不整形地は高く売却できない?評価や売却のコツについても解説!

不整形地

「土地」という言葉を聞いたとき、多くの方は正方形とか長方形に整った土地を思い浮かべる人が多いでしょう。このような矩形の土地を「整形地」と言います。

しかし、土地は整形地ばかりとは限りません。むしろ、台形や旗さお状など、多少いびつな形になった土地の方が現実には多くあるのです。このような整形地以外の土地を「不整形地」と言います。

不整形地は、整形地に比べて価格が低くなる傾向にあると言われています。

ここでは、なぜ不整形地が整形地に比べて低い価格となるのか、それに対してどのように対応したらいいのか、また不整形地の活用方法について考えていきます。

不整形地が高く売却できない?その理由とは

不整形地
不整形地は一般的に敬遠されがちです。その理由としては、家屋の建てにくさ、間口の狭さなどが挙げられます。具体的な理由を見てみましょう。

利用上の制約

不整形地が高く売れない大きな理由には、利用方法等において不整形地に制約がある点がまず挙げられます。この「制約」は、現実に利用する上で不便さを有すること、建築基準法などの法律上の制限を受けることの2種類に分けられます。

現実上の不便さ

物件を建築する場合、四角い形状を考えるのが一般的です。敷地となる土地についても、正方形や長方形といった整形地の方が設計や施工、利用面からみて有利です。

不整形地では、希望する大きさの建物が建てられなかったり、建物自体は建てられたとしても好む間取りにできなかったり、敷地にデッドスペースが生じたりする場合があります。

また、通常工法での建築が困難で、特別な工法を用いなければならない可能性があるなど、条件面で不利になることも多いです。

法律上の制限

建物を建築する場合には、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという接道義務をはじめ、様々な法律上の制限が加わります。不整形地の場合、法律上の制限によって思うような建物が建てられない場合があります。

土地購入を考えている人も、制限付きの土地よりも汎用性が高い方に食指が動き、つい不整形地を敬遠してしまうのです。その結果、不整形地は需要が少なくなり、どうしても評価が低くならざるを得ません。

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不整形地の種類

「不整形地」といっても、いろいろなバリエーションがあります。代表的な不整形地について、どのような問題点があるのか下記に列挙します。

旗竿地

不整形地 旗竿地

旗竿地とは、前面道路まで細長く通路が伸び、奥の敷地に物件が建てられた状態の土地を指します。

旗竿地の場合、道路まで伸びる細長い部分が有効活用できないため、整形地と同じ広さでも実際に活用できる面積が限られます。そのため、使い勝手が悪いということになってしまいます。

また、道路に面している細長い部分の長さが2メートルに満たない場合には、接道義務を満たしていないとして、建築ができない可能性もあります。奥まった場所にあるため、日当たりが悪いケースも多いです。

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L字

不整形地 L字

敷地がL字型になっている土地です。土地の幅が狭いと建築できる建物の幅が制限されること、また建物自体の幅が制限されるなど、希望する形の建物が建てられない場合が多く、買い手にとって利用価値が下がります。

三角形

不整形地 三角形

文字通り、敷地が三角形という特徴的な形状をした土地です。面積が広ければ、プランニングによっては有効活用が可能ですが、それでもデッドスペースが生じる可能性が高く、汎用性があるとはとても言えません。また面積が狭い場合や、鋭角の二等辺三角形の場合には、よほどその土地に合わせた建物を考えなければ、うまく利用できない可能性があります。

傾斜地

不整形地 傾斜地

土地自体が斜面になっている土地です。建築するには平坦な土地にする必要があるため、傾斜地の場合には盛土か切土のいずれかを行う必要が生じます。また、大規模な土地改良工事が必要となる場合も考えられるなど、利用に際して通常よりも費用がかかる可能性があります。

崖地

不整形地 崖地

傾斜地のうち、傾斜角が30度以上のものを一般に崖地と言います。現実的に崖地を利用できる用途というのは非常に限られるため、需要は極端に少ないと言わざるを得ません。

融資の受けにくさ

土地を購入する場合、買主は金融機関から融資を受けることが多いでしょう。この場合、金融機関は万が一に備え、債権保全の観点から目的となる土地に抵当権などの担保権を設定し、競売した土地の売却金額から債権の回収を図ろうとします。

つまり、金融機関としても、いざという時に相場通りに売却できる土地でなければ融資しないわけです。

金融機関は、需要が限定され競売による買受人が現れるかどうかもわからない不整形地に融資をしたいと思いません。これが不整形地の価格が整形地に比べて安くなる原因になっています。

