契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いをわかりやすく解説!売却時の注意点なども説明

契約不適合責任

民法改正により2020年4月から瑕疵担保責任が廃止され、契約不適合責任が新設されました。これによる大きな影響は売主の責任が今まで以上に重くなってしまうことです。

賠償の範囲も広がり、買主が売主に行使できる権利も増えています。このような変更を知らないことで予想外の支出を迫られる可能性もあります。

この記事では、契約不適合責任が新設されることで変わることやこれから売買契約を結ぶときの注意点についてわかりやすく解説します。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任
最初に改正されることになった瑕疵担保責任についてです。「瑕疵(かし)」とは本来備わっているべき機能・品質・状態が備わっていない状態をいいます。

そして、瑕疵担保責任は売買された不動産に「隠れた瑕疵」があった場合、売主が負わなければならない責任のことです。

「隠れた瑕疵」とは、買主が不動産購入時に一般的に求められる通常の注意を払っても発見できなかった瑕疵を指します。

たとえば、シロアリ被害や雨漏り、建物の構造上主要な部位の木部の腐食、給排水設備の故障、土壌汚染などが隠れた瑕疵に該当します。

瑕疵担保責任に基づいて買主が請求できること

瑕疵担保責任に基づいて買主が売主に請求できる権利は「損害賠償請求」と「契約の解除」の2つでした。

ただし、契約の解除が認められるのは隠れた瑕疵が原因で「契約の目的を達せられないとき」のみです。

マイホームの購入であれば何かしらの瑕疵によって「住みたくない」「瑕疵の有無を知っていれば購入しなかった」などの場合に契約解除が可能ということになります。

そのため、隠れた瑕疵を発見した場合、損害賠償が請求されることもあります。このときの金額は隠れた瑕疵を修復するために必要な費用となることが一般的です。

瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」の立証が困難

仮に瑕疵の存在を売主は知らず買主は気づいていた状態で購入したようなケースでは、売主は瑕疵担保責任を負いません。

また、買主が損害賠償や契約解除を求めるためにはその瑕疵が「隠れた瑕疵」として認められることを証明する必要がありました。

しかし「隠れた瑕疵」だったかどうかの証明は難しく、裁判でもその点について争われることが多かったといわれています。

瑕疵があっても、売買契約を結ぶまでの手続きによって「通常の注意を払っても発見できなかった」と認められない場合、隠れた瑕疵には該当しないと判断される場合もあります。

今まで運用されてきた瑕疵担保責任は買主にとっては利用しにくい権利として問題となっていたため、見直されることになったというわけです。

契約不適合責任とは

契約不適合責任
「瑕疵」という単語は日常生活で使われる言葉ではないため、具体的な意味を想像することが難しいのが一般的でしょう。

また、民法改正においては「隠れた」という条件が必要かどうかも考慮されました。このように瑕疵担保責任は不都合の多いと考えられ、代わるものとして「契約不適合責任」が新設されました。

契約不適合責任・・・売買対象の不動産が契約の内容に適合しない場合に負わなければならない責任です。

契約不適合責任には買主が売主に請求できる権利が瑕疵担保責任に比べ増えています。具体的な権利は以下の4つです。

  1. 追完請求
  2. 代金減額請求
  3. 損害賠償請求
  4. 契約解除

①追完請求

追完請求は購入した不動産が契約の内容と適合しないときに、修繕や不足分の引き渡しを求めることが可能です。

「契約の内容と違えば修繕してもらえる。」というのは、買主の立場として当たり前のように感じるかもしれません。しかし、瑕疵担保責任では認められていませんでした。

瑕疵担保責任ではあくまで「その不動産を現状のまま引き渡す」ことが売主の責任だったからです。

瑕疵が見つかったとき、まず隠れた瑕疵であるかを判断します。もし隠れた瑕疵であるならば、損害額を計算して損害賠償請求をするという流れでした。

しかし、契約不適合責任となったことで契約内容と異なれば、買主は契約内容と一致するように修繕を求められます。

たとえば、契約書に「雨漏りあり」と記載していれば、引き渡した物件に雨漏りがあっても問題ありません。あくまでも「契約書に書かれているか」がポイントです。

②代金減額請求

代金減額請求は買主が売主に対して対応に十分な期間を定めて追完請求をしたにも関わらず、対応してもらえないときに請求できる権利です。

売主が追完請求に応じることが困難である場合、買主が契約不適合の程度に応じた代金の減額を請求できます。

例えば、不動産の取引価格が3,000万円であり、追完請求による金額が200万円だとします。

もし売主が追完請求200万円を支払えないとすると買主は不動産の取引価格を2,800万円(3,000万円ー200万円)まで減額できる権利です。

ただし、不動産の欠陥内容が明らかに修理不可能なものであれば、追完請求なしで代金減額請求ができます。また、売主が明確に追完請求を拒絶したときも代金減額請求が可能です。

