「不動産の共有持分を法定相続分に従って取得したけど、活用する見込みがないため売却したい」という人も少なくありません。
自分の法定相続持分のみであれば、他の共有者から同意をもらわなくても単独で売却することが可能です。ただし、売却方法によっては買主がなかなか見つからないということもあり得ます。
この記事では、法定相続持分を単独で売却する方法を土地と建物のケースごとに分けて詳しく解説していきます。
また、第三者に売却する際の市場価格や買い手がつきにくい理由などもわかりやすく説明するので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
法定相続持分とは
法定相続によってひとつの不動産における所有権を複数人で分け合ったものを「法定相続持分」と表現されることがあります。
例えば、兄弟3人が法定相続分に従って実家を相続するとそれぞれ1/3ずつの所有権を相続することになります。この相続した1/3の持分が「法定相続持分」です。
ちなみに、法定相続分に従って手に入れた持分だとしても一般的な「共有持分」であることに変わりはありません。次の項目で計算例を用いながら持分割合の決め方を具体的に解説します。
共有持分の基本的な決め方
共有持分の決め方は「購入」「相続」など不動産の取得方法によって異なります。まず、購入した場合の持分は「購入者が負担する金額（借入金を含む）÷購入代金（諸費用を含む）」で計算できます。
夫婦でマイホームを購入したとして、共有持分の決め方を以下のシミュレーションで説明します。
不動産の購入代金：4,000万円
夫の負担金額：3,000万円
妻の負担金額：1,000万円
このケースにおける夫の持分は「3,000万円÷4,000万円＝3/4」です。残りの1/4が妻の持分ということになります。「相続」による持分の決め方は次で説明します。
相続による持分の決め方
法定相続分によって不動産の所有権を共有することもあります。法定相続分は各相続人の取り分として法律上定められた割合のことです。
人数や被相続人との関係によって割合が異なります。今回は以下のケースを具体例として持分の決め方を説明します。
ケース②：子どものみ
まずケース①において配偶者と子どもにはそれぞれ1/2ずつの法定相続分が認められます。ただし、子どもが複数人いる場合、その人数で1/2の持分をさらに分け合います。
子どもが3人だとしたら1人あたりの持分は「1/2÷3人＝1/6」になります。
次にケース②であれば子どもがすべての持分を所有することになります。子どもが3人であればそれぞれ1/3ずつ持分を相続するというわけです。
法定相続分の割合については以下の記事でもわかりやすくまとめているので、参考にするとよいでしょう。
法定相続持分を単独で売却する方法
共有している不動産そのものは「共有者全員」の同意がなければ売却できません。しかし、持分のみの売却であれば同意なく自由に売却可能です。
「いらない共有持分を処分したい」「持分を所有していても不動産を活用する予定がない」などの理由で法定相続持分を単独で売却するのであれば、以下の方法で売却すると良い結果が得られるかもしれません。
- 土地は持分割合に分筆して売却
- 建物は共有者に買い取ってもらう
次の項目からそれぞれの売却方法について詳しく解説していきます。
土地は持分割合に分筆して売却
土地の持分を売却するのであれば「分筆」するとよいでしょう。なぜなら、ひとつの土地を持分に応じて複数の土地に分けることで、通常の土地として単独所有となるからです。
土地の共有状態が解消されれば自由に活用・売却が可能となるため、資産価値も上がり買主も見つけやすくなるというメリットがあります。
ただし、分筆の仕方によっては土地の価格に大きな差が生まれてしまうこともあります。
例えば
「角地である」
「日当たりが良い」
「道路に面している」
「正方形で利便性が高い」
などの条件によって価格が決められているのが一般的です。
どのように分筆すれば平等になるのか判断が難しい場合は不動産会社に相談しましょう。知識がないまま進めてしまうと損をしたり取り返しのつかないことになってしまう恐れもあります。
建物は共有者に買い取ってもらう
一方で、建物の持分を所有しているのであれば他の共有者に買い取ってもらうとよいかもしれません。
建物は土地のように分筆して単独所有にすることは不可能です。また、第三者に売却しようと思っても、買主側は見ず知らずの人と共有しなければならず自由に活用もできません。
共有不動産を購入しても第三者にとってあまりメリットがないため、なかなか買主が見つからないことも考えられます。
しかし「建物をリフォームして住みたい」「賃貸経営を始めたい」など共有者がその物件を活用するつもりであれば、スムーズに売買を進められるかもしれません。
