土地を半分だけ売りたい!土地の分割・分筆方法や売却方法を解説

土地半分売却

土地が広くてうまく活用できていない、資金が必要になったなど、人はさまざまな理由で土地を売却します。しかし、土地のすべてを売却するのではなく、半分だけ売却したいと考える人もいらっしゃるのではないでしょうか。では、所有している土地を半分売却するには、どうすればよいのでしょうか。

この記事では、土地の半分を売却する方法について徹底解説します。

所有している土地を半分だけ売却する方法

土地半分売却
所有している土地を半分だけ売却する方法には、一般的に「土地を分筆して売却する方法」と「土地に持分割合を定めて売却する方法」の2つがあります。土地を半分だけ売却するには、2つの方法のうち、自分に合った方法を選ぶ必要があります。ここでは、土地を半分だけ売却する2つの方法を詳しく見ていきましょう。

土地を分筆して売却

土地を半分だけ売却する方法として、最も一般的な方法が土地を分筆して売却する方法です。「分筆」とは、「筆」を分けることをいいます。では、筆とは何でしょうか。筆とは、土地を数える単位の1つです。土地を所有すると、登記簿謄本にその土地の所有者を登記する必要があります。これは、どの土地が誰の所有であるかを国が管理するためのものですが、1つの登記謄本に記されている土地を示す単位が「1筆」です。分筆すると、1つの土地が2つに分かれ、それぞれが別の登記簿謄本に記されます。つまり分筆とは、土地を物理的に分割する(1筆を2筆以上に分ける)ことです。

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分筆時の注意点

分筆の際、もっとも注意しなければならないのが、土地の分け方です。1つの土地を2つに分けたからといって、土地の価値が単純に1/2ずつになる訳ではありません。たとえば、分割した一方の土地は道路に面しているのに、他方の土地は道路に面していない場合、道路に面している方が価値は高くなります。また、分割した一方の土地の形がいびつな場合も価値が下がります。したがって、どのように土地を分割するのかがとても重要になります。

また、法務局では、1筆ごとの地形を表した公図を確認することができます。公図を見ると、1筆だと思っていた自分の土地が2筆だったり、逆に2筆だと思っていた土地が1筆だったりということもあります。いざ分筆の際に思っていた筆と違った場合は、どのように分割するのかを再度協議しなおすなどのトラブルになる可能性があります。かならず分割協議をする前に、公図を確認しておきましょう

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土地に持分割合を定めて売却

土地を半分だけ売却するもう1つの方法が、土地に持分割合を定めて売却する方法です。これは、土地を物理的に分割するのではなく、所有権を分割して売却する方法です。所有権を分割することで、その土地は複数人で所有されている「共有不動産(物件)」になります。共有物件に対する各共有者の所有権のことを「持分」といいます。

共有物件は、相続などで複数の相続人が1つの土地を継承した場合などでよく見られます。分筆は土地を物理的に分割して売却するため、第三者への売却がメインになります。しかし、持分割合を定めて売却する場合は、土地を物理的には分割しません。そのため一般的には、配偶者や親族など所有者に近い関係の人に売却する際に用います。共有物件である土地を第三者に売却する際には、原則、共有持分権者全員の同意が必要です。土地を売却して資金を得たいが、今もこの後も第三者には売却したくない場合などは、親族に所有権を分割して売却します。

また、夫婦で共有名義の不動産では、税制上の優遇が受けられるメリットもあります。売却して別の居住用の不動産を購入する場合、自宅などの居住用の財産は売却益から3,000万円を控除することができる特例があります。居住用財産が夫婦で半分ずつ共有している土地であれば、夫婦それぞれで3,000万円の控除を受けることができます。つまり、同じ自宅でも、単独所有の場合は3,000万円までの特別控除しかできませんが、夫婦の共有物件の場合は6,000万円までの特別控除を受けることができ、かなりお得になります。

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持分割合の定め方と注意点

持分は、原則いくらを負担するのかで決まります。例えば、時価1億円の土地で購入者が5,000万円を支払うのであれば、持分割合は1/2ずつです。どれだけの持分を売却するのかは、所有者が自由に決めることができます。資金の確保なのか、税制の優遇目的なのかなど、持分の分割の目的に応じて持分割合を決めましょう。

