死亡から発見まで時間を要した現場では、体液が床材へ浸透し、いわゆる「死体のシミ」が残ってしまうことがあります。
このシミは単なる汚れではなく、腐敗過程で発生する成分が建材内部にまで広がるため、通常の清掃では除去できません。
こうした痕跡が残る物件は、一般に「心理的瑕疵」を伴う事故物件として扱われ、不動産価値の低下や入居希望者の減少につながります。とくに、死体のシミや異臭といった「物理的瑕疵」が伴う場合、資産価値への影響はさらに大きくなります。
そのため、死体のシミが生じた事故物件では、可能な限り早い段階で専門業者による特殊清掃を行うことが不可欠です。特殊清掃は、表面的な清掃だけでなく、汚染物質や臭気の除去、害虫処理など、通常の清掃では対応できない工程を含み、原状回復に向けた最も確実な手段となります。
とはいえ、腐敗が長期間進行していた場合には、床材や下地まで汚損が及び、清掃だけでは十分に改善できないケースもあります。そのような場合には、床の張り替えや壁面の補修といったリフォームを併せて検討することが必要です。リフォームを適切に施せば、物件としての競争力を取り戻し、後の売却や賃貸の際に大きな効果を発揮します。
ただし、リフォームには相応のコストが発生し、必ずしも投資額を回収できるとは限りません。
「どこまで修繕すべきか」「売却を前提とするなら何が最適か」といった判断が難しい場合も多いため、事故物件の取り扱いに慣れた買取業者へ相談するという選択肢も有効です。
事故物件専門の買取業者は、死体のシミが残るような状態の物件でも、現況のままの買取に応じてくれる場合があります。
早期売却を優先したい場合や、リフォーム費用をかけずに手放したい場合には、専門業者への相談が最も負担の少ない解決策となることも少なくありません。
このように、死体のシミが残る事故物件の対処方法は一つではなく、特殊清掃・リフォーム・買取の各手段を比較し、状況に応じて最適な方法を選択することが重要です。
本記事では、死体のシミができる仕組みや特殊清掃の必要性、費用相場、放置した場合のリスク、さらには事故物件でも売却を可能にする方法まで、順を追って丁寧に解説します。「どのように対処すれば良いのか分からない」という方でも、適切な判断ができるよう分かりやすく整理していますので、ぜひ参考にしてください。
死体のシミができた事故物件は早めに特殊清掃を実施しよう
事故物件とは「心理的瑕疵（キズ）のある物件」のことを指します。
とくに、死亡してから発見までに時間がかかると、シミや異臭などが物件にしみついてしまいます。
そのような「遺体の痕跡（物理的瑕疵）」が残ってしまうと、そのままでは不動産としての価値を著しく下げてしまいます。
早めに特殊清掃の専門業者に依頼して、特殊清掃を実施しましょう。
遺体が放置された現場は、汚損物質や害虫が発生することもあり、感染症のリスクもあります。素人が清掃を実施するのは困難でしょう。
特殊清掃では「廃棄物の除去」「消臭」「害虫処理」などをおこない、物件の原状復帰をします。
特殊清掃にかかる費用の相場価格
特殊清掃の実施にかかる費用は、建物の間取りによって大きく変動します。
また、特殊清掃にかかる時間や遺体の状態でも、価格は変動します。
間取りに対しておおよその相場価格を、以下の表にまとめてみました。
特殊清掃にかかるおおよその費用（東京）
| 間取り |
相場価格 |
| 1K〜1R |
78,000〜280,400円 |
| 1DK〜3LDK |
135,000〜482,000円 |
| 4DK〜 |
245,000〜690,000円 |
部屋の状態や、依頼内容によって変動するため、目安として参考にしてみてください。
もちろん、依頼する業者によっても、価格相場は変動します。
まずは、無料相談・無料見積もりをおこなっている清掃業者に相談してみましょう。
放置していると汚れ・シミがとれなくなる
遺体が早期に発見されれば、物件に痕跡が残ることはないでしょう。
しかし、発見が遅れて長期間放置されると、遺体の腐敗が進み体液が漏れ出したり、害虫が湧いてしまいます。
遺体が放置されたことによって体液が漏れ出すと、物件への汚れ・シミがとれなくなります。
