国の基準では、幅員（道路の幅）4m以上の道路に2m以上接していない土地は、建物の建築ができない「再建築不可物件」とみなされます。
そのため、道路に面していない土地は利用価値が低く、売却価格も3割ほど安くなるのが一般的です。
この場合、例えば隣地の一部を買い取り国の基準を満たせれば、再建築可能な通常物件として売却できることもあります。ただし、隣地の購入にはまとまった資金が必要なため、個人でおこなうにはハードルが高いでしょう。
道路に面していない土地を費用をかけず確実に売却するなら、再建築不可物件の専門買取業者に相談するとよいでしょう。
再建築不可物件の専門買取業者は、例えば提携している弁護士に隣家と交渉してもらい、隣地を格安で買い取ったうえで、高値で転売することも可能です。そのため、道路に面していない土地でも「現状のまま」「高額」での買取が期待できます。
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道路に面していない土地には3つの種類がある
道路に面していない土地は、大きく3つの種類に分けられます。
- 道路ではない道に面している
- 道路に面していはいるが間口が足りない
- 他の土地に囲まれている
これらはまとめて「無道路地」とも呼ばれます。
ここでいう道路とは、建築基準法に定義された道路をいいます。
そのため、一見すると道路に接している土地であっても、建築基準法の規定を満たしていない場合があるので注意しましょう。
建築基準法の規定を満たしていない土地は、建物の建築・建て替えができません。いわゆる「再建築不可物件」と呼ばれる物件であり、売却が困難になります。
1.道路ではない道に面している
建築基準法上の道路は、原則として幅員4m以上と定められています。
そのため、土地と接している道路が幅員4m未満であれば、法的には「道路に面していない」とみなされます。
また、地域によっては、行政の指定により幅員6mが基準となっている区域もあります。
2.道路に面していはいるが間口が足りない
道路には面していても、土地ろ道路の接地面が足りないケースも「道路に面していない」とみなされます。
接道義務を満たすには「建築基準法上の道路に2m以上接している」必要があります。
そのため、上図のような縦長の土地など、道路と土地の間口が2m未満だった場合、道路に面していない土地となります。
3.他の土地に囲まれている
土地の周りが他人の土地に囲まれている場合も、当然ながら道路と接していない状態です。
上図のような土地は「袋地」とも呼ばれます。
また、下図のように崖や河川に接していて、道路に出られない土地は準袋地と呼ばれます。
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道路に面していない土地の価格相場は「通常物件の3割安」が目安
道路に面していない土地には、新しく建物を建てることも、既存の建物を建て替えることもできません。
そのため、通常の土地に比べて利用価値が低く、売却時の価格も下がります。
通常の土地における価格相場に比べて、3割程度安くなるのが一般的です。
ただし、実際に土地を売却する際は「道路に面していない」という条件だけでなく、さまざまな条件の総合評価で決まります。
次の項目から、具体的な土地の査定基準を解説します。
土地の査定基準は「坪単価×坪数」
基本的な土地の査定基準は「坪単価×坪数」です。
坪単価と坪数をもとに、各種条件を加味して価格が増減します。例をあげると、下記の要素が査定価格に影響します。
- 駅までの距離など交通の利便性
- 買い物のしやすさ
- 周辺に学校や公園があるか
- 日当たりや風通しの良さ
- 周辺に反社会的勢力の事務所などはないか
- 騒音や振動はあるか、あるとすればどの程度か
- 土壌汚染の有無
坪単価の目安を自分で調べるには、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」を利用するとよいでしょう。
土地総合情報システムでおおよその取引価格を計算できる
土地総合情報システムを使えば、実勢価格（過去に成立した取引価格）や、公示価格（地域における標準的な土地の適正価格）を調べられます。
使い方は「取引時期・不動産の種類・地域」を選ぶだけなので、非常に簡単です。
検索結果は、下図のように表示されます。
出典：土地総合情報システム
詳細を開くと、このような情報を一覧できます。
出典：土地総合情報システム
この土地総合情報システムを使ってわかる情報は、以下の通りです。
- 取引総額・坪単価・㎡単価
- 面積・形状・道路との間口
- 前面道路の幅員・種類・方位
