再建築不可物件を購入する価値はある?資産価値が下がりにくい物件を見分けるポイントも解説

再建築不可物件

購入を検討している物件が「再建築不可物件」だと知ったが、正直どのような状態の物件なのかが分からず購入していいのかと悩んでしまった経験はないでしょうか。

「再建築不可物件」とは、読んで字のごとく再建築をすることができない物件のことを指します。

再建築をすることができないということは、現在建っている古い物件を取り壊し更地にしても新築物件を建てられず、火災や地震などの災害で大規模な修繕が必要になったとしても建て替える許可がおりません。

上記のような理由から、再建築不可物件にはデメリットが多く購入する価値がないと考えている方もいらっしゃると思いますが、実は再建築不可物件にも隠れた価値が多く存在します。

今回は、そんな再建築不可物件の価値について詳しく解説していきます。

再建築不可物件を購入する価値はある!

再建築不可物件
再建築不可物件は冒頭でも簡単に解説をしましたが、リスクばかりが目立ち価値のないものだと思っている方も少なくないはずです。

しかし、再建築不可物件にも購入する価値は十分にあります。

ここからは、再建築不可物件を購入する価値(メリット)について解説します。

周辺物件の相場よりも安価に購入ができる

再建築不可物件を購入するメリットといえば、まずは周辺物件の相場よりも安価で購入できるということが挙げられます。

何度も説明をしますが、再建築不可物件はどんなケースであっても原則として建築許可がおりません。

そのため、再建築不可物件は建物だけでなく土地そのものの利用価値や資産価値も低いとみなされて、周辺物件相場の5〜7割程度の金額で売買されているのが一般的です。

例えば、購入を検討している物件の周辺相場が約3,000万円だったとします。

もし、自身が購入をする住宅が通常の物件だった場合、その物件の築年数や間取り、設備や立地などの条件によって多少の前後がありますが、基本的には相場価格に近い金額で購入することになります。

しかし、自身が購入する住宅が再建築不可物件だった場合、その物件の周辺相場の5〜7割の価格である約1,500万〜2,100万円ほどで購入することができます。

また、通常の物件と同様に築年数や間取り、設備や立地などの条件次第ではさらに価格が下がるという可能性も十分にあり得ることです。

そのため、再建築不可物件を購入するメリットに、周辺の物件よりも安価で購入できることが挙げられます。

関連記事
再建築不可物件
不動産売却を検討している物件が「再建築不可物件」のため、売却価格の見積もりを依頼しても満足のいく金額を提示されなかったり、買手が見つからなかったりするかもしれないという不安から、売却をするのが億劫になっているという方も少なくないはずです。 「再建築不可物件」とは、読んで字のごとく再建築をすることができない物件のことです…

購入時に浮いたお金を別の費用に充てることができる

先程、再建築不可物件は周辺の物件の5〜7割程度の価格で購入することができると解説をしました。

そのことを踏まえて、さらに再建築不可物件を購入するメリットを挙げるならば、安価で購入することで浮いたお金をリフォームやリノベーションの費用に充てることができるということです。

もし、自身が購入する住宅が通常の物件だった場合、周辺の物件相場に近い価格で購入することになります。

しかし、自身が購入する住宅が再建築不可物件だった場合、周辺の物件よりも安く購入することができるだけでなく、安く購入することで浮いた金額をリフォームやリノベーションなどの費用に充てることができ、自分好みの物件にすることが可能です。

そのため、再建築不可物件を購入するメリットに、周辺の物件よりも安く購入することで浮いたお金をリフォームやリノベーションなどの費用に充てて、自分好みで満足度の高い物件に住むことができるということが挙げられます。

関連記事
再建築不可物件
「愛着のある家だから、このままずっと住み続けたい」 「住環境がいいからまた戻ってきたい」 「どうしてもこの場所に住みたい」 再建築不可物件は、あまりおすすめされることがなく、様々なデメリットを聞いていると思いますが、それでも、上記のような理由で再建築不可物件に住みたいと思われていることでしょう。 再建築不可物件は、再建…

固定資産税を含む税金が安いので税負担が少ない

次に再建築不可物件を購入するメリットを挙げるならば、固定資産税や都市計画税などの税金が安いため税の負担が少なくて済むということがあります。

先程、再建築不可物件は土地そのものの利用価値や資産価値が低いとみなされていると解説をしましたが、その影響で建物に係る固定資産税や都市計画税などの税金も安くなっています。

固定資産税とは、毎年1月1日(賦課期日)現在の土地、家屋及び償却資産(これらを「固定資産」といいます)の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定される税額をその固定資産の所在する市町村が課税する税金です。

