自主管理と管理委託はどちらがおすすめ？メリット・デメリットを比較検討してみよう！

賃貸管理は「入居者を見つけたら安心」ではありません。その後、どのように管理していくかも重要です。管理計画が不十分だと、様々なクレーム処理に追われたり、収益ダウンに繋がったりすることになります。

オーナーの生活スタイルや投資状況に合わせて自分で管理していくのか、外部に管理委託するのかを検討していきましょう。

この記事では、自主管理と管理委託はどちらがおすすめなのか、さらにメリット・デメリットを比較検討していきます。

賃貸管理の種類と特徴

賃貸物件を管理する方法は「自主管理」「管理委託」「サブリース」の3つに分類されます。

住まいの調査を行っている「公益財団法人日本住宅総合センター」が集計した管理形態調査アンケートによると、国内のオーナーは以下の管理スタイルを選択しているようです。

参照：公益財団法人日本住宅総合センター

上記の表をみると、3つの管理スタイルの中で外部の不動産業者に管理を委託しているケースが54.7％と半数以上となり、自主管理は25％、サブリース契約は一番少ない20.3％という結果になりました。

つまり、75％のオーナーが外部の業者に管理を依頼していることがわかります。

賃貸管理にはどんな仕事がある？

管理形態の違いを知る前に、賃貸管理にはどんな仕事があるのか簡単におさらいしていきましょう。賃貸管理とは「人」「建物」「お金」を同時進行で管理していかなければいけません。

管理対象	管理内容
入居者	入退去の契約やクレーム対応など
建物	修繕作業や清掃業務など
お金	家賃の回収や敷金管理など

賃貸住宅の最終責任者は、所有権者であるオーナー自身です。入居者が住んでいる建物が壊れた、または設備が劣化したときには、物件所有者であるオーナーが修繕対応を行わなければいけません。

さらに、修繕費用や家賃の回収もオーナーの仕事。このように、ひとつの物件を管理するだけでも、これだけの業務が待っています。不動産投資とは「座して待つ」ものではないのです。

入居者に住みやすい居住空間を提供し続けてあげるのが、オーナーの仕事。その対価として、賃料をもらうということを忘れてはいけません。

物件の規模にかかわらず、人が住む空間として貸し出している以上は、建物のみならず中に住んでいる人を見守り続ける姿勢を保ち続けることが大切です。

「自主管理」「管理委託」「サブリース」の違い

では、冒頭で紹介した3つの管理形態にはどんな違いがあるのでしょうか。それぞれの管理方法を比較してみましょう。

	自主管理	管理委託	サブリース
特徴	オーナー自らが物件を管理する方法	外部の業者に、賃貸住宅の管理や運営を依頼する方法	管理会社に物件を丸ごと借り上げてもらう方法
管理費用	なし	家賃収入の5％程度	家賃収入の10％～20％
入居者への対応	オーナー	管理会社	管理会社
建物修繕	オーナー	管理会社	管理会社
お金の管理	オーナー	管理会社	管理会社

文字通り自主管理は、すべての賃貸管理業務を個人で行うこと。それに対し、管理委託やサブリースは、外部の業者に管理を委託する方法です。

管理委託は、オーナーの都合に合わせて委託業務内容を選択することもできます。管理会社によって、いくつかプランが用意されており、料金に応じて管理内容を選択できます。

さらに、サブリースは管理会社に物件を丸ごと貸すという方式。借主である管理会社から家賃をもらうという形です。空室であっても家賃が発生するいわゆる家賃保証というサービスを提供しています。

サブリースには注意が必要！

ただし、サブリース契約には注意が必要です。近年、サブリース契約のトラブルが絶えないため、国はサブリース業者に関する注意を呼びかけています。

参照：国土交通省

簡単にまとめると、サブリースは「家賃保証がある」「管理を任せられる」といういわゆる「放ったらかし管理」ができるため便利なように思えます。

しかし、サブリースは法律の穴を突いた巧妙な契約形態。「解約したくても解約できない」「家賃の値下げを要求される」というようなトラブルが発生しているリスクある契約なのです。

サブリース契約については、別ページでさらに詳しく解説しています。サブリースのリスクをしっかりと理解したうえで選択できるようにするためにも、ぜひ以下の記事も参考にしてください。

