戦前から貸している土地の賃借契約が曖昧?売却の注意点や手順を解説

戦前

相続で戦前からの底地を取得したものの、「土地が遠方で管理しきれない」「地代が安く、税金と管理費用を考えると赤字に近い」「今後、自分が亡くなって相続発生時にトラブルの種を残したくない」などの理由で、売却しようと考えているのではないでしょうか。

戦前からの底地は、あなたの祖先である当時の地主が住居に困った当時の借主に善意で貸したものでしょう。そのため、正式な土地賃貸借契約書は交わしていないかもしれませんその場合、当時の関連書類を探して契約内容を整理したり、改めて借地契約の内容を明確にして結び直したりするなどの対応が必要になります。一般的な底地の売却とは異なる手順を踏むことになります。

この記事では戦前から貸している古い土地を売却するときの注意点と具体的な売却方法、また契約書がなく、内容があいまいになっている底地を売却するときの手順について解説しています。

戦前からの底地を売却するときの3つの注意点

戦前
底地の売却は、地主本人の意思で自由に手続きを進められます。たとえ底地の上に建物を建てて住んでいる借地人がいても、借地人の承諾は不要です。しかし、戦前からの底地を売却するときには3つほど注意点があります。

(1)戦前に結んだ借地契約は旧法借地権のまま
(2)地代は現在の相場に合わせなければ売却価格は安くなる
(3)土地の境界があいまいになっていることが多い

これら3つの対処が不十分の場合、買主が見つかりにくかったり、見つかっても売却価格がかなり低くなったりするので気をつけてください。1つずつ解説します。

(1)戦前に結んだ借地契約は旧法借地権のまま

借地権の歴史は古く、最初は1921年(大正10年)に「借地法」が制定された時代までさかのぼります。その後、何度か法改正が行われ、1992年(平成4年)に借地法、借家法、建物保護に関する法律を1つにまとめた「借地借家法」が施行されました。実際に施行された1992年8月1日を境に、それより前に設定された借地権を旧法借地権、借地借家法の施行日以降に設定された借地権を新法借地権として区別しています。

旧法借地権と新法借地権の大きな違いは、借地権者の権利の強さです。旧法借地権の方が借地権者の権利は強く、たとえ借地契約の期間が満了になったとしても、建物がある限り更新されます。地主が更新を拒絶しようと思えば「正当事由」が必要です。しかし、その正当事由が認められる基準は厳しいです。たとえば、「地主が他に土地を所有しておらず、現在の底地を利用して自身の住居を建てなければならない」というような、その土地を利用しなければ生活に困る、というほどの状況が求められます。そのため、当時の借地権は、「一度貸したら二度と返ってこない」といわれました。

さらに、旧法借地権は、借地借家法が施行されたあとに更新していても、適用される法律は当時のままで旧法借地権です。もし契約更新時に、新たに借地借家法に基づく新法借地権で契約を結び直していないのであれば、今も借地人の借地権は旧法借地権となります。このような底地を売りに出しても、新しく地主となる買主のメリットは小さく、今までの借地契約を引き継ぐのではなく、現在の借地人を説得し、新法借地権に基づく借地契約を結び直す手間が生まれます。そのため、旧法借地権のままでは売却価格が低くなってしまうでしょう。

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(2)地代は現在の相場に合わせなければ売却価格は安くなる

現在、地代はどれくらいの金額に設定していますか戦前に契約を結んだときと変わらない地代になっていないでしょうか。当時は相場だった金額でも、貨幣の価値が変わり、今では相場に比べて安すぎるという可能性があります。わかりやすい目安は、固定資産税と都市計画税を合わせた金額の3倍~5倍が地代相場です。地代と税額がほとんど変わらない状態であれば、安すぎると言えるでしょう。

底地を第三者が購入する目的は、主には地代収入による利回りです。そのため、地代が低ければ、新しい買主が地代の値上げ交渉をすることになります。そもそも地代の値上げは、以下のような時に認められています

・固定資産税など、土地の租税公課が増加したとき
・地価の上昇、その他経済事情の変動があったとき
・周辺の類似条件の土地の地代と比較して不相当となったとき

そうはいっても、地代の値上げ交渉には手間がかかりますし、値上げの正当性を証明するための情報収集も大変です。買主は底地を購入後、このような手間をかける必要があります。そのため、できるだけ高値で底地を売却するためにも、地代は相場近くまで上げておいたほうがいいです。ただ、当事者同士で交渉しても話は平行線になる可能性が高く、トラブルになりやすいので、交渉の仲介として専門の不動産業者へ相談することをおすすめします。

