準共有借地権を売却する4つの方法と3つの注意点を解説

「借地権を兄弟で相続したけど売却したい」「借地権付きマンションを売却したいけれど、何か注意点はあるのだろうか」このような疑問を持っていませんか。共有名義となっている借地権は準共有借地権と呼びます。これは、共有名義の不動産と同じように自分の持分のみで売却することも可能です。ただし、借地権の売却となるため注意するべきこともあります。

この記事では、準共有借地権について解説したあと、準共有借地権の売却方法と売却時に気をつけるポイントもお伝えします。

準共有借地権とは

準共有借地権とは、1つの借地権を複数人が共有して持っている状態です。「共有借地権」と言わない理由は、借地権が所有権ではないためです。そもそも「共有」とは、1つの財産を複数人で所有することをいいます。しかし、地主から賃貸借している借地権は、土地を借りて利用する権利であって、土地を「所有」するわけではありません。そのため、「それに近いもの」という意味を持つ「準」を用いて、「準共有」とされています。

また、共有不動産に対する規定はそのまま、準共有借地権にも当てはまります。つまり、借地権全体を売却しようと思えば、準共有借地権を持つ全員の同意が必要です。そして、自分の持分のみであれば、他の共有者の意思に関係なく売却・賃貸の手続きが可能です。それでは具体的に、どういった場合に準共有借地権を持つことになるのか、2つのケースを解説します。

(ケース1)借地権を共同相続

1つ目は借地権を共同相続するケースです。借地権も相続財産に含まれます。そのため、相続人が複数いれば、遺産分割協議で1人が代表して相続すると決めないかぎりは準共有借地権となります。このとき、借地権者を変更することになりますが、原因が相続の場合には、借地権者が変わる、増えるということに地主の承諾は必要ありません。もちろん地主へ連絡しておいたほうが相続後の地代の支払いや借地契約更新の話もスムーズです。ですが、連絡していなかったとしても契約違反ではありませんので、今すでに相続で借地権を取得したあと地主への連絡を忘れていたとしても安心してください。

(ケース2)借地権付きマンションを購入

もう1つのケースが、借地権付きマンションを購入したときです。分譲マンションのなかには、土地が所有権のものと借地権のものがあります。同じような立地・間取りでも借地権付きマンションの方が安く販売されていることが特徴です。物件概要を見たときに、分譲後の権利形態のところに「一般定期借地権の準共有」のように記載されています。分譲マンションでは、建物の専有部分における所有権と、専有面積の割合に応じた持分で敷地利用権を持ちます。

そして、この2つの権利をそれぞれ単独で売却することは区分所有法という法律で原則、禁止されているため、専有部分と敷地利用権は必ずセットで売買しなければなりません。特に、専有部分と敷地利用権を一体化した土地に対する権利は敷地権と定められ、建物の登記簿謄本に記載されます。そのため、もしあなたが購入したマンションの敷地が借地権かどうかわからなくても、敷地権の種類に「賃借権」と書かれていれば、借地権付きマンションということです。

準共有借地権の売却方法は4つ

それでは、実際に準共有借地権を売却したいと考えたときの方法を解説します。基本的には共有不動産と同じですが、地主に売却するという方法が増えるため合計4つです。

(1)自分の持分を他の共有者に売却する

戸建ての準共有借地権は、他の共有者に売却する方法が最も高値になりやすいです。なぜなら、その持分を第三者が取得しても使いみちがほとんどありません。しかし、他の共有者であれば、持分を買取ることで、自分の持分割合を増やすことができ、自分一人で決定できる行為が増えるからです。共有物に対する行為は、保存行為、管理行為、変更行為の3つに大きく分けられます。このうち、持分割合の過半数の承認で、管理行為である賃貸借契約・使用貸借契約の締結ができるようになります。

また、将来的に残りの共有持分も買取ることで、単独名義の借地権とすることができます。そうすれば、できることは通常の借地権と同じです。このようなメリットが他の共有者にはあるので、売却価格も、準共有借地権の持分のみの取引の中では高くなります。とはいえ、当事者同士で話し合っても売買価格の決定に難儀する可能性が高いです。そのため、売却の交渉は不動産会社や弁護士に依頼することをおすすめします。

