連棟式建物・長屋の売却価格の相場と高く売る3つのコツ

連棟式建物・長屋

その独特な形状から、中古住宅市場では売れにくい物件といわれている「連棟式建物・長屋」。

実際に連棟式建物を所有している人のなかには、

・使いみちがないから手放したい
・解体や改築しないと売れないのでは?
・連棟式建物の売却相場ってどれくらい?
・連棟式建物をなるべく高く売るためのコツを知りたい!

など、さまざまな悩みや疑問を抱えている方も多いでしょう。

この記事では「連棟式建物・長屋を手放したい人」のために、不動産専門家がプロの観点から解説し、疑問やお悩みを解決します。

具体的には、

・連棟式建物の概要
・連棟式建物の売却価格相場と査定のポイント
・連棟式建物を相場より高く売る3つのコツ

などの内容を、重要なポイントに絞ってわかりやすく紹介していきます。

この記事を読めば、連棟式建物の物件を売却するための具体的なアクションが理解できて「高く・早く・トラブルなく」売ることができるでしょう。

最後まで読んで、ぜひ参考にしてください。

連棟式建物・長屋とは

連棟式建物・長屋
連棟式建物とは、1つの住宅として登記された建物内に、分離した住宅が複数ある物件を指します。

建築基準法の分類では「長屋」に該当します。

連棟式建物の特徴

連棟式建物をわかりやすくいうと「テラスハウス」や「タウンハウス」のことです。

複数の住居をつなげたような形状ですが、登記上は1つの建物となっています。

1つの建物ですが、その中で部屋ごとに所有者が分かれています。最近では見かける機会も減りましたが、かつては土地を有効活用するために数多くの連棟式建物が建てられてしました。

そうした昭和期を中心に建てられた連棟式建物が、稀に現在まで残っているのです。

連棟式建物が建っている土地とは

なぜ連棟式建物が建てられたのか

それは、1つの土地を有効活用するためです。

例えば、開口部が短く、奥行きは細長い土地があったとします。

この土地に複数の家を建てようとすると、接道部分と奥側に分筆してしまい、奥側は接道基準を満たさないため、建築が許可されません。

しかし、細長い土地に細長い建物を建てるのであれば、接道基準をすべて満たせるため、問題なく建物を建築できます。

そこで、細長い土地に建てた連棟式建物の中に2~3戸の住宅を設けて、それぞれを別の住宅として販売すれば、本来1戸しか住宅を建てられない土地に、複数の住宅を設けられるのです。

連棟式建物の売却・切り離し・解体における注意点

自分が連棟式建物を所有していた場合、売却時には注意しなければなりません

例えば、連棟式建物を別々の建物に切り離す場合や、また建物全体を解体する場合、どのようなポイントに注意するべきでしょうか。

連棟式建物を売却するには他の住人の許可が必要となる

連棟式建物の所有者が1人であれば、特に売却は難しくありません。

わざわざ解体しなくても、不動産業者などの媒介業者に仲介を依頼して、販売価格を自分で決めて、通常の建物と同様に売却できます。

ただし、建物の所有権が問題となりやすいため、注意しましょう

連棟式建物では、複数の所有者が各部屋を所有しているので、建物全体を売却したい場合、住人全員の許可が必要です。

また売却だけでなく、リノベーションなどをおこなう場合も同様です。

やはり所有者全員の許可が下りなければ、大規模な改修工事を実施できません。

もちろん壁紙の変更など単独所有部分の範囲内への軽微なリフォームであれば、自分の部屋の中で完結しますので、問題なく工事できます。
しかし、建物の構造の変更を伴う工事の場合、他の部屋の住人から許可を得る必要があります。

切り離しは非常に困難

「連棟式建物の連結部を取り壊して完全に別々の一戸建てのような建物にしてしまえば、個人の判断で自分の家を売却できる」そう考えている人もいるかもしれません。

しかし、連棟式建物は連結した状態、すなわち隣家と屋根や躯体を共有する形で建築されています。

接合部を破壊したり、切り離したりすると、建物の強度に影響が生じる恐れがもあります。

また解体や切り離しの後には入念なチェックと補修工事も必要です。

必要な柱や壁を撤去すると、耐震性も落ちる可能性があるため、そもそも自治体から工事の許可が下りないケースも多いです。

もし仮に接合部の切り離しが容易であれば、自分が所有している自宅部分だけを売ることも不可能ではありません。
自宅が道路に隣接していれば、切り離すことで売りやすくなるのです。