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(3)土地の境界があいまいになっていることが多い

戦前からの底地は、土地の境界線があいまいになっている可能性が高いです。今ある測量図に記載された境界が誤っていたり、測量が正確でなかったりすると、売却後に買主と隣人間でトラブルにつながります。そのため、費用はかかりますが、土地家屋調査士に測量を依頼し、隣地所有者との境界を明確にした方がいいでしょう。費用相場は40万~50万円です。

戦前からの底地を売却する6つの方法

底地
それでは実際に、戦前からの底地を売却する6つの方法を紹介します。

(1)借地人に売却する
(2)借地権を買い取って、第三者に売却する
(3)借地人と協力して、借地権と同時売却する
(4)底地と借地権を等価交換し、所有権の土地を売却する
(5)不動産投資家に売却する
(6)買取業者に売却する

このうち、最も高値で売却できる方法が借地人に売却する方法で、最も手軽に売却できる方法が買取業者に売却する方法です。

(1)借地人に売却する

戦前からの借地を売却するとき、一番おすすめの方法です。借地人が底地を購入することで、土地は完全所有権となります。戦前の借地契約を確認する必要も、地代を今の相場に合わせる必要もありません。シンプルな底地の売買となるので、古くから貸している土地であっても特別な手間はかかりません。さらに、借地人にとっては土地が自分のものになるのでメリットが大きいです。今後、土地と建物を売却するときや建物の老朽化に合わせて建替えをするときでも、自分で自由に進めることができます。

そのため、底地の売却価格も第三者に売却するより高くなります。相場は、更地価格の4割~5割です。また、通常であれば底地の購入に住宅ローンは利用できません。しかし、借地人であれば住宅ローンを利用できる可能性があり、金融機関の審査が通れば現金がなくても購入できます。したがって、戦前からの底地を売却したいと考えたときには、最初に借地人へ底地買取の意思を確認することをおすすめします。

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(2)借地権を買い取って、第三者に売却する

次におすすめの売却方法は、借地権を買い取ったあと、所有権として売却する方法です。借地権を買い戻せば、土地は所有権に戻ります。そのため、借地人に底地を売却するときと同様、借地契約の内容は関係ないため、取引をスムーズに行なえます。借地権を買い取るときには、最初から借地人に売却の意思があれば交渉も簡単です。ですが、たとえ提案したときには借地権の売却を考えていなかったとしても、売却価格によっては前向きに検討してくれる借地人も多いです。

借地権の買取価格の相場は、更地価格の50%~60%です。更地価格が3,000万円の土地であれば、1,500万~1,800万円になります。かなりの大金が必要ですが、完全所有権となった土地を売却すれば十分に利益が出ます。もし資金が手元になかったとしても、融資を受けて借地権を買い取る価値はあるでしょう。借地人との交渉や融資の詳しい条件などは専門家である不動産会社に相談してみてください

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(3)借地人と協力して、借地権と同時売却する

ここまで紹介した2つの方法は、地主か借地人、どちらかが買い取ることで土地を所有権にするものでした。しかし、以下のような状況もあるでしょう。

・借地人も借地権を処分したい
・借地人に底地を買い取る資金がない
・地主に借地権を買い取る資金がない

このようなときには、借地人と協力して借地権を同時売却する方法があります。同時売却であれば、底地と借地権の権利関係はそのままでも、1つの完全所有権の不動産と同じように市場価格で売り出すことができます。どちらかが買い取る必要がないので、双方に現金の支払いもありません。

この方法で売却するときには、売却代金の配分割合がポイントです。基本的には、土地測量費や不動産会社への仲介手数料を除いた利益を、借地権割合に基づいて分配します。一般的な住宅地であれば借地権割合は60%~70%なので、あなたの得られる代金は売却価格の30%~40%になります。

また、借地権と底地はそれぞれ単独で売却する場合、その売却価格は非常に低いです。そのことも考慮し、売却価格の50%ずつで交渉がまとまることもあります。同時売却での代金の配分割合は交渉次第ですので、底地と借地権の取り扱い実績が豊富な不動産業者に交渉を依頼すると良いでしょう。

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(4)底地と借地権を等価交換し、所有権の土地にして売却する

底地が広すぎる場合、更地価格の10%~40%になるとはいえ、非常に高額になります。そして、広すぎる土地は取得しても、使い勝手が悪く、買主が見つかりにくいです。そのため、借地権と底地を等価交換し、土地の面積を小さくし、権利は所有権にして売却する方法がおすすめです。

