道路に面していない土地の売却方法!査定基準や相場より高く売る3つのポイント

道路に面していない 土地 売却

道路に面していない土地には、基本的に建物を建てられないため、売却が難しいです。

しかし、実際に道路に面していない土地を所有している人は

「売却しにくいとはいっても、できるだけ高く売りたい。」
「そもそも相場ってどれくらい?」

といった疑問や悩みがあるとおもいます。

この記事では、「道路に面していない土地を持っている人」のために、不動産専門家の観点から、あなたの疑問やお悩みを解消します。

具体的には「道路に面していない土地の相場と査定基準」「高く売る3つのポイント」について詳しく解説します。

最後まで読めば、道路に面していない土地を売却するときでも、高く売却できるようになるでしょう。

道路に面していない土地(再建築できない土地)の種類

再建築不可物件

この記事でお伝えしている「道路」は「建築基準法上の道路」のことを指します。

もしも、土地の前にある道を人も車も通れても、法律で定められた条件を満たしていなければ「道路」とはみなされません。

そして「道路に面していない」というのは「接道義務を満たしていない」ということです。

接道義務を満たしていなければ、再建築もできません。

つまり「道路に面していない土地」とは「再建築できない土地」になります。

これらを前提として、実際に道路に面していない土地の種類は下記の3種類です。

・道路ではない道に面している
・道路には面しているが、土地が接している長さが足りない
・他の土地に囲まれている

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道路ではない道に面している

1つ目は、土地の接している道が、建築基準法で定められた道路ではないものです。
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建築基準法上の道路は、原則として幅員4m以上と定められています。

そのため、土地の前が通路となっていて、人や車が通れたとしても、その道の幅が幅員4m未満であれば、法的には「道路に面していない」とみなされます。

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道路には面しているが、土地が道路に接している長さが足りない

道路には面していても、土地が道路に接している長さが足りないケースも「道路に面していない土地」とされます。

図のように道路に接していても、その接している長さが足りないケースです。

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土地が建築基準法上の道路に接していれば必ず、再建築ができるわけではありません。

接道義務を満たすには「建築基準法上の道路に2m以上接している」必要があります。

そのため、上図のような縦長の土地で、間口が2m未満だった場合、道路に面していない土地となります。

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他の土地に囲まれている

最後は、土地の周りが他人の土地に囲まれているものです。

「道路に面していない」と聞いたときに、真っ先にイメージが浮かぶケースかもしれません。

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上図のように、土地のどの部分も道路に接していない土地です。

上図のような土地は「袋地」とも呼ばれます。

また、崖や河川に接していて、道路に出られない土地は準袋地と呼ばれます。

下図のような状態の土地です。

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ここまで紹介した3種類の土地が、一般的に言われる「道路に面していない土地」です。

まとめて「無道路地」とも呼ばれるので覚えておいてください。

次に道路に面していない土地の価格相場と査定基準を解説します。

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道路に面していない土地の価格相場と査定基準

道路に面していない土地には、新しく建物を建てられません。

そのため、通常の土地に比べて利用価値が低く、売却時の価格も下がりやすいです。

通常の土地における価格相場に比べて、3割程度安くなるのが一般的です。

ただし、実際に土地を売却する際は、道路に面していないという条件だけでなく、さまざまな条件の総合評価で決まります。

次の項目から、具体的な土地の査定基準を解説します。

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土地の査定基準は【坪単価 × 坪数】

基本的な土地の査定基準は【坪単価 × 坪数】です。

この基本的な土地の査定基準をもとに、条件によってプラスマイナスが調整されます。

駅が近ければプラス、日当たりが悪ければマイナスといった具合です。

そのため、土地の売却価格の決定には「坪単価」と「条件」が重要です。

土地の坪単価の目安を自分で調べるには、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」がおすすめです。

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土地総合情報システムを使って取引価格を概算しよう!