しかし、配偶者や親族への分割だからといって、無償で分割してはいけませんお金をもらわず、形だけの分割にしてしまうと、分割した配偶者や親族への贈与とみなされます贈与とみなされると、贈与された配偶者や親族が贈与税を負担しなければならないので、注意しましょう。

土地を半分に分筆するために必要な手順

測量
一般的に、土地に持分割合を定めて売却するのは、所有者に近い関係の人に売却する場合のみです。そのため、土地の半分を売却する方法として多いのは、分筆する方法でしょう。ここでは、土地を半分に分筆するために必要な手順について見ていきます。

土地全体の境界の確定

土地の分筆を行うには、まずは分筆する前の土地全体の境界の確定を行う必要があります。境界の確定とは、隣地との境や公道との境を確定させることです。境界の確定をしないと、境界を巡って隣人と争うなどのトラブルが起こりかねません。そこで、隣人などと境界について合意がとれた状態にします。分筆を行う際、土地全体の境界の確定方法には「測量により確定する方法」と「各種確認書類により確定する方法」の2つがあります。

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測量により確定する

土地の境界は原則、測量を行い確定します。具体的には、土地の測量を行って境界について調べます。過去の図面や書類などを確認しながら、隣人などと境界についての同意をしていきます。境界について隣人などと合意をしたら、境界点にコンクリートなどで、永久境界標を埋設し、境界確定後の新たな図面や書類を作成します。土地の境界の測量は、自分ではできません土地家屋調査士などに頼んで測量をしてもらいます。所有状況や形状、隣人との関係など様々な状況にもよりますが、土地境界の測量は数カ月程度必要となります。

各種確認書類により確定する

土地を分筆する場合には境界の確定が必要ですが、数年前に測量を行った場合もあるでしょう。比較的最近に境界確定の測量をしている場合は、その時の各種書類を確認して、分筆における土地全体の境界の確定を行います境界を確認するための書類には、次のような書類があります

・確定測量図
・筆界確認書
・境界確認書

どの書類がお手元にあるかは、作成時期や書類を作成した人や業者によって異なります。確定測量図があれば、過去に境界の確定が行われたため、境界の確認ができます確定のついていない測量図の場合は、境界の確定が行われていない可能性があるので注意しましょう。確定測量図がなければ、筆界確認書や境界確認書で土地の境界を確認します。ただし、古い確認書の場合は、境界標が無くなってしまっていたり、境界があいまいになっていたりすることがあるので、その場合は測量をやり直すことがあります。

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分筆する土地の境界の確定

分筆する前の土地全体の境界の確定ができたら、いよいよ分筆に移ります。土地の購入者や不動産業者などと協議し、どのような形で土地を分割するのか確定します。その後、分筆後の境界を確定させるために境界点にコンクリートなどで永久境界標を埋設し、境界確定後の新たな図面や書類を作成します。

分筆登記

分筆する土地の境界が確定したら、次は分筆登記です必要書類を用意し、法務局で登記します。通常、分筆登記は測量を頼んだ土地家屋調査士や不動産業者が、連携している司法書士などに依頼し手続きを行ってくれるので、土地の所有者が自分で行うことはありません。通常、登記に必要な書類は次のとおりです。

・登記申請書
・土地境界の各種確認書類
・地積などが確認できる測量図など

法務局の混み具合にもよりますが、通常、申請から1週間程度で登記が完了します。

土地分割には3つの方法がある

ここまでは、一般的な土地を半分売却するための方法や流れを見てきました。土地を半分売却する理由には、さまざまなものがありますが、相続税の支払いなどが理由となることもあります。しかし、相続があった場合などの土地の分割方法は、土地を売却するためのものとは異なります。ここでは、代表的な3つの土地分割方法を見ていきましょう。

