再建築不可物件についてさまざまな悩みを抱えている人は少なくありません。
例えば、土地や建物を相続した後に再建築不可物件だったことが判明したり、不動産会社に再建築不可物件の売却を依頼したけれど売れない、または買取を拒否されたなどで途方に暮れる人はたくさんいます。
この記事では、再建築不可物件の買取における相場や査定方法などをわかりやすく解説していきます。
また、買取業者を選ぶときにおさえておきたいポイントや売買の流れなども掲載していますので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
再建築不可物件とは
再建築不可物件は、建物の建て替えや新築ができない不動産のことをいいます。
建築基準法で定められた「建築物の敷地におけるルール」などが守られていない土地などは、新たに建物を建築することが法律で禁止されています。（建築基準法が施行される前に建築された建物などは容認されている場合があります）
また、大規模な工事やリフォームもできないので古くなっている建物が多く、災害などで建物が崩壊する危険性も高い物件ともいえます。
このように再建築不可物件は安全性や運用面などにさまざまなリスクを含むため、市場価値が低い不動産とされています。
再建築不可物件に該当する条件
不動産の建て替えや新築などを自由に行うためには「建築基準法で認められた道路に敷地が2m以上接していること（建築基準法の第43条「接道義務」）」という条件を満たす必要があります。
例えば、以下のような特徴を有する不動産は再建築不可とされることが多いです。
- 「敷地が道路に接していない」
- 「敷地が道路に接しているが、1mしか接していない」
- 「敷地が道路に接しているが、その道路は建築基準法で認められていない道である」
地震や火災などの災害時における住民の避難経路や緊急車両（消防車、救急車など）の侵入経路を確保するために接道義務は定められています。
狭すぎる道は災害避難時に混乱が起きたり、救助活動のための車両が通れなかったりするので、原則としてそのような旗竿地、不整形地、囲繞地、狭小地などの敷地には建物の建築が認められないということになっています。
建築基準法で定義される道路について
建築基準法で定義される「道路」は、基本的に幅員4メートル以上（特定条件下では6メートル）のもので地下におけるものを除くとされています。
具体的な道路の定義は以下のようになります。
1.道路法による道路
2.都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による道路
3.都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道
4.道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
5.土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの引用：e-Govポータル「建築基準法 第42条」
国が定義する道路を要約すると、以下のようになります。
- 公道
- 法が制定される前からある昔の道路
- 国が進める都市計画や区画整理事業によってできた道（工事中の道路も含む）
- 建築による都合で行政から位置の指定を受けて築造された道路（位置指定道路とも呼ばれ、それが私道であっても認められる）
大規模な増改築や修繕もできない
再建築不可物件は新たに建物を建築することができないというのがマイナスポイントですが、床面積の増加が10㎡以上となる大規模な改築や増築、修繕などもできません。（小規模のリフォームなどは可能）
建物を建築したり増改築の工事をおこなう場合は、さまざまな法律の規制を守ることはもちろん、国の審査を受ける必要があります。
具体的には、建築確認申請という手続きによって法律が守られた不動産なのかどうかを国が確認・審査します。しかし、再建築不可物件は建築基準法の接道義務を満たしていないため、建築確認を受けることができず大規模な増改築が認められないということになります。
再建築不可物件の買取相場
再建築不可物件は建て替え（増築や改築も含む）ができないので、土地自体の利用価値、資産価値の評価が低くなります。
そのため、一般的な土地価格相場の5～7割程度が買取相場になってしまうのが慣例のようです。7割いけば良い方で、ほとんどが相場の半額かそれ以下の買取価格になるともいわれます。
ただし、再建築不可の物件でも接道状態や面積、建物の築年数や所在地の人気度など、さまざまな要因が査定に影響するため、必ずしも買取価格が半値程度になるというわけではありません。
再建築不可物件の4つの査定ポイント
不動産の価格は一物多価といわれ、一つの商品に複数の価格が設定されます。
売り手や買い手の都合や不動産に関わるさまざまな条件によって価格は変化し、主となる査定方法も個々の案件によって異なるということを知っておいてください。
上記の事情をおさえた上で、不動産買取業者が再建築不可物件を査定する上で特に気にするポイントを紹介します。
①既存建物の状態は査定に大きく関わる