ただし、あなたの売却したい準共有借地権が、区分所有のマンションだった場合には、次に解説する第三者への売却となるでしょう。同じマンションで2部屋ほしいという方はほとんどいませんし、あなたの持分のみを買主が取得すれば区分所有者となって、そのまま住むことができます。この点が戸建ての準共有借地権とは異なり、第三者に売却する場合でも戸建てほど安くはならず、買主も見つけやすいのです。

(2)自分の持分を第三者に売却する

戸建ての準共有借地権でも、自分の持分を第三者に売却することはできますが、あまり成立する取引ではありません。特に一般の個人の方に売却することは不可能ともいえます。売却先の可能性としては、所有権の共有不動産と同じように投資家も考えられますが、準共有借地権となるとそれも難しいです。なぜなら、準共有借地権は他の共有者との交渉の必要性やトラブルの可能性があるからです。さらに、借地権に関する何らかの取引をするときには、地主への相談・交渉・承諾が必要になり、一般的な所有を持つ不動産に比べて手間がかかります。このように借地権の持分取得後も、その用途の制限は多く、簡単に利益化できません。そして、準共有借地権の持分を取得するよりもリスクが小さく、利回りの大きな投資対象はたくさんあります。そのため、投資家を購入候補者として販売活動をしても見つかりにくいでしょう。専門の買取業者に相談してやっと売却できるかどうかです。

それに対して、分譲マンションで準共有借地権となっている場合は比較的、第三者に売却しやすいです。借地権の種類や残存期間にもよりますが、購入者が購入後に得られるものは、通常のマンションを購入することとほとんど変わりません。土地の固定資産税・都市計画税が課税されない代わりに、土地の賃料の支払いが毎月の支払いにプラスされるだけです。そのため、買主も見つけやすいです。ただし、区分所有建物は、その準共有借地権を単独で売却する分離処分は認められていません。必ず建物の専有部分とセットで売却しなければならないので注意してください。

(3)共有者全員の合意を得て借地権を地主に売却する

借地権を第三者に売却しようと考えていても、土地所有者である地主には介入権があります。そのため、準共有借地権の売却について、共有者全員の合意を得られるときには、最初に地主へ売却を提案します。また、地主に買い戻してもらう方が、第三者に売却するよりも売却価格は高くなりやすいです。なぜなら、地主は借地権を買い戻すことで、底地と合わせて土地の完全所有権を手に入れるので、購入後、自由に土地を利用できるからです。したがって、準共有借地権を共有者全員で売却するときには、地主への売却が一番おすすめの方法です。

(4)共有者全員の合意を得て借地権を第三者に売却する

第三者への売却は、地主に借地権購入の提案をして断られたあとで考えます。この方法でも、通常の借地権を売却するときと同じくらいの相場で売却できます。なぜなら、購入者は持分すべてを取得することになるので、将来、借地権を売却しようと思ったときには購入者の自己判断で手続きを進められるからです。また、実際に売買契約を交わすときには、原則、共有者全員が印鑑証明や住民票などの必要書類を用意し、立ち会いのうえで署名と押印が必要になるので、あらかじめ準備しておきましょう。共有者全員の予定を調整することが難しい場合には委任状を作成し、代表者や司法書士などの専門家に任せることも可能です。

そして、共有者全員で売却するときには、「この金額以上なら売却する」という基準を決めておくことをおすすめします。準共有借地権の売却は、持分割合にかかわらず、共有者の誰か一人でも同意しなければ成立しません。売却活動を進めるなかで、購入希望者から値下げ交渉をされることもよくあります。そのときに売却価格の基準がなければ、共有者同士で意見をまとめることに時間がかかり、取引がスムーズに進まないからです。結論を出すまでに時間がかかりすぎて、購入希望者の方から断られるという事態にもなります。そのため、理想はあなたが他の共有者から持分を買い取り、単独名義の借地権にしたあとで売却活動を始めることです。持分を買取るために資金は必要になりますが、共有状態で売却活動を進めるよりもトラブルが少なく、手続きも楽になります。