- 最寄り駅までの距離
- 都市計画
- 建ぺい率・容積率
- 取引の事情等
- 今後の利用目的
同じエリアで、所有している土地と近い条件の土地を見つけられれば、坪単価の目安をつけられます。
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道路に面していない土地の売却が難しい理由
先にも解説した通り、道路に面していない土地は接道義務を満たしていないため、新しく建物を建てられません。
また、すでに建物が建っていたとしても、再建築不可となっていることがほとんどです。
購入しても、その土地の使用にさまざまな制限がかかるので、売却が難しいです。
次の項目から、接道義務を満たしていない土地の売却が難しい理由を詳しく説明します。
新築や建て替えが原則できない
接道義務を満たしていない場合、建築物の建造や建て替えができません。建築確認申請をしても、接道義務を満たしていなければ、その申請が通らないからです。
すでに建物が建っている土地であっても、接道義務を満たしていなければ「既存不適格建築物」となり、建て替え不可となります。地震や豪雨などの自然災害で建物が全壊したとしても、再建築できません。
ただし、建築確認申請が不要な小規模なリフォームであれば可能です。どの程度までリフォーム可能かは、リフォーム会社や工務店に相談してみてください。
参照:国土交通省ホームページ（既存不適格建築物の増築等について）
リフォーム等も機器搬入しにくく難易度が高い
リフォームや解体を行うとしても、工事車両が入れないため工事の難易度が上がります。
建築に必要な機材や資材を運び入れることが難しく、工事車両が近づいて作業できない場合が多々あります。
工事の難易度が上がると、かかる費用も高くなってしまうので、活用や維持のコストが負担になります。
買主がローンを組めない
土地を買う場合、ほとんどの人はローンの利用を検討します。
このとき、購入する土地を担保に入れて融資を受けることが一般的です。
しかし、道路に面していない土地は担保価値「ゼロ円」とみなされることがほとんどです。
その結果、通常の土地購入と同じようなローンは組めません。
現金で購入するか、金利が高いノンバンクローンを利用する必要があります。
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道路に面していない土地を相場より高く売る3つのポイント
道路に面していない土地は「再建築不可」という状態のため、売却が困難です。売却できても相場は非常に低くなります。
とはいえ「絶対に高く売却できない」わけではありません。
次の3つのポイントを押さえることで、高く売却できる可能性があります。
- 1.隣地所有者に売却する
- 2.再建築可能になるよう対策して売却する
- 3.専門の不動産買取業者に売却する
1.隣地所有者に売却する
道路に面していない土地の売却で、もっとも高く購入してもらいやすいのは、隣地所有者です。
なぜなら、土地の価値は面積が広いほど高くなり、隣地を買い取っても得する場合が多いからです。
例えば、下図のような場合、隣地の所有者が土地を手に入れることでより広い土地として活用できます。
また、下図のように隣地も接道義務を満たせていない場合も、高値で売れやすいでしょう。隣地所有者としても、土地を購入することで接道義務を満たせるメリットがあるためです。
隣地所有者の資金状況にもよりますが、無道路地における売却相場の2倍、一般的な土地価格の6割～7割程度で買ってもらえる可能性があります。
道路に面していない土地を売却したいと思ったときには、最初に隣地の所有者に買取の意思がないか確認しましょう。
2.再建築可能になるよう対策して売却する
道路に面していない土地の売却価格が低い理由は、接道義務を満たしていないために、新しく建物を建てられないからです。
つまり、再建築可能な状態にしてから売却活動を始めれば、一般的な土地と同じ価格で売却できます。
主な方法は、次の3つです。
- 隣地から土地を買い取る
- 建築工事のときのみ隣地を借りて接道義務を満たす
- セットバックをおこなう
隣地から土地を買い取る方法
隣地から土地を買い取り、接道義務を満たせば、再建築が可能となります。
このとき、隣地を丸ごと買い取る必要はありません。目的はあくまで「接道義務を満たすこと」です。
そのため、隣地の一部を分筆してもらい、部分的に買い取ることで接道義務を満たせる場合があります。
例えば、下図のような場合です。
隣地Aの上に建っている住居が離れているので、黄色になっている部分を売却しても、隣地Aの所有者にとって大きな問題はありません。