再建築不可の物件では「買取後の既存建物をどのように運用できるか」がポイントとなるため、建物の状態は査定価格に大きく反映されます。査定で最も重要視される事項ともいえるでしょう。
不動産業者は現地調査にて建物のメンテナンス状況や状態などをみて、買取後のリフォームをどの程度までおこなう必要があるのか、リフォーム費用はどの程度かかるのかを検討し査定します。（築年数も多少気にします）
単純にいえば建物の状態が良ければ査定価格は上がりますし、ボロボロで崩壊しそうな建物であれば査定価格も下がります。（買取拒否とされる場合もある）
シロアリ被害や建物の傾きは重大な瑕疵
躯体部分にシロアリの被害がある場合は大幅に査定価格が下がります。
再建築不可物件は床などを取り替えることはできますが躯体（建築構造を支える骨組みにあたる部分）を改変することはできません。もしも、躯体部分にシロアリの被害があった場合、建物の強度低下や崩壊のリスクを防ぐことができないので買取を断られる可能性が高いです。
また、地盤沈下や地震の影響などで建物が傾いている場合も査定価格は低くなります。建物の歪みがある場合、基礎と土台からジャッキアップして直す必要があり工事費用も高額になります。
そのため、買い取ったとしても工事費用でマイナスになってしまう可能性が高いことから、買取をおこなわないという業者がほとんどです。
②再建築不可から建築可能にできるか否か
再建築不可物件において、買取後に建築可能にすることができるか否かという点も査定価格を決める上で勘案される事項です。
不動産のプロである不動産業者は、再建築不可物件でも建築可能物件に変える知識と経験を持ち合わせています。物件買取後に利益が見込めると判断できる場合、査定価格もその分上昇する可能性があります。
逆に、不動産業者がどのような手段でも建築可能にできない、扱いきれないと判断された問題物件は買取を断られることもあります。
隣地者と良好な関係が築けている物件は査定価格が上がりやすい
まず、再建築不可物件は隣地者や近隣住民の協力によって建築可能物件にすることもできます。
例えば、再建築不可物件に誰かが所有している空き地などが隣接している場合、その土地を売ってもらうことで建築可能物件にすることもできます。
また、リフォーム・リノベーションをおこなう場合に近隣住民の協力が必要となることもあります。
隣地者や近隣住民との関係が悪かったり、コミュニケーションが取れていなかったりすると、私道に工事車両が勝手に入ってきたなどでトラブルになるケースも珍しくありません。
これらのことから、隣地者や近隣住民との関係が良好で買取後の運用に支障が出ないであろうと判断できる物件は査定価格が上がりやすいといえます。
③物件の運用方法と需要も査定価格に絡んでくる
対象物件における需要と供給のバランスも査定価格に影響を与えるといえるでしょう。
買取業者は再建築不可の建物を「居住用として販売するのか」、「賃借人が関わる収益物件として保有、販売するのか」など買取後の運用方法をしっかりと検討した上で査定し、買い取るか否かを判断します。
一般の人が居住用として欲しがっている、投資家が収益物件として欲しがっている、外国人が家を借りたがっているなどの需要があれば、買取業者は利益を得ることが可能なので、買取査定にも力をいれます。
買取業者からみて採算に合う運用が可能で、需要に対して十分な供給ができる物件だと判断されれば、査定価格もそれなりに付くといえます。
※不動産業者によりますが、対象エリアの地域性を得意とするか不得意とするかでも査定価格は変動する可能性があります。
不人気エリアにある再建築不可物件は価値が低い
買取業者からみた再建築不可物件の価値は、買取後に問題なく運用できるかつ、利益を上げることができるかが全てといっても過言ではありません。
地域需要がなく買取後の運用も期待できないとされる人口減少が著しい地域や、人気のない地域の物件は査定価格も低くなります。
具体的には、1都3県域（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）や大阪などの主要都市以外の地方にある再建築不可物件は需要がほぼ無いといえますし、多少需要があってもビジネス的に割に合わないと判断する場合が多いです。
そのため、買取自体をおこなわないことも珍しくありません。
④査定対象の物件と似た物件の成約事例も多少参考にする
不動産の査定時には、査定する物件と似た物件の成約事例を参考にする場合もあります。
不動産業者は査定マニュアルだけではなく実際の取引から得た経験や事例なども重要とするため、条件が似ている物件の成約価格を調べ、ある程度の適正価格を探り、その上で物件を個別的に査定していくことも珍しくありません。
このような査定方法のことを「取引事例比較法」といいます。
買取業者に依頼する前に
ボロボロの物件でも不動産業者の評価で良い査定結果になることも
依頼主が「古くてボロボロでもう使えない物件」だと判断しても、不動産のプロである買取業者は「問題なく利用可能で価値もある」と判断することがあります。
相当価値を低く見積もった物件でも、買取業者が現場に足を運び査定してもらったら高くなったというケースは実際に多いです。