自分に合った管理方法を見つけることが大切

では、サブリース以外の「自主管理」「管理委託」にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。実は、自主管理も管理委託も一長一短です。

どちらかを選べば収益が向上するというわけではありません。大切なのは、オーナーの生活スタイルに合う管理方法かどうかということ。

どんなにいい管理方法であっても運営方針に合わなければ、いずれ無理が生じ、利益を出すことは難しいと言えます。自分にマッチした管理方法を知るためにも、それぞれの管理方法のメリットとデメリットについて知っていきましょう。

自主管理のメリット・デメリット

自主管理には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

自主管理のメリット	・管理委託より管理費用が安い ・オーナーと居住者とのコミュニケーションが取りやすい ・業者を自由に選ぶことができる
自主管理のデメリット	・常に管理業務やクレーム対応に追われる ・自主的に修繕や清掃を行わないと資産価値が低下する ・相談者がいない

自主管理は「自由に管理できる」というメリットがありますが、その分「自分たちで管理業務をすべて行わなければいけない」というデメリットがあります。

自主管理のメリット3つ

それでは、自主管理のメリットからみていきましょう。

上記の3点について詳しく解説していきます。

管理委託より管理費用が安い

管理会社に管理を委託すると管理費がかかります。当然のことながら、自主管理は管理委託料がかかりません。管理を業者に委託すると、委託管理料以外にも管理会社が発注した修繕費用を請求されることがあります。

管理会社まかせにして収支管理を怠ってしまうと「今月の家賃の振り込み額が少ないな」と感じてしまうことも。その点自主管理は、入ってきた家賃収入を自分たちの好きなように使うことができます。

家計の都合に合わせて支払い額や振込み日を調整することも可能です。

オーナーと居住者とのコミュニケーションが取りやすい

管理会社を通さない自主管理は、入居者からの連絡がダイレクトに届きます。必然的に入居者と接する時間が増える環境です。入居者とコミュニケーションを取る機会を増やすと、信頼関係が生まれやすくなります。

また、オーナー自らが積極的に管理する姿勢を見せることで、入居者に「頼りになる大家さん」という安心感を与えます。居心地のいい場所には、人は長く住みたがるもの。

オーナーと入居者との間で信頼関係が構築されると「退去されにくくなる」という相乗効果も期待できます。

業者を自由に選ぶことができる

賃貸経営を続けていくと、必ず建物の劣化や損傷が発生し、その都度修理業者に発注をかけることになります。

委託管理の場合は、管理会社と付き合いの深い業者を手配されてしまうケースがほとんどですが、契約に縛られない自主管理は、好きな業者を自由に選ぶことができます。

建物の修繕が必要になったとき、または設備を購入するときは、オーナーが自由に業者やメーカーを選ぶことも可能です。

料金相場の安い業者、知人が経営する修繕会社、ブランドメーカーの設備品というように、オーナー好みの業者を好きなタイミングで手配することができます。

自主管理のデメリット3つ

それでは続いて、自主管理のデメリットを解説いたします。

常に管理業務やクレーム対応に追われる

賃貸運営は、思っている以上にやることが盛りだくさん。入居者のトラブル対応・建物修繕・収支管理、これらすべてをオーナー自身が行う必要があります。

賃貸管理に慣れない人にとって、片手間で簡単にこなせる内容ではありません。専業大家ならともかく、副業で不動産投資をしている人にとっては、かなり難しい状況ではないでしょうか。

また「鍵をなくした」「水漏れした」というように、いつ入居者からクレームが発生するかわかりません。また、クレーム内容によっては、緊急時にはすぐに物件に足を運ばなければならないこともあります。

しかし、クレーム対応は迅速に処理することが、賃貸管理の基本。入居者からのクレームを放置してしまうと、入居者の不満が溜まりいずれは退去に繋がってしまうこともあるので注意しましょう。

自主的に修繕や清掃を行わないと資産価値が低下する

建物は建築した日から徐々に劣化していきます。資産価値を維持するためには、定期的な修繕や清掃が欠かせません。ところが、自主管理はオーナーまかせの自由な管理形態。

いつでも好きなように管理できるため、つい管理がおざなりになってしまうことも。

しかし、小さな損傷を放置しておくと、やがて大きな劣化につながり、大規模な修繕費用も必要になります。また、清掃頻度が少ない不衛生な環境は、害虫や害虫の発生を助長してしまうのです。