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不整形地の評価は「不整形地補正率」によって決まる

不整形地補正率
不整形地は矩形の整形地よりも資産価値が低くなりがちです。では、具体的にはどのような基準で価値が決まってしまうのでしょうか。

市場価格と固定資産税評価額

土地の市場価格(実際に取引される価格)は、最終的には需要と供給によって決まります。

一方で、土地の価値については、固定資産税などを算定する場合に用いる固定資産税評価額が基準となります。市場価格と固定資産税評価額は、必ずしも一致するものではありません。ただ、一般的には「公示価格に7割を乗じた金額」が、概ね固定資産税評価額と言われています。逆もありきです。市場取引においても、公示価格を指標とするように努めるべきとされています。

固定資産税評価額は、土地が面している道路ごとに定められた路線価に、土地の面積値と奥行補正率を乗じることで算定されます。

ただし、これはあくまで整形地の算定方法であり、不整形地の場合には、ここからさらに各種補正が加わります。

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不整形地の固定資産税評価額の算定方法

不整形地の固定資産税評価額については、まず、不整形の程度・位置などを分類した「地積区分表」が必要です。図上の地区区分や地積区分と照合して不整形地のタイプを分け、「不整地補正率表」上の不整地補正率を乗じることで算出されます。

地積区分の判定

土地が属している地区と土地面積を「地積区分表」に当てはめ、どれに該当するのか判断します。

<地積区分表>

地積区分

地区区分

A B C
高度商業地区 1,000㎡未満 1,000㎡以上

1,500㎡未満

1,500㎡以上
繁華街地区 450㎡未満 450㎡以上

700㎡未満

700㎡以上
普通商業・併用住宅地区 650㎡未満 650㎡以上

1,000㎡未満

1,000㎡以上
普通住宅地区 500㎡未満 500㎡以上

750㎡未満

750㎡以上
中小工場地区 3,500㎡未満 3,500㎡以上

5,000㎡未満

5,000㎡以上

陰地割合の判定

まず、土地に面した道路に対して垂直状になった長方形の整形地を想定します。これを「想定整形地」といい、その面積を算出します。

次に、想定整形地の面積から実際の不整形地の面積を引き、当該不整形地が整形地と比べて欠ける部分(陰地)の割合、「陰地割合」を算出します。

想定整形地面積-不整形地面積 =陰地割合
想定整形地面積

不整形地補正率の確定

地区区分、地積区分、陰地割合に基づき、「不整形地補正率表」によって当該土地に適用される不整形地補正率を確定します。

<不整形地補正率表>

地区区分 高度商業地区、繁華街地区、

普通商業・併用住宅地区、中小工場地区

普通住宅地区
地積区分

陰地割合

A B C A B C
10%以上 0.99 0.99 1.00 0.98 0.99 0.99
15%以上 0.89 0.99 0.99 0.96 0.98 0.99
20%以上 0.97 0.98 0.99 0.94 0.97 0.98
25%以上 0.96 0.98 0.99 0.92 0.95 0.97
30%以上 0.94 0.97 0.98 0.90 0.93 0.96
35%以上 0.92 0.95 0.98 0.88 0.91 0.94
40%以上 0.90 0.93 0.97 0.85 0.88 0.92
45%以上 0.87 0.91 0.95 0.82 0.85 0.90
50%以上 0.84 0.89 0.93 0.79 0.82 0.87
55%以上 0.80 0.87 0.90 0.75 0.78 0.83
60%以上 0.76 0.84 0.86 0.70 0.73 0.78
65%以上 0.70 0.75 0.80 0.60 0.65 0.70

不整形地の評価

不整形地補正率が決まったら、当該土地を整形地として考えた場合の1㎡あたりの価額に不整形地補正率を乗じ、当該不整形地の評価額を計算することとなります。

売れない不整形地を早く売却するコツとは?