③損害賠償請求

損害賠償請求は瑕疵担保責任のときにも認められていました。しかし、契約不適合責任において損害賠償請求するためには売主に帰責事由が必要です。

帰責事由・・・「売主の責めに帰すべき事由」のことで簡単にいえば「売主の故意または過失」です。

たとえば、物件の引き渡しができなくなった理由が地震や台風など自然災害だとすると「売主の故意または過失」とはいえないので買主は売主に損害賠償請求できません。

また、契約不適合責任になって損害賠償の範囲も広がったことで、信頼利益だけでなく履行利益も含まれます。

信頼利益・・・契約が有効であると信じたために生じた損害
履行利益・・・その契約が成立していれば得られたであろう利益

物件を見るために支払った交通費や契約を結ぶための諸費用は信頼利益です。不動産投資家が売却益を目的としていた場合、その利益は履行利益に該当します。

つまり、契約不適合責任となったことで売主の負担は重くなりました。損害賠償請求の期間も異なります。

今までは買主が瑕疵を知ったときから1年以内に「請求」しなければならなかったのですが「通知」するだけで問題ないようになりました。

そのため、具体的な損害額を算出することなく、契約不適合であることを売主に通知するだけでよいです。

④契約解除

瑕疵担保責任と同じく契約解除も認められています。契約解除できるのは原則、対応には十分な期間を定めたのに売主が追完請求に対応してくれないときです。

ただし、契約に合致しない部分が契約および取引上の社会通念に照らしで軽微である場合、契約解除できません。

そのため、追完請求に応じてもらえないときには代金減額請求を行使することが多くなるでしょう。

一方で、契約不適合の内容によっては催告なしですぐに、契約解除できることもあります。その条件は以下のいずれかに該当することです。

  • 不動産の「全部の引き渡し」ができない
  • 不動産の「全部の引き渡し」を売主が拒否
  • 契約不適合の部分を除いた場合、契約した目的を達することができない

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

違い
契約不適合責任と瑕疵担保責任それぞれについて解説してきました。この2つを比べると、次のような違いがあります。

法的性質

改正前の民法では不動産売買は法定責任とされていました。これは「売買の対象となった物件」を引き渡すことが売主の責任で「瑕疵のない物件」を引き渡すことまでは売主の責任ではないとするものです。

