【大家向け】管理委託を選んだ場合のメリットとデメリットについて解説!

管理会社

マンション経営やアパート経営といった賃貸経営を行っているオーナーの中には、管理業務を自主管理すべきか業務委託すべきか悩んでいるオーナーも多いと思います。自主管理を行った場合には管理委託費を抑えられるため、不動産投資によって得られる収入を増やすことができます。しかし、自主管理は誰でも簡単にできるものなのでしょうか?

この記事では、自主管理を行う際にどのような仕事が発生するのか、管理委託を選んだ場合のメリットとデメリットについて解説します。

自主管理でオーナーが取り組む2つの業務

自主管理
不動産経営は、賃貸物件を購入するだけで安定した家賃収入を得られるわけではありません。安定した家賃収入を得るには、賃貸物件の管理を行う必要があります。不動産経営を行っているオーナーの中には、時間に比較的余裕がある、管理委託費を少しでも抑えたいといった理由で自主管理を行っているオーナーもいます。

しかし、自主管理には支出を抑えられるというメリットがある一方で、賃貸物件の管理を全てオーナーが行わなくてはならないというデメリットがあるので注意が必要です。自主管理にはどんな業務があるのでしょうか?自主管理でオーナーが取り組む主な業務は以下の2つです。

・入居者管理業務
・建物管理業務

それぞれの業務内容について詳しく見ていきましょう。

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入居者管理業務

賃貸経営を行っていても入居者が集まらなければ安定した家賃収入を得ることができません。家賃収入に直結するのが入居者管理業務です。入居者管理業務として、主に以下の5つの業務が挙げられます。

・入居者募集や現地案内
・賃貸契約の締結や契約の更新
・家賃滞納者への督促や回収
・入居者からのクレーム対応
・解約手続きや退去時の立会い

各入居者管理業務の内容について解説します。

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入居者募集や現地案内

賃貸不動産を運用して安定した家賃収入を得る上で重要なのが入居者募集です。既存入居者で部屋が埋まっている状況では入居者募集を行う必要はありませんが、空室が生じている場合は入居者募集を行って空室を埋める必要があります。入居者募集では、不動産ポータルサイトまたは自社サイトに物件情報を掲載するという方法などで入居希望者を集めます。

しかし、不動産ポータルサイトは入居者募集の効果が期待できても、自社サイトは検索順位を上げることが困難なので、そこまで効果が期待できません。そのため、営業力という点では、管理業務を専門的に行っている管理会社の方が高いと言えます。入居者募集によって入居希望者が現れた場合には内覧(現地案内)を行います。入居希望者の都合に合わせて内覧を行うため、本業が別にある物件オーナーはなかなかスケジュール調整が難しいと言えるでしょう。

賃貸契約の締結や契約の更新

入居者募集で入居者が見つかった後は、賃貸契約を締結します。賃貸契約では、賃貸契約書を契約者とオーナーの間で交わすだけでなく、契約時に連帯保証人を立てることができない人は家賃保証会社との契約、家賃や敷金・礼金の支払いなどが行われます。

また、既存入居者で埋まっている不動産物件では、一定期間経過後に更新手続きが必要です。契約は2年契約が一般的なので、2年を迎えたタイミングで契約の更新を行います。賃貸契約書の内容に不備があると後でトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

家賃滞納者への督促や回収

全ての入居者が支払期日通りに家賃を入金してくれるとは限りません。支払期日を忘れている入居者もいれば、金欠といった理由で意図的に支払わない入居者もいます。そのような家賃滞納者には、督促を行って家賃回収をしなくてはなりません意図的に家賃を滞納している家賃滞納者の場合には、滞納が常態化する可能性があるため、毅然とした態度で督促に臨む必要があります。しかし、督促の対応を1つ誤ると入居者に訴えられる可能性があります。また、督促から裁判に発展した場合、手間と時間が増えて本業に支障が生じる可能性もあるので注意が必要です。

入居者からのクレーム対応

賃貸マンションや賃貸アパートのオーナーは、入居者が安心して暮らせるようにサポートする義務があります。そのため、水漏れや給湯器が故障したなど設備に何かしらの不具合が生じたまたは騒音や異臭など近隣とのトラブルが生じた場合は、それらのクレームに対応しなければなりません。

契約や内覧の日は、入居希望者にある程度の都合を合わせてもらうことができますが、設備の不具合やトラブルのクレームは早期対応が重要です。もし、仕事中で電話に出られなかった、連絡が遅くなって入居者満足度が低下すると、それが原因で退去に至る可能性があります。24時間365日サポートできる体制を整えておかなくてはならないため、精神的・肉体的な負担が大きいと言えるでしょう。