ですので、死体のシミがある事故物件は早めに特殊清掃を実施しましょう。
遺体が長期間放置されているとリフォームが必要になるケースも
前の項目でも説明しましたが、遺体が放置され腐敗が進むと、汚れやシミが除去できなくなります。
もしも、特殊清掃をおこなっても原状回復できない場合、リフォームを検討する必要があります。
リフォームによって魅力的な物件にできれば、不動産としての資産価値を高められるでしょう。
ただし、リフォームの実施には「100万円以上」かかるのが一般的です。
リフォームを実施しても不動産の価値を活かせなければ、無駄な投資になってしまいます。
死体のシミがある事故物件でも売却できる
事故物件と聞くと、売却できないイメージがあるかもしれません。
しかし実際には、死体のシミが残っている事故物件であっても、売却は可能です。
ただし、売却する際は相場価格よりも売却価格が安くなってしまいます。
売却する場合は、不動産の低下した価値を回復するために、特殊清掃を実施してから売却しましょう。
以下の項目から、事故物件を売却する方法について解説していきます。
事故物件を売却するときは「告知義務」がある
事故物件を売却する際、売主は買主に対して「建物の瑕疵（欠点）」を伝える義務があります。
この義務のことを「告知義務」といい、物件を売却する際は必ず告知しなければなりません。
なお、告知義務は「重要事項説明」で物件の所有者から入居者に対しておこなわれます。
重要事項説明・・・不動産の状況を事細かに説明するため、不動産取引の契約時に必ずおこなわれる説明のこと
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
引用：e-Govポータル「宅地建物取引法第35条」
事故物件であることを隠したい人もいるかもしれませんが、正直に伝える義務があります。
告知義務を満たさないと損害賠償を請求される恐れも
前の項目でも説明しましたが、事故物件を売却する際は「事故物件であること」を伝える義務があります。
もしも、告知義務を怠ると、損害賠償を請求される恐れもあるので注意しましょう。
告知義務違反となったら「契約不適合」とみなされ、以下のような対応を求められます。
- 売買契約のキャンセル
- 代金の減額
- 損害賠償金の支払い
損害賠償を請求されると、裁判まで発展するケースもあります。
ですので、事故物件の売却時は必ず告知義務を果たしましょう。
リフォーム・特殊清掃をおこなっても告知義務は消えない
事故物件とは一般的に「人死があった物件」とされています。
そして、事故物件が安く取引されるのは「物理的瑕疵」と「心理的瑕疵」があるからです。
物理的瑕疵・・・物件に対して物理的なキズや欠陥。死体のシミ、異臭が残っているなど。
心理的瑕疵・・・物件に対して精神的な問題。過去に自殺・孤独死があったなど
特殊清掃やリフォームを実施すれば、物理的瑕疵は除去できます。
しかし、リフォームなどを実施して物件を綺麗にしても「人死があった物件」という事実は変わりません。
ですので、特殊清掃やリフォームを実施しても、心理的瑕疵の「告知義務」が消えません。
事故物件であれば売却価格は「20～30％」下がる
前の項目でも説明しましたが、事故物件は心理的瑕疵がある物件です。
そのため、事故物件の売却価格は通常の相場価格と比べて、20～30％下がってしまいます。
ただし「事故物件は値下げしなくてはならない」というルールや法律はありません。
心理的瑕疵のある事故物件の購入希望者を少しでも増やすために、売主の判断で安くされています。
また、事故物件が安く価格設定されていることから、近年では「安く住むために事故物件を探す」という人も多くいます。
これらの理由から、事故物件は相場価格よりも安く取引されています。
賃貸運用もできるが需要は低く収益化がむずかしい
事故物件であっても、賃貸物件として貸し出せます。
しかし、事故物件に居住を希望する人は少ないため、通常の不動産のように収益化することは非常に困難です。
また、死体のシミが残っている状態では、居住者を募れないでしょう。
