自殺の跡地はどのくらいの値段で売れる?価値を高める方法も解説

自殺跡地

自殺や殺人などがあった物件は、事故物件として扱われます。事故物件はイメージが悪く、物件を売りたいと思っていても買い手がなかなか見つからない、売買価格が大きく下がる可能性もあります。一方、建物がなくなって跡地になっている状態でも、買い手がなかなか見つからない、売買価格が大きく下がるのでしょうか?

この記事では、自殺があった跡地を売ることができるのか、言わないで売った場合におけるペナルティや価値を高める方法について解説します。

自殺があった跡地を黙って売ることはできる?

告知義務
自殺があった物件はイメージが悪くなります。そのため、物件を売りたくてもなかなか買い手が見つからない、売買価格が大きく下がるのが一般的です。自殺があった物件でも、物件を壊して更地になっている場合には、既に自殺が生じた物件が存在していないため、そこまでイメージは悪くありません。そのため、わざわざ自殺があったという事実を伝えることで自分に不利な状況を作らなくても、黙って売っても問題がないように感じられます。自殺があった跡地を黙って売るということはできるのでしょうか?

自殺があった跡地は心理的瑕疵を有する

自殺があった跡地は、自殺現場となった建物が存在していないただの土地ですが、心理的瑕疵を有していると考えられます。心理的瑕疵とは、買主がその事実を契約の前に知っていれば購入の判断を躊躇していたような瑕疵です。例えば、その物件で過去に自殺や他殺、事件・事故が発生した、周辺に嫌悪施設があるなどです。嫌悪施設とは以下のような施設を指します。

・心理的に忌避される施設:墓地、風俗店、パチンコ屋、葬儀場
・騒音や振動を発生させる施設:高速道路、飛行場、鉄道
・危険を感じさせる施設:ガソリンスタンド、暴力団事務所
・煤煙や臭気を発生させる施設:工場、下水処理場、火葬場

心理的瑕疵を有する物件はイメージが悪くなるため、売る際になかなか買い手が見つからない、売買価格が下がるなどの影響を受けます。では、心理的瑕疵を有する物件と事故物件との違い、告知義務の有無はどうなっているのでしょうか?

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事故物件との違い

事故物件と聞くと、自殺や他殺、事件・事故が発生した物件を想像する人が多いと思いますが、事故物件は物理的瑕疵や心理的瑕疵を有する物件を指すのが一般的です。物理的瑕疵とは、建物自体にシロアリ被害や雨漏りが生じている、構造上の欠陥があるなどです。しかし、瑕疵は法律で明確に定義されていません。物理的瑕疵は建物の欠陥なので瑕疵を有しているかどうかの判断が容易ですが、瑕疵を有していると感じるかは買主によって異なるので判断が困難と言えるでしょう。

告知義務が原則発生

瑕疵を有している物件にもかかわらず、売主から何も告知されないまま売買契約が成立すると、買主が損をすることになります。そのため、瑕疵を有している物件を売る際は、原則告知義務が発生します。告知義務を果たした物件を購入するかどうか決めるのは買主です。事実を知った上で不動産を購入した場合は、告知義務を果たしているので売主は責任を負わずに済みます。買主への告知は不動産会社が行うのが一般的ですが、不動産会社が全ての情報を把握しているというわけではありません。

売主から情報提供がなければ、不動産会社は買主に対して正確な情報を告知できないため、告知義務を果たせないことになります。そのため、告知義務を果たすには、売主が不動産会社に情報提供をしっかりと行うことが必須と言えますが、言わないで売った場合にはペナルティがあるので注意が必要です。

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言わないで売った場合のペナルティ

売主は不動産を売る際、瑕疵担保責任を負います瑕疵担保責任とは、売主が売買契約を有利に進めるために、物件が瑕疵を有していてもそれを買主に告知しなかった場合に負う責任のことです。もし言わないで売った場合は、説明義務違反に該当し瑕疵担保責任を負うことになり、契約解除を求められる、損害賠償を求められる可能性があるので注意が必要です。しかし、全ての事例で瑕疵担保責任を負わなくてはならないというわけではありません。では、跡地の場合には瑕疵担保責任を負うのでしょうか?