一方で、土地の奥側に物件を所有している人は接道基準を満たせなくなるため、自宅が再建築不可物件となってしまい、売却が難しくなり、資産価値も大幅に低下します。

お互いの利害関係を調整しなければいけないので、他の所有者にデメリットが発生するケースの場合、切り離しは困難です。

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解体を行う際にも全員の許可が必要となる

「連棟式建物が老朽化したので、更地にして売りたい」と考えることも少なくありません。

連棟式建物を解体して更地にすれば、新しい建物に建替えできます

買主のニーズにあった建物へ建替えできれば、売却価格が上昇することもあります。
しかし、連棟式建物は所有する名義人全員の許可がないと解体できません

「自分は土地を売却して引越したいから、建物を解体して更地にしたい」と考えても、連棟式建物に住み続けたい人が1人でもいれば、同意を得て解体することは難しいでしょう。

このように自分の都合だけで売却できず、解体もできないことが、連棟式建物の扱いが難しいとされる所以です。

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連棟式建物の売却価格相場と査定のポイント

連棟式建物売却
では、実際に連棟式建物の売却価格相場は、一般の不動産の相場と比較してどの程度になるのでしょうか。

また、査定で見られるポイントとして、どのような点が挙げられるのでしょうか。

連棟式建物の売却価格の相場は30%程度安くなる

連棟式建物は、非常に売却が難しい物件ですが、区分マンションのように所有者が分かれていれば、どの部屋も住みやすさ、売りやすさは変わりません。

所有者が分かれている連棟式建物であれば、売却価格は安くならずに通常の物件と相違ない要領で売却できます。

ただし、そのような物件は流通量が少なく、多くの連棟式建物はなかなか購入してくれる人が現れません。

同じ立地・面積・築年数の物件の売却価格の相場と比較して、最低でも20~30%以上は値下げしないと売れないケースも多いです。

連棟式建物は融資がつきにくい

売却価格が安くなるもう1つの要因として、また購入する人がなかなか現れない要因として、連棟式建物には融資がつきにくい点が挙げられます。

最近は新築で連棟式建物が建てられることが非常に少なく、基本的に現在残っている物件は築30~40年の古い木造住宅が多いです。

そうした物件の間取りは現在のニーズと合致していない場合が多いため、金融機関も積極的に融資してくれません。

物件価格、諸費用を含めた資金調達の難しさから、買主側からすると購入する意思があっても購入しづらい物件になるのです。

たとえ「連棟式建物が安いので買いたい」という人が現れても、自己資金で購入資金を用意できなければ、投資用ローンの融資が受けられずに購入できません。

金融機関にしても連棟式建物は担保価値が非常に低いため、融資するリスクが大きいため、金融機関は連棟式建物の購入に対して積極的に融資してくれません

銀行に断られたため、カードローン会社などのノンバンクであれば、融資を受けられる場合もありますが、4~5%の高い金利を払わなければなりません。

すると、もし物件が魅力的でも、毎月の支払額によるデメリットが勝るため、連棟式建物を購入するメリットはなくなってしまいます。

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比較的売れやすい連棟式建物もある

どの部屋もきちんと接道基準を満たしていれば連棟式建物でも比較的売れやすいです

例えば、敷地の2面が道路に接しているケースなど、連棟式建物を完全に分離しても双方が接道面積を満たすのであれば、問題なく再建築できます。

「更地にして新しく家を建てよう」と考えて購入する買主や、買取してから転用したい不動産業者などが購入してくれる可能性もあります。

立地が良く、接道基準を満たしている連棟式建物であれば、普通の物件と大差ない価格で売却できる可能性も高いです

敷地の2面が道路に面している連棟式建物を更地にすれば、高額売却も見込めるでしょう。

連棟式建物を相場より高く売る3つのコツ

リノベーション
では、連棟式建物を相場より高く売るには、どのようなコツを押さえておけばよいのでしょうか。

1.自分で他の部屋を買取して全ての所有権を得る

もっとも連棟式建物で厄介な点は、所有者が何人もいることです。

そこで、他の部屋をすべて買取して、建物全体を自分の所有物にします
そうすれば、大型の戸建住宅として売却できますし、一部だけ賃貸に出して賃貸併用住宅として活用することも可能です。

