事故物件の定義は?告知義務から調べる方法や価格相場まで解説

事故物件

「近々引っ越しを考えているが、不動産会社に提案された物件が相場よりも安くて不安になっている」
「結婚を機に夫婦で一緒に住む家を探しているが、勧められている物件が事故物件という噂を聞いた」

などの理由から、これから引っ越しや住み替えを検討している不動産(アパートやマンションを含む)が「事故物件」ではないのだろうかと不安になっている方も多いのではないでしょうか。

しかし、もし検討している不動産が「事故物件」だったとしても、不動産会社や売主がその事実を伝えてくれるのだろうか、万が一教えてくれないという場合には自分で気付くしかないのだろうかと悩みが膨らんでいく一方だと思います。

そんな方のために、今回は事故物件についてご紹介していきます。

そもそも事故物件とは一体どんなものなのかということをはじめ、事故物件に関する告知義務、価格の相場や自身で事故物件かどうかを判断する方法などを幅広く解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

事故物件の定義は?

事故物件
そもそも「事故物件」とは、一体どんなもののことをいうのかご存じでしょうか。

ここでは最初に事故物件の定義について解説をしていきます。

事故物件とは「心理的瑕疵のある物件」のこと

まず、大前提として「事故物件」とは一体どんなものなのかということを解説します。

事故物件と聞くと、自殺や他殺などの事件、火災などの事故があった物件という印象が強い方も多いのではないでしょうか。

上記のような解釈でも間違いではないですが、事故物件は正確には「心理的瑕疵のある物件」のことを指しています。

「心理的瑕疵のある物件」とは、物理的瑕疵や欠陥などは見られないが、不動産契約の判断に影響があるような心理的抵抗を感じる重要な事項が存在する物件のことをいいます。

つまり、事故物件(心理的瑕疵のある物件)とは、不動産の契約をする前に心理的瑕疵となる要因について知っていたら、その後の不動産契約をしていなかったかもしれないという重要な事実や事情がある物件のことです。

また、この心理的瑕疵の要因とされているものには、

  • 過去に販売や賃貸募集している住宅で自殺や他殺(殺人)などがあった
  • 過去に販売や賃貸募集している住宅で事件や事故などで人が亡くなった
  • 過去に販売や賃貸募集している住宅で火事などの災害が起こった

上記のようなものがあります。

このようなものが過去に販売や賃貸募集している住宅であったり、周辺にあったりすると心理的瑕疵のある物件、つまり「事故物件」として扱われることになることを覚えておきましょう。

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「事故物件」には法律的な定義はない

事故物件とは「心理的瑕疵のある物件」ということをご説明しました。

しかし、この「心理的瑕疵」の判断は人によって大きく異なってきます。

例えば、数年前に殺人事件が起きて住人が死亡した不動産があるとします。

このような大きな事件や事故の場合、間違いなく心理的瑕疵があると判断されて事故物件として扱われます。

一方、一人暮らしの高齢者が具合が悪くなり病死してしまった不動産があるとします。

このような寿命による自然死というような場合、事件性がないと判断されて心理的瑕疵のない通常の物件として扱われます。

上記でご紹介した2つの例からわかるように、人が亡くなったので心理的瑕疵のある事故物件という扱いになるのではなく、亡くなった経緯や状況、その他にも様々な視点から判断し、借り主が強い心理的な抵抗を感じるという結論が出た場合のみ事故物件として扱われることとなります。

そのため、事故物件には法律的な定義が存在しないということを覚えておきましょう。

事故物件の告知義務

告知義務
「事故物件の定義は?」では、事故物件がどんなものなのかということをご説明しました。

ただ、実際に検討をしている不動産が事故物件だったとしても、その事実を不動産会社や売主は伝えてくれるのだろうかと不安になってしまう方も多いのではないのでしょうか。

ここからは、事故物件に関しての告知義務について解説をしていきます。

瑕疵担保責任で告知は義務付けられている

まず最初に結論からいうと、事故物件の売却や賃貸募集をしたりする場合には、必ず入居者に対して心理的瑕疵となる事項を伝える必要があります。

これが、事故物件における告知義務になります。

もし、上記のような告知義務があるのにも関わらず、不動産会社や売主が買主(購入希望者または入居希望者)に心理的瑕疵の要因となる事項を伝えなかった場合には、告知義務違反となり契約を取り消されたり、訴えられたりなどの「瑕疵担保責任」を負う必要があります。(賃貸契約の場合を除く)

「瑕疵担保責任」とは、不動産を購入した時点では明らかになっていなかった隠れた瑕疵(心理的瑕疵も含む)があった場合、売主が買主に対して負う必要のある責任のことです。

そのため、上記のような理由から事故物件(心理的瑕疵のある物件)に対する重要事項を告知する義務があるということがわかるはずです。

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事故物件の告知義務はいつまで必要?