不整形地
不整形地については、固定資産税評価額の低さもあり、どうしても実際の売買価格は整形地に比べて減額されがちです。

このような土地をどのようにすれば売れるのか、考えてみましょう。

分筆して整形地をつくり出す

不整形地 分筆

対象となる土地が相応の広さを有する場合には、その不整形地を整形地とそれ以外の部分とに分筆し、整形地として売り出すことが考えられます。

この場合、残った不整形地は二束三文にしかならないこともありますが、整形地として売り出した部分は価格に期待がもてます。

隣接地の所有者への売却

不整形地 売却

不整形地が多いエリアの場合、近隣や隣接する土地も同じように不整形地となっていることが多いです。その場合は隣接地の所有者と交渉して、所有する土地の境界が整形地となるように売買交渉を行いましょう。これによって隣接地の所有者も、不整形地という問題を解決できる可能性が出てきます。

これは、隣接地の所有者の同意が必要になりますが、隣接地の所有者にとってもメリットがありますので、話し合いによってまとまるケースがよく見られます。

建物を建てた上で建売物件として売却する

不整形地の価格が安いのは、土地購入後の利用に制限が生じる可能性があるためです。

そこで、土地の有効活用法を提案し、需要の喚起を図ります。具体的には、当該土地を最大限に有効活用できる建築プランを提案する、建物自体を建てた上で建売物件として売却するなどの方法が考えられます。

具体的な利用プランの提示がある分、たんなる不整形地として販売するよりも交渉は有利になります。買主としても購入後のイメージが掴みやすくなり、それなりの価格がつく可能性があります。

価格を下げる

不整形地を早く売りたいのであれば、値下げも視野に入れなくてはいけません。

不整形地の場合、固定資産税や都市計画税などは整形地に比べて安くなりますが、それでも活用できない土地を保有するデメリットは無視できないものがあります。各種税金や管理費用等も重なると大きな負担となってしまう可能性も出てきます。

ムダな負担に苦しむくらいであれば、値引きしてでも手放すのも一手。最終手段として検討の余地があるでしょう。

不動産会社へ売却

『なるべく早く不整形地を手放したい』『すぐに物件をお金に換えたい』という場合は、不整形地専門の不動産会社に売却相談をするのがおすすめです。

通常の不動産会社では不整形地の不動産を請け負えないケースが多く、買い取り自体を拒否されたり、売却できたとしても安く買い叩かれることが少なくありません。

そこで着目したいのが、不整形地専門の不動産会社。当社、クランピーリアルエステートはまさに不整形地などの特殊物件の買取を専門にしている不動産会社です。

物件の資産価値を大幅に上げるノウハウや実績が多数ある不動産会社で、不整形地に詳しいエキスパートが常に在籍しており、不整形地だけに限らず、どんな物件でもご依頼を頂ければ直ちに買い取りすることが可能です。

大手不動産会社に断られてしまった物件や長らく放置してしまっている不整形地など、どんな不動産でも買い取ることができますので、不整形地の売却をご検討中の方はお気軽に当社までご連絡ください。

不整形地を売却せずに有効活用する方法は?

売却はできるだけしたくない。そのような時、不整形地を有効活用する方法としては、以下のような方法が考えられます。

不整形地に合わせた建物を設計する

不整形地であっても建物の形状や構造を熟考することで、敷地のデッドスペースを最小限に抑えるなどして有効活用できる場合があります。

例えば、三角形やL字形の土地であっても、建物自体をそれに合わせた形のものとして設計すれば、デッドスペースを最小限にできるでしょう。

また、傾斜地や崖地であっても、スキップフロアにすることで有効活用が可能となります。

そのような形で活用した上で、売却したり、自ら利用したり、賃貸物件として活用したりするなど、色々と方法は考えられるでしょう。

隣接する土地を購入して、整形地をつくり出す

先述の売却手段とは反対に、土地の一部を購入したり、等価交換したりして整形地にすれば、資産価値が上昇します。

駐車場、コインパーキング、その他の用地としての利用

不整形地であっても、建物を建てる以外に利用方法はいくつかあります。

例えば、コインパーキングとして活用したり、資材置き場を必要とする事業者に貸し出したりといった方法などが考えられます。コンテナを置き、トランクルームとしての活用も可能です。

まとめ

なぜ不整形地の価格は安くなってしまうのでしょうか。

今回は原因とその解決法にスポットを当て、考えられる不整形地の売却方法や活用方法について検討してみました。

結論として、不整形地が一般的に安いのは、汎用的な利用が困難であるということが挙げられます。

しかし、汎用性はなくても有効活用法は十分にあり、不整形地であってもそれなりの価格で売却は可能です。

また、売却以外の活用法についても、その地域における需要等からいろいろなアイデアが浮かびます。

「不整形地だから仕方がない」という考え方ではなく、不整形地であっても活用法はあるという視点に立つことが大切です。詳しいことは、不動産の専門家である不動産業者に相談することをおすすめします。

最終更新日:

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