連棟式建物・長屋の売却価格の相場と高く売る3つのコツ

連棟式建物・長屋 売却

連棟式建物(長屋)とは、1つの建物を内部で区切り、複数の住居として使えるようにした物件です。

独特な形状をしている場合が多く、中古住宅市場では売れにくい物件です。実際、連棟式建物の価格相場は30%程度下がるといわれています。

連棟式建物(長屋)を売却しようと思ったら、一般的には住人との交渉やリノベーションなど、手間や費用が必要です。

手間や費用をかけず、手っ取り早く連棟式建物(長屋)を売却したいのであれば、訳あり物件専門の買取業者に相談するとよいでしょう。

訳あり物件専門の買取業者であれば、連棟式建物(長屋)を活用するノウハウも豊富なため、高額かつ最短数日のスピード買取が可能です。無料査定を利用して、連棟式建物(長屋)の具体的な価格相場や売却に向けたアドバイスを聞いてみましょう。

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連棟式建物・長屋とは

連棟式建物・長屋
連棟式建物とは、1つの住宅として登記された建物内に、分離した住宅が複数ある物件を指します。

建築基準法の分類では「長屋」に該当します。

建物の構造として、屋根や壁の全部または一部が繋がっている建物です。

連棟式建物の特徴

連棟式建物をわかりやすくいうと「テラスハウス」や「タウンハウス」のことです。

複数の住居をつなげたような形状ですが、登記上は1つの建物となっています。

1つの建物ですが、その中で部屋ごとに所有者が分かれています。最近では見かける機会も減りましたが、かつては土地を有効活用するために数多くの連棟式建物が建てられてしました。

そうした昭和期を中心に建てられた連棟式建物が、稀に現在まで残っているのです。

連棟式建物が建っている土地とは

連棟式建物が建てられた理由に、1つの土地を有効活用するためというものがあります。

例えば、開口部が短く、奥行きは細長い土地があったとします。

この土地に複数の家を建てようとすると、接道部分と奥側に分筆してしまい、奥側は接道基準を満たさないため建築が許可されません。

しかし、細長い土地に細長い建物を建てるのであれば、接道基準をすべて満たせるため、問題なく建物を建築できます。

そこで、細長い土地に建てた連棟式建物の中に2~3戸の住宅を設けて、それぞれを別の住宅として販売すれば、本来1戸しか住宅を建てられない土地に、複数の住宅を設けられるのです。

連棟式建物の売却・切り離し・解体における注意点

連棟式建物の建物には、売却や切り離し、解体にあたって特有の問題点があります。

  • 連棟式建物を売却するには他の住人の許可が必要となる
  • 切り離しは非常に困難
  • 解体を行う際にも全員の許可が必要となる

それぞれの問題について、どのようなポイントに注意すべきか見ていきましょう。

連棟式建物を売却するには他の住人の許可が必要となる

通常、不動産の所有者が1人であれば売却するのは難しくありません。

不動産業者などの媒介業者に仲介を依頼して、販売価格を自分で決めて売却できます。

しかし、連棟式建物では複数の所有者が各部屋を所有しているケースが多いのです。

そのようなケースの場合、建物全体を売却したいときは住人全員の許可が必要です。

また、売却だけでなくリノベーションなどをおこなう場合も同様です。所有者全員の許可が下りなければ、大規模な改修工事を実施できません。

もちろん、壁紙の変更など「単独所有部分の範囲内における軽微なリフォーム」であれば、自分の部屋の中で完結しますので、問題なく工事できます。

しかし、建物の構造の変更を伴う工事の場合、他の部屋の住人から許可を得る必要があります。

切り離しは非常に困難

「連棟式建物の連結部を取り壊して完全に別々の一戸建てのような建物にしてしまえば、個人の判断で自分の家を売却できる」

連棟式建物の所有者のなかには、そのように考えている人もいるかもしれません。

しかし、連棟式建物は連結した状態、すなわち隣家と屋根や躯体を共有する形で建築されています。

そのため、接合部を破壊したり、切り離したりすると、建物の強度に影響が生じる恐れがあります。

また、解体や切り離しの後には入念なチェックと補修工事も必要です。

必要な柱や壁を撤去すると耐震性まで落ちてしまう可能性があるため、そもそも自治体から工事の許可が下りないケースも多いのです。

仮に接合部の切り離しが容易であれば、自分が所有している自宅部分だけを売ることも不可能ではありません。

しかし、土地の奥側に物件を所有している人は、切り離すことで接道基準を満たせなくなり自宅が「再建築不可物件」となってしまいます。その場合売却は難しくなり、資産価値も大幅に低下するでしょう。

