浸水想定区域にある家の売却相場と評価方法！上手に売る3つのポイントもわかりやすく解説

河川の氾濫や高潮などの発生によって、建物や土地への浸水が想定される地域を「浸水想定区域」といいます。

浸水想定区域にある家を売却するにあたって「そもそも購入希望者はいるのか」「価格が下がるのではないか」など、心配に思う人も多いでしょう。

結論からいうと、浸水想定区域でも価格を下げずに売却することは可能です。

とくに、浸水想定区域の家をすぐに売りたい場合は「訳あり物件専門の買取業者」に買取してもらうとよいでしょう。

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浸水想定区域は3種類ある

上記のとおり、浸水想定区域とは水災発生時に浸水が想定される危険地帯のことです。

「どの場所が浸水想定区域か？」については、水防法に基づいて国土交通大臣または都道府県知事、市区町村によって定められています。

自分の周りにある浸水想定区域の場所を把握しておくと、水災が発生したときの避難場所や避難経路を確保しやすくなります。

浸水想定区域の種類は、大きく分けて以下の3つです。

• 洪水浸水想定区域
• 内水浸水想定区域
• 高潮浸水想定区域

上記の浸水想定区域は、各自治体でハザードマップとして公表されています。役所に問い合わせれば、冊子などでハザードマップを取得可能です。

また、国土交通省のWebサイトで各地域のハザードマップを確認できるので、こちらも参照してみましょう。

参照：国土交通省「ハザードマップポータルサイト」

1.洪水浸水想定区域

洪水浸水想定区域とは、国や都道府県が各地の河川における洪水の危険性を示した区域です。

想定できる最大の降雨によって「洪水予報河川」「水位周知河川」が氾濫し、洪水被害をおよぼす恐れのある区域を指します。

参照：国土交通省「洪水予報河川等」

2.内水浸水想定区域

内水浸水想定区域とは、下水道や排水施設の処理能力を超える降雨が発生することによって浸水が想定される区域のことです。

内水浸水における区域の広さや浸水深（浸水の深さ）は、洪水による浸水と比べて小さい傾向にあります。

しかし、発生頻度は洪水より多く、経済活動の基盤である都市部ではとくに注意が必要です。

内水浸水の想定最大規模は、地域によって異なります。例えば、東京の足立区では平成12年9月に発生した東海豪雨を基準に想定しています。

参照：足立区「内水氾濫（浸水想定区域図）」

3.高潮浸水想定区域

高潮浸水想定区域とは、想定最大規模の高潮によって海岸や河川から氾濫が発生した場合に、浸水が想定される区域のことです。主に沿岸部が指定されます。

高潮とは、台風などにより海水面が上昇する現象です。大きな波をともない、海水が陸地へ侵入します。

高潮浸水の想定は、雨による洪水、堤防の決壊、排水施設の機能停止などさまざまな可能性を考慮し設定します。

例えば、東京都では記録的な最低気圧・最大瞬間風速を観測した室戸台風（1934年）と同等の台風が、東京港に直撃したとして高潮の最大値を設定しています。

参照：東京都港湾局「高潮浸水想定区域図」

「浸水ナビ」で具体的な浸水被害をイメージできる

自宅周辺における、浸水想定被害のより具体的な情報が知りたいのであれば「地点別浸水シミュレーション検索システム（浸水ナビ）」を利用するとよいでしょう。

河川と想定破堤点を設定することで、いつ・どこで・どのくらい浸水するのかというシミュレーションを閲覧できます。

大雨や台風のときに、自宅がどれくらいの被害を受ける可能性があるのか、具体的にイメージできます。

売却価格の判断材料にもなり得るため、自分の住居がどのような浸水被害を受ける可能性があるのか、確認するとよいでしょう。

参照：国土交通省「地点別浸水シミュレーション検索システム（浸水ナビ）」

浸水想定区域であることが売却価格に影響する可能性は低い

住宅が浸水想定区域にあるため、売却時に大幅な値下げをしなければならないのかと不安を抱いている人もいるでしょう。

しかし、浸水想定区域にある家でも、大幅な値下げをする必要は原則ありません。

なぜなら、不動産価格の評価は災害リスクを考慮した上で決まります。水災の危険性も不動産評価の項目として最初から加味されているため、浸水想定区域であることが値下げの要因にはなりません。

ただし、価格に影響しないというのはあくまで「原則的に」です。想定される浸水被害が大規模だと、不動産価格の下落要因になる恐れがあります。

また、浸水想定区域の更新によって新たに区域内となった場合は、価格に影響する可能性が高いでしょう。

過去に浸水被害があれば価格は大きく下がる

前の項目でも説明したように「家が浸水想定区域にある」というだけでは、不動産価格の下落要因になりません。

しかし、実際に浸水被害を受けたことのある家は、建物の損害や浸水の再発リスクが考慮されるため、価格は大きく下がります。

被害の規模によって異なりますが、市場価格の7~8割程度まで安くなるのが一般的です。

「物件の損傷が激しい」「水害の再発が心配」などの理由で購入を控える買主も多いため、売却までに時間を要したり、希望する値段で取引できない可能性があります。

ちなみに、浸水被害にあった家を少しでも高く売る方法については、以下の記事も参考にしてみてください。

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「浸水想定区域であること」は重要事項説明で伝える義務がある

