複数の不動産を相続したときの最善の分割方法は?4つの分割方法のメリット・デメリット

複数不動産

相続の対象となる財産は、すべてが簡単に分けられるものではありません。高級車や貴金属、美術品のように、二人で分けることの難しい財産が遺産となることも少なくありません。不動産もこれらと同様に相続人の間で分割しづらい財産のひとつです。特に複数の不動産が相続財産としてあるときには、分割の方法(だれが、どの財産を、どのように相続するか)だけでなく、その前提となる不動産の評価額についても認識が揃わずに、遺産分割協議がまとまらなくなることも多々あります。

今回は、複数の不動産を複数人で相続する場合のオススメの方法などについて解説していきます。

複数の不動産を相続するときの4つの方法

まずは、故人が残してくれた不動産を相続する方法について確認しておきましょう。

現物分割

「現物分割」とは、遺産をそのままの形で相続人が取得する方法のことです。遺産を改変せずにそのまま受け継ぐという点で、最もオーソドックスな遺産分与の方法といえるでしょう。

共有分割

「共有分割」とは、相続財産を「複数の相続人の共有名義」で受け継ぐことをいいます。共有分割がなされる場合には、それぞれの相続人の相続分と同等の持分割合による共有になることが一般的です。複数の不動産を共有分割する場合であれば、すべての不動産をすべての相続人が相続分に応じた持分で共有する分与方法が、形式的に最も公平でわかりやすいといえます。

代償分割

「代償分割」とは、ある財産について相続人の1人が法定相続分を超える程度の相続をするときに、他の相続人に対してその代償分を現金などの別の財産を与える形で相続することをいいます。

換価分割

「換価分割」とは、相続財産を売却し現金に換えた上で、それぞれの相続人の相続分に応じて分配する相続の方法のことをいいます。

複数不動産の相続は換価分割がオススメな理由4つ

換価分割
不動産は、現金や預貯金とは異なり、複数人の間で分割することの難しい財産です。特に複数の不動産があるときには、それぞれの不動産の諸条件(土地の所在・面積・道路との接道状況、建物の有無・現況、資産価値)が異なることから、遺産分割はさらに困難となります。不動産の相続方法は、遺言書が残されている場合を除けば、相続人の同意(遺産分割協議)によって自由に決められますが、「換価分割」が便宜性・公平性の観点から最も優れた分割方法となる場合が多いです。

現物分割は不公平な結果になりやすい

現物分割は、複数の不動産を相続する方法としては、次の点でメリットがあるといえます。

・不動産の価値を査定する、不動産を売却する手間が不要
・共有分割に比べて不動産の権利関係が明確になる
・故人が残してくれた財産を改変せずに受け継ぐことで精神的な満足感を得られる

しかしながら、現物分割には、次のようなデメリットがあることも見過ごせません。

・それぞれの不動産の財産価値に差があるときには公平な分割をすることが難しい
・不動産を分筆したことで、財産価値が大幅に減少してしまうことがある

複数の不動産を「公平に現物分割する」ことは難しい

複数の不動産があるときには、現物分割はあまり現実的な方法とはいえません不動産のそれぞれが同じ価値ということはほとんどないからです。似たような立地であっても、戸建て、マンション、アパートでは資産価値が大きく異なります。また、土地を公平に分筆するというのも実際には不可能な場合がほとんどです。道路との接し方などに違いがでれば、所在と面積が同じでも土地の利用価値は全く異なってしまうからです。

その意味では、現物分割を推奨できるのは、次のようなケースに限られるといえるでしょう。

・不動産以外の相続財産が多数あり、相続分が公平になるように調整しやすいケース
・財産分与の結果が不公平になることを相続人が予め了解できるケース
・不動産の評価額にほとんど差がないケース
・面積が大きい、画地評価が良いなど、分筆しても不動産の価値を損なわないケース

