共有名義になっている
• 親名義の土地に家を建てている
• 夫婦名義の土地に親名義の家を建てている

次の項目からそれぞれのケースについて詳しく解説します。

また、離婚時に財産分与で家を分ける方法については以下の記事でもわかりやすく解説しているため、参考にすることでより理解が深まるでしょう。

家が親と共有名義になっている

夫婦2人の資金だけでは家を購入できない場合や住宅ローンを組めない場合などがあり、夫婦の親から資金援助をしてもらうことも考えられます。

このような場合、夫婦と親の共有名義になっており、夫婦が負担した購入金額の割合のみが財産分与の対象となります。

例えば、父親と夫婦で1/2ずつ負担して家を購入したとします。また、その家における時価は土地・建物合わせて4,000万円だとすると、財産分与できる金額は以下の通りになります。

この2,000万円を夫婦で1/2ずつ財産分与することになった場合、1人あたりの財産分与額は以下の通りです。

もし夫婦のどちらかが家を売却せずにそのまま住み続けたいという場合、他の所有者に金銭を支払うことで家を取得可能なこともあります。

上記の例であれば、親に所有分の2,000万円、夫（または妻）に所有分の1,000万円を支払うことにより単独名義で所有できるかもしれません。

親名義の土地に家を建てている

親が所有している土地の上に夫婦名義の家を建てていることも考えられます。言い換えると、土地は親名義で家は夫婦の名義であるということです。

このようなケースでは、家のみが財産分与の対象となり夫婦それぞれが所有している割合に応じて分与される金額が決定します。

例えば、評価額1,000万円の建物に対して「夫が7割」「妻が3割」の割合で所有しているとすると、財産分与額は以下の計算になります。

正確な財産分与額を決定するためにも、夫婦それぞれがどのくらいの割合で家を所有しているのかしっかりと把握しておくとよいでしょう。

夫婦名義の土地に親名義の家を建てている

土地と建物（家）が別の所有者になっているもう1つのケースとして、土地が夫婦名義・家が親名義になっているということも考えられます。

このようなケースでは、土地のみが財産分与の対象となります。財産分与額の算出方法は「親名義の土地に家を建てている」場合と同じです。

例えば、評価額2,000万円の土地を「夫が7割」「妻が3割」の割合で所有しているとすると、それぞれの財産分与額は以下の通りです。

夫婦名義の土地に親名義の家を建てているケースでは、財産分与をおこなう際にトラブルが起こりやすいでしょう。

その理由は、第三者に土地を売却することで親に対して立ち退きを要求されてしまい、住居を失ってしまう可能性があるからです。

そのため、財産分与時には「夫婦どちらかが他方の土地の所有分を買い取る」「親が住む場所を見つけてから売却する」など親の生活を考慮しながら全員が納得できるように協議することが大切です。

離婚時に親名義の家を財産分与する場合の3つの注意点

離婚時に親名義の家を財産分与する場合、注意点が3つあります。それが以下の通りです。

• 家の売却が難しいケースがある
• 不動産の売却や贈与には税金がかかる
• 土地を貸すと不動産所得として税金がかかる

次の項目からそれぞれの注意点についてわかりやすく解説していきます。

家の売却が難しいケースがある

親と夫婦が共有名義になっている家の場合、売却が難しいケースがあります。そのケースが以下の通りです。

次の項目からそれぞれのケースについて解説します。

親と共有名義になっている

共有名義の不動産は共有者全員の同意がないと売却ができません。

例えば、土地や建物が親と夫婦の共有名義になっている場合、親の同意がなければ家を勝手に売却できないということです。

もし家や土地を売却して財産分与したいのであれば、親や配偶者としっかりと話し合うことが大切です。

話し合ったとしても、売却の同意が得られなかったりなかなか協議が進まないという場合は不動産に関わる法律に詳しい弁護士に相談することが大切です。

土地と家の所有者が異なる

土地と家の所有者が異なる場合、建物の所有者が土地を借りることになります。土地と建物（家）が別の所有者になっているケースでは、不動産の売却が難しくなるといわれています。

例えば、土地が親名義で建物が夫婦名義である場合、夫婦はその上にある建物だけを売却することになりますが、土地付きでない建物の需要は土地付きのものに比べて低いです。

また、前の項目で説明したように、土地が夫婦どちらかの名義、家が親の名義になっているケースでは、親の生活のことを考慮に入れた財産分与の協議が必要になります。

この他にも住宅ローンを完済できない場合、不動産に設定された抵当権を抹消できないため売却できないこともあります。

もし住宅ローンを完済できないのであれば、不動産会社へ依頼して任意売却をするなどの手段を検討することも大切です。

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権利関係が複雑な物件は、不動産会社にも「面倒な物件」とみなされるのが実情です。トラブルが起こると売却が難しくなるので、取り扱いを断る不動産会社もいます。

そのため、権利関係が複雑な物件の売却は、弁護士と連携した買取業者に相談しましょう。弁護士と連携した買取業者なら、的確な権利関係の調整をおこなえるため、スムーズに物件を買い取れます。

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不動産の売却や贈与には税金がかかる

家やマンションなどの不動産の財産分与では、売却により不動産を現金化してから分与することが多いといわれています。

ただし、売却利益に対して税金がかかることに注意しなければいけません。

物件の利用目的や保有年数などによって異なりますが、最高で40％近い税金（所得税、住民税など）が課されます。この税金を譲渡所得税といいます。

例えば、3,000万円で購入した土地を4,000万円で売却したら、売却益は1,000万円です。この売却益1,000万円に40％の税金が課されると400万円になります。

譲渡所得税に関する内容や計算方法などは以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

売却資金を頼りに離婚後の生活計画を立てている場合、税金のことを考慮していないと離婚後の生活に影響が出る可能性があります。

また、親と夫婦が共有名義になっている家の場合、親が自分の所有部分を夫婦に無償で渡すこともあるでしょう。

この場合は「贈与」に該当するため、譲り受けた夫婦は贈与税を支払わなければなりません。ちなみに、財産の価格によって税率が異なり10％～55％の贈与税がかかります。

土地を貸すと不動産所得として税金がかかる

土地が親名義でその上にある夫婦名義の建物を他者に売る場合、考えなければならないのが地代（土地に対する家賃）です。

親が子に土地を貸す場合は、無償で貸すことが多いです。しかし、他人に貸す場合では、無償ということは滅多にないでしょう。

そのため、第三者に土地を貸す際は地代を受け取ることが多いです。

収入を受け取ることができるメリットもありますが、デメリットもあります。そのデメリットは家賃や地代収入を得ると不動産所得として税金がかかることです。

毎年、確定申告をおこなって国に申告・納税しなければなりません。納税を忘れたり遅れてしまうと延滞税などのペナルティが課せられてしまうため注意が必要です。

まとめ

親名義の不動産は共有財産ではないため、原則、財産贈与の対象にはなりません。しかし、親と夫婦の共有名義になっている家であれば、夫婦それぞれの所有割合に応じて財産分与がおこなわれます。

また、親との共有ではなく土地と建物（家）の所有者が異なるケースでは、夫婦所有の財産が財産分与の対象になります。

もし財産分与をおこなうために家を売却するのであれば、それぞれ受け取る金額をあらかじめ計算して決めておくとよいでしょう。

財産分与に関する話し合いが上手くまとまらなかったり、離婚トラブルに発展してしまった場合などは早めに弁護士に相談することが大切です。

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