もし不動産が事故物件になったら価値はどうなる?事故物件の種類や売却方法も解説

事故物件

「何らかのトラブルを抱えた不動産物件」を「事故物件」と言いますが、もし自分が保有する物件が事故物件になってしまった場合、なにより気がかりなのは「この物件は果たして売却することが出来るのだろうか」ということではないでしょうか。

この記事では、「事故物件とは何か」「売却するにはどうしたらよいのか」について、以下で解説していきます。

自分の所有している物件が事故物件に該当するのか、また売却価格にどの程度影響するか不安に感じている方は、ぜひ参考にしてください。

1、事故物件の種類について

瑕疵物件

「事故物件」とは何か

一口に「事故物件」と言っても、「どのようなトラブルを抱えているか」によって4つの種類に分けられます。それぞれの内容についてご説明していきましょう。

「心理的瑕疵物件」

心理的瑕疵物件

「瑕疵」とはキズや欠陥のことで、「本来備わっているべき性能や機能、品質などがかけている状態」を指す法律用語です。

心理的瑕疵物件」は、殺人事件や火災など、自然死以外で人が亡くなっているような心理的に住み心地のよくない物件の事を指します。

しかし、土地や建物自体にトラブルはないため、本人が気にしなければ何の問題もなく住むことができます。

近年、この「心理的瑕疵物件」を紹介するサイトやそれをテーマにしたテレビ番組などが増えてきたことで、この名称を耳にする機会も多くなってきました。以下のようなものが心理的瑕疵物件となる可能性があります。

  • 同じマンション内で、過去に何らかの事件があった
  • 住宅で殺人事件や自殺があった
  • 住宅で誰かが亡くなったあと、発見が遅れたため遺体が腐敗していた
  • 近隣で事故や事件、火災などがあった

「物理的瑕疵物件」

物理的瑕疵物件

建物自体の欠陥や立地条件に難がある物件です。「物理的瑕疵物件」とされる可能性がある一例を紹介します。

土地に関する瑕疵の例

  • 地盤がゆがんでいる
  • 極端に立地が悪い
  • 地中に障害物や埋蔵物がある
  • 化学物質などで土壌が汚染されている
  • 地盤が沈んでいる
  • 土地の境界があいまいで、周囲の物件が自分の土地を侵食している

建物に関する瑕疵の例

  • 建築資材にアスベストが使用されている
  • 柱などに使われている木材がシロアリに食い荒らされている
  • 壁にひび割れが起きている
  • 床下浸水をしたことがある
  • 家の耐震強度が国の基準を満たしていない

「法的瑕疵物件」

法的瑕疵とは「土地や建物が、法律に違反しているなどの理由で自由な利用が阻害されている場合」を指します。

ここで言う法律とは具体的に言うと「都市計画法」「建築基準法」「消防法」などが該当します。例えば以下のような状態にあれば「法的瑕疵物件」に該当する可能性があります。

  • 火災報知機やスプリンクラーなどの防災設備が古い
  • 建ぺい率が法の基準を満たしていない
  • 容積率が法の基準を満たしていない
  • 構造上の安全基準が国の定めた基準に達していない
  • 接道義務を守っていない
  • 物件が、開発行為を認められていない「市街化調整区域内」にある
  • 物件が「計画道路指定」を受けているため、建築制限がある

「環境的瑕疵物件」

「環境的瑕疵物件」とは「不動産を取り巻く環境に問題がある物件」を指します。この瑕疵はこれまで挙げたものとは違い、不動産そのものには何の問題もないことが特徴です。環境的瑕疵物件の具体例は以下の通りです。

  • 周囲に繁華街などがあり、騒音トラブルがしばしば発生している
  • 周囲に火葬場や産業廃棄物処理施設などがある
  • 周囲に暴力団事務所がある
  • 近所に暴力団構成員が住んでいる
  • 周囲に高層マンションがあり、日差しや眺めがよくない
  • 周囲にごみ屋敷のような、悪臭を放ったりするような不潔な建物がある
  • 周辺を電車や大型トラックなどが頻繁に通行するため、振動トラブルを抱えている

ここまでは、事故物件の種類について解説してきました。
では次に、心理的瑕疵物件を売却するケースについて見ていきましょう。

2、心理的瑕疵物件の売却について

心理的瑕疵物件

事故物件は自殺で2~3割、他殺で5割下がる

事故物件を売る場合、残念ながらどうしても価格を下げる必要があります。どの程度下げるかは、該当する瑕疵の内容や事故物件となった背景にもよりますが、一般的には「自殺の場合は2~3割、殺人事件が起こったら5割」程度の値下げが相場のようです。

しかし、価格が大きく下がってしまったとしても、最大限納得のいく価格で売るための方法を探ることが重要です。事故物件であったとしても「まったく気にしない」という人もいますし、不動産業者や投資家の中には、事故物件をリノベーションして売り出す人もいるくらいです。