準共有借地権を売却するときの注意点

借地権は地主から土地を建物所有目的で借りて利用する権利です。土地の所有者と利用者が異なるという複雑な権利関係になっているため、最後に、通常の共有不動産を売却するときとは違う注意点を解説します。この注意点を忘れると、借地契約そのものが解除されてしまったり、買主が見つからなかったりするので気をつけてください。

地主の承諾は必須

借地権を第三者に売却するときには、基本的に貸主である地主の承諾が必須です。これは、借地権の一部である持分のみを売却するときも変わりません。地主の承諾なく第三者に譲渡した場合、契約違反として借地契約を解除される可能性もあるので注意してください。

もし、地主から譲渡の承諾をもらえなかったときには、代諾許可と呼ばれる制度があります。裁判所に地主の承諾に代わる許可を申し立てることで、売却手続きを進められるようになるものです。買主が反社会的勢力であったり、地代を支払えないほど経済的に困窮していたりするような特別な場合を除き、承諾料の相場である借地権価格の10%を支払うことで基本的には認められます。ただし、申立てをして代諾許可を得られるまでに半年程度かかります。急いで売却したい場合には、裁判所に申立てるのではなく、専門家である不動産会社に任せて地道に承諾を得られるように交渉した方がいいでしょう。

また、土地賃貸借契約書に、特約として地主の承諾なく譲渡を許す旨が書かれていれば、地主の承諾は不要です。戸建ての敷地の借地権でこのような特約があることは稀ですが、契約者が多い区分所有マンションの場合には、特約が定められている場合があります。どちらにしろ、売却を考えたときには書面を見て、地主の承諾が必要かどうか確認してください。

住宅ローン審査は通りにくい

住宅ローン審査では、対象となる不動産の担保評価額が重要になります。万が一、住宅ローンの返済ができなくなったときに、競売にかけて融資金額を回収できるからです。しかし、借地権そのものの担保評価額は低いです。そのうえ、戸建ての敷地に対する借地権の持分のみとなると担保価値はゼロに等しいです。建物の敷地が借地権だった場合には、その敷地上の建物の評価額にかかわらず、融資できないとする銀行もあるので注意してください。そのため、借地権の持分のみを売却する場合、現金一括で購入できる資金を持つ買主を探すことになります。

借地権の残存期間が少ないと売れにくい

準共有借地権が定期借地権の場合、存続期間も重要です。旧法借地権であれば存続期間が満了になっても、原則借地権は更新されます。しかし、新法になって定められた定期借地権は、更新のない借地権です。期間満了となれば原則、更地にして地主へ返還する義務があります。そのため、売却活動をする前に、借地権の残存期間は確認しておきましょう。

住宅ローンを組める金融機関でも、「返済完了時に残存期間が10年以上必要」という条件がついていることがあります。残存期間によっては返済金額が非常に短くなるので、同じような立地・間取りだったとしても、残存期間が少ない方が売れにくいです。ですので、もしあなたが定期借地権付きのマンションを売却しようと考えているのならば、できるだけ早く売却活動を始めるようにしてください。売却活動を始める時期が1年違うだけで、買主の見つけやすさ、売却価格の高さが大きく変わってしまいます。

まとめ

準共有借地権の売却方法について解説してきました。準共有借地権は、売却時に地主の承諾と譲渡承諾料が必要になるなど、通常の共有不動産よりも手続きが多いです。また、権利関係者が多いので、トラブルになりやすくもあります。

借地権の売却だけでもスムーズに進まないことが多いのに、それが準共有状態であれば、一般的な不動産会社ではまず取引が成立しません。買主が全然見つからなかったり、見つかっても非常に悪条件での売却となってしまったりするでしょう。そのため、準共有借地権を売却するときには専門の不動産会社へ相談するようにしてください。