これらの理由からも、事故物件は売却するのがおすすめです。
死体のシミがある物件でも高く売却する方法
さきほども説明しましたが、一般的に事故物件は相場価格よりも、安く売却価格が設定されます。
ただ、事故物件だとしても、できるだけ高く売却したいと考えるでしょう。
そこで、下記2つの方法であれば、死体のシミが残っている事故物件でも高く売却できるでしょう。
- リフォームをおこなってから売却する
- 訳あり物件の専門買取業者に売却する
以下の項目から、それぞれの方法を詳しく解説していきます。
リフォームをおこなってから売却する
遺体の発見が遅れてしまうと、特殊清掃をしても死体のシミが残ってしまう恐れがあります。
物件の状態が綺麗だとしても、死体のシミが残ってしまうと、一気に購入希望者が少なくなります。
ですので、リフォームして死体のシミを完全に消すことで、購入希望者を集められるでしょう。
しかし、すでに解説したとおり、リフォームには「100万円以上」かかるのが一般的です。
物件の資産価値を高めることで、高値で売却できるようになりますが、手元に資金が必要な方法です。
リフォームしても物理的瑕疵は取り除けるが心理的瑕疵は取り除けない
死体のシミがある事故物件が安くなる理由は下記2つです。
- 死体のシミによって建物が損傷している
- 過去に人死があった事実に心理的抵抗を感じている
リフォームを実施すれば死体のシミは消えるため、物件の見た目は元通りになるでしょう。
しかし、リフォームをしても「人死があった物件」という事実は変わりません。
死体のシミといった物理的瑕疵は取り除けますが、心理的瑕疵は取り除けません。
ですので、リフォームしても売却額は相場よりも安く設定しなければ、入居希望者は現れないでしょう。
訳あり物件の専門買取業者に売却する
死体のシミが残るなどの「訳あり物件」は、通常の仲介販売では買主が見つからないケースも多いため、まずは 訳あり物件を専門に扱う買取業者へ売却する方法 が現実的です。
専門の買取業者であれば、心理的瑕疵物件の扱い方や、売却に必要な法的知識・リスク管理のノウハウが豊富なため、物件の状態を踏まえたうえで確実に買い取ってもらえる可能性が高まります。
特に、事故物件に対する理解や再生ノウハウを持つ業者は、一般的な不動産会社では対応が難しいケースでも、前向きに査定してくれる点が大きなメリットです。
さらに、こういった専門業者へ効率的に査定依頼したい場合は、訳あり物件にも対応した一括査定サービスを利用する のが便利です。
一括査定を使えば、事故物件の取り扱いに慣れた買取業者から、物件の状況に応じた査定額や売却方針の提案を受けやすく、売却の選択肢を広げることができます。
「事故物件だから売れない」と決めつけず、まずは専門の買取業者の査定を受けて、最適な売却ルートを確認してみることをおすすめします。
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まとめ
遺体の発見まで時間を要した場合、体液の浸透によるシミや独特の臭気が建物内部に残存し、物件の衛生状態・心理的抵抗の両面で大きな支障が生じます。
とりわけ、死体由来のシミが可視的に残る状態では、通常の入居希望者を確保することは極めて困難です。
こうした事情を踏まえると、死体のシミが残る物件を適正価格で売却するためには、次のいずれかの選択肢が現実的です。
- 必要な範囲でリフォーム・特殊清掃を施し、売却環境を整える
- 訳あり物件を専門に扱う買取業者へ売却する
もっとも、リフォームを行ったとしても、心理的瑕疵が残る以上、市場で確実に買主が見つかるとは限りません。
事故物件に対しては、価格下落や長期化リスクが依然として残存します。
一方で、訳あり物件の専門買取業者であれば、この種の物件特有の修繕・再利用のノウハウや法的知識を備えており、状態にかかわらず迅速かつ適正な価格での買取が期待できます。
「どのように対処すべきか判断できない」という段階でも、まずは専門業者へ状況を共有し、現実的な売却方法や改善策の提案を受けることが、後悔のない選択につながるでしょう。
