河川の氾濫や高潮などの発生によって、建物や土地への浸水が想定される地域、浸水想定区域。浸水想定区域に住んでいる人の中には、浸水被害を恐れて引っ越しを考えている方もいるかもしれません。
実際に浸水想定区域に住んでいる人は
「浸水想定区域の不動産は売却できるの？」
「浸水想定区域にある家の評価基準は？」
など、さまざまな疑問や悩みがあることでしょう。
この記事では「浸水想定区域にある不動産の売却を考えている人」のために、不動産専門家の観点から、あなたのお悩みや疑問を解消します。
具体的には
・3種類ある浸水想定区域の基礎知識
・浸水想定区域にある家の売却価格相場
・浸水想定区域にある家を上手に売るポイント
この記事を読めば、浸水想定区域にある家でも高く売却できるようになりますので、ぜひ参考にしてみてください。
浸水想定区域は3種類
浸水想定区域とは、水災発生時に浸水が想定される危険地帯のことです。
「どの場所が浸水想定区域か？」については、水防法に基づいて国土交通大臣または都道府県知事、市区町村によって定められています。
自分の周りにある浸水想定区域の場所を把握しておくと、水災が発生したときの避難場所や避難経路を確保しやすくなります。
浸水想定区域の種類は大きく分けて以下の3つです。
- 洪水浸水想定区域
- 内水浸水想定区域
- 高潮浸水想定区域
それぞれの浸水想定区域について具体的に解説します。
1.洪水浸水想定区域
洪水浸水想定区域に指定された地域は浸水時に想定される水深と浸水継続時間が記載された「洪水浸水想定区域図」として公表されています。
洪水発生時の被害想定を閲覧したいのであれば国土交通省がハザードマップをインターネットで公開しているので、以下のリンクを参照してみてください。
2.内水浸水想定区域
内水浸水の想定最大規模は地区によって異なります。
例えば、東京の足立区では平成12年9月に発生した東海豪雨を基準に想定しています。
内水浸水想定区域も公表されており、自治体によってホームページで確認できます。
3.高潮浸水想定区域
東京都における想定では、記録的な最低気圧・最大瞬間風速を観測した室戸台風（1934年）と同等の台風が東京港に直撃したとして高潮の最大値を設定しています。
また、高潮浸水想定では雨による洪水、堤防の決壊、排水施設などの機能停止などさまざまな可能性も考慮しています。
地点別浸水シミュレーション検索システム
自宅周辺における浸水想定被害のより具体的な情報が知りたいのであれば「地点別浸水シミュレーション検索システム(浸水ナビ)」を利用するとよいでしょう。
河川と想定破堤点を設定することで、いつ・どこで・どのくらい浸水するのかというシミュレーションを閲覧できます。
大雨や台風のときに自宅がどれくらいの被害を受ける可能性があるのかを具体的にイメージできることがメリットです。
浸水想定区域にあることを理解していても、どのくらいの被害が及ぶのかしっかりと把握できていない人もいます。
売却の判断材料の一つにもなり得るため、自分の住居がどのような浸水被害を受ける可能性があるのか確認することが大切です。
参照：国土交通省「地点別浸水シミュレーション検索システム(浸水ナビ)」
浸水想定区域にある家の売却価格相場
住宅が浸水想定区域にあるため、売却時に大幅な値下げをしなければならないのかと不安を抱いている人もいるでしょう。
しかし、大幅な値下げをしなくても相場に近い価格での売却が可能なケースもあります。
その理由については次の項目から詳しく解説していきます。
浸水想定区域であることが売却価格に影響する可能性は低い
不動産価格の評価は洪水や地震などの自然災害のリスクを考慮した上で決まります。洪水や内水の危険性もすでに不動産評価の項目として加味されているため、浸水想定区域であることが地価の下落要因にはなりません。
そもそも浸水想定区域とは、水災時の対応や事前対策など浸水被害を軽減する目的で作られたものであり、土地利用などに直接的な規制が伴うものではありません。
つまり、住宅が想定浸水区域内にあるからといって、売却価格に大きく影響することは考えにくいです。
ただし、地域や想定される浸水被害の規模によっては、不動産価格の下落要因になる可能性もゼロとは限りません。
大まかな売却価格が知りたいのであれば、無料査定をおこなっている不動産業者も多くあるので複数の業者に依頼するとよいかもしれません。
買主に浸水想定区域であることを説明する義務はない
不動産の売買では必ず宅地建物取引主任者から重要事項説明を受けます。
