火事になった家の売却価格はどのくらい下がる?少しでも高く売る5つの方法

火事

「家を売却したいけれど、過去に火事になったことがあるので不安」という人も多いのではないでしょうか?購入する側も、火事になった家は避けたいのが普通です。家を売却できても、価格は下がることが予想されます。

今回は、火事になった家の売却価格(時価)がどれくらい下がるのかについて、わかりやすく解説します。

火事になった家を少しでも高く売る方法も知っておきましょう。

火事になった家の売却価格はどのくらい下がるのか

火事物件
火事になった家は、相場どおりの値段ではなかなか売れません売却価格がどれくらい下がるかを解説します。

火事になった家の売却価格は相場より2~3割程度下がる

火事になった家を売却する場合、売却価格は通常のケースより2~3割下がることが多くなっています。ただし、実際にどれくらい売却価格が下がるかは、物件の所在地によって異なります。

もともと人気のあるエリアでは、火事になった家だからと言って、売却価格はあまり下がらないかもしれません。一方、ただでさえ不動産が売れにくい不便なエリアでは、5割ほど売却価格を下げても買主が見つからないケースも少なくありません。

火事で死者が出ていればさらに価格は下がる

火事になった家でも、ボヤ程度であれば、それほど売却価格に影響しないこともあります。問題は、火事で亡くなった人がいるケースです。火事による死者がいる場合、買主側の心理的抵抗が大きくなってしまい、価格が5割以上下がってしまうこともあります。

火事になった家を取り壊して更地にすれば売却できるとは限りません。その土地で火災による死亡者が出ていれば、買いたいと思う人は少なくなるので、土地価格は下がってしまいます。

火事になったことで告知義務はあるの?

火事にあったことがわかると、家は売れにくくなります。「火事になったことを隠して家を売れないか?」と考える人もいるでしょう。そもそも家を売却するときに、火事になったことを告知しなければならないのでしょうか?

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売主には買主に対する説明義務がある

売主は、売買の目的となる不動産の重要事項について、買主に説明する義務を負います重要事項とは、購入するかどうかを意思決定する上で重要となる事項です。

なお、不動産を売却するときには、不動産会社に仲介してもらうケースが多いです。この場合には、売主は仲介業者に対して重要事項を説明する義務があります。

売主は物件の瑕疵について買主に告知しなければならない

不動産に何らかの欠陥(瑕疵)があれば、その瑕疵が購入の決定に重要な影響を与えることになるでしょう。物件の瑕疵は重要事項ですので、売主は買主へ告知する義務があります。

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心理的瑕疵も告知義務がある

不動産の瑕疵には、いろいろな種類があります。不動産の機能的な欠陥、すなわち「物理的瑕疵」については、売主は当然告知義務を負います。物理的瑕疵とは、例えば建物がシロアリの被害に遭っているとか、耐震強度が不足しているといった欠陥です。

さらに、売主はその不動産の「心理的瑕疵」についても告知義務を負うとされています。心理的瑕疵とは、物件の機能的に問題がなくても、気持ちの上で抵抗が生じるようなことです。

例えば、過去に自殺者が出ている、事件や事故で人が亡くなっているなどが、心理的瑕疵に該当します。一般に「事故物件」と呼ばれているものは、心理的瑕疵がある物件のことです。

このほかに、建築基準法による建築制限やその他の規制がある等の「法律的瑕疵」や、近隣に反社会的勢力の事務所があるといった「環境的瑕疵」についても売主は告知義務を負います。

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昔の火事や隣の火事なら告知しなくてもいい?