逆に、高く売れると思っても物件の状態以外で瑕疵があり査定価格が低くなることも珍しくありません。
どちらにせよ不動産業者がおこなう査定にはしっかりとした「根拠」が存在するため、基本的には不動産業者の評価を信じるべきだといえます。
また、査定の根拠については宅地建物取引業法で説明の義務が定められているので、査定に納得できない人は聞いてみるとよいでしょう。
宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。引用：e-Govポータル「宅地建物取引業法第34条の2 第2項」
相場の5割程度という査定に根拠はない
再建築不可物件の価格は相場の5割（半額）程度になるとよくいわれます。
過去多くの不動産業者が再建築不可物件を取り扱ってきた結果から、いつのまにか再建築不可物件の買取相場は半額程度だといわれるようになったのかもしれません。
しかし、実際には再建築不可物件に相場というものは存在せず、査定方法も価格も個々のケースバイケースになります。実際の取引では5割相場というものは全くあてにならないことを知っておきましょう。
買取業者選びの3つのポイント
再建築不可の物件などは不動産仲介で一般の人に売却するよりも、不動産買取業者に買い取ってもらったほうがよいといえます。
不動産仲介の場合、再建築不可などの特殊でデメリットも多い物件は一般の買い手が付きにくく、売却までにかなりの時間を要します。売れたとしても不動産会社が仲介していることで手続きに時間がかかり、仲介手数料も支払う必要があります。
不動産買取業者に買取を依頼する場合、不動産のプロと直接取引をおこなうので手続きにかかる時間が短いというメリットがあります。また、一般の人に売るよりも確実性があります。
ただし、不動産買取業者によって良し悪しもあるので、買取業者選びは慎重におこなうべきでしょう。次の項目から買取業者選びのポイントを3つ紹介していきますので参考にしてみてください。
①買取対象物件の種類が広い
再建築不可物件含め、訳あり不動産は複数の問題を抱えている可能性があります。そのため、買取対象となる物件の種類が多いか少ないかという点も確認したいポイントです。
例えば、再建築不可物件で過去に事件があった、建物が老朽化しているなどで瑕疵が複数あるケースは珍しくありません。
買取業者によっては再建築不可や事故物件は買取可能でも、老朽化している建物の買取はおこなっていないなどで買取を拒否されることもあります。
買取依頼をする前にホームページなどを閲覧して、どの範囲までの訳あり物件を扱っているのかをよく確認しておくとよいでしょう。
瑕疵物件の区別
瑕疵物件は主に以下4種類に区別されます。ぜひ参考にしてみてください。
| 瑕疵の種類 | 瑕疵の主な内容 |
|---|---|
| 物理的瑕疵物件 | 雨漏り、建物の破損、シロアリ被害、地盤沈下、土地に埋没物があるなどの物件 |
| 心理的瑕疵物件 | 殺人や自殺、火災などの事件事故発生歴がある物件、周辺に暴力団施設や刑務所、精神病院など不快を与える施設がある物件 |
| 法的瑕疵物件 | 建築基準法や消防法などに抵触している物件（再建築不可や防火設備が無い物件などが該当する） |
| 環境的瑕疵物件 | 交通による振動や排気ガスによる騒音、悪臭、大気汚染など周辺環境に問題のある物件（個人の主観によるものも多いため瑕疵とされないこともある） |
②現金化までの期間が早い
不動産を売却してすぐにお金にしたいという人は、即日現金化のスピード買取をおこなっている買取業者を選ぶとよいでしょう。
すぐに現金化できると謳う買取業者は多いですが、最短7日や要相談としている業者もあります。
とにかく速さを求めるのであれば「即日可能」と明記している買取業者に依頼するのがよさそうです。査定も短時間でおこなってくれるのでストレス無く売買を進めることができそうです。
③しっかりとした買取実績がある
買取業者選びの際には、ホームページなどで買取実績や事例を確認することも大事です。
買取実績は業者の経験そのものといえます。再建築不可物件などの訳あり不動産は、一般的な査定方法が通用しないことが多いため買取業者の経験の差が顕著にあらわれます。
買取の可否や価格にも影響するので、実績・事例の数を比較しなるべく経験値が高そうな買取業者を選ぶようにしましょう。
再建築不可物件の買取における当社の強み
「再建築不可物件に強い専門家が揃っている」買取業者だから
訳ありといっても、お客様によって物件が抱える問題や事情はそれぞれ異なるかと思います。
当社は、他社様にお断りされた物件や、問題を複数抱える物件でも積極的に買取相談を受け付けています。
訳あり物件のエキスパートがいるのはもちろん、弁護士との連携も当社の強みです。不動産と法律の専門家がさまざまな観点から物件を徹底的に調査するため、複雑な問題を抱えた物件でも適正な買取価格をご提示することが可能です。
また、売主様が高額売却できない物件だろうと諦めていても、当社の専門家が調査したことによって価値のある物件だと判明し、査定価格が思ったよりも高額になったというケースもあります。
当社は物件買取後の運用に自信があります
