道路に面していない土地の売却方法!査定基準や相場より高く売る3つのポイント

再建築不可物件

道路に面していない土地は、基本的にその土地の上に建物を建てることはできません。そのため、売却しにくいのが現状です。しかし、この記事をご覧のあなたは、「売却しにくいとはいっても、できるだけ高く売りたい。そもそも相場ってどれくらいだろう」と疑問に思われているのではないでしょうか。

道路に面していない土地の相場は、同じ条件で道路に面していた場合の土地に比べて約30%の価格です。ただ、実際の売却価格には開きがあります。その土地の特徴や周辺環境の条件なども異なるからです。では、道路に面していない土地はどのように査定されるのでしょうか。

そこで、この記事では、道路に面していない土地の相場と査定基準、高く売る3つのポイントについて詳しく解説します。これを読めば、道路に面していない土地を売却するときでも、買い叩かれることを避けられるでしょう。

道路に面していない土地(再建築できない土地)の種類

再建築不可物件
この記事でお伝えしている「道路」は「建築基準法上の道路」のことです。そのため、土地の前の道を人も車も通れたとしても、法律で定められた条件を満たしていなければ「道路」ではありません。この記事では「道」と表現することで区別してお伝えします。

そして、「道路に面していない」というのは、「接道義務を満たしていない」ということです。接道義務を満たしていなければ、再建築もできません。つまり、「道路に面していない土地」とは「再建築できない土地」ということになります。

これらを前提として、実際に、道路に面していない土地の種類を紹介します。下記の3種類です。

・道路ではない道に面している
・道路には面しているが、土地が接している長さが足りない
・他の土地に囲まれている

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道路ではない道に面している

1つ目は、土地の接している道が建築基準法で定められた道路ではないものです。
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建築基準法上の道路は、原則として幅員4m以上と定められています。そのため、土地の前が通路となっていて、人や車が通れたとしても、その道の幅が幅員4m未満であれば、それは「道路に面していない」ということです。

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道路には面しているが、土地が道路に接している長さが足りない

2つ目は、道路に接していても、その接している長さが足りないものです。道路には公道以外に、私道も含まれます。
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土地が建築基準法上の道路に接していれば必ず、再建築ができるわけではありません。接道義務を満たすには、「建築基準法上の道路に2m以上接している」必要があるからです。そのため、上図のような縦長の土地で、間口が2m未満だった場合、道路に面していない土地となります。

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他の土地に囲まれている

最後は、土地の周りが他人の土地に囲まれているものです。「道路に面していない」と聞いたときに、真っ先にイメージが浮かぶものではないでしょうか。
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この図のように、土地のどの部分も道路に接していないものです。袋地とも呼ばれます。また、土地以外にも、崖や河川に接して、そこを通らなければ道路に出られない土地は準袋地と呼ばれます。
下図のような状態の土地です。
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ここまで紹介した3種類の土地が、一般的に言われる「道路に面していない土地」です。まとめて「無道路地」とも呼ばれるので覚えておいてください。次に道路に面していない土地の価格相場と査定基準を解説します。

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道路に面していない土地の価格相場と査定基準

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土地の査定基準

基本的な土地の査定基準は、【坪単価 × 坪数】です。この金額に対して、条件によってプラスマイナスが調整されます。駅が近ければプラス、日当たりが悪ければマイナスといった具合です。そのため、土地の売却価格の決定には、「坪単価」「条件」が重要になります。

土地の坪単価の目安を自分で調べるには、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」がおすすめです。参照:国土交通省

実際の不動産の取引価格である実勢価格や公示価格を調べることができます。使い方は、取引時期、不動産の種類、地域を選ぶだけで簡単です。

検索結果は、下図のように表示されます。
z5参照:土地総合情報システム

詳細を開くと、このような情報を一覧できます
z6参照:不動産取引価格情報

この土地総合情報システムを使って分かる情報は、以下のものです。

・所在地
・地域
・最寄り駅と最寄り駅までの距離
・取引総額
・坪単価
・面積
・平方メートル単価
・間口
・形状
・今後の利用目的
・前面道路の幅員、種類、方位
・都市計画
・建ぺい率
・容積率
・取引時
・取引の事情等
・周辺の地価公示
・周辺の地価調査

この他、土地の価格査定で考慮される条件として、以下のものがあります。

・買い物までのアクセスの良さ
・周辺に学校や公園があるか
・周辺に反社会的勢力の事務所などはないか
・騒音や振動はあるか、あるとすればどの程度か
・日当たりの良さ
・土壌汚染されていないか

こういった条件を総合的に評価して、土地の査定価格は算出されます。つまり、同じエリアで、所有している土地と近い条件の土地を見つけることができれば坪単価の目安をつけられるわけです。

