地主が借地権を買い取るときの相場は?買取交渉の3つのポイントも解説

買取交渉

「土地を取り戻すために借地人から借地権を買い取りたい。このときの買取価格はどれくらいになるのだろうか」あなたもこのような疑問を感じて、この記事をご覧いただいているのではないでしょうか。

借地権は借地借家法の適用を受けるので、借地人は手厚く保護されています。そのため、借地として貸し出すと取り戻すことは非常に難しいです。しかし、タイミングや交渉次第では、借地権を買い戻せます。

そこでこの記事では、借地権を買い取るときの価格相場と、買取交渉時のポイントや資金の準備について詳しく解説します。これを読めば、借地権を買い戻すための適切な対応を理解できるでしょう。

借地権を買い取るときの価格相場は?

借地権価格相場
通常、借地権を買い取るときのきっかけは、仲介として不動産会社を挟むことはありますが、地主から提案するか、借地権者から提案するかのどちらかです。そして、相場はどちらから提案したかで変わります

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地主から提案したときは更地価格の60~70%

・自分で土地を使いたい
・親族を住まわせたい
・アパート・マンション経営を始めたい

こういった理由で、借地権を取り戻そうと思って借地権の買取を提案したときは更地価格の60~70%が相場です。この割合は、路線図に書かれている借地権割合が基準になっています。

また、地主からの提案となるため、借地権を買い取る以外に借地権者の引越し費用や新しく住居を構えるために必要となる費用の補償なども、買取時の価格に上乗せされることが多いです。

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借地権者から提案があったときは更地価格の50%程度

逆に、借地権者から借地権買取の相談があったときは、買取価格も低くなります。ほとんどの借地権者は、借地権割合に基づいた金額での買取を希望しますが、最終的には更地価格の50%程度で折り合いがつくことが多いです。

借地権者の側から借地権を売却したいということは、借地人に相応の事情があるため、価格交渉でも折れてもらいやすいです。また、借地権を第三者に売却する場合には地主の承諾と譲渡承諾料が必要となり、そのための手間と時間がかかります。さらに、相続税評価額に基づいて更地価格の60%~70%程度で第三者に売却しようと思っても、なかなか買い手は見つかりません。

売却価格が希望通りの価格になることは少なく、たとえ更地価格の50%程度になるとしても、地主に直接買い取ってもらった方が、借地人も手間なく、手元に残るお金は多くなる可能性が高いです。そのため、借地権を買い取るときは、借地権者から提案されたときの方が買取価格を抑えられます。

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借地人と買取交渉するための3つのポイント

借地を買い取るときにはお金だけ用意できればいいというわけではありません

たとえば、借地権の買い取りには十分といえる更地価格と同等の金額を用意したとしても、借地人が買い取りを拒否すれば、地主は借地を買い取ることはできませんもちろん、無理矢理、借地人を立ち退かせることもできません

借地人の意思に反して立ち退いてもらうには、裁判所で地主の正当事由が認められる必要があります。しかし、正当事由は「地主が土地を使いたいから」という程度では認められません。

・地主がその土地にどうしても住まなければならない理由があり、地主自身が経済的に困っている
・借地人の住居は他にあり、その土地以外にも複数の土地で賃貸経営をしていて経済的にも裕福である

正当事由が認められるのは、このような借地人よりも地主が利用する必要性が大きいと判断される場合のみです。そのため、借地を買い取るときには借地人に納得してもらうことが第一です。

そこで、借地人と買取交渉するためのポイントを3つ紹介します。

(1)不動産業者に仲介に入ってもらう

借地を明け渡すと、借地人は以下のような様々な苦労と費用がかかります

・次の住居を探す
・次の住居へ引っ越す
・新しい環境に慣れる

住み慣れた家を離れることに抵抗を示す方も多く、職場までの通勤時間が長くなってしまったり、子どもを転校させなければならなくなったりするとさらに大変です。そして、当事者である地主と借地人が直接交渉すると、それぞれが主張し合うことになり、話がまとまりません。また、借地権は権利関係も複雑なので、基礎知識だけでは補いきれず、間違った認識で交渉を進めてしまい、あとから「話が違う」となる可能性もあります。