引用:東京都主税局

上記の内容を簡単にまとめますと、固定資産税は固定資産として扱われるものを所有している方を対象とした税金ということになります。

一方、都市計画税とは、都市計画事業又は土地区画整理事業の費用に充てるために、目的税として課税されるものです。

上記の内容を簡単にまとめますと、都市計画税は都市計画区域や市街化区域内に土地や家屋などを所有している方を対象とした税金で、都市計画や市街化調整区域の整備などの事業費用に使われることになります。

固定資産税や都市計画税はその土地ごとの路線価(道路に接している宅地の1㎡あたりの価格)などに基づき算出されています。

もし、購入を検討している住宅が通常の物件だった場合、固定資産税や都市計画税はその土地ごとの路線価に基づき画地計算法で算出されます。

しかし、自身が購入を検討している住宅が再建築不可物件だった場合、固定資産税や都市計画税は土地ごとの路線価に基づいて算出されますが、これらの額が通常時よりも安くなります。これは、再建築不可物件の固定資産税評価が低いためです。

そのため、再建築不可物件を購入するメリットに、通常の物件を購入するよりも固定資産税や都市計画税などの税金が低く負担が少ないということが挙げられます。

補足になりますが、再建築不可物件は固定資産としての評価が低いということで、それらを基に算出される不動産取得税や登録免許税というものも低くなっているということになります。

また、固定資産税や都市計画税の算出方法ですが、主税局のホームページに無料公開されているので、一度確認してみることをおすすめします。(路線価は3年に1度見直されており、現在公開されている情報は平成30年に更新されたものです

関連記事
再建築不可物件
再建築不可物件は一般的な不動産とは違いさまざまなリスクがあります。そのため、物件自体の評価も低くなる傾向があり売却も難しい物件です。 しかし、評価の低い再建築不可物件は固定資産税などが安いというメリットもあります。 この記事では、再建築不可物件は一般的な物件よりも固定資産税や都市計画税が安くなる理由や、固定資産税の計算…

再建築不可物件の中で、資産価値が下がりにくい物件を見分けるポイント

資産価値
ここまで、再建築不可物件を購入するメリットについて解説をしてきました。

再建築不可物件は、土地の利用価値や資産価値が低いものの十分に購入を検討する価値のある物件だということは理解できたかと思います。

しかし、それと同時にある不安が生まれた方も多いのではないでしょうか。

それは、ただでさえ低い再建築不可物件の資産価値が購入後にさらに下がってしまうのではないかという不安です。

確かに再建築不可物件の中には購入後に資産価値が下がってしまうものもありますが、価値の下がりにくい物件も存在します。

資産価値が購入後でも下がりづらい再建築不可物件というのは、通常の物件と共通しており、資産価値が下がりにくい地域を選ぶことです。

資産価値が下がりにくい地域とはどんなものかというと、人口が増加しており、利便性の高い地域のことになります。

人口の増加は過去10年の増減を調べることで簡単に知ることが可能です。過去の人口推移を調べて、増加傾向にある地域はそれだけ人が多くなっているということなので、土地や建物の需要があると考えられます。

また、当然ですが利便性の高いエリアはそれだけで需要があります。特に自動車を所有している家庭が少ない首都圏では、駅から近い場所の人気が高く、選ばれやすい傾向にあります。

そのため、資産価値が下がりにくい再建築不可物件を見分けるポイントは、人口が増加しており、利便性が高い人気のエリアを選ぶということが挙げられます。

再建築不可物件を購入後、さらに資産価値を上げる方法!

リフォーム
先程は、資産価値が下がりにくい再建築不可物件の選び方について解説をしました。

しかし、再建築不可物件の資産価値を上げる方法があることはご存知でしょうか。

そこで、ここからは再建築不可物件を購入した後にどうやって価値を上げることができるのか、その方法を詳しく解説していきます。

リフォームやリノベーションで物件の価値を高める

再建築不可物件の資産価値を上げるためには、リフォームやリノベーションを行って物件の価値を高めるという方法が挙げられます。

建築基準法の改正により、現在の法律では建築することができなくなってしまった土地に建つのが再建築不可物件と呼ばれているものです。

そのため、再建築不可物件は築年数が経過しているものが多く、建物の外装部分だけでなく、内装や設備類に至るまで古くなっているものがほとんどです。

これらを解決して自分好みの満足度の高い物件に住むことができるというのがリフォームやリノベーションのメリットということになりますが、実はこれにはもう1つの効果があります。

それは、物件そのものの価値を上げて資産価値を高めることができるということです。

なぜ、物件そのものの資産価値を高めることができるかというと、リフォームやリノベーションは、内装や外装を綺麗にするということだけでなく、新築と同様、またはそれと大差のない新しい設備に変更することが可能だからです。