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道路に面していない土地を相場より高く売る3つのポイント

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ここまで、道路に面していない土地の相場と査定基準について解説してきました。「再建築不可」という状態のため、売却が難しく、売却できても相場は非常に低くなることをご理解いただけたと思います。だからといって、高く売却することは諦める必要はありません。

通常の土地と同じくらいの価格とはいきませんが、次の3つのポイントを押さえることで、相場より高く売却できるでしょう。

(1)隣地所有者に売却する
(2)再建築可能になるよう対策して売却する
(3)専門の不動産買取業者に売却する

(1)隣地所有者に売却する

道路に面していない土地の状態で、一番高く購入してくれる可能性があるのは、隣地所有者です。隣接地が接道義務を満たしていれば、その土地に接して道路に接していない土地を購入したとしても、今後売却するときに困らないからです。

例えば、下図のような場合、隣地の所有者が土地を手に入れると、より広い土地として自身も利用でき、売却もしやすくなります
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特に隣り合った土地同士が、お互いに接道している長さが足りずに接道義務を満たせてないときには高く売却しやすいです。
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隣地の所有者は、土地を購入することによって「接道義務を満たした土地」として売却できるようになるからです。一般的な更地の市場価格のまま売却できるので、道路に面していない隣地を相場より高く購入しても、後々の利益につながります。隣地の所有者の資金状況にもよりますが、相場の2倍、通常の土地の市場価格の6割~7割程度でも購入を検討してもらえる可能性があります。道路に面していない土地を売却したいと思ったときには、最初に隣地の所有者に買取の意思がないか確認しましょう。ただし、提案すると足元を見られて、買い叩かれるかもしれません。交渉も必要になってくるので、専門である不動産業者に相談して仲介を頼むこともおすすめです。

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(2)再建築可能になるよう対策して売却する

道路に面していない土地の売却価格が低い理由は、接道義務を満たしていないために、新しく建物を建てられないからです。つまり、再建築可能な状態に整えてから売却活動を始めれば、一般的な土地と同じ価格で売却できます主な方法は、次の2つです。

・隣地から土地を買い取る
・建築工事のときのみ、隣地を借りる契約を交わす

先ほどお伝えした、隣地の所有者に売却するのと逆です。このとき、隣地を丸ごと買い取る必要はありません。目的は、「接道義務を満たすこと」です。そのため、隣の宅地の家の建築状況によっては、土地を分筆してもらい、部分的に買い取ることで接道義務を満たせるかもしれません

極端な例になりますが、下図のような場合です。
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このとき、隣地Aの上に建っている住居が離れているので、黄色になっている土地の部分を売却したとしても、隣地Aの所有者に大きな問題は生まれにくいといえます。そのため、提案も交渉もしやすく、資金の準備もしやすいです。それでも当事者同士の交渉はトラブルに発展することが多く、隣地の一部を購入することで土地を高く売却できることがわかると、価格を吊り上げられる可能性も高くなります。交渉が決裂して、隣地の買い取りができなくなると土地の売却価格も大きく下がります。そのような事態を避けるためにも、隣地の所有者とたとえ顔見知りであっても、不動産会社へ仲介を頼むようにしましょう

また、購入資金を準備できなかったり、隣地の所有者にそもそも売却する気がなかったりしたときには、工事のときの通り道として、一時的に借りる権利をもらえないかを考えます。建物の新築・建て替えのときに、接道義務を満たしている状態であれば、問題なく建築許可が下りるからです。もちろん口頭で借りる約束を取り付けるだけでなく、土地の一時使用の賃貸借契約書を交わして、書面で残すようにしてください。このように隣地の購入・賃貸によって接道義務を満たせるようになれば、通常の土地と同じです。もし可能性があるなら、「この状態を整える費用として、どのくらいのお金が必要になるか」「道路に面した状態にして、売却価格はどれくらいまで上がるのか」を不動産会社に相談して、手元に残るお金がプラスになるかどうかで判断しましょう。

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(3)専門の不動産買取業者に売却する

『隣地への売却は難しい』『なるべく早く土地を売却したい』という場合は、再建築不可物件専門の不動産買取業者に売却相談をするのがおすすめです。

通常の買取業者では再建築不可物件を請け負えないケースが多く、買い取り自体を拒否されたり、売却できたとしても安く買い叩かれることが少なくありません。

そこで着目したいのが、再建築不可物件専門の買取業者。当社、クランピーリアルエステートはまさに再建築不可物件の買取を専門にしている買取業者です。

物件の資産価値を大幅に上げるノウハウや実績が多数ある買取業者で、再建築不可物件に詳しいエキスパートが常に在籍しております。

不動産として評価が低くなりがちな再建築不可物件に限らず、どんな物件でもご依頼を頂ければ直ちに買い取りすることが可能です。

大手不動産会社に断られてしまった物件やボロボロになった築古物件など、どんな物件でも買い取ることができますので、再建築不可物件の売却をご検討中の方は、お気軽に当社までご連絡ください。