また、「建物」だけに「事故物件」のイメージがついている場合は、更地にして土地だけを売るという方法もあります。日本の長い歴史から考えれば、どの土地にも何かしらのいわれがあってもおかしくありません。地盤や周囲の環境に問題がなければ、建物を取り壊し、通常の宅地として売ってしまうことも一つの選択肢でしょう。

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とはいえ、やはり何かしらの事件があった土地は、しばらくの間は地域の人々から敬遠されてしまう可能性が高いので、ある程度ほとぼりが冷めるまでは土地を駐車場などにして貸し出すなどの方法を取る方がよいかも知れません。

場合によってはあえて「事故物件」として売り出した方が、メリットがあることも稀にあるので「どのように売却するか」「更地にするか否か」は法律家や専門業者に相談をして、ベストな方法を探った方がよいでしょう。

立地や条件によっては価格があまり減少しない場合も

「事故物件」でも、価格があまり下がらない場合もあります。

例えば東京などの大都市のマンションなどのように、需要が非常に高い物件がそうです。東京23区の賃貸物件は、事故や自殺が起きた物件でも賃料の値下がり率はあまり大きくありません

「東京23区に住める利便性などのメリットを考えれば、その部屋で人が死んだくらい気にしない」という方が多くいるからです。その物件に「事故物件のデメリットを大きくしのぐメリット」があるかどうかが、価格の下げ幅を最小限に事故物件を売るポイントと言えるでしょう。

「事故物件」であることを、取引の相手方に伝えなければならない

事故物件を売ったり貸したりする場合は、相手方に対しそのことを告げなくてはなりません。これは宅建業法47条でも定められており、怠れば訴訟にまで発展する可能性があります。家賃や売却価格が下がることを恐れて購入者にその事実を隠すことは絶対にやめましょう。

しかし、この告知義務は、「発生からいつまで」「何人目の入居者まで」発生するのでしょうか。いくつか判例を参照しながら考えていきましょう。

平成26年9月:大阪高裁の判例

概要:1年数カ月前に自殺があったマンションの部屋を、賃貸人は新しい借主に告知をしなかった。裁判所はこれに対し「1年数カ月前に自殺があった事実は、当該建物を賃借して居住することを事実上困難にする可能性が高く、信義則上告知する義務があった」と賃貸人の過失を認めました。

裁判所はこの賃貸人に対して「自殺の事実を知りながらあえて隠した」ことを前提に、「1年数カ月前の自殺ならば契約の締結に影響を与える」と判断しました。

このケースでは「自殺の情報」が契約に大きく影響したため、説明の義務があるという結論となりました。ここからわかるのは「入居者が事故物件か否かを気にしているようならば、時間がたっていても告知しなければならない」ということです。

また、その事故物件で起きた事件があまりにも凄惨であった場合、事件性に対する住民の周知性が高まるので、告知義務の期間も伸びます。なかにはかなり昔の事件でも告知義務が認められたケースもあるようです。

先ほど「1年数カ月前の自殺は告知しなければならない」と認めた判例がありましたが、一方、このようなものもあります。

平成13年11月:東京地裁の判例

概要:借り上げ社宅として賃貸されていたマンションで2年以上前に自殺が起こったが、その事実を知らされていなかったため損害賠償請求をした。裁判所はこれに対し「本件は自殺から2年以上経過すると瑕疵とは評価できず、他者に賃貸するにあたり告知義務を負わない」と判断した。

この事例のマンションは、大都市のシングル向け物件で、入退去の回転が早かったのでこのような判決になったのだと思われます。

よく自殺物件の告知で「おおむね2年」とあるのはこれらの判例が基になっているようですが、これはあくまでも「大都市」「シングル向け」「回転が早い」という要素が影響していることは否めないでしょう。

一応の目安とはなりますが、すべてのケースがこれに当てはまるわけではありません。

さて、次に見ていきたいのは「何人まで告知の義務があるか」ということです。不動産の中で自殺や殺人事件、事故が起こった場合、最初の入居者にその事実を告げなければならないことはこれまで見てきた通りですが、それ以降の入居者にも伝えなければならないのでしょうか。

参考となる判例には次のようなものがあります。

平成19年8月:東京地裁の判例

概要:賃貸アパートで賃借人が自殺したことに関して、裁判所は「自殺住戸への最初の入居者には説明義務があるものの、その次の入居者には特段の事情がない限り告知する義務はない。また、この事案においては隣接する住戸について自殺があったことを告知する義務はない」と判断した。

ここで言う「特段の事情」とは「最初の入居者の入居期間があまりにも短い」「そこで起きた事件が非常に凄惨で周知性が高い」などの状態を指すようです。この判例がすべてのケースに適用できるわけではありませんが、一定の基準となることは確かです。