事故物件(心理的瑕疵のある物件)を販売、賃貸募集する場合、必ず心理的瑕疵の要因となる事項を説明しなくてはいけないという告知義務があることは先程ご紹介しました。

ただ、この重要事項の告知義務は事故物件と同様に告知期間などが明確に決められておりません。

そのため、こちらも事故物件の定義と同じく不動産会社や売主などの判断によって異なります。

例えば、今から約3年前に起きた殺人事件が要因となり事故物件となっている不動産があるとします。

ただ、この不動産は単身向けの賃貸マンションであり、入居者も数カ月単位で変わってしまう回転率の高い物件でした。

そのため、すぐに入居や退去が繰り返されたので3年で心理的瑕疵の告知を取り止めて通常通りの物件として扱いました。

上記の例では、入居や退去が複数回行われていることや、時間の経過と共に嫌悪感が薄れていくということを考えて、不動産会社は約3年という期間で告知義務を取り止めることになったわけです。

このように、事故物件(心理的瑕疵のある物件)の告知義務には明確な期間が設けられておらず、人が亡くなった経緯や状況などから判断しているということになることを覚えておきましょう。

事故物件を調べる2つの方法

ここまで、事故物件がどんなものかをご説明してきました。

ただ、もし引っ越しや住み替えを検討している不動産が事故物件だったとしても、不動産会社や売主などがその事実を伝えてくれるのだろうかという不安もあるはずです。

そんな方のためにここでは、事故物件を調べる2つの方法について解説をしていきます。

①事故物件公示サイトで確認する

事故物件を調べる1つ目の方法に「事故物件公示サイトで確認する」というものがあります。

「事故物件公示サイト」というのは、簡単にいえば全国各地の事故物件の情報を公開しているサイトです。

上記のような事故物件の情報を公開しているサイトに「大島てる」というものがあり、これが日本で唯一の事故物件の情報をまとめたサイトとされています。

もし、不動産会社や売主に勧められている物件に事故物件の疑いがあるのであれば、一度「大島てる」で検索をしてみることをおすすめします。

ただ、大島てるに掲載されている事故物件の多くは物件投稿機能によって一般の方から投稿された内容が多くあります。

そのため、掲載されている全てが必ずしも事故物件だとは限らず、信憑性に欠けるものもあるということを利用前に覚えておきましょう。

②不動産会社や売主に直接聞いてみる

事故物件を調べる2つ目の方法に「不動産会社や売主に直接聞いてみる」というものがあります。

事故物件(心理的瑕疵のある物件)となると、なかなか買い手や借り手が見つからないものです。

上記のような理由から、不動産会社や売主は少しでも早く入居者を決めたいと考えて物件を良く見せようとします。

そのため、不動産会社や売主のセールストークが少しでも怪しいと感じたのであれば、勧められている物件が事故物件かどうかを直接聞いてみましょう。

事故物件なのか見分ける3つの判断ポイント

事故物件
ここまで事故物件を調べる方法についてご説明をしてきました。

ただ、自身でも事故物件かどうかを見分けられるポイントはあります。

  1. 不動産の価格や家賃が相場よりも格安になっている
  2. 不動産(間取りなど)におかしな部分がある
  3. 建物の名前や外観が変わっている

下記で順に解説をします。

①不動産の価格や家賃が相場よりも格安になっている

事故物件なのかを見分ける1つ目のポイントは「不動産の価格や家賃が相場よりも格安になっている」ということです。

事故物件の場合、なかなか買い手や借り手が見つからないというケースがほとんどです。

上記のような理由から、少しでも不動産の価格、賃貸であれば家賃を安くして買い手や借り手に契約をしてもらおうとします。

そのため、不動産の価格や家賃が周辺の相場よりも格安だと感じるようであれば事故物件の可能性があるということです。

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②不動産(間取り、床や壁など)におかしな部分がある

事故物件なのかを見分ける2つ目のポイントは「不動産(間取りなど)におかしな部分がある」ということです。

事故物件の場合、事件や事故の影響でフローリングや壁の一部が汚れたりしているケースが多くあります。

上記のような理由から、それらの痕跡を消すためにフローリングや壁の一部のみを張り替えたり、隣接する部屋と合わせて間取りを変化させたりなどのリフォームをします。

