再建築不可物件とは建て替え・新築ができない不動産のことです。このことから、売却しようとしてもなかなか売れないケースがほとんどです。
「不動産を相続した後に、再建築不可物件だったことが判明した」「不動産会社に再建築不可物件の売却を依頼したけれど、なかなか売れない」などで途方に暮れる人はたくさんいます。
そこで、再建築不可物件を売るなら仲介業者ではなく「再建築不可物件を専門に扱う買取業者」への売却がおすすめです。
専門の買取業者であれば、買主を探す必要もないため、最短数日で現金化可能です。
再建築不可物件の売却を検討しているなら、まずは以下の一括査定を利用し、あなたの物件の買取相場を調べてみましょう。
目次
再建築不可物件とは建て替え・新築ができない不動産のこと
再建築不可物件は、建物の建て替えや新築ができない不動産のことをいいます。
建築基準法が守られていない土地は、新たに建物を建築することが法律で禁止されています。
また、大規模な工事やリフォームもできないので古くなっている建物が多く、災害などで建物が崩壊する危険性も高い物件ともいえます。
このように、再建築不可物件は安全性や運用面などにさまざまなリスクを含むため、市場価値が低い不動産とされています。
再建築不可物件に該当する条件
不動産の建て替えや新築などを自由におこなうためには「建築基準法で認められた道路に敷地が2m以上接していること」という条件を満たす必要があります。
例えば、以下のような特徴を有する不動産は再建築不可とされることが多いです。
- 「敷地が道路に接していない」
- 「敷地が道路に接しているが、1mしか接していない」
- 「敷地が道路に接しているが、その道路は建築基準法で認められていない道である」
地震や火災などの災害時における住民の避難経路や緊急車両（消防車、救急車など）の侵入経路を確保するために接道義務は定められています。
狭すぎる道は災害避難時に混乱が起きたり、救助活動のための車両が通れないので、原則としては建物の建築が認められません。
建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。
出典：e-Govポータル建築基準法43条
建築基準法で定義される道路について
建築基準法で定義される「道路」は、基本的に幅員4メートル以上（特定条件下では6メートル）のもので地下におけるものを除くとされています。
国が定義する「道路」を要約すると、以下のようになります。
- 公道
- 法が制定される前からある昔の道路
- 国が進める都市計画や区画整理事業によってできた道（工事中の道路も含む）
- 建築による都合で行政から位置の指定を受けて築造された道路（位置指定道路とも呼ばれ、それが私道であっても認められる）
これらに当てはまらない場合、道に面していたとしても「道路」とみなされないため注意しましょう。
大規模な増改築や修繕もできない
再建築不可物件は新たに建物を建築できません。
そして、床面積の増加が10㎡以上となる大規模な改築や増築、修繕などもできません。
建物を建築したり増改築の工事をおこなう場合は、さまざまな法律の規制を守ることはもちろん、国の審査を受ける必要があります。
具体的には、建築確認申請という手続きによって法律が守られた不動産なのかどうかを国が確認・審査します。
しかし、再建築不可物件は建築基準法の接道義務を満たしていないため、建築確認を受けられず大規模な増改築が認められません。
再建築不可物件の買取相場は一般的な土地価格相場の5～7割程度
再建築不可物件は建て替え（増築や改築も含む）ができないので、土地自体の利用価値、資産価値の評価が低くなります。
そのため、一般的な土地価格相場の5～7割程度が買取相場になってしまうのが慣例です。7割いけばよい方で、ほとんどが相場の半額かそれ以下の買取価格になるともいわれます。
ただし、再建築不可の物件でも接道状態や面積、建物の築年数や所在地の人気度など、さまざまな要因が査定に影響するため、必ずしも買取価格が半値程度になるというわけではありません。
再建築不可物件の4つの査定ポイント
不動産の価格は一物多価といわれ、一つの商品に複数の価格が設定されます。
売主や買主の都合や不動産に関わるさまざまな条件によって価格は変化し、主となる査定方法も個々の案件によって異なるということを知っておいてください。
上記の事情をおさえた上で、不動産買取業者が再建築不可物件を査定する上で特に重要なポイントを紹介します。
1.既存建物の状態は査定に大きく関わる
再建築不可の物件では「買取後の既存建物をどのように運用できるか」がポイントとなるため、建物の状態は査定価格に大きく反映されます。査定で最も重要視される事項ともいえるでしょう。