「浸水想定区域であることを黙って売れば、価格への影響をなくせるかも」と考える人も少なくありません。

しかし、浸水想定区域であることは、重要事項説明で買主に告知しなければいけません。

以前は、浸水想定区域については買主に説明する義務はありませんでした。しかし、宅地建物取引業法施行規則の改正により、令和元年から説明義務があります。

そのため、浸水想定区域であることを隠したままでの売却はできないと覚えておきましょう。

参照：国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の一部改正」

浸水想定区域にある家の評価基準

「浸水想定区域であることは、原則として価格に影響しない」と解説しました。しかし、例外的に影響する場合、どのような基準で評価されるのでしょうか？

浸水想定区域にある家の評価は、以下の3つがポイントです。

• 過去の浸水被害の有無
• 浸水が起きたときの影響
• 浸水が起きる確率

次の項目から、それぞれの評価におけるポイントをわかりやすく解説します。

基準1.過去の浸水被害の有無

前の項目でも説明したように、実際に浸水被害を受けたかどうかは、不動産評価に大きく影響します。

浸水被害によって建物が損壊していたり、躯体が腐食してしまうことで売却価格は7~8割程度まで下がってしまうでしょう。

ただし、売却前に修繕・リフォームをおこなってキレイな状態にすることで、比較的高く売れる可能性もあります。

基準2.浸水が起きたときの影響

浸水想定区域図（ハザードマップ）には、その地域の「浸水深」が記載されています。

浸水深は大きく5段階に分けられており、段階ごとに想定される被害の目安は下表のとおりです。

想定される被害が大きければ、売却価格も下がる恐れがあります。

また、浸水想定区域図において、家屋が倒壊するような氾濫流や河岸侵食が予想される区域については「家屋倒壊等氾濫想定区域」として示されています。

この区域にある家も、想定通りに被害が起きたときの損害が大きくなるので、価格は低くなってしまうでしょう。

基準3.浸水被害が起きる確率

浸水想定区域において、浸水被害が起きる確率も不動産を評価するときのポイントになります。

例えば、以下のような情報が参照されます。

• 過去に浸水被害があったのか？
• そのときの降雨量はどれくらいだったか？
• その規模の降雨はどれくらいの頻度で起きているか？

過去のデータから、甚大な被害をおよぼす豪雨がどれくらいの頻度で起こるのかを考慮されます。

豪雨の頻度が高い地域だと、家の価格にも影響があります。

浸水想定区域にある家を高値で早く売るポイント

実際に売却価格への影響はないとしても、買主側の心理として「リスクのある不動産」はなるべく避けたいものです。

近年は記録的な災害も増えているため、個人の防災意識も高くなっています。価格の下落はなくても、需要が低く売れない物件は多いでしょう。

そこで、浸水想定区域にある家を売却するとき、押さえておくべきポイントを3つ解説します。

• 1.なるべく早く売り出す
• 2.ホームインスペクションをしてから売り出す
• 3.訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらう

【ポイント1】なるべく早く売り出す

繰り返しの解説になりますが、一度でも浸水被害にあった家は価格が下がり、非常に売れにくくなります。

そのため、浸水想定区域にある家を売却するなら、浸水被害が発生する前に売却することが重要です。

浸水被害にあってしまっては、二度と元には戻りません。「売却したい」という気持ちが少しでもあれば、早めに売却活動をはじめたほうが後悔せずに済むでしょう。

【ポイント2】ホームインスペクションをしてから売り出す

ホームインスペクションとは、住宅の劣化状況や欠陥の有無、今後必要となるメンテナンスやリフォームの時期・費用について、建築士などの専門家に診断してもらうサービスです。

ホームインスペクションによって大きな欠陥がないとわかれば、購入を検討している買主も安心できます。

また、売主も瑕疵（家の欠陥や欠点）に気づかないまま売却したり、費用対効果の悪いリフォームで無駄に支出することを避けられます。

依頼する会社や診断項目によって費用は異なりますが、おおよそ5万円~10万円が相場です。

【ポイント3】訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらう

なるべく手間なく、そして高値で売却したい場合は、訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらうとよいでしょう。

一般物件をメインに扱う不動産業者だと、浸水想定区域にある家の取り扱いは不得意なケースが大半です。そのため、安く買い叩かれてしまうこともあります。

しかし、訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、特殊な物件でも活用・収益化できる知識をもっているので、高額買取が可能です。

当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、訳あり物件専門の買取業者です。無料査定や不動産に関する相談も承っているので、ぜひお気軽にご相談ください。

まとめ

浸水想定区域にある家でも、売却価格への影響は基本的にありません。通常の不動産と同じように売却できます。

ただし、1度でも浸水被害を受けてしまうと、売却価格は7~8割程度まで下がるのが一般的です。

そのため、浸水被害を受けたあとで売却するときには、訳あり物件を取り扱っている専門の買取業者へ依頼するとよいでしょう。

洪水や内水氾濫などによる浸水被害は、いつ起こるかわかりません。将来の浸水被害が不安であれば、早めに売却して水害リスクのない区域に住み替えることも選択肢の1つです。