等価交換というのは、文字通り、底地と借地権をそれぞれ価値が等しくなるように交換します。面積ではなく、価値というのがポイントです。したがって、底地割合に基づいて土地を交換することが一般的です。しかし、底地割合は30%~~40%が多いので、等価交換する場合、所有権となる土地の面積も元の土地の半分未満になります。広すぎる底地の売却は難しいですが、狭すぎる土地の売却はそれより大変です。また、等価交換しやすい形状の土地か、建物の取り壊しは必要かなど確認する項目も多くあります。実際に等価交換が可能な条件が揃っているか、事前に確認するようにしてください

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(5)不動産投資家に売却する

・借地人に底地を売却できない
・借地人が借地権を売却する意思がない
・底地と借地の等価交換も難しい

このような場合、底地を単独で売却することになります。ただし、底地単独の場合、すでに借地人がいるので、その土地を購入しても買主は自由に利用できません。そのため、通常の住居を建てる目的で購入する個人ではなく、地代収入を目的とした不動産投資家が買主候補です。

底地の利回りはアパート・マンションの賃貸経営と比べると低いですが、空室リスクも倒壊リスクもなく、安定性があります。また、将来的には借地人から借地権を買い戻し、完全所有権の土地として売却益を得られる可能性もあります。ただし、売却価格は更地価格の10%程度になることが多いです。さらに戦前からの底地で借地契約の内容があいまいであったり、地代が安すぎたりする場合には、買主の購入後の手間が大きいので、さらに値段は低くなるので注意してください。

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(6)買取業者に売却する

・底地の購入希望者が全く見つからない
・できるだけ早く底地を売却したい

このようなときには、買取業者への売却を考えてください。買取業者であれば資金は十分にあり、底地のノウハウもあって有効活用ができるので、一般の方が購入しない底地でも買取を行っているところがあります。そして、買取業者は査定から売買契約完了、代金決済までの期間が短いです。早ければ2週間ほどで、遅くとも1カ月ほどで売却代金を手に入れられます。デメリットは売却価格が不動産投資家へ売却するよりも低いことです。また、底地の買取査定は、査定結果に納得できなければ断ることもできます。

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契約内容が曖昧・不明になっている場合の売却手順

契約更新
底地を第三者に売却するときには、土地の権利関係や、増改築禁止特約、地代を値上げしない特約などがあるかといった詳細な契約内容を把握しておく必要があります。原則、新しい地主が現在の契約内容を引き継ぐからです。しかし、戦前から貸している古い土地であれば、当時の契約書が見つからなかったり、そもそも契約書を作成していなかったりすることもあるでしょう。そこで契約内容が曖昧・不明になっている場合の売却手順について解説します。

(1)契約書を探す

まずは、丁寧に契約書を探します。底地を相続したときに、関連する書類をまとめて家の奥の方に保管している可能性もあります。相続人が複数いた場合は、他の親族にも聞いてしてみましょう。それでも見つからない場合は、借地人に確認します。当時、契約書を交わしていれば地主と借地人がそれぞれ1通ずつ持っているはずです。そのため、あなたの側で契約書が見つからなくても、借地人の側で見つかる可能性があります。

(2)借地契約を明確にして結び直す

どれだけ契約書を探しても見つからなかったときには、現状を基礎として新たに土地賃貸借契約書を作成します。このとき、新法借地権で結び直した方が地主の権利が強くなるのでおすすめです。まずは不動産会社に契約書の素案を準備してもらい、その後、お互いに内容を確認して、確定させるとよいでしょう。

(3)底地の買主を探す

借地契約の内容が明確になれば、底地の購入希望者を探します。以降は、通常の底地売却と同じ流れです。

まとめ

戦前からの底地は契約内容が曖昧だったり、契約書が見つからなかったりすることが多いです。借地人に売却したり、あなたが借地権を買い戻したりする場合には取引後、どちらかの単独所有となるのでそれでも問題ないですが、地主の立場を引き継ぐ第三者へ売却するときには問題になります。売却後のトラブルを避けるためにも、改めて土地賃貸借契約書を作成しましょう

また、地代が戦前に貸したときとほとんど変わっていない場合、相場から大きく下回っている可能性が高いです。そのような状態では、利回りが低く、相場並みに地代を値上げする権利はあるといっても、買い手に交渉の負担をかけます。そのため、売却活動を始める前に、地代が相場程度まで上げられていると、その地代利回りに見合った価格で売却できます

底地の売却先も借地人、不動産投資家、買取業者と様々です。あなたが借地権を買い取る方法もあります。あなたの状況に合った売却方法で進めるためにも、底地・借地権の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談してください

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