そのため、借地権の買い取りでは、借地権に関して専門知識があり、交渉力もある実績豊富な不動産会社へ仲介を依頼することがポイントです。不動産会社が専門家かつ第三者の視点から借地人へ説明と交渉することで、最初は売る気がなかった借地人も、前向きに取引を考えてくれるようになることを期待できます。

(2)価格交渉しすぎない

買い取れるなら、できる限り値段を抑えたいと考えるのは当然です。しかし、あまり価格交渉しすぎると買い取りを拒否されてしまいます

地主から提案する場合には、借地人が「売却しない」と決めてしまえばそれまでなので、十分に注意して交渉する必要があります。

逆に、借地人から借地の買い取りを相談されたときは多少強気で交渉しても、話がまとまる可能性は高いです。借地人は地主から提示された価格が安いと感じても、第三者に売却するよりも高い場合が多いからです。

それでも借地人は、買い取り価格に納得できなければ売却の話は無かったことにして、そのまま住み続けられます。借地人からの提案だからといって価格交渉しすぎると、せっかく借地権を取り戻せる機会を逃してしまいます。

借地人も事前に地主が借地を買い取るときの相場を調べている場合が多いので、相場に近い価格で交渉することをおすすめします。

(3)売却目的なら借地人に同時売却を提案する

もし、借地を買い取る理由が土地の利用ではなく、売却であれば、借地人に同時売却を提案することも一つの方法です。同時売却であれば、借地権を買い戻さなくても完全所有権の不動産と同じように実勢価格に近い価格で売却できる可能性があります。

底地、借地をそれぞれ単独で売却するよりも高値になるので、借地人も売却を考えていればお互いにメリットがある提案です。

提案したタイミングでは借地人に借地権の売却の意思がなかったとしても、詳しく話をし、期待できる売却価格を知ると、納得して同時売却に協力してくれるようになることもあります。

このときの地主と借地人の売却金額の配分は、一般的に借地権割合(底地権割合)に基づいて決まります。そのため、地主が得られる金額は、売却金額の3割~4割程度です。

もともと自分の土地であるのに、どうして借主の借地人より得られる金額が少ないのかと不満に思われる方も多いですが、底地単独での売却や、諸費用を含めて支払ったうえで買い戻した借地権の売却後の利益と比べるとほとんどの場合で多くなります。

交渉によっては売却金額の半分程度受け取れるケースもありますが、お互いの事情や交渉力次第です。そのため、借地を買い取るときに交渉を有利に進めるには、実力があって信頼できる不動産会社を探すことが大切です。

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買い取りたくても資金がない場合のローンの借り入れについて

ローンの借り入れ
借地の買い取りにかかる金額は、少なくとも更地価格の50%、高ければ70%以上にもなります。そのため、借地人も借地の買い取りに納得してくれているのに、肝心の資金を用意できないとなっては、借地人にも迷惑をかけてしまいます。しかし、現金で数千万円も持っていることはほとんどないでしょう。そこでローンの借り入れを行うことになりますが、注意点があります

住宅ローンを組めるのは買取後に住居を建てるときのみ

不動産を購入するときによく利用されるローンが住宅ローンです。借入期間が長く、金利が低いことが魅力です。

そのため、借地を買い取るときにも住宅ローンを利用できると嬉しいのですが、条件があります。名前の通り、住宅ローンは契約者自身が住居を建てるために利用するローンです。つまり、借地権と借地上の建物を合わせて買い取り、そのまま住み続ける場合に利用できます

また、更地となった借地であっても、原則1年以内に住宅を建てるのであれば、先に土地代金にあたる借地権の買取価格を融資してもらう土地先行融資やつなぎ融資を利用できる場合があります。

このようなローン商品があるか、借地権の買い取りで融資を実行してもらえるかの基準は、金融機関によって異なるので事前に相談するようにしてください。

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駐車場やマンション経営などに利用する場合は不動産投資ローンを利用

マイホーム以外の目的で借地を利用する場合は、不動産投資ローンを利用します不動産投資ローンは収益性が重視されるので、住宅ローンよりも融資審査の基準は厳しいです。また、住宅ローンに比べて金利も高く設定されているので、入念に資金計画・投資計画を立てる必要があります。