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跡地は瑕疵が大幅に減少する

通常、自殺のあった物件は心理的瑕疵が大きいため、告知せずに売った場合や貸し出した場合、瑕疵担保責任を負うことになります。しかし、建物を壊して整地してから更地として売る場合や一度他の入居者が入居した後で貸し出す場合は、心理的瑕疵が大幅に減少すると考えられます。しかし、心理的瑕疵は買主がどのように感じているかによって異なるため、心理的瑕疵が大幅に減少すると言っても必ずしも瑕疵担保責任を負わなくて済むというわけではありません。

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契約解除や損害賠償に発展する可能性もある

一般財団法人不動産適正取引推進機構(RETIO)が2011年7月に発表した「心理的瑕疵に関する裁判例について」によると、心理的瑕疵に関して以下のような判例が出ています

【事例1】
建物取り壊しを前提とした不動産の売買で、約1年4カ月前に建物内にて自殺があったケース。自殺が生じてからの期間が短いことなどを理由に挙げ、買主に告知義務が必要だったと判断し、売買代金の25%を買主の損害賠償額としました。

【事例2】
8年7カ月前に物件上の共同住宅で焼身自殺があり、その後駐車場として使用されていた土地を売買したケース。事件から8年以上が経過し、買主の分譲住宅が完売していたことなどから販売価格に事件の影響がなかったと判断し、瑕疵はないとしました。

住宅建築を目的とした土地の売買では、取り壊された建物で自殺があっても、既に事件のあった建物が滅失しているため、心理的瑕疵は多少和らぎます。また、火災(失火)による死亡事故や殺人事件と自殺は別物と考えられるため、心理的瑕疵が軽減するものと考えられます。しかし、近隣住民の噂を耳にする機会も多く、それが生活に支障を与える可能性も否定できません。いくら自殺のあった跡地と言っても、事件の風化までは告知義務があると考えられるため、告知義務を履行しなかったことで瑕疵担保責任を負う可能性も。後で買主との間で契約解除や損害賠償などのトラブルに発展することを防ぐためにも必ず告知しましょう

値段は相場と比べてどうなる?

事故物件の相場は、心理的瑕疵の内容によって異なります自然死や孤独死の場合は相場よりも10~20%、自殺の場合は20~30%、殺人の場合は30~50%下がると言われています。 なお、跡地は心理的瑕疵が軽減される可能性が高いため、孤独死で0~10%、自殺で10~20%、殺人で20~40%下がると考えられます。

ただし必ずこの通りになるとは限りません。心理的瑕疵は買主ごとに捉え方が大きく異なり、立地の良い条件面で優れた物件は通常の物件と査定結果が変わらない可能性も。とは言っても心理的瑕疵を有している不動産であることに変わりはないため、売る際は苦戦が予想されるでしょう。

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自殺があった跡地を売る方法

値下げ
自殺のあった跡地を売るときは、どうすればいいのでしょうか?自殺があった跡地を売る方法には以下の2つが挙げられます。

・そのままの価格で売る
・価格を下げて売る

そのままの価格で売る

心理的瑕疵を重く受け止めるかは買主によって異なります。特に跡地の場合、心理的瑕疵よりも立地や土地の広さなどの条件面を重視している買主も多くいます。そのため、条件の良い跡地を売る場合、わざわざ心理的瑕疵を有しているという事情を考慮して売出価格を下げる必要はありません。一度売出価格を下げると元に戻すことは困難であるため、まずは市場価格に近い価格で売りに出してみるのも1つの選択肢と言えるでしょう。

価格を下げて売る

買主の中には、売出価格での購入を予定していたものの、心理的瑕疵を有しているということを理由に、値下げを要求する人もいます。また、心理的価格を有している跡地であるということを理由に、そのままの市場価格では買い手が見つからない可能性もあります。そのような場合は、買主の値下げに応じる、売出価格を下げて買い手を見つけるという選択肢が残ることに。なるべく価格を下げたくないと考えている人も多いと思いますが、時間がかかれば固定資産税や都市計画税などが必要以上にかかるため、価格を下げて売ることも視野に入れる必要があるでしょう。

自殺があった跡地の価値を高める方法

トランクルーム
自殺のあった建物を壊して更地にするだけでも、瑕疵がある程度は緩和されるので建物がある状態より有利に売却を進めることができる可能性が高いと言えます。しかし、買い手がなかなか見つからない場合は売却価格を下げて売るしかありません。売却価格を下げることに抵抗がある人の中には、自殺があった跡地でも何らかの方法で価値を高めて売ることができないか気になっている人も多いと思います。自殺があった跡地の価値を高める方法として以下の3つが挙げられます。