再建築不可物件を建て替え・更地にする前に知っておくべき4つのこと

建て替え
最後に、再建築不可物件の建て替えや更地にする前に知っておくべきことを4つ紹介します。これらのことを知らずに建物を取り壊すと、後悔するかもしれない大事なことです。

(1)再建築不可物件を建て替えるには接道義務を満たす必要がある

再建築不可物件は、接道義務を満たしていない状態です。取り壊して更地にしたあとも、接道義務を満たしていなければ、建物を建てることはできません。これは新築だけでなく、改築・建て替えも同じです。工事の着工前に義務付けられている「建築確認申請」が通らないからです。つまり、再建築不可のまま建物を取り壊して更地にしてしまうと、隣地を購入するなどして接道義務を満たせない限り、建て替えもできないということです。

一方で、再建築不可物件の状態でも、建築確認申請のいらないリフォームであればできます。そのため、売却するときも再建築不可の土地より、建物がある再建築不可物件の状態の方が利用しやすいので、買い手も見つけやすく、高くなりやすいです。

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(2)セットバックすると、敷地は狭くなる

再建築不可物件の中には、建物を再建築するときには道路の幅員が4m以上になるようにセットバックすることを決められているものがありますセットバックというのは、下図のように敷地を後退させることです。
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セットバックすることで、敷地は狭くなります。そのため、建て替え時には建ぺい率・容積率にも注意が必要です。簡単に建ぺい率・容積率をお伝えすると、「建ぺい率は敷地面積に対して、建物がどれだけの面積を占めているか」「容積率は敷地面積に対して、建物の延べ床面積はどれだけか」ということです。そして、どちらも敷地面積に対する割合なので、セットバックによって敷地面積が小さくなると、同じ建物の面積では建ぺい率も容積率も高くなります。その結果、基準値をオーバーしてしまう可能性もあり、違反建築物になってしまいます。再建築不可物件をセットバックして建て替えるときには、家が小さくなる可能性があることを理解しておきましょう。

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(3)再建築不可物件を更地にすると固定資産税が上がる

固定資産税は宅地の場合、小規模宅地の特例と一般住宅用地の特例による軽減措置があります。小規模宅地の特例は1戸あたり200平方メートル以下の部分に適用され、固定資産税額は1/6、都市計画税は1/3です。一般住宅用地の特例は200平方メートルを超える部分に適用され、固定資産税は1/3、都市計画税は2/3です。

この軽減措置は、再建築不可物件であっても適用されます。しかし、更地にしてしまうと、当然ですが、宅地ではないので、特例も適用されませんその結果、土地の評価は変わっていないのに、固定資産税だけ6倍近く上がることになります。もちろん再建築不可物件であれば、建物部分に固定資産税と都市計画税がかかります。それでも、再建築不可物件は築年数が古いものがほとんどなので、評価額も低いです。そのため、更地にすると今までより固定資産税・都市計画税の納税額が上がる可能性が高くなります

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(4)再建築不可物件の土地を更地にしても活用は難しい

再建築不可物件は、更地にすると新築・建て替えができません。そのため、売却も難しくなります。したがって、月極駐車場やコインパーキング、法人の資材置き場などに活用することになります。しかし現実には、再建築不可の土地活用は難しいと思ってください。接道要件を満たしていないということは、道幅もしくは敷地に入るための幅が狭いということなので、車の出入りも大変だからです。

ここまでお伝えしたことからもわかるように、再建築不可物件を計画なく取り壊して更地にするメリットはほとんどありません特に売却を考えているのであれば、たとえ古くても建物があった状態の方がいいでしょう。そして、もし再建築不可物件をどのように処理すればいいか迷ったときには、1人で悩まず、専門家である不動産会社に相談してください。あなたの状況にあった対処法が見つかるはずです。

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まとめ

以上、道路に面していない土地の査定基準や相場、高く売却するためのポイントについて解説してきました。

まとめ
・道路に面していない土地の相場は通常の土地の3割程度
・土地の査定は【坪単価 × 面積】を基準に、条件で価格調整される
・土地の売却価格相場は、土地総合情報システムを利用することで自分でも調べられる
・道路に面していない土地は隣地の所有者への売却が高くなりやすい

道路に面していない土地は、再建築不可のため買い手を見つけるのも難しく、売却価格も低くなりやすいです。それでも、この記事で紹介したポイントを押さえることで、相場より高く売却できる可能性が上がります。ただ、対応するのに専門的な知識が必要になることも多いので、道路に面していない土地の売買実績がある不動産会社と相談しながら進めるようにしましょう

最終更新日:

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