事故物件の買取価格相場と高く売るための買取業者選びの3つのポイント

居住者が自殺してしまったり、火災による被害で死者が出てしまった事故物件。事故物件には心理的な不安があるため、買い手がつきにくいです。

実際に事故物件を所有している人、相続などより所有することになった人は

・使っていない事故物件をどうにかして処分したい
・事故物件になってしまった不動産はどれくらいの価格で売却できるの？
・事故物件は誰に買取依頼すればいい？

など、さまざまな疑問や悩みを抱えている方も多いでしょう。

この記事では「事故物件を手放したい人」のために不動産専門家の観点から、あなたの疑問やお悩みを解決します。

具体的には

・事故物件における買取価格相場と査定ポイント
・買取業者を選ぶときに注意したいの3つのポイント
・買取業者に依頼してから売却完了までの流れ

など、事故物件の買取依頼に必要な知識だけをわかりやすく解説していきます。

この記事を読めば、事故物件であっても高値で売却できるようになるので、ぜひ参考にしてみてください。

事故物件の買取価格相場と査定ポイント

そもそも「事故物件」に対して、自殺や殺人などの事件や事故があった土地や物件というイメージをお持ちの方が多いのではないでしょうか。

このようなイメージも間違いではないですが、正確には「心理的瑕疵のある物件」のことを事故物件といいます。

心理的瑕疵のある物件とは、雨漏りや欠陥などの物理的瑕疵ではなく、不動産の契約に影響するほどの心理的抵抗を感じる瑕疵が存在する物件を指します。

つまり、事故物件とは「知っていたら購入しなかった」と買主が感じる事情のある物件のことです。

具体的には、以下のような事情が心理的瑕疵の要因に該当します。

• 物件で過去に自殺や殺人などの事件があった
• 物件で過去に火災や水災などの災害が起こった
• 物件周辺に墓場や暴力団事務所などがある

販売または賃貸募集している物件が上記の条件に当てはまる場合、事故物件として扱われる恐れがあるため注意しましょう。

ここでは、そんな事故物件を売却する場合の価格相場や査定基準について解説していきます。

事故物件の買取価格は通常より20~30%下がる

結論からいうと、事故物件の買取価格相場は通常の物件より20~30%ほど安くなります。（賃貸募集に関しても同様に安くなる）

事故物件を販売または賃貸募集する場合、必ず買主や借主に対して心理的瑕疵となる要因を伝える告知義務があります。

しかし、心理的瑕疵となる要因を知っても契約する買主や借主は稀で、契約を止めてしまうケースが多いです。

そのため、事故物件は通常の物件よりも需要が少なく、販売または賃貸募集する場合には買取価格や家賃を抑えないと契約できません。

さらに悪いケースでは、事故物件の要因となる心理的瑕疵の内容によっては、周辺相場の半額まで査定額が下がることもあります。

ただし、契約者に対して心理的瑕疵となる要因を伝えない場合、売主は告知義務違反になり「瑕疵担保責任」を負う責任が発生するので注意しましょう。

心理的瑕疵の強い事故物件ほど査定額も安い

先述したとおり事故物件の買取価格には、その不動産が事故物件となってしまった心理的瑕疵の内容が大きく関わってきます。

例えば、数年前に殺人事件が起きて住人が死亡してしまった事故物件Aがあるとします。

殺人などの事件や事故で人が亡くなった場合、間違いなく強い心理的瑕疵がある不動産だと判断されます。

その強い心理的瑕疵の内容が価格査定にも影響するため、心理的瑕疵の強い物件ほど査定額も下がってしまいます。

一方、1人暮らしをしていた高齢者が孤独死してしまった事故物件Bがあるとします。

病死や寿命によって高齢者が亡くなった場合、事故や事件性がない自然死と扱われるので心理的瑕疵も弱いと判断されます。

こちらは価格査定にあまり影響がないため、心理的瑕疵の弱い物件は査定額が少し下がる程度で済みます。

事故物件の買取査定は通常の物件の査定基準とは別に、事故物件となった経緯や細かい状況などの心理的瑕疵が大きく影響することを覚えておきましょう。

事故物件の買取業者選びの3つのポイント

ここまで、事故物件の買取価格の相場や査定基準についてご説明してきました。

いざ事故物件を売却しようとすると「どの買取業者を選べばよいのか？」と悩んでしまう方も多いのではないでしょうか。

せっかく不動産を売却するのであれば、なるべく高く買取してくれる買取業者を選びたいですよね。

事故物件を高く買取してもらいたい場合、以下の点を重視して買取業者を選ぶとよいでしょう。

• 事故物件を専門に買取している業者を選ぶ
• 買取業者の行政処分歴を確認する
• 複数の買取業者に査定依頼をする

つづいては、事故物件を高く買取してくれる買取業者を選ぶポイントを3つ紹介します。

1.事故物件を専門に買取している業者を選ぶ

事故物件の買取業者を選ぶ1つ目のポイントは、事故物件を専門に買取している業者を選ぶことです。

事故物件を買取した経験が少ない一般的な買取業者の場合、価値を十分に理解していないことが多いです。

そのため、事故物件を安値で買い叩く買取業者が多く、買取業者によっては買取拒否されてしまうケースも考えられます。

一方、事故物件を買取した経験の多い事故物件専門の買取業者の場合、買取査定に必要な過去のデータが十分揃っています。

そのため、事故物件でも相場と変わらない適切価格で買取できるだけでなく、トラブルなくスムーズに買取可能です。

したがって、事故物件の買取業者を選ぶときには、事故物件の買取実績が豊富な専門業者を選びましょう。

2.買取業者の行政処分歴を確認する

事故物件の買取業者を選ぶ2つ目のポイントは、買取業者の行政処分歴を確認することです。

不動産を取扱する宅地建物取引業を営業するには、国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要となります。