・駐車場に用途変更してから売る
・トランクルームを設置してから売る
・建物を建設してから売る

駐車場に用途変更してから売る

居住用の土地として売却する際は、居住していた人が過去に自殺した跡地という心理的瑕疵の影響を受ける可能性が高いと言えます。しかし、居住用の土地ではなく、駐車場に用途変更した状態で売れば、心理的瑕疵の影響を大きく軽減することが可能です。また、駐車場の運用結果が良好であれば、ある程度の価格で売ることも期待できるでしょう。

駐車場に用途変更して、運用してから更地に戻して居住用の土地として売却するという方法も考えられます。過去の判決内容を見ると、用途変更して数年経過した後は自殺があったという事実が薄れて告知義務が生じなくなると読み取ることができます。そのため、用途変更前よりも良い条件で買主が見つかる可能性も。実際に告知義務が生じないかどうかは、宅建業者といった専門家に確認する必要がありますが、跡地として売るよりも有利に売却を進めやすくなると言えるでしょう。

トランクルームを設置してから売る

駐車場に用途変更してから売るという方法と同様、トランクルームを設置してから売るという方法もあります。トランクルームも運用結果が良好であれば、土地とトランクルームをセットで売ることも期待できます。

また、トランクルームを設置して運用した後、更地に戻して居住用の土地として売却することも可能です。最近は、駐車場の費用や自動車税による支出を抑えるなどの理由で車を買わない人も増えています。そのため、駐車場に用途変更してもなかなか借り手が見つからない可能性も。トランクルームは、使わないものを預けるという習慣が少しずつ広まっているため、アパートの近くやマンションの近くなどでは、比較的安定した需要が期待できるでしょう。

建物を建設してから売る

建物を建設してから売るという方法は、自殺があった物件という嫌な記憶が薄れるため、売却しやすくなると言えます。建物のない更地の場合には、購入希望者からすれば土地の購入費用に加えて建設費用もかかるので、少しでも土地の購入費用を抑えたいという気持ちになります。しかし、売主が建物を建設して建物付きの土地という形で売りに出す場合、建設費用もかかるので、少しでも土地の購入費用を抑えたいという気持ちになります。

土地の大きさによっては、アパートやマンションを建設して自分で不動産投資を始めることや投資用不動産として売却するという方法も可能です。しかし、駐車場やトランクルームは費用を少なく抑えられますが、建物を建設する場合にはかなり多くの支出を伴います。「建物を建設すれば高く売れる」と過信してすぐに行動に移すのではなく、宅地建物取引業者といった専門家に一度相談してから行動に移すようにしましょう。

専門の買取業者に売る

自殺のあった跡地の価値を高めるという方法は、いずれも多大な費用がかかります。そのため、余分に費用をかけることができない人はこれらの方法を試すことができません。また、費用をかけても必ず高く売れるとは限らないので注意が必要です。では、他に少しでも早く売る方法はないのでしょうか?そこで登場するのが専門の買取業者に依頼するという方法です。通常の取引では、不動産会社に仲介してもらって買主を探しますが、買取では専門の買取業者が買主になります。仲介ではなく買主であるため、仲介手数料を抑えることができるというメリットがあります。

買取業者の条件を満たしていればすぐ買い取ってもらえるため、固定資産税や都市計画税などの無駄な支出を防ぐことが可能です。仲介業者に依頼して購入希望者が現れるまで待つという方法、専門の買取業者に依頼してすぐ買い取ってもらうという方法、どちらもメリットとデメリットがあるものの、面倒くさい手続きや瑕疵の告知をしないですむ専門業者への売却をおすすめします。

まとめ

自殺や殺人があった物件は心理的瑕疵を有しているため、売りたくてもなかなか買い手が見つからない、売却価格が大きく下がってしまう可能性があります。しかし、物件を壊して更地として売れば心理的瑕疵が軽減されるため、売却を有利に進めやすくなります。ところが、いくら物件を壊して更地にしたところで心理的瑕疵が完全になくなるわけではありません。心理的瑕疵の感じ方は各買主で異なるため、売買契約後の買主とのトラブルを防ぐためにも、心理的瑕疵について告知した方が良いと言えます。

自殺があった跡地の売却は、物件を売却するわけではないため、市場価格と大きな差が生じない可能性も。しかし、20~30%市場価格よりも安くなるのが一般的で、少しでも高く売ろうとしても費用だけがかかってしまう可能性もあるので注意が必要です。それらを考えると、専門の買取業者に自殺のあった跡地を買い取ってもらうという方法をおすすめします。専門の買取業者であれば、仲介手数料もかからず効率良く売却を進めることができるでしょう。

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