不動産投資ローンも金融機関によって金利、返済期間、保証人の必要性、融資可能額などの条件に差があるので、複数の金融機関を比較することが大切です。ローンの借り入れについては不動産会社も相談にのっているので、借地の買い取り交渉を依頼するのにあわせて聞いてみてもいいでしょう。

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借地権を買い取るまでの手続き

借地買取
最後に、借地権を買い取るための手続きをお伝えします。大まかな流れは次のとおりです。

(1)不動産会社に相談
(2)不動産調査
(3)借地人に提案・交渉
(4)借地権の売買契約締結と手付金の支払い
(5)融資審査の申込み
(6)融資実行、借地権の引き渡し

(1)不動産会社に相談

借地権を買い取ろうと思ったときは、借地人に話をするよりも前に、不動産会社に相談へ行ってください。借地権を買い取るということは、借地人をその土地から追い出すということです。今までの関係性が良かったとしても、突然、地主から「借地を買い取らせてもらえないか」と伝えると、思いがけずトラブルに発展してしまう可能性もあります。今後の交渉にも関わってくるので、最初は不動産会社へ相談するようにしましょう。

(2)不動産調査

借地権の買い取りで提案する価格を算出するために、不動産調査を行います。現地調査では、借地の形状や面積、前面道路の幅員、隣地の境界線、周辺環境を確認します。また、借地がある地域の路線価や建築に関わる法令上の規制、建築可能な建物の用途、構造、規模、建て替えの可否などを市区町村役場で確認します。ここで調査した内容から借地権の価格を査定し、買い取りを提案するときの価格根拠とします。

(3)借地人に提案・交渉

価格査定が完了したら、買い取りの提案と交渉です。買取価格の他に、更地引き渡しかどうか、建物を取り壊すときの費用の負担、時期などの条件を話し合います。これはお金の問題にもなるので、当事者間での交渉はまずまとまりません。お互いに主張しあって平行線をたどることが多いです。そのため、借地人に提案・交渉するときは、最低限譲れない条件や出せる金額を伝えて不動産会社に仲介を依頼しましょう

(4)借地権の売買契約締結と手付金の支払い

借地人の同意を得られれば売買契約を結びますこのとき、手付金も支払います相場は売買価格の10%程度です。また、万が一、融資審査に落ちたときのことも考えて、契約書に融資利用特約の記載があることも忘れずに確認してください。この特約があれば、融資が不成立となった場合に契約を解除でき、手付金も返還されます。

(5)融資審査の申込み

融資審査の申し込みは原則、売買契約書を交わした後です。契約から残金決済までスムーズに進められるように、売買契約を結ぶときには必要書類を準備しておきましょう。

(6)融資実行、借地権の引き渡し

融資の承認が問題なく得られれば、契約で定めた期日に融資実行、残金決済、借地の引き渡しです。融資実行から引き渡しまで続けて手続きします。また、建物も合わせて買い取る場合、建物の所有権移転登記もあわせて行うことになります。建物部分は不動産取得税の課税対象となっているので、期日までに忘れずに納税しましょう

これで借地権の買い取りは完了です

まとめ

以上、借地を買い取るときの価格相場、買取交渉のポイント、資金計画と買取の流れについて解説してきました。

まとめ
・借地を買い取るときの相場は、地主と借地人、どちらが提案したかで異なる
・地主から提案したときの相場は、更地価格の60~70%
・借地人からの提案のときは、更地価格の50%程度
・手元に資金がないときは、用途に応じて住宅ローンか不動産投資ローンを利用する
・買取交渉のポイントは、不動産業者を仲介に入れること、価格交渉しすぎないこと、同時売却を提案すること

借地の買い取りは、たとえ借地契約の更新時期であっても、更新のない定期借地権以外では借地人の同意が不可欠です立ち退き料をいくら用意しても、正当事由が認められなければ、借地人の同意なく買い戻すことはできません。そのため、借地を買い取りたいと思ったときには、専門家である不動産業者に相談することをおすすめします。

最終更新日:

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