再建築不可物件などの不動産の価値（査定価格なども含め）は、買取後の運用がうまくできるか否かで決まると前の項目でも説明しました。
当社は、再建築不可物件であっても建築可能にして資産価値を上昇させたり、賃貸として収益物件化するなど、訳あり物件を上手に運用するノウハウが確立されています。
買取後の運用に自信があるからこそ積極的に買取のご依頼を受けることができ、査定価格においてもお客様に満足していただける金額を提示できるよう努めております。
全国800を超える士業ネットワークを形成している
当社は、不動産のエキスパートのみではなく、弁護士や司法書士、税理士などさまざまな専門家とネットワークを形成し事業を進めております。
現時点で士業ネットワークは全国800を超え、さらに広がりつつあります。物件に関わる権利トラブルや法的トラブルなどをあらゆる専門家と一緒に解決しながらお取引を進めさせていただくため、トラブルによるリスクを最小限におさえることが可能となっています。
時間や手間がかかりそうな案件でも真摯に対応いたします
再建築不可物件などの訳あり物件は、複数の瑕疵やトラブルが複雑に交錯しているケースも珍しくなく、問題解決にとても時間がかかる場合があります。
そのような物件は、大手の買取業者などに依頼をしても実務上対応できないなどの理由で断られる可能性が高いです。
当社は、専門家によるバックアップ体制が整っているため複雑な問題を抱えた案件でもお客様のために真摯に対応させていただいております。
問題が多すぎて手に負えない物件でお悩みの方は、ぜひ以下の不動産買取窓口から当社にご相談いただけますと幸いです。無料相談もおこなっているのでお気軽にお問い合わせください。
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買取業者に依頼してから売却完了までの流れ
買取の依頼から取引終了までは主に以下のような流れになっています。
- お問い合わせと依頼
- 物件の詳細確認と調査
- 査定と価格提示
- 売買契約と引き渡し
①お問い合わせと依頼
買取業者に依頼する場合、インターネットのホームページを閲覧し電話やメールで問い合わせて依頼することが多いかと思います。
電話などで直接問い合わせる時には、業者の話し方や態度、対応などに不快感がないか気にかけてみましょう。
言葉遣いや話し方が丁寧だからといって絶対に安心できるわけではないですが、お客さんに不快感を与える業者は間違いなく避けたほうがよいといえます。
②物件の詳細確認と調査
物件の詳細を聞き取った上で、現場に足を運び実際の物件を調査します。
現地調査では一般の人が見落としがちな箇所や、物件以外の周辺状況なども調査します。また、境界や隣地者との関係性なども調べます。
③査定と価格提示
物件の調査が終わった後、査定に入ります。調査した内容を元に、物件を買い取るとしたらどのくらいの価格になるかを買取業者側から提示します。
査定価格に納得がいけばそのまま契約となります。査定価格に納得できるできないにかかわらず、査定の根拠を聞いておくとよいかもしれません。
④契約締結と引き渡し
査定価格に納得した場合は、買取業者と契約を締結し買取の手続きが進められます。
買取業者に直接売却するため、不動産仲介よりもスムーズな入金処理がおこなわれます。即金可能とする買取業者の場合、すぐにお金が手元に振り込まれます。
買取業者によっては入金までに時間を要する場合もあるので、依頼する前に入金のタイミングを確認しておくとよいでしょう。
まとめ
再建築不可物件は不動産価値が低く、一般の不動産と比べても査定価格が安値になってしまいます。
査定価格に納得できなくて不安に思う人も多いかもしれませんが、記事内で紹介した買取業者のリアルな査定ポイントをぜひ参考にしてもらいたいです。
特に、再建築不可物件の査定で最も重要視されるのは「既存建物の状態」です。既存建物が良い状態であれば査定価格も上がるので、現在再建築不可物件を所有し売却を考えている人はできる範囲の修繕やリフォームをおこなっておくとよいかもしれません。
また、再建築不可物件などの訳あり不動産は不動産仲介で売却するよりも、買取専門業者へ直接売却したほうがメリットのある取引ができるといえます。取引事例の多さ、現金化までの時間の短さ、買取対象物件の豊富さの3つのポイントを意識して買取業者を選択するとよいでしょう。
再建築不可物件のよくある質問
接道義務を守れていないなどの理由で建築基準法を満たしておらず、新しい建物の建築が認められていない土地を再建築不可物件といいます。
法律上の制限はないので、再建築不可物件であってもそのまま売却できます。ただし、買主が見つかりにくいため、なかなか売れにくいです。
再建築不可物件は通常の物件と比べて需要が低いため、売却価格は相場の50~70%まで安くなります。
土地をセットバックして、接道義務をクリアするための道路を設ければ、建築基準法を満たすことが可能です。また隣地を買取して、接道義務を満たせば、建築基準法をクリアできます。
建築基準法を満たすために、土地をセットバックしたり隣地を買取すると買主が見つかりやすいです。また専門業者に買取してもらえれば、買主を探す必要がないので早く売却できます。