住人同士の利害関係を調整しなければいけないので、他の所有者にデメリットが発生するケースの場合、切り離しは困難です。

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解体を行う際にも全員の許可が必要となる

「連棟式建物が老朽化したので、更地にして売りたい」と考える人も少なくありません。

連棟式建物を解体して更地にすれば、新しい建物に建替えできます。買主のニーズにあった建物へ建替えできれば、売却価格が上昇する場合もあるでしょう。

しかし、連棟式建物は所有する名義人全員の許可がないと解体できません

「自分は土地を売却して引越したいから、建物を解体して更地にしたい」と考えても、連棟式建物に住み続けたい人が1人でもいれば、同意を得て解体することは難しいでしょう。

このように、自分の都合だけで売却できず、解体もできないことが、連棟式建物の扱いが難しいとされる所以です。

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連棟式建物の売却価格相場と査定のポイント

連棟式建物売却
では、実際に連棟式建物の売却価格相場は、一般の不動産の相場と比較してどの程度になるのでしょうか。

基本的に、連棟式建物の相場は低い傾向にあります。

取り扱いの難しさから、需要そのものが低くなってしまうのです。

連棟式建物の売却価格の相場は30%程度安くなる

一般的に、不動産市場における連棟式建物の相場は、同じ立地や面積・築年数の他不動産に比べて20~30%低くなります。

需要もさることながら、そもそもの流通量が少ないため価格の基準となる取引例がわずかなのも背景にあります。

そのため、連棟式長屋を売却するときは「訳あり不動産専門の買取業者」に相談するのがベストでしょう。

専門家として適切な査定が可能で、高額かつ最短数日のスピード買取も可能です。

訳あり不動産専門の買取業者の方が、一般的な不動産会社より安心して連棟式長屋を売却できます。

連棟式建物は融資がつきにくい

需要が低く売却価格が安くなるもう1つの要因として、連棟式建物には融資がつきにくい点が挙げられます。

最近は新築で連棟式建物が建てられることが非常に少なく、現在残っている物件は基本的に築30~40年の古い木造住宅が多いです。

そうした物件の間取りは現在のニーズと合致していない場合が多いため、金融機関も積極的に融資してくれません。

金融機関としても連棟式建物は担保価値が非常に低い、融資するリスクが大きいという事情があります。

資金調達の難しさから、買主側からすると購入する意思があっても購入しづらい物件になるのです。

たとえ「連棟式建物が安いので買いたい」という人が現れても、自己資金で購入資金を用意できなければ、投資用ローンの融資が受けられずに購入できません。

カードローン会社などのノンバンクであれば融資を受けられる場合もありますが、4~5%の高い金利を払わなければなりません。

もし物件が魅力的でも、毎月の支払額によるデメリットが勝るために連棟式建物を購入するメリットはなくなってしまいます。

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比較的売れやすい連棟式建物もある

例外として、どの部屋もきちんと接道基準を満たしていれば連棟式建物でも比較的売れやすいです。

例えば、敷地の2面が道路に接しているケースなど、連棟式建物を完全に分離しても双方が接道面積を満たすのであれば、問題なく再建築できます。

「更地にして新しく家を建てよう」と考えて購入する買主や、買取してから転用したい不動産業者などが購入してくれる可能性もあります。

立地が良く、接道基準を満たしている連棟式建物であれば、普通の物件と大差ない価格で売却できる可能性も高いです

敷地の2面が道路に面している連棟式建物を更地にすれば、高額売却も見込めるでしょう。

連棟式建物を相場より高く売る3つのコツ

リノベーション
次は、連棟式建物を相場より高く売るには、どのようなコツを押さえておけばよいのか見ていきましょう。

連棟式建物を高く売るコツは、次のとおりです。

  • 1.自分で他の部屋を買取して全ての所有権を得る
  • 2.リノベーションを施して民泊物件として売却する
  • 3.店舗付き物件として活用する

それぞれの方法を詳しく掘り下げていきましょう。

1.自分で他の部屋を買取して全ての所有権を得る

連棟式建物でもっとも厄介な点は、所有者が何人もいることです。

そこで、他の部屋をすべて買取して、建物全体を自分の所有物にすれば高く売却できます。

そうすれば、大型の戸建住宅として売却できますし、一部だけ賃貸に出して賃貸併用住宅として活用することも可能です。

もちろん、解体後は更地にして土地を売却できるので、より運用の幅も広がります。

一般的な不動産とほぼ同等の価格で売却可能できるだけでなく、敷地面積が広くて物件沿線の駅にも近ければ、より高い価格で売れるでしょう。

2.リノベーションを施して民泊物件として売却する

連棟式建物は独特な形状をしていて、建物も古いものが多いです。

