事故物件の定義は？告知義務から調べる方法や価格相場まで解説

事故物件とは、なんらかの事件や事故で人死のあった物件のことで、居住するには心理的な不安や抵抗感があるため「心理的瑕疵物件」ともいわれます。

じつのところ、法律における定義はないので「事故物件であるか？」については、買主・借主の判断基準で決まるのです。

「売りたい・貸したい物件が事故物件であるか？」や、告知義務の有無は、物件ごとの事情・事件や事故の規模・経過した年数によって、個別に判断しなければなりません。

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事故物件の定義とは？

そもそも「事故物件」とは、一体どんなものを指すのかご存じでしょうか。

ここでは最初に事故物件の定義について解説をしていきます。

事故物件とは「心理的瑕疵のある物件」のこと

まず、大前提として「事故物件」とは一体どんなものかという前提を解説します。

事故物件と聞くと、自殺や他殺などの事件、火災などの事故があった物件という印象が強い方も多いのではないでしょうか。

上記のような解釈でも間違いではないですが、事故物件は正確には「心理的瑕疵のある物件」のことを指します。

「心理的瑕疵のある物件」とは、物理的瑕疵や欠陥などはないが、不動産契約の判断に影響するような心理的抵抗を感じる重要事項が存在する物件のことをいいます。

つまり、事故物件（心理的瑕疵のある物件）とは「知っていたら不動産契約をしていなかった」という事実や事情がある物件のことです。

この心理的瑕疵の要因とされているものには、下記のようなものがあります。

• 自殺や他殺などがあった物件
• 事件や事故などで人が亡くなった物件
• 火事などの災害が起こった物件

このようなものが物件自体であったり、周辺にあったりすると心理的瑕疵のある物件、つまり「事故物件」として扱われることを覚えておきましょう。

「事故物件」には法律的な定義はない

事故物件は心理的瑕疵のある物件であると解説しましたが、この「心理的瑕疵」の判断は人によって大きく異なるため注意しましょう。

例えば、数年前に殺人事件が起きて住人が死亡した不動産があるとします。このような大きな事件や事故の場合、間違いなく心理的瑕疵があると判断されて事故物件として扱われます。

一方、1人暮らしの高齢者が具合が悪くなり病死してしまった不動産があるとします。このような寿命による自然死というような場合、事件性がないと判断されて心理的瑕疵のない通常の物件として扱われます。

2つの例からわかるように、必ずしも人が亡くなった物件は心理的瑕疵のある事故物件になるわけではなく、亡くなった経緯や状況などから判断して、借主が強い心理的抵抗を感じるという結論が出た場合のみ事故物件として扱われます。

つまり、事故物件には法律的な定義が存在しないことを覚えておきましょう。

事故物件の告知義務

「事故物件の定義は？」では、事故物件がどんなものなのかという基礎知識を説明しました。

もし実際に検討をしている不動産が事故物件だとしても、その事実を不動産会社や売主が伝えてくれるか不安に思う方も多いのではないのでしょうか。

ここからは、事故物件に関しての告知義務について解説していきます。

契約不適合責任で告知は義務付けられている

結論からいうと、事故物件の売却や賃貸募集をする場合、必ず入居者に対して心理的瑕疵となる事項を伝える必要があります。

これが、事故物件における告知義務になります。

もし、上記のような告知義務を無視して、不動産会社や売主が、買主や借主に心理的瑕疵の要因となる事項を伝えなかった場合には、告知義務違反となり契約を取消されたり、損害賠償を請求されるなどの「契約不適合責任」を負う必要があります。（賃貸契約の場合を除く）