不動産業者は現地調査にて建物のメンテナンス状況や状態などをみて、買取後のリフォームをどの程度までおこなう必要があるのか、リフォーム費用はどの程度かかるのかを検討し査定します。
単純にいえば建物の状態が良ければ査定価格は上がりますし、ボロボロで崩壊しそうな建物であれば査定価格も下がります。買取拒否とされる場合もあります。
2.再建築不可から建築可能にできるか否か
再建築不可物件において、買取後に建築可能にできるか否かという点も、査定価格を決める上で勘案される事項です。
不動産のプロである不動産業者は、再建築不可物件でも建築可能物件に変える知識と経験を持ち合わせています。物件買取後に利益が見込めると判断できる場合、査定価格もその分上昇する可能性があります。
逆に、不動産業者がどのような手段でも建築可能にできない、扱いきれないと判断された問題物件は買取を断られることもあります。
隣地者と良好な関係が築けている物件は査定価格が上がりやすい
再建築不可物件は隣地者や近隣住民の協力によって、建築可能物件にすることも可能です。
また、リフォーム・リノベーションをおこなう場合に近隣住民の協力が必要となることもあります。
隣地者や近隣住民との関係が悪かったり、コミュニケーションが取れていなければ、私道に工事車両が勝手に入ってきたなどでトラブルになるケースも珍しくありません。
これらのことから、隣地者や近隣住民との関係が良好であれば、査定価格が上がりやすいといえます。
3.物件の運用方法と需要も査定価格に絡んでくる
対象物件における需要と供給のバランスも、査定価格に影響を与えます。
買取業者は再建築不可の建物を「居住用として販売するのか」「賃借人が関わる収益物件として保有、販売するのか」など買取後の運用方法をしっかりと検討した上で査定し、買い取るか否かを判断します。
買取業者からみて採算に合う運用が可能で、需要に対して十分な供給ができる物件だと判断されれば、査定価格もそれなりに付くといえます。
※不動産業者によりますが、対象エリアの地域性を得意とするか不得意とするかでも査定価格は変動する可能性があります。
4.査定対象の物件と似た物件の成約事例も多少参考にする
不動産の査定時には、査定する物件と似た物件の成約事例を参考にする場合もあります。
不動産業者は査定マニュアルだけではなく実際の取引から得た経験や事例なども重要とします。
そのため、条件が似ている物件の成約価格を調べ、ある程度の適正価格を探り、その上で物件を個別的に査定していくことも珍しくありません。
このような査定方法のことを「取引事例比較法」といいます。
買取業者選びの3つのポイント
再建築不可の物件は不動産仲介で一般の人に売却するよりも、不動産買取業者に買い取ってもらったほうがよいです。
不動産仲介の場合、再建築不可などの特殊でデメリットも多い物件は一般の買い手が付きにくく、売却までにかなりの時間を要します。売れたとしても、不動産会社が仲介していることで手続きに時間がかかり、仲介手数料も支払う必要があります。
不動産買取業者に買取を依頼する場合、不動産のプロと直接取引をおこなうので手続きにかかる時間が短いというメリットがあります。また、一般の人に売るよりも確実性があります。
ただし、不動産買取業者によって良し悪しもあるので、買取業者選びは慎重におこなうべきです。次の項目から、買取業者選びのポイントを3つ紹介していきますので参考にしてみてください。
1.買取対象物件の種類が広い
再建築不可物件含め、訳あり不動産は複数の問題を抱えている恐れがあります。
そのため、買取対象となる物件の種類が多いか少ないかという点も確認したいポイントです。
買取業者によっては再建築不可や事故物件は買取可能でも、老朽化している建物の買取はおこなっていないなどで買取を拒否されることもあります。
瑕疵物件は大きく4種類に分けられる
瑕疵物件は主に以下4種類に区別されます。ぜひ参考にしてみてください。
| 瑕疵の種類 | 瑕疵の主な内容 |
|---|---|
| 物理的瑕疵物件 | 雨漏り、建物の破損、シロアリ被害、地盤沈下、土地に埋没物があるなどの物件 |
| 心理的瑕疵物件 | 殺人や自殺、火災などの事件事故発生歴がある物件、周辺に暴力団施設や刑務所、精神病院など不快を与える施設がある物件 |
| 法的瑕疵物件 | 建築基準法や消防法などに抵触している物件（再建築不可や防火設備が無い物件などが該当する） |
| 環境的瑕疵物件 | 交通による振動や排気ガスによる騒音、悪臭、大気汚染など周辺環境に問題のある物件（個人の主観によるものも多いため瑕疵とされないこともある） |