仮に兄弟2人で不動産を共有している場合、自分の持分を買い取ってもらうことで相手は通常の物件として活用できるようになるため、メリットのある取引だといえます。
法定相続持分を第三者に売るときのポイント
第三者が持分のみを購入しても自由に活用できないと説明しましたが、決して売却できないわけではありません。
例えば、投資家やオーナーが持分を購入したあと、他の共有者に売買交渉を持ちかけて利益を生み出そうとしたり残りの持分をすべて買い取って通常物件として運用することもあります。
このように持分のみだとしても第三者に売却できるケースもあります。次の項目から持分を第三者に売却する際のポイントについて解説するので、判断材料の参考にしてみてください。
持分の価格は市場価格の5~7割が相場
「共有不動産を売却・賃貸する際は一定数の共有者から同意をもらわなければならない」「他の共有者から残りの持分を買い取れる保証がない」などのリスクがあります。
そのため、持分のみを売却するとなると市場価格の5~7割まで安くなってしまうといわれています。
仮に市場価格4,000万円である不動産の持分を1/2持っていても、4,000万円×1/2＝2,000万では売却が困難でしょう。一般的には2,000万円の5~7割にあたる「1,00万円～1,400万円」で取引される可能性が高いです。
少しでも高く売りたいのであれば、他の共有者にメリットを提示しながら売買交渉を持ちかけてみるとよいかもしれません。また、次の項目で説明する共有持分の専門買取業者に売却することでよい結果を得られるかもしれません。
共有持分は買主が見つかりにくい
ここまで説明している通り共有持分のみの購入はメリットが少ないため、買主がはなかなか現れないことも珍しくありません。
兄弟姉妹や親族など身内で共有するのであれば、話し合いによって物件の取り扱いについてうまくまとまることもあるでしょう。
しかし、見ず知らずの第三者が共有持分を購入したあと、物件を賃貸したりリフォームしようと思っても共有者から同意をもらえない恐れがあります。
相続した物件を第三者の意見によって取り扱われることに快く思わない人もいるでしょう。このような権利関係でトラブルに発展してしまう恐れもあるため、買主は共有持分のみを購入しようとしないわけです。
共有持分の売却は専門の買取業者に依頼する
「持分のみでもできるだけ高く売りたい」「持分を買い取ってくれる人が見つからない」など場合、共有持分専門の買取業者に売却することも検討してみましょう。
大手不動産会社や一般物件をメインとして扱う買取業者では、共有不動産における複雑な権利関係を解消できないケースが多く、買取自体を拒否されてしまうこともあります。
一方で、共有持分・共有不動産を専門に扱う買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。
数ある買取業者の中でも、共有不動産のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は共有持分のみでも高価格での買取を実現しています。
当社は共有持分を高く・早く買い取ります
当社クランピーリアル・エステートでは、共有持分など権利関係が複雑に絡むような物件でも積極的に買い取っております。
全国800を超える弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しており、トラブルや法的な権利などを調整しながら運用できる強みがあります。
また、専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取」が可能です。
売却・買取に関して無料相談もおこなっていますので、疑問や不安がある人などはぜひ以下のリンクからお気軽にご相談ください。
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まとめ
共有持分を単独で売却するつもりであれば、さまざまな売却方法を検討しましょう。
例えば、相続時に共有分割によって土地を取得している場合、持分に応じて分筆することで単独所有になります。そのため、共有状態が解消され通常の土地として売却可能です。
一方で、建物の共有持分を所有しているケースでは、他の共有者に買い取ってもらえないか交渉してみるとよいかもしれません。
他の共有者がすべての持分を買い取ることができれば、資産価値も上がり自由に売却・活用が可能になるなどのメリットがあります。
ただし「分筆すると土地面積が狭くなってしまい扱いづらくなってしまう」「共有者が持分を買い取るだけの資金力を持ち合わせていない」などの問題点も考えられます。
もし売却が難しいのであれば、共有持分を専門に扱っている買取業者への売却も視野にいれてみましょう。
相続によって取得した共有持分の売却に疑問や不安がある人などは共有持分・共有不動産に詳しい不動産業者に相談することが大切です。