隣地の所有者と友好な関係を築けていれば、買取交渉もしやすいでしょう。
しかし、当事者同士の売却交渉はトラブルに発展するケースもあるため、充分に注意しましょう。
建築工事のときのみ隣地を借りて接道義務を満たす方法
隣地の買取が難しい場合は、一時的に賃貸借契約を結ぶ方法があります。買取をしなくても、建築工事の間だけ接道義務を満たしていれば、再建築は可能です。
一時的に借りるだけなら、隣地所有者も承諾しやすいでしょう。
ただし、賃貸借契約は口頭だけでなく、契約書を交わして書面に残すことをおすすめします。
セットバックをおこなう方法
前面道路の幅員が4m未満のために再建築ができない場合は、セットバックという対策があります。
セットバックとは、自分の敷地を後退させ、前面道路の幅員を広げる方法です。
敷地面積は減ってしまいますが、接道義務を満たして再建築可能にすれば土地の価値も上がるので、損失となることは少ないでしょう。
ただし、建ぺい率や容積率については注意が必要です。
- 建ぺい率・・・敷地面積に対して、建物がどれだけの面積を占めているか
- 容積率・・・敷地面積に対して、建物の延べ床面積はどれだけか
セットバックによって敷地面積が小さくなると、建ぺい率や容積率がオーバーし、違反建築物になってしまう恐れがあります。
既存の建物がある場合は、建ぺい率や容積率の計算も事前におこないましょう。
3.専門の不動産買取業者に売却する
「隣地への売却は難しい」「接道義務を満たすためにセットバックなどをおこなうのが面倒」という場合は、再建築不可物件専門の買取業者へ売却することをおすすめします。
通常の買取業者では請け負えないような再建築不可物件でも、専門の買取業者なら「現状のまま」「高値で」買い取ってもらえます。専門買取業者は、例えば買取後にセットバックに必要な測量や登記手続きなどを提携している専門業者へ格安で依頼し、物件を高値で転売できるため、現状のまま買い取っても十分な利益が見込めるからです。
まずは無料査定を受けてみて、どの程度の価格で買い取ってもらえるか調べてみましょう。
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再建築不可物件を更地にするときの注意点
道路に面していない再建築不可物件を売却するとき、更地にしてから売り出すケースは少なくありません。
しかし、再建築不可物件を更地にするときは、下記の2つに注意が必要です。
- 再建築不可物件を更地にすると固定資産税が上がる
- 再建築不可物件の土地を更地にしても活用は難しい
これらの注意点を知らずに建物を取り壊すと、思わぬ損失を受ける場合があります。
注意点1.再建築不可物件を更地にすると固定資産税が上がる
宅地の固定資産税は「小規模宅地の特例」と「一般住宅用地の特例」による軽減措置があります。
1戸あたり200㎡以下の部分に適用され、固定資産税額は1/6、都市計画税は1/3となる。
■一般住宅用地の特例
200㎡を超える部分に適用され、固定資産税は1/3、都市計画税は2/3となる。
この軽減措置は、再建築不可物件であっても適用されます。
しかし、更地にしてしまうと、宅地の特例が適用されません。
土地の価値は変わりないのに、固定資産税だけ6倍近く上がるケースもあります。
そのため、更地にすると今までよりも固定資産税・都市計画税の額が上がる恐れがあります。
注意点2.再建築不可物件の土地を更地にしても活用は難しい
再建築不可物件は、更地にすると新築・建て替えができないため、売却が困難です。
月極駐車場やコインパーキング、法人の資材置き場などに活用するケースが多いでしょう。
しかし、現実的には再建築不可の土地活用は難しいです。接道要件を満たしていないなら、車の出入りも大変になるからです。
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まとめ
道路に面していない土地の相場は低く、通常の3割程度まで下がります。
なぜなら、接道義務を満たさず再建築ができないため、需要が著しく下がるためです。
手間なく、高値で売却したいのであれば、再建築不可物件を専門に取り扱う買取業者へ売却しましょう。
専門の買取業者なら、他の不動産業者では売却できないような物件でも、最短数日で現金化が可能です。
道路に面していない土地のよくある質問
どのような場合、道路に面していない土地と扱われますか？
道路に面していない土地を売却できますか？
道路に面していない土地の売却価格はどの程度ですか？
どうすれば道路に面していない土地を高く売れますか？
道路に面していない土地は更地にした方がよいですか？