共有分割は後々のトラブルの原因になる

共有分割は、「相続した不動産の現状をそのまま維持できる」という点では、他の分割方法よりも優れています。そのため「被相続人の配偶者が相続財産である不動産を自宅や事務所としてそのまま使用する場合」や、「不動産の買い手がすぐに見つからない」などのように、遺産分割を事実上先送りする場合などに採用されることが少なくありません。

関係が良好でない所有者との共有名義になるリスク

共有分割が原因で生じるトラブルの典型例は「相続の際には予期していない共有者」が現れてしまうことです。共有分割にしておいたことが「将来の相続争いの原因」となることも十分考えられます。

共有者が増えすぎて不動産が処分できなくなるリスク

不動産の共有状態をさらに放置しておけば、共有者の数がねずみ算式に膨れあがり、不動産の処分それ自体が難しくなってしまうこともあります。不動産を処分するためには、共有者全員の同意が必要となるからです。実際にも、共有者への連絡が取れない(どこに住んでいるかわからない、生死すら不明の共有者がいる)ことで、「塩漬け状態」になってしまった不動産は少なくありません。共有分割は、最も穏便な不動産の分割方法とイメージされがちですが、先々のことを考えた場合には最もオススメできない分割方法ともいえます。

代償分割は負担が大きい

代償分割は、(金銭などによる)事後調整を前提とする分割方法なので、公平な相続を行えるという大きなメリットがあります。しかし、不動産の遺産分割を代償分割で行うときには、代償金を工面する負担がとても大きくなってしまいます。配偶者自身の預貯金などですぐに用立てることができれば問題ないのですが、代償金を工面できずに相続争いが生じる、代償金を工面するために借金する事態になってしまうという問題が生じることもあります。

換価分割は最もバランスの良い遺産分割方法

現物分割・共有分割・代償分割は、それぞれメリットもデメリットもハッキリしている財産分与の方法です。したがって、相続人のニーズとこれらの方法が完全に合致していない場合には、デメリットの方が際立ってしまい「こんなはずではなかった」ということになる可能性も高いといえます。

その意味では、換価分割は、最もバランスの取れた遺産分割方法なので、相続人にどのような事情があっても適切に対応することができます。不動産の換価分割では、不動産を売却し現金化するため公平性を維持でき、分割にかかる費用も売却額から捻出できるので、代償分割のような持ち出しの心配もないからです。ただし、「先祖代々受け継いだ土地(自分が生まれ育った家)を残せなくなる」、「売却にかかる費用(仲介手数料など)の額だけ相続財産が減ってしまう」というデメリットもあることは理解しておくべきでしょう。

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複数の不動産を換価分割するときの流れ

相続税
不動産を換価分割するときの基本的な流れは下記の通りです。

1.相続の開始(被相続人の死亡)
2.相続人および相続財産の調査
3.遺産分割協議に基づく遺産分割協議書の作成(換価分割することの合意)
4.換価する不動産の名義変更(※被相続人名義のままでは売却できないので所有権移転登記手続きを行う必要がある)
5.通常の不動産売却の手続き
6.各種税金の申告

換価分割では、「相続と不動産売却の手続きを合わせた流れになる」と理解しておけば問題ありませんが、以下の2つの注意点に気をつけましょう

遺産分割協議書への記載事項

法律上の効果が認められている遺言書が残されている場合を除いては、遺産分割は遺産分割協議に基づいて行われなければなりません複数の不動産を換価分割する場合には、その旨を遺産分割協議書にきちんと記載しておくことが後のトラブルを回避する意味でも重要です。換価分割する際に、遺産分割協議書に記載すべき事項は次のとおりです。

・換価分割の対象となる不動産の表示(登記事項証明書に記載する)
・売却のためにどの相続人が相続登記するのかを明確にする
・売却手続きを行う相続人以外は委任することを承諾する
・売却にかかる費用の捻出方法(売却代金から差し引く)
・残代金の分割方法(それぞれの相続人の相続分)