その結果、建物自体の断熱性や耐火性、耐震性までも上げることができ、物件の資産価値も上昇するということになります。

関連記事
再建築不可物件
再建築不可物件の建て替えや新築ができないことは既にご存知のことと思いますが、リノベーションができるかどうか疑問に思われたことはないでしょうか。この記事では、どのようなリノベーションなら認められるのか、ローンを利用できるのか、リノベーションに向いている物件や控えたほうがいい物件などについて解説します。 再建築不可物件はリ…

再建築不可物件を通常の物件として扱えるようにする

再建築不可物件の資産価値を上げるためには、再建築不可物件を通常の物件として扱えるようにするという方法も挙げられます。

再建築不可物件は様々な要因から資産価値が低いとみなされていますが、それらを解決することで通常の物件のように建築が可能になるだけでなく、資産価値も高まります。

そもそも、再建築ができない要因には、建築基準法上の接道義務という法律が大きく関わっています。

接道義務とは、自身が所有する敷地が幅員4m以上の道路に間口2m以上(緊急車両などが支障なく通ることができる道幅)接していないといけないというものです。

この建築基準法の接道義務を満たしていないために、再建築不可物件となっている物件が多いのも事実です。

これらを解消するための代表的な方法が2つあります。

①「セットバック」して再建築可能にする方法

再建築不可 セットバック

1つ目の方法は「セットバック」というものを利用する方法です。

セットバックとは後退という意味で、文字通り自身が所有している物件を後退させることで接している道路の幅(幅員)を広くして、建築基準法を満たす道路に変更をするという方法になります。

上図(左)のように、自身が所有している敷地は前面道路に2m以上接していますが、面している道路が建築基準法の接道義務を満たしていない幅員4m未満のものだったというケースがあるとします。

こういった時には、上図(右)のように自身が所有している土地をセットバックさせて、幅員が4m以上になるよう調整します。

このセットバックを行って前面道路の幅員を4m以上にすることで、建築基準法の接道義務を満たすことになり、再建築不可物件も通常通りの物件として扱うことができるようになります。

②「隣地を購入」して再建築可能にする方法

再建築不可 隣地を購入

2つ目の方法は自身が所有する敷地の隣地を購入するというものです。

上図(左)のように、自身が所有している敷地が建築基準法を満たした道路に面しているが、その道路に接する部分が1.5mしかないために接道義務を満たせず再建築不可物件になっているというケースがあるとします。

こういった時には、上図(右)のように自身が所有している土地に隣接する部分を一部(上図では1辺0.5mの正方形)購入し、道路に接する部分の間口が2m以上になるように調整します。

隣地を購入して道路に接する部分を2m以上にすることで、建築基準法の接道義務を満たしていることになり、再建築不可物件を通常通りの物件として扱うことができるようになります。

ただ、この隣接する土地を購入するという方法は、隣人とのトラブルに繋がる可能性があるという点に注意です。

このように、再建築不可物件の資産価値を高める方法はいくつか存在するので、よく覚えておきましょう。

関連記事
再建築不可物件
不動産の購入を検討している、またはすでに所有している住まいが「再建築不可物件」ということを知ったが、それが一体どんなものなのかが正直わからないという方も少なくないはずです。 「再建築不可物件」とは、文字通り再建築をすることができない物件のことです。 再建築をすることができないということは、現在建っているものを壊して更地…

まとめ

いかがでしたでしょうか。

この記事では、再建築不可物件の価値について解説をしてきました。

ここまで解説したことを簡単におさらいします。

再建築不可物件は、敷地内での建築が許可されていません。

そのため、土地そのものだけでなく資産としての価値が低いとみなされており、購入する意味がないと考えられがちですが、再建築不可物件にも隠れた価値が存在します。

例えば、土地の利用価値や資産価値が低いため、周辺の物件に比べて安価に購入することができるという点です。

さらに、安価に購入できるということで浮いたお金をリフォームやリノベーションといった費用に充てることができ、自分好みの満足度が高い物件に住むことができます。

また、再建築不可物件は、

リフォームやリノベーションで物件の価値を高める
建築基準法を満たした物件にして通常通りの物件として扱う

上記のような方法を利用することで、資産価値が高まるだけでなく通常の物件として建築をすることも可能になる場合があります。

最後になりますが、実は再建築不可物件は、不動産投資として密かに投資家の間で人気となっております。

路地奥や袋地といった一般的には条件が悪く買い手もなかなか見つからないような中古一戸建てや中古アパートなどを購入し、上記でご紹介したような方法を駆使して資産価値を高めた後に、賃貸物件にするという投資家も多くいます。

このように、再建築不可物件は一見価値がなさそうに思われておりますが、様々な価値や可能性がある物件です。

もし、購入を検討しているという方は、一度近くの不動産会社に相談してみることをおすすめします。

最終更新日:

再建築不可物件の売却をご検討の方は今すぐご連絡ください

0120-543-191