土地総合情報システムを使えば、実際に不動産の取引価格である実勢価格や公示価格を調べられます。

使い方は「取引時期・不動産の種類・地域」を選ぶだけなので、非常に簡単です。

検索結果は、下図のように表示されます。

z5参照:土地総合情報システム

詳細を開くと、このような情報を一覧できます。

z6参照:不動産取引価格情報

この土地総合情報システムを使って分かる情報は、以下の通りです。

・所在地
・地域
・最寄り駅と最寄り駅までの距離
・取引総額
・坪単価
・面積
・平方メートル単価
・間口
・形状
・今後の利用目的
・前面道路の幅員、種類、方位
・都市計画
・建ぺい率
・容積率
・取引時
・取引の事情等
・周辺の地価公示
・周辺の地価調査

他にも、土地の価格査定で考慮される条件として、以下のような条件があります。

・買い物までのアクセスの良さ
・周辺に学校や公園があるか
・周辺に反社会的勢力の事務所などはないか
・騒音や振動はあるか、あるとすればどの程度か
・日当たりの良さ
・土壌汚染されていないか

こういった条件を総合的に評価して、土地の査定価格は算出されます。

つまり、同じエリアで、所有している土地と近い条件の土地を見つけられれば坪単価の目安をつけられます。

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道路に面していない土地を相場より高く売る3つのポイント

不動産売却

ここまで、道路に面していない土地の相場と査定基準について解説してきました。

道路に面していない土地は「再建築不可」という状態のため、売却が困難であり、売却できても相場は非常に低くなることをご理解いただけたと思います。

かといって「絶対に高く売却できない」わけではありません。

通常の土地と同じくらいの価格とはいきませんが、次の3つのポイントを押さえることで、相場より高く売却できるでしょう。

(1)隣地所有者に売却する
(2)再建築可能になるよう対策して売却する
(3)専門の不動産買取業者に売却する

(1)隣地所有者に売却する

道路に面していない土地の状態で、一番高く購入してくれる可能性があるのは、隣地所有者です。

隣接地が接道義務を満たしていれば「その土地に接している道路に接していない土地」を購入したとしても、売却するときに困らないからです。

例えば、下図のような場合、隣地の所有者が土地を手に入れると、より広い土地として買主も利用できます。

z7

なお、下図のように、隣り合った土地同士がお互いに接道している長さが足りず、接道義務を満たせてないときも、高く売却しやすいです。

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隣地の所有者は、土地を購入することによって「接道義務を満たした土地」として売却できるようになります。

一般的な更地の市場価格通り売却できるので、道路に面していない隣地を相場より高く購入しても、後々の利益につながります。

隣地の所有者の資金状況にもよりますが、相場の2倍、通常の土地の市場価格の6割~7割程度でも購入を検討してもらえる可能性があります。

道路に面していない土地を売却したいと思ったときには、最初に隣地の所有者に買取の意思がないか確認しましょう。

交渉も必要になってくるので、専門である不動産業者に相談して仲介を頼むこともおすすめです。

不動産そのものを売却する場合はもちろん、隣地所有者への交渉も私たちにお任せください!

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(2)再建築可能になるよう対策して売却する

道路に面していない土地の売却価格が低い理由は、接道義務を満たしていないために、新しく建物を建てられないからです。

つまり、再建築可能な状態に整えてから売却活動を始めれば、一般的な土地と同じ価格で売却できます。

主な方法は、次の2つです。

・隣地から土地を買い取る
・建築工事のときのみ、隣地を借りる契約を交わす

先ほどお伝えした、隣地の所有者に売却する方法と逆の方法です。

このとき、隣地を丸ごと買い取る必要はありません。目的は「接道義務を満たすこと」です。

そのため、隣地における家の建築状況によっては、土地を分筆してもらい、部分的に買い取ることで接道義務を満たせるかもしれません。

極端な例になりますが、下図のような場合です。

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隣地Aの上に建っている住居が離れているので、黄色になっている土地の部分を売却したとしても、隣地Aの所有者に大きな問題は生まれにくいといえます。

