不整形地の売却は困難！不整形地の種類や早く売却するコツを紹介します

「土地」という言葉を聞いたとき、正方形や長方形に整った土地を思い浮かべる人は多いでしょう。このような土地を「整形地」といいます。

反対に、台形や旗竿状など歪な形の土地を「不整形地」といいます。

不整形地の場合、形状によっては希望する大きさの建物が建てられなかったり、建物自体は建てられたとしても好む間取りにできないなど、活用方法が限定されるため、購入者がつきにくく整形地に比べて価格が大幅に低くなるケースも珍しくありません。

ただし、不整形地なら必ず価格が下がるとは限らないため、高値での売却を狙うならたくさんの不動産会社へ査定を依頼し、より高額な査定価格を提示してくれたところへ依頼することが大切です。

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不整形地の種類

不整形地とは、台形や旗さお状など、いびつな形になった土地のことです。

そして不整形地には、下記のようにいろいろなバリエーションがあります。

• 旗竿地
• L字
• 三角形
• 傾斜地
• 崖地

次の項目から、それぞれの問題点や特徴を確認していきましょう。

旗竿地

旗竿地とは、前面道路まで細長く通路が伸び、奥の敷地に物件が建てられた状態の土地を指します。

旗竿地の場合、道路まで伸びる細長い部分が有効活用できないため、整形地と同じ広さでも実際に活用できる面積が限られます。言い換えると、使い勝手が悪い土地ということになります。