入居者からのクレームがない状況であっても、建物の点検を行い、修繕を重ねていくこと、そして清潔な環境を維持していかなければいけません。

相談者がいない

「こんなときどうしたらいい？」と迷ったときに、すぐに頼れる相談者がいないこともデメリットのひとつ。オーナーの自己判断で行動してしまうと違法行為になってしまうこともあります。

賃貸管理は、トラブルだらけ。法律や建築などの専門的な知識が必要です。例えば「賃貸契約の途中だけど解約したい」「修繕費用を払いたくない」など、入居者から予測不可能なクレームが入ることがあります。

さらには、家賃滞納者への回収作業や賃料値下げ要求してくる入居者との交渉など、対応に困ってしまうトラブル発生も少なくありません。

このようなとき、解決方法を提案してくれる良き相談者がいると心強いもの。しかし、自主管理の場合、オーナーはたとえ賃貸経営に不慣れであっても、ひとつひとつの判断に責任を持たなければいけないのです。

管理委託のメリット・デメリット

管理委託には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

管理委託のメリット	・管理業務を行わなくてすむ ・プロのノウハウを学びながら運営できる ・遠方の物件でも所有できる
管理委託のデメリット	・管理費用がかかる ・物件の状況がわからなくなる ・業者の選定が必要

管理委託の最大のメリットは、時間的にも精神的にもゆとりが出るということ。しかし、その分、契約に縛られることになります。

管理委託のメリット3つ

今度は、管理委託のメリットからみていきましょう。

管理業務を行わなくてすむ

管理委託の最大のメリットは何といっても、複雑な管理業務から解放されるということ。クレーム対応や家賃の回収など、すべて管理会社にお任せすることができるため、精神的にも時間的にもゆとりを持てます。

入居者からのクレームに365日対応するのは、骨が折れるもの。しかし、管理を委託すれば、入居者と直接連絡を取り合わなくても済むうえ、物件まで足を運ぶ必要もなくなります。

また、管理料を支払うことで、お金で時間を買うことも可能。もし、専業大家ではなく他に兼業として他に仕事を持っているときは、本職に専念できます。

プロのノウハウを学びながら運営できる

管理会社は賃貸管理のプロで、不動産のみならず法律や建築など、賃貸経営に必要な様々な知識を保有しています。クレーム対応や空室対策、入居者の選び方など、オーナーとして学んでおきたいノウハウが盛りだくさんです。

今後、不動産投資を継続していくのであれば、プロの管理方法を間近で学んでおいて損はありません。

管理会社には、建物管理をメインとしているビルメンテナンス会社と、入居付けや資産運用を手掛けているプロパティマネジメント会社とがあります。

知識を身につけたい方の管理会社を選ぶのもひとつの手段。また、どうしても自主管理にこだわりたいという人や不動産投資初心者は、まずは管理委託を選択しプロの管理方法を学んでから、自主管理に切り替えても遅くはありません。

遠方の物件でも所有できる

地方にある賃貸アパートを所有していたり、転勤で自宅を一時的に貸していたりする場合など、オーナーが遠方に住んでいるケースも多いと思います。

また、複数の賃貸物件を所有していると、物件間の移動だけでも時間をとられ、頻繁に見回りにいくことが難しいのではないでしょうか。

管理会社はオーナーに代わり、物件を見回りトラブル処理に駆けつけるのも、管理会社の仕事のひとつ。

定期的に賃貸住宅を清掃したり、クレームがあればすぐに物件に駆けつけてくれたりするため、オーナーがわざわざ物件に足を運ぶ必要がありません。

今後手広く不動産投資を手広く展開しようと考えている人は、管理を委託することで遠方の物件でも所有できるようになります。

管理委託のデメリット3つ

最後に、管理委託のデメリットも知っておきましょう。

管理費用がかかる

管理委託は、様々な費用がかかるというデメリットがあります。管理委託契約をすると発生する「委託管理費用」と、修繕工事を依頼したときに発生する「修繕費用」が必要です。