この許可を受けている業者は宅地建物取引業を営業できますが、業務にはある程度の制限が掛けられています。

この宅地建物取引業法に違反する業務をおこなった場合、その業者は行政処分の対象となるわけです。

「行政処分」とは、業務改善の指示や指導だけでなく、業務停止命令や取消処分などがあります。

一般的に、行政処分を受けたことのある買取業者は顧客とのトラブルが多いです。

事故物件の買取業者を選ぶ場合、過去の行政処分歴を確認して、顧客トラブルが少ない業者を選びましょう。

3.複数の買取業者に査定依頼をする

事故物件の買取業者を選ぶ3つ目のポイントは、複数の買取業者に査定依頼をすることです。

買取価格の下がりやすい事故物件だからこそ、できるだけ高値で買取してもらいたいですよね。

高値で買取してもらえる買取業者を1社ずつ探すのもよいですが、多くの時間が掛かってしまいます。

そういった場合、一度に複数社の買取査定を受けられる「不動産一括査定サイト」を利用するとよいでしょう。

「不動産一括査定サイト」とは、買取してもらいたい物件の情報を入力するだけで、複数社の買取査定額を無料で確認できるサイトです。

1社ずつ買取査定を依頼する場合に比べて時間短縮できるうえに「どこの買取業者が高く買取してくれるか？」も一目でわかります。

そのため、事故物件の買取業者を選ぶときには、複数社の買取価格を一度に比較できる不動産一括査定サイトを利用するのもおすすめです。

買取業者に依頼してから売却完了までの流れ

ここまで、事故物件の買取業者を選ぶポイントについてご説明をしてきました。

事故物件の売却を買取業者に依頼をした場合、売却完了まで以下のように進みます。

1. 買取を依頼する業者を探す
2. 不動産の買取査定をする
3. 不動産の買取価格やスケジュールの決定
4. 不動産売買契約を結ぶ

事故物件を買取業者に売却する流れを、順に解説していきます。

1.買取を依頼する業者を探す

まずは事故物件の買取を依頼する業者を探すところから始まります。

近所にある不動産会社や買取業者に直接連絡をしたり、不動産一括査定サイトを活用して業者を探しましょう。

2.不動産の買取査定をする

事故物件の買取を依頼する業者が決定したら、実際に買取査定を依頼しましょう。

事故物件の買取査定では、物件自体の条件だけでなく心理的瑕疵なども考慮して、査定額が決定されます。

• 物件自体の条件や状態
• 周辺環境
• 心理的瑕疵の要因

3.不動産の買取価格や売却スケジュールの決定

提示された査定額で問題ない場合、売主と買取業者双方の同意を得て、不動産の買取価格が決定します。

一般人ではなく不動産業者が買主となるので、価格交渉や瑕疵担保責任も必要ありません。

この不動産の買取価格が決定するタイミングで、物件を引渡す条件や日付などの売却スケジュールも確認しておきましょう。

4.不動産売買契約を結ぶ

最後に不動産の売買に関する契約「不動産売買契約」を結びます。

不動産売買契約書などの不動産売買契約に関する書類にサインや押印をすると、契約が締結します。

不動産売買契約を締結して、契約書記載の期日に買取金額が入金されたら、事故物件の買取は完了です。

以上が事故物件の買取業者に買取してもらう際の流れとなります。

当社は事故物件の買取に自信があります

当社クランピーリアルエステートでは、事故物件の買取を積極的におこなっています。

事故物件の資産価値を上げるノウハウや実績が多数あるため、買取価格が低くなりやすい事故物件でも、最短48時間で高額買取が可能です。

事故物件にくわしい専門家が在籍しているので、事故物件の売却をご検討中の方や、まずは物件の査定額を知りたいという方もお気軽にご相談ください。

まとめ

今回の記事では、事故物件の売却について幅広く解説してきました。

最後にもう一度、記事のおさらいをします。

「事故物件」とは、心理的瑕疵のある物件のことを指しますが、明確な定義がありません。

「心理的瑕疵のある物件」とは、不動産売買に影響するほど心理的抵抗を感じる瑕疵が存在する物件のことをいいます。

また、このような事故物件では、必ず買主に対して心理的瑕疵の要因を伝えなければなりません。

そのため、事故物件は通常の物件と比べると需要が少なくなり、買取価格が20~30%ほど下がるだけでなく、心理的瑕疵の内容によっては周辺相場の半額まで安くなるケースも考えられます。（賃貸契約に関しても同様に家賃が安くなる）

これは、事故物件の原因となっている心理的瑕疵の内容が査定に大きく関わってくるためです。

上記のような理由から、買取業者によって買取査定額は大きく異なります。

どの買取業者で事故物件を買取してもらうべきか悩んだ場合、以下のポイントを参考に選ぶとよいでしょう。

• 事故物件を専門に買い取っている業者を選ぶ/li>
• 過去の行政処分歴を確認する
• 複数の買取業者に査定依頼をする

自身が所有している事故物件を売却したい方は、お近くの不動産会社や買取業者などに足を運び、相談してみることをおすすめします。