重要事項説明では、物件の基本的な情報や権利関係、土地や私道の利用制限など、取引を判断するための重要事項が説明されます。
一方で、浸水想定区域については買主に説明する義務は基本的にありません。そのため、浸水想定区域だからといって需要が下がったり、売却価格が安くなる可能性は低いです。
ただし、西日本豪雨や台風19号などの大雨による水害で住民の避難の遅れた経験を踏まえて、浸水想定区域を含む水害リスクの説明を義務化する方針が進んでいます。
とはいえ、不動産売買では多くの買主が事前にハザードマップを確認したうえで購入するでしょう。
そのため、浸水想定区域であることの説明が義務化されたとしても、市場における需要や売却価格に与える影響はわずかだと考えられます。
過去に浸水被害があれば価格は大きく下がる
前の項目でも説明したように、家が浸水想定区域に所在している事実だけでは不動産価格の下落要因にはなりません。
しかし、過去に家が浸水被害を経験していた場合、建物の損害や浸水の再発リスクなどが考慮されるため、資産価値は大きく下がってしまいます。
被害の規模によって異なりますが、市場価格の7～8割程度まで安価になってしまいます。
「物件の損傷が激しい」「水害の再発が心配」などの理由で購入を控える買主も多いため、売却までに時間を要したり希望する値段で取引できない可能性もあります。
ちなみに浸水被害にあった家を少しでも高く売る方法については以下の記事で解説しているので、参考にしてみてください。
浸水想定区域にある家の評価基準
浸水想定区域にある家の評価は以下の3つがポイントです。
- 過去の浸水被害の有無
- 浸水が起きたときの影響
- 浸水が起きる確率
次の項目からそれぞれの評価におけるポイントをわかりやすく解説します。
①過去の浸水被害の有無
前の項目でも説明したように、浸水想定区域にあることよりも浸水被害の有無によって不動産評価に大きく影響します。
浸水被害によって建物が損壊していたり躯体が腐食してしまうことで査定価格は大きく下がってしまうでしょう。
ただし、売却前に修繕・リフォームをおこなってキレイな状態にすることで比較的高く売れる可能性もあります。
住宅の被害を正確に把握したいのであれば「ホームインスペクション(住宅診断)」を受けるとよいです。修繕やリフォームが必要な箇所を専門家に教えてもらえます。
ホームインスペクションの結果に基づいて修繕した事実は買主の安心につながり、売却価格を大幅に下げなくても契約が成立しやすくなるかもしれません。
②浸水が起きたときの影響
浸水想定区域図にはその地域の「浸水深」と「浸水継続時間」が記載されています。浸水深は大きく5段階に分けられており、それぞれの浸水深における被害は下表のとおりです。
| 浸水深 | 被害の目安 |
|---|---|
| 0.5m未満 | 床下浸水 |
| 0.5m以上1.0m未満 | 床上浸水 |
| 1.0m以上3.0m未満 | 1階の軒下まで浸水 |
| 3.0m以上5.0m未満 | 2階の軒下まで浸水 |
| 5.0m以上10.0m未満 | 2階の屋根以上が水深 |
これらの想定被害に応じて不動産価格が評価されます。
また、家屋が倒壊するような氾濫流や河岸侵食が予想される区域については「家屋倒壊等氾濫想定区域」として示されています。
この区域に家がある場合、想定通りに被害が起きたときの損害が大きくなるので、査定額は低くなってしまうでしょう。
③浸水被害が起きる確率
浸水想定区域において浸水被害が起きる確率も不動産を評価するときのポイントになります。
例えば、過去の浸水被害があれば、以下のような情報が評価基準となります。
- 過去に浸水被害があったのか？
- そのときの降雨量はどのくらいだったか？
- その規模の降雨はどのくらいの頻度か？
一例として1年の間に発生する確率が0.1%以下の強い雨を「想定最大規模降雨」といいます。「想定最大規模降雨」でなければ、自分の家は浸水被害にあわないかもしれません。
その場合、浸水被害にあう確率が低いと考えられるので、査定額への影響は小さいといえるでしょう。
浸水想定区域にある家を上手に売るポイント
最後に、浸水想定区域にある家を売却するときの主なポイントを3つ解説します。
- 売却するなら浸水被害にあう前
- ホームインスペクション(住宅診断)をおこなう
- スピード重視なら専門の買取業者へ依頼する
将来の浸水被害が心配であれば浸水被害にあう前に売却することで、大幅な値下げもなくスムーズに取引が成立するかもしれません。
売却するなら浸水被害にあう前