解約手続きや退去時の立会い

一度契約した入居者はいつまでも入居してくれるわけではありません。退去を希望した場合は解約手続きや退去時の立会いを行う必要があります。解約手続きと言っても、退去希望者からの申出だけで成立する場合もあり、必ずしも通知書の提出が必要になるわけではありません。退去希望者から申出があれば、賃貸借契約書の内容に従い、解約を進めることになります。退去時の立会いでは、室内の劣化状況を確認するほか、退去者が室内に忘れ物をしていないか確認します。その後、原状回復を行い、敷金から原状回復の費用を引いて残額がある場合にはそれらを精算することで退去に必要な手続きは全て完了です。

建物管理業務

不動産賃貸では、家賃収入に直結する入居者対応が重要です。しかし、建物の劣化が進む、建物が汚れているという状況では、資産価値の低下や入居者満足度の低下につながるため、建物管理業務も疎かにしてはいけません。建物管理業務として、主に以下の4つの業務が挙げられます。

・敷地や共用部分の日常清掃
・定期清掃
・建物や設備の日常(法定)点検
・クリーニングやリフォーム

各建物管理業務の内容について解説します。

敷地や共用部分の日常清掃

マンション1室だけの運用の場合、敷地や共用部分の日常清掃はマンション全体を管理しているマンション管理会社が日常清掃を行います。しかし、マンション1棟やアパートの場合、敷地や共用部分の日常清掃を賃貸物件のオーナーが行わなくてはなりませんエントランスホールや共用廊下などが汚れていると、入居者満足度が低下して退去者の増加につながる可能性があります。そのため、賃貸物件の美観を保つためにも、週に1回~2回は日常清掃を行う必要があるでしょう。

定期清掃

染みついた汚れは日常清掃では取り除くことができません。そのため、数カ月に1回高圧洗浄や薬剤などで本格的な清掃を行う必要があります。また、頻繁に掃除できない部分の清掃なども定期清掃の際に行います。例えば、ポリッシャーという機械を駆使して共用廊下やエントランスホールをきれいにする、駐輪場の屋根や外壁の汚れを高圧洗浄で除去する、照明や各メーターの拭き上げなどです。

定期清掃は専用の機械や薬剤を使用するため、専門業者に依頼するのが一般的です。しかし、専門業者に依頼すれば終わりというわけではなく、清掃がしっかりと行われているかどうかを確認しなければならないため、オーナーは定期清掃当日に立会わなければなりません数カ月に1回と言っても、業者の手配や当日に立会わなければならないのが少し手間と言えるでしょう。

建物や設備の日常(法定)点検

建物や設備の一部が劣化したまま放置すると、状態が悪化して修繕費用が大きくなる可能性があります。そのため、少しでも早くそれらの劣化に気付くためにも、日常清掃のタイミングに合わせて日常点検を行うことが重要です。

例えば、エレベーターが設置されている物件の場合、1年に1回建築基準法に基づく法定点検を実施しなくてはなりません。また、消防法に基づく消防用設備点検として、機器点検は6カ月に1回、総合点検は1年に1回行う必要があります。これらの法定検査がしっかり実施されているか確認しなくてはならないため、オーナーは検査当日に立会う必要があります。日常清掃のタイミングに合わせて日常点検を行うとなると、週に1回~2回は半日程度の時間を確保しなければならない、法定点検時も立会わなければならないことを考慮すると、なかなか本業との両立が難しいと言えるでしょう。

クリーニングやリフォーム

入居者退去では、次の入居者が気持ちよく入居できるように、室内クリーニングを行います。オーナーがクリーニングを行っても特に問題ありませんが、専門業者に依頼した方が速やかにきれいに仕上がるため、専門業者に依頼するのが一般的です。

また、設備が古くなっている場合やニーズに合っていない場合、退去のタイミングに合わせて畳をフローリングに変更する、水回りを変更するといったリフォームを行います。しかし、リフォームを行う際にはリフォーム業者との打ち合わせや立会いが必要になります。このように入居者管理業務と建物管理業務は、時間と手間がかかる業務内容が多いので注意が必要です。

管理委託のメリット

管理会社
自主管理の場合、多くの管理業務を行う必要があるということが分かりましたが、管理委託を選んだ場合にはどのようなメリットがあるのでしょうか?管理委託を選んだ場合のメリットは以下の4つです。

・本業に専念できる
・遠方の物件を運用できる
・精神的・肉体的負担を軽減できる
・様々な相談ができる

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

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本業に専念できる

日中働いているサラリーマンオーナーは本業が中心なので、入居者管理業務と建物管理業務を並行して行うのはなかなか容易ではありません。仕事中に電話がかかってくる、仕事を休んで入居者対応を行わなければならない、休みの日も日常清掃や日常点検に行かなくてはならないため、仕事に支障が生じる可能性があります。

仕事に支障が生じた場合、会社から何かしらのペナルティが科される可能性も。しかし、管理委託では、全て管理会社に任せることができるため、本業に専念できます管理会社の連絡に対応するだけで良いため、賃貸経営の業務を大幅に減らすことができるでしょう。