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換価分割

換価分割とは、土地を売却し現金化してから、その現金を相続人の間で分割する方法です。これは、他の財産に比べて土地の価値が大幅に高い場合や、相続人間で土地を共有したくない場合など、土地を相続人の1人が単独で相続できない理由がある場合に、よく用いられます。土地を分筆し、半分を現物分割、もう半分を換価分割することも可能です。

代償分割

代償分割とは、土地を相続人の1人が単独で相続する代わりに、他の相続人に代償金を支払う分割方法です。たとえば、相続財産として現金1,000万円、土地3,000万円があり、相続人が2人だった場合について考えましょう。相続財産の合計は4,000万円なので、平等に相続すると1人あたりの持ち分は2,000万円です。相続人Aが現金1,000万円、相続人Bが土地3,000万円を相続した場合、相続人Aは2,000万円より1,000万円少なく、相続人Bは2,000万円より1,000万円多く相続することになります。そこで、相続人Bから相続人Aに1,000万円支払うことで、両者の持ち分が平等になります。これが代償分割です。

半分に分筆した土地を売却する際の注意点

税金
相続の場合でもそれ以外の場合でも、半分に分筆した土地を売却するケースは出てきます。しかし、その際にはさまざまな注意点があります。ここでは、半分に分筆した土地を売却する際の注意点を見ていきましょう。

接道義務に注意する

土地の購入者は、通常購入した土地の上に建物を建築します。ここで注意しなければならないのが接道義務です。建築基準法では、幅員が4m以上の道路(建築基準法で定められたもの)に間口が2m以上接道していない土地は家が建てられないことになっています。もし、接道義務を満たさないように土地を分割してしまうと、建物を建築できないため、買い手が見つからなくなります。土地を半分に分割する場合は、分割後の土地が接道義務を満たすよう注意しましょう。

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半分の土地でも譲渡所得税がかかる

土地を売却すると税金がかかりますが、これは土地の半分を分割しても同様です。不動産を売却して利益が出た場合は期限内に確定申告を行い、譲渡所得税を納める必要があります。譲渡所得税の税率は、その土地の所有期間に応じて、次のように決まっています

  国税 地方税 合計
所有期間5年以内 所得税30%、復興特別所得税0.63% 住民税9% 合計39.63%
所有期間5年超 所得税15%、復興特別所得税0.315% 住民税5% 合計20.315%

例えば、所有期間5年を超える土地を売却して1,000万円の利益が出た場合の税金は、1,000万円×税率20.315%=203万1,500円です。1,000万円の利益に対して200万円もの税金を納める必要があります。このように、譲渡所得税は納める金額が大きくなることが多いです。税金のことを認識していないと、土地の売却後の資金計画が狂うことになります。売却前に、正確な税額のシミュレーションが必要となります。

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遺産分割や相続税の支払いのための土地売却には注意が必要

相続で遺言書がない場合は、相続人の間で遺産分割協議を行います。その際に決まる換価分割などの遺産分割や相続税の支払いのために、土地の半分を売却しようと考える人も多いです。ここで注意しなければならないのが、土地の売却には時間がかかるということです。

不動産業者への相談や売却価格の査定、買主募集、売主と買主の間の売買契約書の締結など、土地の売却の手続きは多く、買主が現れるまでの時間がどれぐらいかかるかも、実際売却に出してみないとわかりません。買主が現れず、土地が売却できないケースもあります。そこで、相続が開始されたらすぐに土地を売りに出す、売却できなかった場合の代替案を用意しておくなどの対策をしておくことが必要となります。

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まとめ

所有している土地を半分だけ売却する方法には、一般的に「土地を分筆して売却する方法」と「土地に持分割合を定めて売却する方法」があります。持分割合を定めて売却する方法は、親族などの近い関係者が対象となることが多いため、第三者への売却は、土地を分筆して売却することになります。ただし、土地を分筆して売却する場合は、事前に境界確定のための作業が必要だったり、接道義務があったり、さらにはどのような形で分割するのか考えたりと、多くのことを行う必要があります。また、相続した土地を売却する場合にも注意が必要です。売却を成功させるためには、土地売却や相続に対する専門知識が必要なため、高度な専門知識のある専門家や不動産会社に相談する必要があります。

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