ただし、それでは不動産に瑕疵があった場合、買主は「瑕疵がないもの」と思って契約しているのでその分だけ損をします。

そこで、瑕疵担保責任として隠れた瑕疵については売主の故意・過失によらない無過失責任と定めました。

これが民法改正により「契約責任(債務不履行責任)」とされ「契約内容に合致した物件」を引き渡すことまでが売主の責任とするものです。

法的性質がこのように変更されたため、買主が請求できる権利についても「完全な履行」を求める追完請求が認められるようになりました。

適用範囲

瑕疵担保責任は法定責任とされていたので、売主が責任を持つべき瑕疵は「契約締結時までに生じた瑕疵」でした。

不動産売買では通常、契約締結から引き渡しまで期間が空きます。そのため、引き渡しまでに生じた新しい瑕疵については売主への責任は追及できないとされていました。

それが民法改正により契約責任とされたので、契約の履行時(物件引き渡し時)までに生じた契約不適合部分についても売主は責任を負わなければならなくなりました。

買主が請求できる権利

法定責任とされていた瑕疵担保責任において買主が請求できる権利は「損害賠償請求」と「契約解除」のみでした。

それが契約責任である契約不適合責任となることで「完全な履行」を求める追完請求や追完請求に応じてもらえない場合に代金減額請求が追加でおこなえるようになりました。

損害賠償請求について

瑕疵担保責任と契約不適合責任で損害賠償請求ができることは同じですが、その内容は異なります。

瑕疵担保責任においては無過失責任で、売主の故意・過失なしに隠れた瑕疵があれば損害賠償に応じる必要がありました。

契約不適合責任となったことで、損害賠償請求は売主に故意・過失があった場合に限られます。賠償範囲も異なり、信頼利益だけでなく履行利益も賠償が必要です。

また、損害賠償請求の行使について契約不適合の内容に気づいて1年以内に売主へ通知すれば足りるとされています。

瑕疵に気づいて1年以内に損害賠償請求権の行使まで必要だった瑕疵担保責任と比べると、売主への負担は重くなったといえるでしょう。

免責特約が有効な点は共通

前の項目でも解説したように契約不適合責任と瑕疵担保責任で異なる点は多いですが「免責特約」が両方に認められています。

極端な例では、売主と買主が合意していれば「契約不適合責任は負わない」とすることもできます。

契約不適合責任においては免責事項をすべて書き出す必要があるので注意してください。瑕疵担保責任のときのように「全部免責」とすることはできません。

たとえば、
「雨漏りが発生することについて売主は責任を負わない」
「耐震基準を満たさない可能性があることについて売主は責任を負わない」

など具体的に内容を記載する必要があります。

また、免責特約では期間も設定できます。中古物件の売買では瑕疵担保責任の期間は3ヶ月が一般的です。

そのため、契約不適合責任においても「3ヶ月以内に通知された契約に合致しない部分にのみ責任を負う」とすることが一般的になるでしょう。

契約不適合責任において不動産売却時に気をつけるべきこと

ポイント
最後に、契約不適合責任が新設されたことで売主が気をつけるべきことについて注意点を4つ解説します。それが以下の通りです。

  1. 「買主が知っていた不備」も売主は責任を負う
  2. 特約・容認事項は漏れなく記載する
  3. 免責特約を必ず設ける
  4. 事前に住宅診断をおこなう

次の項目からそれぞれわかりやすく説明するので、契約不適合責任についてより理解を深めておきましょう。

「買主が知っていた不備」も売主は責任を負う

瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」が売主の負うべき責任だったので、買主が気づいていた瑕疵については責任の対象外でした。

しかし、契約不適合責任では契約書に書かれている内容がすべてです。

買主が物件の引き渡しを受ける前に契約に適合しない箇所に気づいており、それを指摘しなかったとしても責任は売主に生じます。

つまり、契約書に書かれていなければ買主が知っていたかどうかに関わらず売主の責任となるので注意してください。

特記事項・容認事項は漏れなく記載

契約不適合責任は契約書に記載された内容でなければ効果がありません。仮に口頭のみで買主に伝えて承諾を得ていたとしたら、その不適合部分について責任を追及されます。

書面に残っていなければ買主と合意を得ていることの立証ができないからです。

したがって、雨漏りや騒音、越境など対象物件の完全ではない部分について、特記事項・容認事項に漏れなく記載することが大切です。

売却後のトラブルを避けるためにも、何を書く必要があるのか不動産業者の担当者に確認しながら記載するとよいでしょう。

免責特約を必ず設ける

特約なしの場合、民法で設定されている時効期間10年以内に買主が契約の不適合に気づいて通知されたものについて責任を負う必要があります。

仮に物件引き渡し後5年経ち何らかの不適合部分に気づいたとしても売主は責任を負わなければなりません。

これは売主にとってあまりに不利です。そのため、免責特約として買主が契約不適合として売主に通知できる期限を設定しましょう。

瑕疵担保責任では3ヶ月が一般的な期間だったことから、契約不適合責任でも通知可能期間を3ヶ月など買主が一方的に不利にならない範囲の期間で設定することが大切です。

事前に住宅診断をおこなう

住宅診断(ホームインスペクション)とは建築士などの住宅の専門家が、劣化状況や欠陥の有無について診断するものです。既存住宅状況調査ともいわれます。

個人ではわからない物件の問題点までわかるので、契約書に記載すべき内容を漏れなく把握できて安心です。

売主によっては住宅診断することで売却価格が下がるのではないかと不安に感じるかもしれません。

しかし、契約不適合責任となったことで取引後に問題が見つかった場合、追完請求や代金減額請求に応じなければなりません。

費用は5万円から10万円程度かかりますが、安心して売却するためにも住宅診断を実施するとよいでしょう。

まとめ

契約不適合責任は賠償の範囲も広がり買主が売主に行使できる権利も増えたため、瑕疵担保責任よりも売主の負担が大きくなっています。

契約不適合責任では「契約書に書かれていることが全て」であることに注意が必要です。瑕疵担保責任のときのように「隠れた瑕疵」であるかは関係ありません。

契約不適合責任はまだ運用されはじめたばかりです。(令和2年4月14日時点)

追完不能や履行不能の程度など条文だけでは判断に迷う部分も多いです。想定外のトラブルに巻き込まれる可能性もあるでしょう。

そのため、これから不動産を売却するのであれば、信頼できる不動産会社に最新の動向を確認しながら手続きを進めることが大切です。

最終更新日:
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