そのため、物件としての魅力は低いと感じる人も多いですが、あえてそのデメリットをメリットに変えてしまいましょう。

そのためには、連棟式建物をリノベーションすることが必要です。

具体的には、昭和レトロな雰囲気を残してリノベーションした後、民泊として運用したり、そのまま売却してもよいでしょう。

民泊用の物件に改装して、十分に資産価値を高めた状態で売却すれば、高利回りの収益用物件として中古の木造物件よりも高額売却できます

もちろん、自分で運用するのが面倒あれば、リノベーションのみを施して売却してもよいでしょう。

通常の住宅ではなく収益用物件にできれば、中古住宅を探している顧客以外のターゲット層が購入してくれる可能性も高いです。

ただし、リノベーションする際も他住人の同意を得る、もしくは他住人の所有する部屋を買取する必要があるため、個人の判断だけで実行することは難しいです。

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3.店舗付き物件として活用する

居住用物件として連棟式建物が売れにくい場合、店舗として活用することも考えましょう。

物件の魅力を高め、築年数の古さがデメリットにならないように「レトロな店舗つき物件」として再生できれば、収益物件としての売却が見込めます。

連棟式建物が1年以上売れないときに見直すべき3つのこと

どれだけ工夫をこらしても、連棟式建物がなかなか売れないときもあります。

そのため、連棟式建物を売り出して1年以上も買主が見つからない場合、次のような対策・見直しが必要です。

  • 1.住人同士の利害関係を調整する
  • 2.価格を現在の相場よりも下げる
  • 3.特殊な形状の土地を専門とする不動産業者に相談する

それぞれの項目を詳しく解説していきます、

1.住人同士の利害関係を調整する

最も重要な対策は、利害関係などの問題点を調整して、住人同士で連携を図ることです。

同じ連棟式建物の住人でも、売却したい人間と売却したくない人間の両方がいてもおかしくありません。

その場合、売却したくない人に金銭を提供して同意してもらう、もしくは引っ越してもらうことを検討します。

例えば、連棟式建物内に部屋が3つあって、他住人2人が売却に同意しない場合、売却代金を3等分するのではなく、自分は30%だけ受け取って他の2人に35%ずつ分配するなど、ある程度の譲歩を見せつつ交渉しましょう。

権利や利害関係の調整・交渉が難しければ、不動産問題に強い弁護士に相談するのもおすすめです。

弁護士は法律と交渉のプロフェッショナルなため、適切な条件で住人同士の意見を取りまとめることができます。

2.価格を現在の相場よりも下げる

1年以上も連棟式建物が売れない場合、値下げも検討してみましょう。

ローンが組めない買主でも自己資金で購入できる価格、もしくはノンバンクなどのローンで購入しても、価格的なメリットが残るような価格を設定すれば、売却できる可能性も上がります。

買主の相場観を把握して、需要に応じた価格に適宜変更することも売却には欠かせないポイントです。

3.特殊な形状の土地を専門とする不動産業者に相談する

どんなに値下げしても売れる見込みがない。しかし、自分でどのように活用していいのかわからない」そのようなとき、特殊な形状の土地や建物を専門に扱う不動産業者に相談してみましょう。

そういった不動産業者は、再建築不可の土地を建築可の土地に変えるノウハウを持つため、連棟式建物でも問題なく売却可能です。

活用が難しそうな土地や建物でも、周囲の土地や建物を買取して周辺と交渉するなど、あらゆる活用方法を見出すのです。

高額で売却できるとは限りませんが、住む気のない連棟式建物をそのまま持ち続けても、無駄に固定資産税が負担しなければなりません

連棟式建物を持ち続けるメリットがない場合、すぐに連棟式建物を売却できる専門業者へ一度相談するとよいでしょう

もし連棟式建物の売却先が見つからないときは、当社クランピーリアルエステートにご相談ください

当社は訳あり不動産の専門業者ですので、この記事で解説した連棟式建物も最短48時間で買取させていただきます。

扱い自体が難しい連棟式建物や長屋でも、当社なら高く買い取り可能です。売却するか迷っている段階でも、お気軽に買取査定や無料相談をご利用ください。

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まとめ

連棟式建物は完全な分離が難しく、また自分が所有する部屋の位によって資産価値も変わるため取扱いが難しい物件です。

そのため、同じ連棟式建物内の住人との交渉も、一筋縄ではいかないことが多いでしょう。

しかし、連棟式建物のように使い道のない不動産を持ち続けても、税金を負担するだけでデメリットしかありません。

連棟式建物がなかなか売れないようであれば、訳あり物件専門の買取業者への相談をしてみましょう。

どんな物件でも、高額かつ最短数日のスピード買取が期待できます。

最終更新日:
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