高低差のある崖土地は専門買取業者へ売却！がけ条例や注意点も詳しく解説

がけ上・がけ下といった高低差のある土地は、いわゆるがけ土地（崖土地）といわれます。

がけ土地は用途の規制を受けやすく、各自治体の条例によって建物の建築にも制限がかかります。

そのため、がけ土地を売却しようと思っても需要が少なく、一般的な仲介業者では売却できないケースがほとんどです。

がけ土地を売却したいなら、訳あり物件専門の買取業者に相談するとよいでしょう。訳あり物件専門の買取業者であれば、がけ土地の活用に関するノウハウも豊富なため、高額かつ最短数日のスピード買取が可能です。

まずは無料査定を利用して、がけ土地の価格相場や売却に向けたアドバイスを聞いてみましょう。査定価格に納得できなければ売却する必要もないので、気軽に相談してみることをおすすめします。

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高低差のある土地の売却は「買取」がオススメな3つの理由

土地や物件を売却する場合、不動産業者の仲介によって売る方法「仲介販売」が一般的です。

しかし、高低差のある土地を売却する際には、仲介販売ではなく不動産業者に買取してもらう方法「買取販売」で売却した方がよいです。

なぜなら、隣地と高低差のある土地を仲介市場で売却することは簡単ではないからです。その主な理由は、以下で解説するとおりです。

1.高低差のある土地は買い手が少なく仲介販売では売却しづらい

高低差のある土地は買い手が少ないため、仲介販売ではなかなか売れないかもしれません。高低差があることで物件の売却に悪い影響を与えてしまう可能性が高いからです。

そのため、隣地と高低差のある土地は、通常の土地と比べて購入希望者数がどうしても少なくなってしまいます。不動産を購入する人が「少しでも良い物件を購入したい」と考えるのが一般的でしょう。

2.仲介販売では熱心に販売活動をしてもらえない可能性がある

不動産の仲介販売（不動産業者と媒介契約を締結しての不動産売却）は、ニーズの多い新築戸建て向け・中古戸建て向けの販売活動がメインとなります。

一方で、隣地と高低差のある土地は、住宅を建てる土地として良い条件とはいえないでしょう。

また、高低差のある土地は、市街化区域などの不便なエリアに存在することも少なくありません。そのため、仲介を依頼した不動産業者に熱心に販売活動をしてもらえないことも考えられます

売却価格が低くなってしまう上に売れるまでに時間のかかる物件であれば「割に合わない物件」と評価される可能性があるからです。

3.土砂崩れなどを防止する工事をせずにそのまま売却できる

「買い手が見つかるまで売却活動を続ける」「買い手が見つからないなら売るのを諦めて放置する」など、がけ地や斜面地を所有し続けていると、大きなリスクを抱えてしまうことになります。

例えば、所有地にがけ地（斜面）が含まれる場合、土砂崩れや岩石の崩落などによって他人に危害を加えてしまう恐れもあります。また、斜面の下の土地であれば、自分自身が被害を受けてしまうかもしれません。

土砂崩れなどのリスクを回避・予防するためには、相応の費用負担が必要となります。擁壁や土留めなどの設置にかかる工事費用を負担してまで、自分の使わない土地を所有するのも勿体ないでしょう。

不動産業者の買取であれば土砂崩れなどの対策工事をしなくても、高低差のある土地をそのまま引渡しできるため、手間なくスムーズに売却できます。

訳あり物件の買取は専門業者に依頼すると高確率で売却できる

不動産業者による買取であれば、仲介での売却よりも早く確実に物件を売却できます。中でも訳あり物件の専門業者に買取を依頼すれば、高額売却できる可能性が高いです。

訳あり物件の専門業者は、がけ上・がけ下の土地や斜面地といった通常の市場では敬遠されるような物件であっても、それぞれの物件の強みを活かして再販売できるノウハウを有しているので、一般的な不動産業者よりも高い評価額を示してもらえる可能性が高いからです。

不動産業者による買取であれば、まったく手入れしていない土地をそのまま引き渡せることも、不要な土地を売りたい売主にとっては大きなメリットです。

売却のために費用をかけなくてもよいという点をふまえれば、「買取は仲介よりも売却価格が下がってしまう」というデメリットもかなり相対化されるといえるでしょう。

隣地と高低差のある土地の売却はトラブルになりやすい

高低差のある土地は、売買取引後のトラブルも起きやすい土地であるともいえます。

高低差の土地を売却した後に起こるトラブルの例としては、次のようなものを挙げられます。

売主には法令上の規制などがあることを買主に契約締結前に告知する義務があります。万が一、告知しないまま不動産を売却してしまうと、裁判に発展し売買契約の解除や損害賠償の支払いを命じられる可能性もあります。