また、道路に面している細長い部分の長さが２メートルに満たない場合には、接道義務を満たしていないとして、建築ができない可能性もあります。

奥まった場所にあるため、日当たりが悪いケースも多いです。

L字型の土地

敷地がL字型になっている土地です。

土地の幅が狭く「建築できる建物の幅が制限される」「建物自体の幅が制限される」など、希望する形の建物が建てられない場合が多いです。

買主にとって利用価値が下がるため、売却が困難になりがちです。

三角型の土地

文字通り、敷地が三角形という特徴的な形状をした土地です。

面積が広ければ、プランニングによっては有効活用が可能ですが、それでもデッドスペースが生じる可能性が高く、汎用性があるとはとても言えません。

また面積が狭い場合や、鋭角の場合には、よほどその土地に合わせた建物を考えなければ、うまく利用できない恐れがあります。

傾斜地

土地自体が斜面になっている土地を、傾斜地といいます。

建築するには平坦な土地にする必要があるため、傾斜地の場合には盛土か切土のいずれかをおこなう必要があります。

また、大規模な土地改良工事が必要となる場合も考えられるため、利用に際して通常よりも費用がかかる恐れがあります。

崖地

傾斜地のうち、傾斜角が30度以上のものを一般に「崖地」といいます。

崖地を利用できる用途というのは非常に限られるため、需要は極端に少ないと言わざるを得ません。

ちなみに、土地造成によって作られた崖地のことを「法地」と呼称します。

不整形地の売却が困難な理由

不整形地は、いびつな形をしていることから、利用が困難になります。

そのため、不整形地を好んで購入する人は少なく、一般的に敬遠されがちです。

具体的な理由としては、以下のようなものがあげられます。

• 土地を利用する際に制限がある
• 法律上の制限がある
• 購入時に融資を受けにくい

次の項目から、それぞれの理由を具体的に見ていきましょう。

土地を利用する際に制限がある

物件を建築する場合、四角い形状を考えるのが一般的です。

敷地となる土地についても、正方形や長方形といった整形地の方が設計や施工、利用面からみて有利です。

不整形地では、希望する大きさの建物が建てられなかったり、建物自体は建てられたとしても好む間取りにできなかったり、敷地にデッドスペースが生じる場合があります。

また、通常工法での建築が困難で、特別な工法を用いなければならない可能性があるなど、条件面で不利になることも多いです。

法律上の制限がある

建物を建築する際は、接道義務をはじめさまざまな法律上の制限が加わります。

接道義務とは、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない制限のことです。

不整形地の場合、法律上の制限によって思うような建物が建てられない場合があります。

土地購入を考えている人も、制限付きの土地よりも汎用性が高い方に食指が動き、つい不整形地を敬遠してしまうのです。

その結果、不整形地は需要が少なくなり、どうしても評価が低くならざるを得ません。

購入時に融資を受けにくい

土地を購入する際、買主は金融機関から融資を受けることが一般的です。

この場合、金融機関は万が一に備え、債権保全の観点から目的となる土地に抵当権などの担保権を設定し、競売した土地の売却金額から債権の回収を図ります。

つまり、金融機関はいざという時に相場通り売却できる土地でなければ、融資しないのが基本的です。

売れない不整形地を早く売却するコツ

ここまで説明したとおり、不整形地は利用が困難なことから、どうしても実際の売買価格は低くなります。

そこで、不整形地を早く売るなら以下のコツを意識してみてください。

• 分筆して整形地をつくり出す
• 隣接地の所有者へ売却する
• 建物を建てた上で建売物件として売却する
• 価格を下げる
• 不動産一括査定を受ける

それでは、それぞれのコツを順番に確認していきましょう。

分筆して整形地をつくり出す

対象となる土地が相応の広さを有する場合には、その不整形地を整形地とそれ以外の部分とに分筆し、整形地として売り出すとよいでしょう。

分筆とは、1つの土地を複数に切り分け、別々の単独名義にする手続きです。

分筆することで、整形地の状態にできるため、高額売却に期待できます。

隣接地の所有者へ売却する

不整形地が多いエリアの場合、近隣や隣接する土地も同じように不整形地となっていることが多いです。

その場合は隣接地の所有者と交渉して、所有する土地の境界が整形地となるように売買交渉をおこないましょう。これによって隣接地の所有者も、不整形地による問題を解決できます。

これは、隣接地の所有者の同意が必要になりますが、隣接地の所有者にとってもメリットがあります。

もしも、当事者間での話し合いがまとまらない場合は、不動産会社や弁護士に相談し、交渉の間に入ってもらうとよいでしょう。

建物を建てた上で建売物件として売却する

不整形地の価格が安いのは、土地購入後の利用に制限が生じる恐れがあるためです。

そこで、土地の有効活用法を提案し、需要の喚起を図ります。

具体的には、当該土地を最大限に有効活用できる建築プランを提案する、建物自体を建てた上で建売物件として売却するなどの方法が考えられます。

具体的な利用プランの提示がある分、たんなる不整形地として販売するよりも交渉は有利になります。買主としても購入後のイメージが掴みやすくなり、それなりの価格がつく可能性があります。

売却価格を下げる

不整形地を早く売りたいのであれば、値下げも視野に入れなくてはいけません。

不整形地の場合、固定資産税や都市計画税などは整形地に比べて安くなりますが、それでも活用できない土地を保有するデメリットは無視できないものがあります。

各種税金や管理費用等も重なると大きな負担となってしまう可能性も出てきます。

ムダな負担に苦しむくらいであれば、値引きしてでも手放すのも一手です。最終手段として検討の余地があるでしょう。

不動産一括査定を受ける

「なるべく早く不整形地を売りたい」という場合は、不動産一括査定を受けるのがおすすめです。

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まとめ

不整形地とは台形や旗竿状など、いびつな形になった土地のことです。

不整形地は、その形状から利用が困難であるため、整形地に比べて価格が低くなる傾向にあると言われています。

しかし、汎用性はなくても有効活用法は十分にあり、不整形地であってもそれなりの価格で売却は可能です。

もしも、不整形地の売却を検討しているなら、一括査定を受けることをおすすめします。

一括査定を受ければ、どの不動産会社に売却すべきか一目でわかるため、まずは一括査定を受けてみましょう。