火災になったことは心理的瑕疵に該当するので、告知義務があります。しかし、「ずっと昔の火事でも告知しなければならないのか?」と疑問に思う人もいるでしょう。また、心理的抵抗という点では、隣家の火事でも告知した方がよいのかという問題もあります。

火事になった家の告知義務は何年も続く

火事になった家の告知義務について、何年前の火事まで告知しなければならないといった明確な基準はありません。年数の経過による告知義務が問題になった場合には、裁判所が個々に判断することになります。

例えば、何人も亡くなった大きな火災なら、何十年も人々の記憶にありますから、告知義務はあるでしょう。一方、死者も出ていない小規模な火災なら、大昔のものまで告知する必要はないと考えられます。

買う側の気持ちになって判断する

隣の家やマンションの隣の部屋での火事でも、人が亡くなっていれば、買う側は心理的な抵抗を覚えるでしょう。このような場合には、告知しておいた方がよいといえます。買主の立場に立って考えたときに、過去の火災を理由に購入をためらうと思うなら、告知しておくのが無難です。

火事になった家を告知しなければどんな責任が発生する?

火事になった家であることを告知せずに売却し、売却後に買主が事実を知った場合、損害賠償請求をされたり、契約解除されたりする恐れがあります。

売主にはそもそも瑕疵担保責任がある

瑕疵担保責任とは、売買契約の売主が買主に対して負う責任のことです。売買した不動産に「隠れた瑕疵」が発見された場合、買主は発見から1年間、売主に対して損害賠償または契約解除を請求できます

隠れた瑕疵とは、売買契約の時点でわからなかった瑕疵のことで、心理的瑕疵も含まれます。火事になった家という事実を告知せずに売却した場合、買主から瑕疵担保責任を追及され、損害賠償や契約解除を請求される可能性があります。

売主の瑕疵担保責任は、無過失責任です。たとえ売主が瑕疵の内容を知らず、知らなかったことに過失がなくても、瑕疵担保責任は発生します。

なお、瑕疵担保責任の1年という期間は、個人間の取引では特約で短縮できます。ただし、売主が宅建業者の場合には、宅建業法により瑕疵担保責任の期間を引渡日から2年以上にする特約のみ短縮できます。

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告知義務違反は不法行為責任にも該当する

火事になった家という事実を隠して家を売却した場合、買主から不法行為責任を追及される恐れもあります。不法行為責任とは、故意または過失により他人の権利を侵害したときに発生する責任のことです。売主に不法行為責任が発生する場合、売主は買主に対し、損害を賠償しなければなりません。

不法行為による損害賠償請求ができる期間は、損害及び加害者を知ったときから3年もしくは行為のときから20年です。瑕疵担保責任の期間は1~2年で終わりますが、その後も不法行為責任を追及され、損害賠償を請求される恐れもあります。

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火事になった家を少しでも高く売る5つの方法

高値で売却
火事になった家は、通常よりも売却価格が下がってしまいます。しかし、告知義務があるので、火事になった事実は告知しなければなりません告知しても売却価格があまり下がらないようにするには、どうすればよいのでしょうか?

1.建物を解体して更地にする

火事で死者が出ているような建物は、一旦取り壊した方がよいでしょう。建物を取り壊すだけでも、買う側の心理的な抵抗は少なくなります。更地の状態にすれば、土地の価格を戻せる可能性があります。

ただし、火事からあまり年数が経っていない場合には、建物を取り壊しただけではなかなか価格が戻りません。しばらく時間をおいてから売却するか、他の方法を考えた方がよいでしょう。

2.駐車場にして売却

火事になった家を取り壊し、駐車場にしてから売却する方法もあります。住宅と違い、駐車場はずっと住む場所ではありません。たとえ火災で人が亡くなっていても、駐車場として利用するならあまり関係がないのです。

3.高めに売り出して値引きする

火事になった家ということを買主が知ったら、値切り交渉してくるでしょう。それを見込んで、最初は高めに売り出しておき、「この物件は火災になったことがあるので、○○円値引きしますがどうですか?」と売主側から交渉する方法があります。

この場合、値引きにも合理的な理由があるので、交渉としても自然です。買主側も物件がお得に手に入るという気持ちになり、売主が提示した条件で売買が成立しやすくなります。