高低差のある土地の売却は「がけ条例」に注意

隣地と高低差のある土地を売却するときには、いわゆる「がけ条例」の有無にも特に注意する必要があります。その土地にがけ条例が適用される場合には、土地の利用に大きな制約が生じることもあるからです。

「がけ条例」とはがけ付近への建築を制限する条例

「がけ条例」は通称に過ぎないため、条例を定めているそれぞれの自治体（都道府県・政令指定都市・市町村）によって、名称も具体的な規制内容も異なります。

たとえば、東京都の場合には、建築安全条例（第6条）ががけ条例に該当するルールとなります。

参照：東京都都市整備局「東京都建築安全条例」

がけ条例による建築制限の例

がけ条例を読む上では、次の点を確認することが重要です。

以下では、東京都条例のルールに沿って、具体的な規制（建築制限）がどうなっているかについて確認していきたいと思います。

東京都においてがけ条例が適用される土地

東京都の場合、下の土地から1/2勾配の斜め線を超えた部分が2mを超える土地が、がけ条例の適用対象となります。

勾配線について具体的な定めのない（単純に高さだけで判定する）条例もあり、それぞれのがけ条例によってかなり異なります。

がけ地は条件を満たさないと建物を建築できない

東京都の場合、条例の適用対象となる土地では、次の条件のいずれかを満たさなければ建物を建築できません。

• 建物をがけの下端から水平距離でがけ高の2倍以上離して建築する
• 高さ2ｍ超の擁壁を設置して造成された敷地に建物を建築する

たとえば、がけ高が3mのがけ地であればがけの下端から6m以上離れているか、2m超の擁壁を設置しなければ、住宅を建てられないということになります。

「がけの下端からがけ高の2倍以上の距離」を確保しなければならないことが原因で、面積（建ぺい率・容積率）が足りなくなり希望の建物を建てられなくなることもあります。

また、擁壁の設置で対応する際には、頑丈な「コンクリート製の擁壁」を設置するのが原則となります。

東京都のがけ条例において石壁を作る・コンクリートブロックを積み上げて壁を作るなどの方法では、がけ条例が要求する安全水準に達しないからです。

そのため、擁壁設置工事は費用が高額になる場合が多く、すでに擁壁がある場合でも、確認済証・検査済証の交付を受けている擁壁であるかどうかをきちんと確認する必要があります。

要件を満たせば建築制限が緩和される

何かしらの事情で新しい擁壁を設置できない場合には、擁壁の管理状態が良好であることを条件に、次のような追加の対応をすることで、がけに近い土地でも建物を建築可能です。

しかし、これらに対応するための工事をすれば、通常よりもかなり高額な建築費用が必要となることに注意する必要があるでしょう。

高低差が大きいときには法律によって建築が規制される

高低差が5mを超えるがけ地や急傾斜（30度以上）のがけ地が近くにある土地では、条例ではなく法律（土砂災害防止法・急傾斜地崩落危険防止法）によって厳しい規制が課せられる場合があります。

たとえば、土砂災害防止法における特別警戒区域（いわゆるレッドゾーン）に該当する土地に建物を建築する場合には、土砂災害に対して安全な建物を建てるために建築前に行政による建築確認を受けなければなりません。

土砂災害に対する安全性を認めてもらうためには、圧力壁の設置や壁と基礎を一体構造にしなければならないこともあり、建築費用も高額になってしまいます。

また、建物を建てられた場合でも、がけ地による危険が増加したときには、行政から建物の移転を勧告されてしまうこともあります。

参照：国土交通省「土砂災害防止法に基づく土砂災害警戒区域等について」

高低差のある土地は建築規制を買主に説明しないと売却できない

がけ条例や土砂災害防止法などに該当する土地を売却する場合、重要事項として購入希望者に告知しなければなりません。

しかし、土地が規制の適用対象か判断するには、がけの測量や精密な安全調査が必要になります。

なぜなら「擁壁があるだけ」では建物を建築が認められるわけではないからです。

高低差のある土地をトラブルなく売却するためには、がけ地の土地扱いに慣れた専門の不動産業者や弁護士等に相談・依頼することが大切です。

まとめ

隣地と高低差のある土地の売却は慎重におこなう必要があります。

特にがけ地が近くにあると、法令による厳しい建築規制の対象となる恐れがあります。

売却前に安全性を調査して、きちんと対応できる不動産業者と媒介契約を結ぶとよいでしょう。

また、高低差のある土地は、通常の市場では人気がない場合も多いです。

がけ地の近くの土地を1日でも早く売りたいなら、訳あり物件の専門業者への買取依頼も検討してみましょう。

専門業者であれば、がけ地を上手に再販売できるノウハウがあるので、一般の不動産業者よりもよい査定額を提示してくれる可能性も高いです。

さらに買取であれば、手入れをしていない土地も現況のままで引き渡せるので、使う予定もない土地を相続して困っているケースなどでもメリットが大きいでしょう。