不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
古い団地を所有していて、処分に悩んでいる人は少なくありません。
団地とは、昭和30年代から40年代にかけて建設された集合住宅ですが、建設当時の設備や間取りが現代のニーズにあわず、近年では団地の空室が目立っています。
古い団地を売却する場合、リフォームやリノベーションをしないと買主が見つからないケースが多いです。
ただし、売却価格によっては赤字になる恐れもあるため、必ずしもリフォーム・リノベーションを施すべきとも限りません。
そのため、まずは不動産会社の査定を受けて、団地の売却価格を確認した後、買主を集めるにはどのような対策を施すべきか具体的なアドバイスを聞いてみましょう。
古い団地は、そのまま売却するのは困難なケースが少なくありません。
単純な建物の劣化・損傷だけでなく、エレベーターがない、間取りが狭いなど、現代の住宅ニーズにあっていない場合が多いためです。
しかし、そんな団地の売却を成功させるコツもあります。具体的には、以下の3つです。
次の項目から、それぞれのコツを詳しく解説していきます。
建設当時から一度もリフォームされていない団地の場合は、キッチンやトイレ、お風呂などの設備が古く、老朽化が進んでいます。
このような設備は、錆や汚れによって機能面での不具合なども多いため、買主からは敬遠されがちです。
物件を買うときの基準として「キッチンやトイレなどは最新設備でキレイなものがいい」という人は少なくありません。
そのため、新しい設備に取り替えるだけでもアピールポイントとなり、買主が見つかりやすくなります。
最近ではシステムキッチンの人気が高まり一般的な設備となっています。
システムキッチンは調理台、シンク、コンロ台すべてが一体となっており、すき間や段差がないので掃除も楽になります。
また、ステンレスのような錆びにくく汚れにくい素材を採用することで、手入れも簡単になるでしょう。
食器洗い乾燥機やオーブンなどもキッチンの一部として備え付けられるものもあり、家事の効率化を図ることが可能です。
ファミリータイプの部屋ではとくに、機能性の高いシステムキッチンが好まれています。
昭和のトイレは一回に流す水の量が13リットル以上になるものを主流としていました。つまり、リフォームをしていない築年数の古い団地ほど、大量の水を使うトイレがそのまま設置されていると考えられます。
そのため、節水効果の高いトイレを備え付けることで、買主にとって団地購入の後押しになる可能性があります。
一回に流す水の量が6リットル以下に抑えられているトイレであれば、年間で数千～数万円の水道代が節約できるでしょう。
ただし、排水管や部屋の面積によっては交換できない場合があるため、事前にリフォーム会社と相談して設置を検討しましょう。
古い団地だと、バランス釜という給湯器が浴槽と隣接して設置されていることがあります。バランス釜の設置スペース分だけ浴槽が狭くなるので、足を伸ばしてリラックスできないというデメリットがあります。
また、古い団地では浴室の床や壁はタイル張りが多く、汚れやひび割れが目立ちやすいです。
このような浴室をリフォームすることで、団地の購入を前向きに検討してくれる買主が現れやすくなるでしょう。
ただし、団地の浴室リフォームは、構造上の問題で困難なケースもあります。工事に壁の撤去や配管の変更が必要なケースもあり、現実的に工事をできない団地もあるのです。
浴室のリフォームを検討する場合は、管理規約で禁止されていないか確認にうえ、団地のリフォーム実績をもつリフォーム会社に相談しましょう。
古い団地では、チャイムのみでモニターや通話機能がついていないインターホンを設置しているところも少なくありません。
そのため、来訪者を確認するにはドアの小さなのぞき穴から見る必要があります。
モニターつきインターホンを備え付けることによって、来訪者がどのような人なのか安全に、かつはっきりと確認できます。
モニターつきインターホンで防犯性を高めることも、団地を売りやすくする工夫の1つといえるでしょう。
とくに、女性や子供がいる家庭では安全性を考慮して、モニターつきインターホンはあって欲しいという買主が少なくありません。
築年数の古い団地でも、現代的にリノベーションして住みたいという人が増えています。
デザイン性や住みやすさといった好条件を備えつつ、新築の物件より価格が抑えやすいリノベーションは、若い世代から人気です。
自らリノベーションする知識がなく手間や費用をかけたくない人は、すぐに入居できるリノベーション済みの団地を選ぶ傾向が高いため、売主側でリノベーションをして売り出すのも団地売却のコツといえるでしょう。
近年では少子化や核家族化などの影響により世帯人数が減少傾向にあり、厚生労働省の国民生活基礎調査では、2019年の平均世帯人数は2.39人でした。
昔のような複数世帯が一緒に暮らしているような時代から、夫婦と子のみの1世帯だけの核家族が多くなっていることがわかります。