管理会社によっては、別途「システム料」や「更新事務手数料」を請求されるところもあるので、契約時には料金表をチェックしておきましょう。

ひとことで委託管理費用とはいっても管理会社によって、支払い方法は様々。管理費用は、毎月の支払い額が決まっている固定報酬方式、そして家賃収入に応じて費用がきまる変動報酬方式があります。

固定報酬方式は、主に建物管理のみをメインするビルメンテナンス会社に多く、変動報酬方式は建物に加え投資運用も行うプロパティマネジメント会社に多い傾向です。

物件の状況がわからなくなる

管理会社に管理を任せっぱなしにしていると、オーナー自身の管理能力が低くなってしまいます。管理会社が常にオーナーの収益向上のために動いてくれているとは限りません。

自社の利益を優先し、オーナーに不都合な対応をしている可能性もあるのです。そんなときに、管理会社の判断をジャッジできる目を持つことも、オーナーの役割。

状況を見極め収益ダウンを防ぐためにも、運営を任せっぱなしにするのは危険です。

また、物件管理に興味を持たず、曖昧な対応ばかりしてしまうと、管理会社も「特に提案しなくても何も言わないんだろうな」と、消極的な対応になってケースもあります。

業者の選定が必要

管理会社や担当者によって「管理の質」は異なります。社内で情報共有がされず、クレーム対応が遅くなったり、管理会社の評判が悪いがために入居率が低下したり、というケースも珍しくありません。

管理会社が抱えている賃貸物件の数は数百以上。管理を委託するとはいっても、毎日頻繁に見回れるほど人手は足りてはいません。

たまに物件に足を運んでみると「植栽がのびっぱなしだった」「長い間共用灯が切れていた」など共用部分の清掃や修繕が不十分ということも。

管理を委託しているという状況に慢心していると、気づいた時には物件がボロボロということもあり得るのです。管理を委託するときは、管理会社をしっかりと見極めていかなければいけません。

自主管理と管理委託、どちらを選ぶべき？

ここまで、自主管理と管理委託のメリットとデメリットについて紹介してきました。これらのことを踏まえると、自主管理と管理委託どちらを選ぶべきなのでしょうか。

そこで、自主管理が向いている人と管理委託が向いている人の特徴をまとめてみました。

自主管理が向いている人

自主管理は、時間や手間がかかること、そして入居者と信頼関係を構築できるという点から、以下のようなタイプにおすすめです。

自主管理は、時間的にも精神的にもゆとりがあり、また自分なりの経営方針を試したいというオーナーにおすすめです。また自宅を貸し出す人や、小規模投資からはじめる初心者投資家の人も、まずは自主管理から試し経験を積むのもいいでしょう。

管理委託が向いている人

一方で、委託管理は管理料がかかるものの、時間的に余裕を作ることができます。プロのノウハウを学べるという点から、以下のようなタイプにおすすめです。

管理委託は、兼業大家もしくは投資物件を複数抱えているオーナーにおすすめです。また、今後賃貸物件を増やし本格的に不動産投資家として進んでいくために、プロの運営術を学んでみるのもいいでしょう。

管理方法に迷ったら「一部委託」がおすすめ

「どの管理方法を選べばいいかわからない」「自主管理も管理委託も捨てがたい」はじめて不動産賃貸経営をはじめる人、転勤などで一時的に自宅を貸し出す人など「いきなり管理会社に運営をお任せするのも不安がある」という人もいるのではないでしょうか。

いずれの管理方法がいいのか迷う人には、業務の一部だけを外部の業者に負担してもらう「一部委託」もおすすめです。例えば、以下のような方法があります。

このように、それぞれの専門家に業務を依頼するというのもひとつの手。業務委託を依頼できる外部の業者も様々で、管理会社以外にも保証会社や仲介などがあります。

はじめから管理業務全般を依頼するのではなく、オーナーができないことや管理に携われないことのみを専門業者に委託するという方法も検討してみてください。

まとめ

国内の賃貸運営状況をみると、管理委託を選択しているオーナーが多い傾向にあります。しかし、自主管理も管理委託も一長一短。

「正しい方を選べば必ず儲かる」というわけではありません。大切なのは、物件オーナーが今後どのように不動産経営をしていきたいかということ。

時間的に余裕はあるのか、物件にどの程度通えるか、今後所有物件を増やす予定はあるかなど、経営方針を考えビジョンに合った管理方法を選んでいくことが大切です。