そのため、不動産(間取り、床や壁など)の一部におかしな部分があると感じるようであれば事故物件の可能性があるということです。

③建物の名前や外観が変わっている

事故物件なのかを見分ける3つ目のポイントは「建物の名前や外観が変わっている」ということです。

アパートやマンションなどの事故物件の場合、テレビやネットのニュースで建物名や外観などの情報が公開されてしまう可能性があります。

上記などの理由から、事故物件としての情報を風化させるためにアパートやマンションでは建物の名前や外観(色など)を変えてしまいます。

そのため、建物の名前や外観が変わってしまったという不動産は事故物件の可能性があるということです。

事故物件の価格相場

「事故物件なのか見分ける3つの判断ポイント」では、事故物件の価格や家賃が周辺の相場よりも格安になっていることが多いとご紹介しました。

ここからは、そんな事故物件の価格相場について解説をしていきます。

結論からいうと、事故物件は一般的な不動産販売価格や賃貸物件の家賃よりも2〜3割ほど安くなっています。

なぜなら、事故物件を販売や賃貸募集する場合には、心理的瑕疵となる要因について買主(契約者)に伝える必要があるからです。

基本的にはそれらの心理的瑕疵となる要因を聞いて平気な人というのはほとんどいません。

そのため、事故物件は通常の物件と比べても需要が少なく、販売や賃貸募集する際にも販売価格(家賃)を下げないと契約されることがありません。

したがって、一般的な不動産販売価格や賃貸物件の家賃よりも2〜3割ほど安くなっているということが多いです。

また、事故物件の要因となっている心理的瑕疵の内容によってはさらに販売価格(家賃)が下がり、場合によっては周辺相場の半額程度になってしまうケースもあると覚えておきましょう。

当社は事故物件の買取に自信があります

当社、株式会社クランピーリアルエステートでは事故物件の買い取りを積極的におこなっています。

事故があった物件の資産価値を大幅に上げるノウハウや実績が多数あるため、不動産として評価額が低くなりがちな事故物件でも、ご依頼を頂ければ直ちに買い取りすることが可能です。

事故物件に詳しいエキスパートが常に在籍しているので、事故物件の売却をご検討中の方や、まずは物件のお値段を知りたいという方はお気軽にご相談ください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回の記事では事故物件について幅広くご紹介をしてきました。

最後にもう一度、記事のおさらいをしていきます。

まず、大前提として「事故物件」とは心理的瑕疵のある物件のことを指しています。

「心理的瑕疵のある物件」とは、物理的瑕疵や欠陥ではなく心理的抵抗を感じる瑕疵が存在する物件のことです。

上記の心理的抵抗というのは、過去に販売や賃貸募集している住宅で自殺や他殺(殺人)などの事件や事故があったり、火事などの災害が起こっていたり、住宅周辺に嫌悪施設(暴力団事務所や墓地、下水処理場)があったりした場合に生じます。

ただ、この心理的瑕疵というものの判断は人により大きく異なりますので、事故物件(心理的瑕疵のある物件)に法律的な定義は存在しません。

また、事故物件の売却や賃貸募集をする際には告知する義務がありますが、事故物件の定義と同様に告知義務の期間などが設けられていないことも覚えておきましょう。

上記のようなことから事故物件である可能性があると判断した場合、

  • 事故物件公示サイトで確認する
  • 不動産会社や売主に直接聞いてみる

以上のような方法で事故物件かどうかを確認してみましょう。

さらに、事故物件であるかどうかは自身でも判断できるポイントがあり、

  • 不動産の価格や家賃が相場よりも格安になっている
  • 不動産(間取りなど)におかしな部分がある
  • 建物の名前や外観が変わっている

上記のようなポイントをチェックすることで、事故物件かどうかを判断することができるかもしれません。

ちなみに、事故物件は周辺の物件相場と比較しても2〜3割安くなっており、心理的瑕疵の原因などによっては半額ほどにもなってしまうので、販売価格や家賃(賃貸の場合)で判断することも可能です。

最後になりますが、自身が購入を検討していたり、賃貸契約を結ぼうとしている不動産が事故物件の疑いがある場合、自身の判断だけでなく不動産会社や売主などに迷わず話を聞いてみることが、満足のいく不動産選びのコツだと言えるでしょう。

最終更新日:

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