4.複数の業者に査定してもらう

不動産の売却査定額は、査定する業者によって異なります。高額の査定額を出してくれる不動産会社に依頼すれば、家を高く売れる可能性があります。

不動産の売却査定は、通常は無料です。複数の会社に見積もりを依頼し、高い値段で査定してくれる会社を選びましょう

5.訳あり物件の専門業者に買取してもらう

火事になった家を個人に売却するのではなく、不動産会社に買取してもらう方法があります。訳あり物件の専門業者なら、心理的瑕疵がある物件でも買取してくれます

不動産会社に家を買取してもらう場合、仲介手数料も発生しませんし、瑕疵担保責任を負うこともありません火事になった家をすぐに現金化することも可能です。

当社でも火事になった家の買取をおこなっています訳あり物件でも、高額査定に努めていますので、満足していただけると思います。ぜひ以下の買取専門窓口からお気軽にお問い合わせください

過去に火災があった家を売却する際の注意点

告知義務
火災があった家や土地を売却する場合、事前に何をしておくべきかを確認しておきましょう。

告知義務があるのかを確認

火事からかなり年数が経過している場合、そもそも告知義務があるのかが問題になります。些細なことでも告知した方が安心ですが、告知すれば売却価格が下がってしまうのも事実です。

過去の火事を告知するべきか分からない場合でも、まずは不動産会社に相談してみましょう。過去の取引事例を参考にアドバイスが受けられます。

火災保険で修繕できるところはしておく

火事になった家は、物理的瑕疵を改善するためのリフォームが必要です。家を売却して引渡しが完了すると、現在加入している火災保険は効力がなくなり、解約が必要になります。

家を売却して買主に引渡した後は、火災保険による修繕ができなくなってしまいます。把握している損傷箇所は、火災保険を使って修繕しておきましょう

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売却手続きは専門の業者に任せる

不動産を高く売却するには、売却のタイミングや価格設定などが重要です。特に、リスクのある事故物件を売却するときには、専門業者のアドバイスを受けながら、慎重に進めた方がよいでしょう。家を売りたいと思ったら、早い段階で不動産会社に相談するのがおすすめです。

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火事になった家を「売却」と「建て替え」で迷ったときの判断ポイント

火事になった家を売却した方がよいのか、それとも建て替えて住み続けた方がよいのかで悩むこともあると思います。迷ったときの判断ポイントを知っておきましょう。

築年数が浅いなら売却

まだ建てて2~3年以内など、築浅の物件なら、そのまま売却した方がよいでしょう。家の解体工事にはお金がかかります。多少値段が下がっても、そのまま売却した方が得です。

土地に思い入れがあるなら建て替えて住む

火事になった場所が、先祖代々住んでいて親戚もたくさん暮らしている土地というケースもあるでしょう。その土地や地域自体に思い入れがある場合には、簡単に手ばなせないと思います。火事になった家は、売却してもあまり高く売れません。思い入れがある土地なら、家を建て替えて住み続けることを考えましょう。

近所の目が気になるなら売却

自宅で火事を起こしてしまった場合、近隣にも迷惑をかけてしまうため、近所の目が冷たくなることがあります。家の建て替えをして新しい立派な家を建てれば「焼け太り」と噂されることもあるかもしれません。

もらい火だった場合、出火元の家との関係がぎくしゃくしてしまい、その後もトラブルになりがちです。近所付き合いが煩わしいなら、火事になった家は売却して、引越すのがおすすめです。

まとめ

火事になった家を売却する場合には、買主にきちんと事実を告知しておくことが大切です。不動産会社に仲介してもらう場合には、仲介業者に告知しておきましょう。

火事になった家をスピーディーに高く売却したいなら、不動産会社に買い取ってもらうのが一番です。当社でも訳あり物件の査定や買取のご相談を無料で受け付けていますので、お気軽にお問い合わせください

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