もちろん、解体後は更地にして土地を売却できるので、より運用の幅も広がります。

一般的な不動産とほぼ同等の価格で売却可能できるだけでなく、敷地面積が広くて物件沿線の駅にも近ければ、より高い価格で売れるでしょう。

2.リノベーションを施して民泊物件として売却する

連棟式建物は独特な形状をしていて、建物も古いものが多いです。

そのため、物件としての魅力は低いと感じる人も多いですが、あえてそのデメリットをメリットに変えてしまいましょう。

それは、連棟式建物をリノベーションすることです。

具体的には、昭和レトロな雰囲気を残してリノベーションした後、民泊として運用したり、そのまま売却してもよいでしょう。

民泊用の物件に改装して、十分に資産価値を高めた状態で売却すれば、高利回りの収益用物件として、中古の木造物件よりも高額売却できます

もちろん、自分で運用するのが面倒あれば、リノベーションのみを施して売売却してもよいでしょう。

通常の住宅ではなく収益用物件にできれば、中古住宅を探している顧客以外のターゲット層が購入してくれる可能性も高いです。

ただし、リノベーションする際も他住人の同意を得る、もしくは他住人の所有する部屋を買取する必要があるため、個人の判断だけで実行することは難しいです。

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3.店舗付き物件として活用する

そのまま居住用物件として連棟式建物が売れにくい場合、買主の見つからない部屋を店舗として活用することも考えましょう。

物件の魅力を高め、築年数の古いことで購入を避けられないように、レトロな店舗つき物件として再生できれば、収益物件としての売却が見込めます。

連棟式建物が1年以上売れないときに見直すべき3つのこと

それでも、なかなか連棟式建物が売れないときもあります。

例えば、連棟式建物の買主が1年以上も見つからない場合、どのような対策を見直す必要があるのでしょうか。

1.住人同士の利害関係を調整する

もっとも採るべき対策は、利害関係などの問題点を調整して、住人同士で連携を図ることです。

同じ連棟式建物の住人でも、売却したい人間と売却したくない人間、両方がいてもおかしくありません。

その場合、売却したくない人に金銭を提供して同意してもらう、もしくは引っ越してもらうことを検討します。

例えば、連棟式建物内に部屋が3つあって、他住人2人が売却に同意しない場合、売却代金を3等分するのではなく、自分は30%だけ受け取って他の2人に35%ずつ分配するなど、譲歩して売却することも検討しましょう。

2.価格を現在の相場よりも下げる

1年以上も連棟式建物が売れない場合、値下げも検討するべきです。

ローンが組めない買主でも自己資金で購入できる価格、もしくはノンバンクなどのローンで購入しても、価格的なメリットが残るような価格を設定すれば、売却できる可能性も上がります。

買主の温度感や価格相場を把握して、需要に応じた価格に適宜変更することも売却には欠かせないポイントです。

3.特殊な形状の土地を専門とする不動産業者に相談する

どんなに値下げしても売れる見込みがない。しかし、自分でどのように活用していいのかわからない」そのようなとき、特殊な形状の土地や建物を専門に扱う不動産業者に相談してみましょう。

そういった不動産業者は、再建築不可の土地を建築可の土地に変えるノウハウを持つため、連棟式建物でも問題なく売却可能です。

活用が難しそうな土地や建物でも、周囲の土地や建物を買取して周辺と交渉するなど、あらゆる活用方法を見出すのです。

高額で売却できるとは限りませんが、住む気のない連棟式建物をそのまま持ち続けても、無駄に固定資産税が負担しなければなりません

連棟式建物を持ち続けるメリットがない場合、すぐに連棟式建物を売却できる専門業者へ一度相談するとよいでしょう

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まとめ

連棟式建物は完全な分離が難しく、また自分が所有する部屋の位によって資産価値も変わるため取扱いが難しい物件です。

そのため、同じ連棟式建物内の住人との交渉も、一筋縄ではいかないことが多いでしょう。

しかし、連棟式建物のように使い道のない不動産を持ち続けても、税金を負担するだけでデメリットしかありません。

もし連棟式建物の売却先が見つからないときは、クランピーリアルエステートにご相談ください

当社は訳あり不動産の専門業者ですので、この記事で解説した連棟式建物も最短48時間で買取させていただきます。

扱い自体が難しい連棟式建物や長屋でも、当社なら高く買い取り可能です。売却するか迷っている段階でも、お気軽に買取査定や無料相談をご利用ください。

最終更新日:
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