不動産を扱う方であれば当然「明確な基準がほしい」と考えますが、事故物件の告知義務は瑕疵の種類やトラブルが発生した背景、発生からの経過時間などを総合的に判断した上で個々のケースごとに対応しなければならないので、基準を設定することは非常に困難です。

もし事故物件を扱うことになったら、ここに挙げた判例だけを参考にするのではなく、弁護士などの法律家や事故物件の専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

もしも自分の物件で事故が起きた場合の対処法

このように心理的瑕疵物件については、賃貸に出す場合でも大きな影響を受けます。もしも自分が保有しているアパートで自殺があった場合は、当然次の入居者に対して告知する必要性が出てきますので、それによって家賃などの賃貸条件が相場よりも下がることが予想されます。

その場合、相場の家賃と値下がりした家賃の差額分を自殺による損害として、自殺した人の相続人や連帯保証人に対して請求できる可能性があります。認められる金額は、部屋の原状回復費用のほか、家賃の値下がり分などがありますが、個別の事情によって金額は異なります。

自殺が発生した場合は、遺族に対して言いにくい部分もありますが、それによる損害を所有者がすべて負うことも筋違いです。自分自身で言いにくい場合は、弁護士に代理人となってもらい損害賠償請求をするようにしましょう

入居者の保険から保険金が出ることもある

入居者が室内で死亡した場合は、入居者が加入している火災保険から保険金が出ることがあります

例えば以下のような場合に、一定の金額が保証される場合があります。

  • 死亡による修理費用
    被保険者である入居者が死亡したことで、室内が損害を受けた場合にかかる、清掃費用、消臭費用、修理費用について保険金がおりる可能性があります。
  • 遺品整理費用
    貸主に明け渡すために必要な遺品整理にかかった費用について、保険金がおりる場合があります。

これらは賃借人の相続人に対して支給されますが、所有者が実費で行った場合は、相続人を経由して所有者に支払われることになるでしょう。

相続人は入居者が保険に加入していることを知らないケースもありますので、万が一の時には火災保険の内容を確認すると良いでしょう。

では次に、物理的瑕疵物件の売却のケースについて解説します。

3、物理的瑕疵物件の売却について

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件は瑕疵の内容によって売却価格が変わる

物理的瑕疵にもさまざまな種類があり、すべてにおいて売却価格が変わるわけではありません。むしろ物理的瑕疵物件の場合は、シロアリのように売主自身も気がつかないまま売買契約に至ってしまうケースが少なくありません

また物理的瑕疵が原因で売却価格が大幅に値下がりするくらいであれば、物理的瑕疵を工事によって改善してから売るという選択肢もあります。心理的瑕疵の場合は自力で瑕疵を改善することができないので、その点は大きな違いと言えます。

例えば、シロアリに食い荒らされていてどうにもならないような状況であれば、売却の際に建物部分についてはほとんど価格がつかないでしょう。土地値で買い取ってもらうか、最悪の場合、取り壊し費用分を土地値から値引きするような対応も必要になる可能性があります。

不動産業者相手に売却すれば、瑕疵担保責任が「免除」になる可能性がある

物理的瑕疵を売主自身が認識している場合は、必ず買主に対して伝える必要があります。具体的には募集図面に記載するとともに、重要事項説明の際に買主に渡す付帯設備表や物件状況報告書などにも詳しく記載し、売買契約に先立って買主に説明した証拠を残します。

ただし、さきほども言ったように、物理的瑕疵について売主に落ち度はなく、知らないというケースがあります。売買契約では瑕疵担保責任というものがあり、たとえ売主が知らなかったとしても、売却後一定期間に発覚した瑕疵については責任を取るという制度です。

不動産業者が売主となるのであれば当然ですが、個人が所有物件を売却するにあたって、瑕疵担保責任は大きなリスクを負うこととなります。特に古い物件については売主も気がつかない瑕疵が潜んでいることが多いため、売却後思わぬ責任を負わされる可能性があります。

そんなときは不動産業者に対して売却すると、瑕疵担保責任を免除してもらえる可能性があります。個人買主の場合は、瑕疵担保責任がついていないと買ってくれませんが、不動産業者の場合はプロなので瑕疵担保責任免除という契約でも買ってくれる可能性があります。

売却価格が値下がりするケースとは

物理的瑕疵で価格が値下がりする一例は「雨漏り」です。

特にコンクリートの建物などについては、雨漏りの正確な原因が特定できないことも多く、原因と思われる場所を補修しても、また再発することが多々あります。

また、雨漏りが発生すると、人が居住することが困難になることもあるため、売却価格に深刻な影響が出ることがあります。

できる限り雨漏りの原因を特定して完全に直してから売却することをおすすめします。

物理的瑕疵が不安な場合はホームインスペクション(住宅診断)がおすすめ

物理的瑕疵については、その瑕疵によってどの程度の影響が生活に出てくるのか分からない部分も多々あります。また、告知したとしても状況がそれ以上にひどかったりすると、買主との間でトラブルになることもあります。