2.現金化までの期間が早い
不動産を売却してすぐにお金にしたい人は、即日現金化のスピード買取をおこなっている買取業者を選ぶとよいでしょう。
すぐに現金化できると謳う買取業者は多いですが、最短7日や要相談としている業者もあります。
とにかく速さを求めるのであれば「即日可能」と明記している買取業者に依頼するとよいです。査定も短時間でおこなってくれるのでストレス無く売買を進めることができそうです。
3.しっかりとした買取実績がある
買取業者選びの際には、ホームページなどで買取実績や事例を確認することも大事です。
買取実績は業者の経験そのものといえます。再建築不可物件は、一般的な査定方法が通用しないことが多いため買取業者の経験の差が顕著にあらわれます。
買取の可否や価格にも影響するので、実績・事例の数を比較しなるべく経験値が高そうな買取業者を選ぶようにしましょう。
買取業者に依頼してから売却完了までの流れ
買取の依頼から取引終了までは、主に以下のような流れになっています。
- お問い合わせと依頼
- 物件の詳細確認と調査
- 査定と価格提示
- 売買契約と引き渡し
次の項目から、詳しく見ていきましょう。
1.お問い合わせと依頼
買取業者に依頼する場合、インターネットのホームページを閲覧し電話やメールで問い合わせて依頼することが多いかと思います。
電話などで直接問い合わせる時には、業者の話し方や態度、対応などに不快感がないか気にかけてみましょう。
言葉遣いや話し方が丁寧だからといって絶対に安心できるわけではないですが、お客さんに不快感を与える業者は間違いなく避けたほうがよいといえます。
2.物件の詳細確認と調査
物件の詳細を伝えたら、不動産会社が現場に足を運び実際の物件を調査します。
現地調査では一般の人が見落としがちな箇所や、物件以外の周辺状況なども調査します。
また、境界や隣地者との関係性なども調べます。
3.査定と価格提示
物件の調査が終わった後、査定がおこなわれます。調査した内容を元に、物件を買い取るとしたらどのくらいの価格になるかを買取業者側から提示されます。
査定価格に納得がいけば、そのまま契約となります。
このとき、査定価格に納得できるできないにかかわらず、査定の根拠を聞いておくとよいかもしれません。
以下の一括査定では、来店や問い合わせをしなくてもインターネット上で簡単に複数社の査定価格を比較できます。
不動産業者へ実際に依頼する前に、一度一括査定を利用して査定価格の相場を確認してみてはいかがでしょうか。
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4.契約締結と引き渡し
査定価格に納得した場合は、買取業者と契約を締結し買取の手続きが進められます。
買取業者に直接売却するため、不動産仲介よりもスムーズな入金処理がおこなわれます。即金可能とする買取業者の場合、すぐにお金が手元に振り込まれます。
ただし、買取業者によっては入金までに時間を要する場合もあるので、依頼する前に入金のタイミングを確認しておくとよいでしょう。
まとめ
再建築不可物件は不動産価値が低く、一般の不動産と比べても査定価格が安値になってしまいます。
再建築不可物件の査定で最も重要視されるのは「既存建物の状態」です。
既存建物が良い状態であれば査定価格も上がるので、現在再建築不可物件を所有し売却を考えている人はできる範囲の修繕やリフォームをおこなっておくとよいかもしれません。
また、再建築不可物件は不動産仲介で売却するよりも、買取専門業者へ直接売却したほうがメリットのある取引ができるといえます。
取引事例の多さ、現金化までの時間の短さ、買取対象物件の豊富さの3つのポイントを意識して買取業者を選択するとよいでしょう。
再建築不可物件のよくある質問
接道義務を守れていないなどの理由で建築基準法を満たしておらず、新しい建物の建築が認められていない土地を再建築不可物件といいます。
法律上の制限はないので、再建築不可物件であってもそのまま売却できます。買主が見つかりにくく、売却が困難なため「再建築不可物件を専門に扱う買取業者」へ売却するのがおすすめです。再建築不可物件の買取窓口はこちら
再建築不可物件は通常の物件と比べて需要が低いため、売却価格は相場の50~70%まで安くなります。
土地をセットバックして、接道義務をクリアするための道路を設ければ、建築基準法を満たすことが可能です。また隣地を買取して、接道義務を満たせば、建築基準法をクリアできます。
建築基準法を満たすために、土地をセットバックしたり隣地を買取すると買主が見つかりやすいです。また専門業者に買取してもらえれば、買主を探す必要がないので早く売却できます。