そのため、部屋数の多さが求められていた昔と比べて、現代では広々とした空間を実現できるLDKの間取りが比較的人気です。
広いリビング続きのキッチンがあるLDKは、料理をしながら子供の様子を見ることができるため主婦層の支持が高くなります。
このように、現代のニーズにあった人気の高い間取りにリノベーションすることで、団地売却を成功させることができるでしょう。
参照：厚生労働省「2019年国民生活基礎調査の概況 世帯数と世帯人員の状況」
団地の間取りをリノベーションする場合、部分ごとの大まかな費用目安は以下の通りです。
| 施工内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 仕切り壁の設置 | 8～25万円(1ヵ所) |
| 仕切り壁の撤去 | 7～23万円(1ヵ所) |
| 内窓の設置 | 8〜15万円(1ヵ所) |
| 防音材の施工 (壁の内側) |
12〜15万円 |
| 床の張り替え (防音仕様) |
6〜23万円(6畳) |
| 断熱材の施工 (天井・床下など) |
4,000〜8,000円/㎡ |
全面的なリノベーションを施す場合は、以下のような費用相場をイメージしましょう。
| 工事内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 水まわり全交換 (台所・トイレ・浴室・洗面) |
120〜300万円 |
| 部分リノベーション (水まわり全交換＋間取り変更など) |
170〜500万円 |
| フルリノベーション | 600〜1,000万円 |
古い団地を人気の高い間取りにリノベーションすれば、買主が見つかりやすくなるので、早く売却しやすいです。
ただし、費用対効果が悪ければ赤字になるため、計画的なリノベーションが重要です。事前に見積りを取ったうえで、リノベーションによる価値向上がどの程度見込めるかを不動産会社と相談しましょう。
団地売却のコツとして設備の交換やリノベーションを紹介しましたが、これらは実際の不動産市場でどのようなニーズがあるのか把握できなければ意味がありません。
適切な設備交換や工事をしなければ、費用を無駄にするだけです。場合によっては、現状のまま売却したほうがよいでしょう。
そこで、まずは不動産会社に査定してもらい、現状のまま売却した場合の価格を調べると同時に、高額かつスムーズに売却するためのアドバイスをもらうとよいでしょう。
「なるべく早く団地を売却したい」「リフォームやリノベーションに費用や手間をかけたくない」といった場合は、買取業者に売却するのがおすすめです。
物件買取後の運用ノウハウが豊富な買取業者であれば、現状のままでも相場に近い価格で買い取ってくれるケースがあります。
不動産業者が直接買い取るので、早ければ数日で団地を現金化できるでしょう。
ただし、団地の運用実績がない買取業者の場合、安値で買い叩かれてしまったり買取を断られてしまうことも考えられます。
ある程度の時間や手間をかけてもなるべく高く売却したい場合は、仲介業者に相談するのがおすすめです。
仲介業者を利用した団地売却は、買取業者に依頼するより高額になりやすいのがメリットです。
ただし、買主がいつ現れるかはわからないので、売り出してから数ヶ月、場合によっては1年以上売れ残るケースもあります。
団地の売却価格は、築年数や立地、地域の需要など複数の要素で決まるため、一概にはいえません。
利便性がよく大規模修繕などもしっかりおこなっている団地なら、15万円/㎡を超える価格になる可能性もあります。一方、地方であったり築年数が50年近い団地だと、相場が1万円/㎡を下回る場合もあります。
団地をリノベーションする場合の費用も、物件の広さと施工内容によってさまざまです。部屋全体を改修する全面的なリノベーションの場合、500万円以上するケースが多くなります。
リノベーションをして売却できても赤字になっては元も子もないので、まずは現状のまま売却した場合の費用を調べて、その後にリノベーションの実施や内容を検討しましょう。
団地売却にかかる費用は、リノベーション代だけではありません。
団地を売却して利益を得た場合、譲渡所得税と住民税がかかるため注意しましょう。
その他にも、不動産会社の仲介手数料や登録免許税など、団地売却にはさまざまな費用が必要です。団地売却の計画は、こうした「売却にかかる費用」も考慮して進める必要があります。
不動産売却にかかる費用については、以下の記事を参考にしてみてください。
古い団地を売却する場合、そのままでは値段がつかないケースもあります。
そのような場合、設備の交換やリノベーションで資産価値を高めて売却するのがおすすめです。
ただし、費用をかけてリノベーションをしても、買主がつかなければ意味がありません。
まずは査定を依頼して好条件で売却できる不動産会社を探し、なにをすれば納得のいく価格や期間で団地を売却できるかアドバイスをもらうとよいでしょう。
専門家の知恵を借りて、団地売却を成功させましょう。