そこで活用したいのが「ホームインスペクション(住宅診断)」です。日本は欧米に比べて地震が多いせいか、新築志向が強いので、中古物件が流通しにくく、また流通しても価格が大幅に値下がりする傾向にあります。

政府は中古市場の活性化や取引の安全などを担保するために、ホームインスペクションの導入を推奨しています。

ホームインスペクションとは、建築士などの有資格者で一定の講習を受けた人が、中古物件の状態を売買契約に先立ってチェックするというものです。

プロに確認してもらうことで、売主、買主双方が安心して不動産を売却することができるようになります。

では次に、法的瑕疵物件の売却のケースについて解説します。

4、法的瑕疵物件の売却について

法的瑕疵は告知の必要な期間が長い

心理的瑕疵は明確な期間が定められていないものの、判例によればある程度の期間が経過すれば告知義務はなくなると考えられます。また、物理的瑕疵については修繕によって改善できれば告知義務はなくなります。

ところが法的瑕疵については、現状の法令に土地や建物が適合していないため、その状態が改善されるまでは常に告知が必要となります。

「既存不適格」とはどういう意味か

例えば、新築当時は建築基準法などの法令に則って建てられている建物だとしても、その後の法律改正などによって現在の法律に照らし合わせると不適格な部分が生じるケースがあります。

このような物件を既存不適格といい、すぐに取り壊す必要はないものの、今後増築や建て直しをする際には現在の法律に合わせて作り直す必要があります。そのため、既存不適格の物件については、売却する際に売却価格が相場よりも値下がりする可能性が高いです。

既存不適格とされるケースのなかで、売却価格が下がり安いのが「再建築不可物件」です。

「再建築不可物件」とは?

再建築不可物件とは、建物が今現在の法律に照らし合わせると、取り壊したとしても建築許可がおりない物件のことを言います。再建築不可物件となるケースの代表例が接道義務です。

昔の法律では、2.7m以上の道路に接していることが建築の条件でしたが、その後の法改正によって4m以上の道路に接していなければならない、という規定に変更されました。

ただ、日本には4m未満の道路がいたるところにあるため「道路の中心線から水平距離で2m後退(セットバック)した線を道路の境界線とみなす」という規定がありこれに該当すれば再建築することができます。

物件によっては現状のままでは再建築ができない物件があり、そのような物件は売却価格が大幅に値下がりします。

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このように法的瑕疵については所有者本人ではどうにもならない部分もあります。また、法的瑕疵については売買の媒介を依頼した不動産業者が調べてくれますのでそのあたりは安心できるでしょう。

では最後に、環境的瑕疵物件の売却のケースについて解説します。

5、環境的瑕疵物件の売却について

環境的瑕疵についても、法的瑕疵と同様に所有者自身ではどうにもならないことが多いので、売却の際には包み隠さずに買主に告知することが重要です。

ただ、環境的瑕疵で売却価格が下がるケースというのは比較的少なく、よほどの事情がなければそこまで値下がりすることはありません。
例えば、日当たりが悪いくらいでは事故物件にはなりません。

では、どのような環境的瑕疵であれば値下がりするのでしょうか。

暴力団事務所が近所にあると値段が下がりやすい

すぐ近くに暴力団事務所がある場合は、売却価格が値下がりする傾向にあります。これには2つの理由があります。

  • 1つ目は、暴力団事務所がすぐ近所にあるということに対する精神的な苦痛が、買主の購入意欲を下げるため、どうしても相場よりも値段を下げないと買う人が出てこないためです。
  • 2つ目は、暴力団事務所が近くにあることで、銀行の担保評価が出ないことがあるからです。不動産を購入する人の多くは、住宅ローンなどで銀行から融資を受けて購入をします。銀行は購入する予定の物件を担保に融資するため、担保となる物件の詳細について、現地に確認に行くなどして入念に調査します。

このときに暴力団事務所が近くにあることがわかると、銀行の担保評価が下がる可能性があるため、結果的に融資を受けられる金額が減ったり、場合によっては融資自体を断られたりする可能性もあります。

そうなると現金一括で購入してもらうしかないため、どうしても価格については相場よりも下げざるを得なくなります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。
事故物件と一言でいっても、さまざまな要因があり、それによって値下がりする幅も大きく異なってきます。重要なことは、事故物件だからといって、買主に言われるがまま値下げ交渉に応じないことです。

事故物件は意外と購入を希望している人もいますので、そこまで焦る必要はありません。焦って売却すると相場よりも大幅に低く買い取られる危険性がありますので気をつけましょう。

最終更新日:

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