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税金の負担にも注意が必要

換価分割を行うときには、税金の負担にも注意する必要があります。たとえば、相続税額は取得した財産の評価額を基礎に算出されるので、不動産の売却額が低いほど、相続税の負担は重くなってしまいます。「相続税の申告期限が迫っているから早く売りたい」と不相当に価格を下げてしまえば、未分割申告のまま適正価格で売却した場合よりも損をしてしまうこともあるかもしれません。

また、不動産を売却して一定額以上の利益が生じた場合には、譲渡所得税が発生します。実家を相続した場合などには、取得費用(被相続人が不動産を購入した価格)がかなり低く、仲介手数料などの譲渡費用や3000万円の控除を差し引いても納税の必要が生じる場合もあるかもしれません。さらには、遺産分割協議書に不動産を換価分割する旨を記載していないときには、名義人から他の相続人への売却代金の分与が「贈与」としてみなされ、贈与税を支払わなければならないこともあります。

相続が発生した(換価分割を行う)場合の税金の処理は、複雑で専門知識のない人には対応が難しいことも多いでしょう。きちんと対処できる自信がない、税金の負担で損をしたくないという場合には、できるだけ早い時期に税理士などに相談しておくことをオススメします。

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不動産の相続はトラブルが起こりやすい

遺産分割協議書
相続をめぐるトラブルは、どの家庭でも起こりうる問題です。予期せぬ事情がきっかけで相続争いとなってしまうケースは少なくありません。相続財産として複数の不動産があれば、当然トラブルになる可能性も高いといえます。

遺産分割協議・不動産売却が長引くと相続税でも損をする

複数の不動産の分割方法について意見がまとまらず、遺産分割協議がいつまでも終わらないときには、相続税の負担でも損をしてしまいます。遺産分割協議それ自体には締め切りはありませんが、相続税の申告は「相続開始から10カ月以内」と期限が決まっているからです。

相続税の申告期限までに遺産分割が決まらないときには、「法定相続分を基にした仮の相続税額」を納付する必要がありますが、この際には、「小規模宅地等の特例」、「配偶者控除」といった減税のための措置を適用できないのです。このような未分割申告を行った場合でも、「申告後3年以内の分割見込み書」を(未分割申告の際の)申告書に添付し、申告期限から3年以内に遺産分割を行い、遺産分割から4カ月以内に更正の請求を行えば、減税措置適用分との差額を還付してもらうことは可能です。
参照:国税庁 相続財産が分割されていないときの申告

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弁護士を活用しましょう

相続人同士の話し合いでは遺産分割協議がスムーズに進まないという場合には、家庭裁判所での遺産分割調停・審判を利用する方法も考えられます。しかし、それぞれの相続人が近くに住んでいない場合などには、遺産分割調停を行うことも簡単ではありません。調停の場合には相続人全員が期日に出席するのが原則となるからです。また、調停から審判へと移行するケースでは「相続税の申告期限までに結論がでない」ということもあるでしょう。できるだけスピーディーに、全員が納得できる結論を出したいというときには、弁護士に遺産分割の相談・依頼をすることも有効な選択肢のひとつです。

売却を急ぎたいときには「買取り」が便利

換価分割で不動産を分けることは同意できたけど、「不動産がなかなか売れない」ということもあるかもしれません。「とにかく急いで売りたい」という場合には、売値を下げて買い手を募るだけでなく、不動産業者に買取り依頼をしてみるのも有効な方法です。

当社は、どのような物件でも買取りのご相談は大歓迎です。他社よりも高い査定価格を出せる自信がありますので、「相続した不動産を換価分割したいけど買い手が見つからない」ことでお悩みの方は下記の問合せフォームからお気軽にお問い合わせ下さい

まとめ

不動産は相続財産の中でも最も価値が高いだけでなく、分割しづらいという点でもトラブルの原因となりやすいものです。特に複数の不動産を相続するときには、対象となる不動産の条件、分割方法によるデメリットなども考慮しながら、すべての相続人が納得できる良い方法を選択することが大切です。

自分たちではどう分割したら良いのか正しく判断できないというときには、弁護士・不動産業者といった相続不動産の取扱いに長けた専門家にアドバイスを求めるとよいでしょう


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