隣地の所有者と友好な関係を築けていれば、提案も交渉もしやすいでしょう。

しかし、当事者同士の売却交渉はトラブルに発展することも多いです。

交渉が決裂して、隣地の買い取りができなくなると土地の売却価格も大きく下がります。

そのような事態を避けるためにも、隣地の所有者と顔見知りであっても、不動産会社へ仲介を頼むようにしましょう。

また、購入資金を準備できなかったり隣地の所有者に売却する気がないときは、工事の際に通り道として、一時的に借りる権利をもらいましょう。

建物の新築・建て替えのときに、接道義務を満たしている状態であれば、問題なく建築許可が下ります。

なお、口頭で借りる約束を取り付けるだけでなく、土地の一時使用の賃貸借契約書を交わして、書面で残すようにしてください。

このように、隣地の購入・賃貸によって接道義務を満たせるようになれば、通常の土地と同じ方法で売却できます。

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(3)専門の不動産買取業者に売却する

『隣地への売却は難しい』『なるべく早く土地を売却したい』という場合は、再建築不可物件専門の不動産買取業者への売却相談をおすすめします。

通常の買取業者では再建築不可物件を請け負えないケースが多く、買い取り自体を拒否されたり、売却できたとしても安く買い叩かれることが少なくありません。

そこで着目したいのが、再建築不可物件専門の買取業者です。

当社、クランピーリアルエステートも、再建築不可物件の買取を専門にしている買取業者です。

物件の資産価値を大幅に上げるノウハウや実績が多数あり、再建築不可物件に詳しいエキスパートが常に在籍しております。

不動産として評価が低くなりがちな再建築不可物件に限らず、どんな物件でもご依頼を頂ければただちに買い取り可能です。

道路に面しておらず、売却が難しい土地でも当社なら高く買取できます!まずは、お気軽にご相談ください!

再建築不可物件を建て替え・更地にする前に知っておくべき4つのこと

建て替え

最後に、再建築不可物件の建て替えや更地にする前に知っておくべきことを4つ紹介します。

これらのことを知らずに建物を取り壊すと、将来的に「損」する恐れがあります。

(1)再建築不可物件を建て替えるには接道義務を満たす必要がある

再建築不可物件は、接道義務を満たしていない状態です。

取り壊して更地にしたあとも、接道義務を満たしていなければ建物を建てられません。新築だけでなく、改築・建て替えをする場合も接道義務を満たす必要があります。

つまり、再建築不可のまま建物を取り壊して更地にしてしまうと、接道義務を満たせない限り、建て替えもできないということです。

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(2)セットバックすると敷地は狭くなる

再建築不可物件の中には、建物を再建築するときには道路の幅員が4m以上になるようにセットバックするケースもあります

セットバックというのは、下図のように敷地を後退させることです。

z10

セットバックすることで、道路の幅員を確保できますが、敷地は狭くなります。

そのため、建て替え時には建ぺい率・容積率にも注意が必要です。

建ぺい率・・・敷地面積に対して、建物がどれだけの面積を占めているか
容積率・・・敷地面積に対して、建物の延べ床面積はどれだけか

セットバックによって敷地面積が小さくなると、同じ建物の面積では建ぺい率も容積率も高くなります。

その結果、基準値をオーバーしてしまうと、違反建築物になってしまいます。

再建築不可物件をセットバックして建て替えるときには、家が小さくなる恐れがあることを理解しておきましょう。

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(3)再建築不可物件を更地にすると固定資産税が上がる

固定資産税は宅地の場合、小規模宅地の特例と一般住宅用地の特例による軽減措置があります。

■小規模宅地の特例
1戸あたり200平方メートル以下の部分に適用され、固定資産税額は1/6、都市計画税は1/3です。

■一般住宅用地の特例
200平方メートルを超える部分に適用され、固定資産税は1/3、都市計画税は2/3です。

この軽減措置は、再建築不可物件であっても適用されます。

しかし、更地にしてしまうと、宅地の特例が適用されません。

土地の価値は変わりないのに、固定資産税だけ6倍近く上がるケースもあります。

そのため、更地にすると今までよりも固定資産税・都市計画税の額が上がる恐れがあります。

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(4)再建築不可物件の土地を更地にしても活用は難しい

再建築不可物件は、更地にすると新築・建て替えができないため、売却が困難です。

月極駐車場やコインパーキング、法人の資材置き場などに活用するケースが多いでしょう。

しかし、現実的には再建築不可の土地活用は難しいです。接道要件を満たしていないなら、車の出入りも大変になるからです。

もしも、再建築不可物件をどのように処理すればいいか迷ったときには、1人で悩まず不動産会社や弁護士に相談してみてください。

あなたの状況にあった対処法が見つかるはずです。

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まとめ

以上、道路に面していない土地の査定基準や相場、高く売却するためのポイントについて解説してきました。

・道路に面していない土地の相場は通常の土地の3割程度
・土地の査定は【坪単価 × 面積】を基準に、条件で価格調整される
・土地の売却価格相場は、土地総合情報システムを利用することで自分でも調べられる
・道路に面していない土地は隣地の所有者への売却が高くなりやすい

道路に面していない土地は、再建築不可のため買い手を見つけるのも難しく、売却価格も低くなりやすいです。

しかし、この記事で紹介したポイントを押さえることで、相場より高く売却できる可能性が上がります。

売却時には専門的な知識が必要になるので、道路に面していない土地の売買実績がある不動産会社と相談しながら進めるようにしましょう。

最終更新日:
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