上記のような理由から、事故物件（心理的瑕疵のある物件）に対する重要事項を告知する義務があるとわかるでしょう。

事故物件の告知期間はケースバイケース

事故物件（心理的瑕疵のある物件）を販売または賃貸募集する場合、必ず心理的瑕疵の要因となる事項を説明しなくてはいけません。

ただ、この重要事項の告知義務は告知期間などは、法律で決められているわけではありません。

そのため、こちらも事故物件の定義と同様に不動産会社や売主などの判断によって異なります。

上記の例では、入居や退去が複数回繰り返されていることや、時間の経過と共に嫌悪感が薄れていく点を踏まえて、不動産会社は約3年で告知義務を取り止めたのです。

このように、事故物件（心理的瑕疵のある物件）の告知義務には明確な期間が設けられておらず、人が亡くなった経緯や状況などから判断していることを覚えておきましょう。

事故物件を調べる2つの方法

ここまで、事故物件がどんなものかをご説明してきました。

ただ、もし引越しや住み替えを検討している不動産が事故物件だったとしても、不動産会社や売主などがその事実を伝えてくれるのだろうかという不安もあるはずです。

そうした方に向けて、つづいては事故物件を調べる2つの方法について解説していきます。

1.事故物件公示サイトで確認する

事故物件を調べる1つ目の方法が「事故物件公示サイト」で確認することです。

「事故物件公示サイト」というのは、全国各地の事故物件の情報を公開しているサイトです。

事故物件の情報を公開しているサイトには「大島てる」というものがあり、事故物件の情報をまとめた日本唯一のサイトとされています。

もし、不動産会社や売主に勧められている物件に事故物件の疑いがあれば、一度「大島てる」で検索してみることをおすすめします。

ただし、大島てるに掲載されている事故物件の多くは、物件投稿機能によって一般の方から投稿された内容です。

そのため、掲載されている物件が必ずしも事故物件とは限らず、信憑性に欠ける可能性もあることを利用前に覚えておきましょう。

2.不動産会社や売主に直接聞いてみる

事故物件を調べる2つ目の方法は、不動産会社や売主に直接聞いてみることです。

事故物件（心理的瑕疵のある物件）となると、なかなか買主や借主が見つかりません。

上記のような理由から、不動産会社や売主は少しでも早く入居者を決めたいと考えて、物件を良く見せようとします。

そのため、不動産会社や売主のセールストークが少しでも怪しいと感じたら、勧められている物件が事故物件かどうかを直接聞いてみましょう。

事故物件に多く見られる3つの特徴

ここまで、事故物件を調べる方法についてご説明をしてきました。

自分でも事故物件かどうかを見分けられるポイントはあります。

事故物件の多くが以下の特徴を持っています。

1. 売却価格や家賃が相場よりも安い
2. 物件内の床や壁などに違和感がある
3. 建物の名前や外観が変わっている

これらの特徴に自分の物件が該当する場合、事故物件である可能性が高いです。

それぞれの特徴について、順に解説します。

1.売却価格や家賃が相場よりも安い

事故物件に多く見られる1つ目の特徴は、不動産の価格や家賃が相場よりも格安になっていることです。

事故物件の場合、なかなか買主や借主が見つからないというケースがほとんどです。

上記のような理由から、少しでも不動産の価格、賃貸であれば家賃を安くして買主や借主に契約をしてもらおうとします。

そのため、不動産の価格や家賃が周辺の相場よりも格安だと感じるようであれば事故物件の可能性が高いです。

2.物件内の床や壁などに違和感がある

事故物件に多く見られる2つ目の特徴は、物件内の床や壁などに違和感があることです。

事故物件の場合、事件や事故の影響でフローリングや壁の一部が汚れたりしているケースが多くあります。

上記のような理由から、それらの痕跡を消すためにフローリングや壁の一部を張り替えたり、隣接する部屋と合わせて間取りを変化させたりなどのリフォームをします。

そのため、物件の間取りや床や壁などの一部に違和感があると感じる場合、事故物件の可能性があるのです。

3.建物の名前や外観が変わっている

事故物件に多く見られる3つ目の特徴は、建物の名前や外観が変わっていることです。

アパートやマンションなどの事故物件の場合、テレビやネットのニュースで建物名や外観などの情報も公開されてしまう恐れがあります。

上記などの理由から、事故物件としての情報を風化させるためにアパートやマンションでは建物の名前や外観（色など）を変えてしまいます。

そのため、建物の名前や外観が変わった不動産は事故物件の可能性があるのです。

事故物件の価格相場は通常より20〜30%安い

事故物件の価格や家賃は周辺相場よりも格安ですが、具体的にどの程度安くなるのでしょうか。

結論からいうと、事故物件は一般的な不動産販売価格や賃貸物件の家賃よりも20~30%ほど安くなっています。

なぜなら、事故物件を販売や賃貸募集する場合、心理的瑕疵となる要因について買主（借主）に伝える必要があるからです。

基本的にはそれらの心理的瑕疵となる要因を聞いて、平気な人は少ないです。

そのため、事故物件は通常の物件と比べても需要が少なく、販売や賃貸募集する際にも販売価格（家賃）を下げないと契約できません。

したがって、一般的な不動産販売価格や賃貸物件の家賃よりも20~30%ほど安くなっているケースが多いです。

また、事故物件の要因となっている心理的瑕疵の内容によってはさらに販売価格（家賃）が下がり、場合によっては周辺相場の半額程度になってしまうケースもあると覚えておきましょう。

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まとめ

「事故物件」とは、買主・借主が心理的抵抗を感じる「心理的瑕疵」が存在する物件のことですが、この判断基準は人によって異なるため、事故物件に法律的な定義は存在しません。

また、事故物件を売却・賃貸募集をする際には告知する義務がありますが、告知義務の期間は設けられていません。

ちなみに事故物件は周辺の物件相場と比較すると、売却価格や家賃収入が20〜30%も安くなってしまいます。

「自分の物件も事故物件では？」と不安に感じる場合、事故物件公示サイトで確認したり、不動産会社の査定を受けて直接聞いてみるとよいでしょう。