遠方の物件を運用できる

賃貸経営では、賃貸住宅の日常点検や日常清掃、サービス提供を行わなくてはならないため、自宅からの距離が近い物件に限られます。自宅からの距離が近い物件の立地や利回りなどの条件が良い物件であれば問題ありませんが、条件の悪い物件であれば不動産経営に支障が生じる可能性があるので注意が必要です。

しかし、管理委託では近くの物件だけでなく、遠方の物件も運用することが可能です。遠方の物件を所有しても、その物件近くの管理会社に管理を委託すればいいだけなので、より条件の良い物件を運用しやすくなると言えるでしょう。

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精神的・肉体的負担を軽減できる

物件のオーナーには、入居者が安心して暮らすことができるように24時間体制でのサポートが求められます。何らかのトラブルが生じると、休みの日や深夜でも電話がかかってくるほか、家賃滞納が生じた場合は督促を行わなければならないなど精神的な負担が大きいと言えます。

深夜のサポート対応によって睡眠時間が減る、休みの日に日常清掃や日常点検のために物件に足を運ぶとなると、肉体的な負担も大きくなるので注意が必要です。しかし、管理を委託すれば、これらの負担を軽減できます精神的・肉体的にも余裕を持って不動産投資に取り組めるのがメリットと言えるでしょう。

様々な相談ができる

自己管理は不動産の専門家である管理会社と比べると営業力が低くなるため、空室が生じてもなかなか埋まらない可能性があります。しかし、管理会社に管理を委託していれば、営業力の高さが存分に発揮されるため、空室が速やかに埋まりやすくなります。また、空室対策や売却・買い替えのタイミングといった様々な相談を管理会社に行えるため、不動産経営の安定化を図ることが可能です。長期的に安定した不動産経営を続けるためにも、管理委託は重要と言えるでしょう。

管理委託のデメリット

管理委託費
自主管理には本業に専念できる、遠方の物件を運用できるといったメリットがありましたが、何かデメリットはあるのでしょうか?管理委託を選んだ場合のデメリットは以下の2つです。

・管理委託費が発生する
・仲介手数料が発生する

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

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管理委託費が発生する

管理委託費とは、不動産会社に物件の管理を委託した際にかかる費用です。管理委託費は宅地建物取引業法に上限の記載がないため、各不動産会社は自由に管理委託費を設定できます。上限がないと言っても、管理委託費が高く設定されていると低く設定されている不動産会社に依頼を奪われてしまうため、管理委託費は家賃収入の3~8%に設定されているのが一般的です。自主管理では管理委託費がかからないので管理委託のデメリットと言えますが、管理委託費はそこまで大きな支出とは言えません。

例えば、1カ月の家賃が20万円で、管理委託費が家賃収入の5%に設定されている不動産会社に管理を委託すると、月々1万円の管理委託費がかかります。家賃収入が増えると、管理委託費も増えますが、5%負担すれば精神的・肉体的負担から解放されると考えることもできます。不動産投資に取り組みやすくなることを考えると、管理委託費の発生がデメリットになるとは一概に言えないでしょう。

仲介手数料が発生する

仲介手数料とは、不動産会社が入居者募集を行って、賃貸借契約の締結に至った場合にかかる費用です。宅地建物取引業法に上限が記載されており、各不動産会社は上限の範囲内であれば自由に仲介手数料を設定できます。仲介手数料の上限は、貸主と借主の双方とも家賃の0.5カ月分です。ただし、承諾があった場合には貸主に1カ月、借主に1カ月など、どちらか一方に家賃1カ月分までを請求することが可能です。

こちらも管理委託費のケースと同様、家賃1カ月分の支出を負担すれば、不動産会社の営業力を利用して空室を速やかに埋めることができると言えます。不動産を専門的に扱う不動産会社と自主管理では、営業力に大きな差が生じます。管理委託と自主管理では、空室期間の差が1カ月以上開く可能性が十分にあることを考えると、仲介手数料の発生がデメリットになるとは一概に言えないでしょう。

まとめ

賃貸不動産を所有して賃貸経営を行っている大家さんの中には、自主管理を行うべきか、管理委託にすべきか悩んでいる人が多いと思います。自主管理には、管理委託費や仲介手数料を抑えることができるというメリットがありますが、管理手数料や仲介手数料の金額はそこまで大きいものではありません。

そのため、自主管理で行わなければならない業務量や精神的・肉体的負担などを考慮すると、管理委託費や仲介手数料を拠出した方が負担を大きく軽減できる可能性が高いと言えます。営業力という点でも、自主管理と管理委託では、管理委託の方が不動産の専門家であるため、優れているのが一般的です。安定した不動産経営を行うためには、自主管理よりも管理委託を選択した方が良いと言えるでしょう。

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