現時点では浸水想定区域にあることの説明義務はないので、浸水被害にあっていなければ通常の不動産と同じように売却できます。
そのため、市場価格に近い価格で売り出したとしても前向きに購入を検討している買主を見つけられることもあります。
日本では気候変動の影響で毎年のように異常気象が話題になっています。ケースによっては想定最大規模降雨以上の雨が降り、浸水被害で家が大きな損傷を受けるかもしれません。
売却したいという気持ちが強いのであれば、早めに売却活動を進めておくとよいかもしれません。
ホームインスペクション(住宅診断)をおこなう
もし売却前に家が浸水被害を受けてしまったのであれば、ホームインスペクション(住宅診断)をおこなうとよいでしょう。
住宅の劣化状況や欠陥の有無、購入後にかかるメンテナンスやリフォームの費用などについて専門家に診断してもらえます。
ホームインスペクションによって大きな欠陥がないことがわかれば、購入を検討している買主も安心できるでしょう。
また、雨漏りやシロアリの発生などの瑕疵に気づかないまま売却して瑕疵担保責任を問われたり、費用対効果の悪いリフォームでお金を無駄することを避けられます。
依頼する会社や診断内容によって異なりますが、ホームインスペクションの費用は5万円～10万円が相場だといわれています。
訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらう
「浸水想定区域にある家の価格が知りたい」「不利な条件での売却にならないか不安」などの場合は、訳あり物件専門の買取業者に相談するとよいでしょう。
大手不動産会社や一般物件をメインとして扱う買取業者では、浸水想定区域にある家のような特殊物件は不得意なケースが多く、買い叩かれてしまうこともあります。
しかし、訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、浸水想定区域にある物件でも本来の資産価値を評価してくれるため高く買い取ってくれる場合があります。
数ある買取業者の中でも、訳あり物件のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」はどんな物件でも高価格での買取を実現しています。
浸水想定区域にある家は当社が高額買取します！
クランピーリアル・エステートでは、浸水想定区域にある家などの特殊物件を積極的に買い取っております。
浸水想定区域に設定されているような物件でも、高額査定・スピード買取をモットーとし、売り主様のご状況やご希望から最善の取引結果となるよう努めております。
訳あり物件の高額買取実績も多数！無料相談もおこなっていますので、浸水想定区域にある家の売却に疑問や不安がある人などもお気軽にご相談ください。
売却したいなら
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買主に浸水想定区域であることを説明する義務はない
不動産の売買では必ず宅地建物取引主任者から重要事項説明を受けます。
重要事項説明では物件の基本的な情報や権利関係、土地や私道の利用制限など取引の判断において重要な影響を及ぼすと考えられる条件が説明されます。
一方で、浸水想定区域については買主に説明する義務は基本的にありません。そのため、必ずしも浸水想定区域であることを理由に値下げ交渉されるとは限らないでしょう。
ただし、西日本豪雨や台風19号などの大雨による水害で住民の避難の遅れが多く発生した状況を踏まえ、浸水想定区域を含む水害リスクの説明を義務化する方針が進んでいます。
とはいえ、不動産売買では多くの買主が事前にハザードマップを確認したうえで購入するでしょう。
そのため、浸水想定区域であることの説明が義務化されたとしても、売りやすさや売却価格に与える影響はわずかだと考えられます。
過去に浸水被害があれば価格は大きく下がる
前の項目でも説明したように、浸水想定区域の事実だけでは不動産価格の下落要因にはなりません。
しかし、過去に家が浸水被害にあっていた場合、建物の損害や浸水の再発リスクなどが考慮されるため、資産価値は大きく下がってしまいます。
被害の規模によって異なりますが、市場価格の7～8割程度まで安価になってしまうといわれています。
「物件の損傷が激しい」「水害の再発が心配」などの理由で購入をためらう買主も多いため、売却までに時間がかかったり思うような値段が取引できない可能性もあります。
ちなみに、浸水被害にあった家を少しでも高く売る方法については以下の記事でわかりやすく解説しているので、参考にしてみてください。
