「自身が所有者となっている事故物件の売却を考えている」
「所有しているマンションが事故物件になってしまった」
「訳あって事故物件を抱えてしまったのでどうにかしたい」
上記のような理由から、自分が所有している事故物件の売却を検討している方も多いと思います。
しかし、一般的な不動産会社ならともかく、事故物件の売却となると知識や経験もないので不安に感じてしまうこともあるはずです。
また、せっかく不動産を売却するのであれば、なるべく高値で買い取ってもらえる不動産業者に依頼をしたいですよね。
そこで、今回は事故物件の買取方法について幅広く解説をしていきます。
目次
事故物件の買取価格相場と査定ポイント
そもそも「事故物件」に対して、自殺や殺人などの事件や事故があった土地や物件というイメージをお持ちの方が多いのではないでしょうか。
上記のようなイメージでも間違いではないですが、事故物件というのは正確には「心理的瑕疵のある物件」のことを指します。
心理的瑕疵のある物件とは、雨漏りや欠陥等の物理的瑕疵ではなく、不動産の契約に影響があると判断された心理的抵抗を感じる瑕疵が存在する物件のことです。
つまり事故物件とは、不動産の契約をする前に心理的瑕疵となる要因について知っていたら、不動産契約をしていなかったかもしれないという重要な事実や事情がある物件のことになります。
また、心理的瑕疵の要因とされるものには、
- 販売や賃貸募集をしている住宅で過去に自殺や殺人などの事件があった
- 販売や賃貸募集をしている住宅で過去に事件や事故があって人が亡くなっている
- 販売や賃貸募集をしている住宅で過去に火災や水災などの災害が起こった
上記のようなものがあります。
上記のような出来事が過去に販売または賃貸募集している住宅で起こっている場合、事故物件として扱われる可能性があるということを覚えておきましょう。
ここでは、そんな事故物件を売却する場合の価格相場や査定のポイントについて解説をしていきます。
事故物件は通常の不動産よりも価格が2〜3割ほど下がる
結論からいうと、事故物件の売却価格相場は一般的な物件に比べると2〜3割ほど下がった金額となります。（賃貸募集に関しても同様に安くなる）
事故物件を販売または賃貸募集などで扱う場合には、必ず相手（購入者）に対して心理的瑕疵となる要因を伝える告知義務があります。
しかし、基本的にはそれらの心理的瑕疵となる要因を知って平気だと感じる購入希望者は稀で、大抵はそれを理由に契約するのを止めてしまいます。
そのため、事故物件は一般的な不動産に比べると需要が少なく、販売や賃貸募集等で扱う場合には販売価格や家賃を抑えないと契約がされない（入居者が現れない）ということが多いです。
例えば、不動産の条件や周辺の環境が同じAとBの物件があるとします。
上記の不動産Aを売却するために買取業者に査定依頼をすると、約2,500万円での買取が可能という結果が返ってきました。
しかし、不動産Aと同じ条件であるはずの不動産Bを買取業者に査定依頼をすると、約2,000万円という結果が返ってきました。
なぜ、不動産や周辺環境等の条件が同じである不動産の売却価格が低いのかというと、不動産Bでは過去に人が殺されているという事件があったからです。
そのような事件から心理的な瑕疵がある物件だと判断されて、約2割ほど減額された金額が査定額となりました。
上記の例のように、心理的な瑕疵のある事故物件ということだけで約2〜3割ほど査定額が減額されてしまうことがわかるはずです。
また、事故物件の要因となっている心理的瑕疵の内容によっては買取査定額が周辺相場の半額にまで下がってしまうこともあると覚えておきましょう。
ちなみに、契約者に対して心理的瑕疵となる要因を伝えなかった場合、売主は告知義務違反ということとなり「瑕疵担保責任」を負う責任が発生しますので注意しましょう。
事故物件を売却するときの査定ポイント
事故物件は一般的な不動産と比べると売却価格が2〜3割ほど低く、場合によっては半額にまで下がってしまうということがわかりました。（賃貸募集に関しても同様に）
これは、「事故物件は通常の不動産よりも価格が2〜3割ほど下がる」でもご説明したように、事故物件の売却査定には、その不動産が事故物件となってしまった心理的瑕疵の内容が大きく関わってきます。
例えば、数年前に殺人事件が起こり住人が死亡してしまったことで事故物件となった不動産Aがあるとします。
上記のように、殺人などの事件や事故で人が亡くなった場合、間違いなく強い心理的瑕疵がある不動産だと判断されます。
そのため、その強い心理的瑕疵の内容が不動産の価格査定にも影響し、買取査定額が大きく下がってしまいます。
一方、一人暮らしをしていた高齢者が孤独死してしまったことで事故物件となった不動産Bがあるとします。
上記のように、高齢者が病死などの寿命によって亡くなってしまった場合、事故や事件性がない自然死とみなされ心理的瑕疵もないと判断されます。
そのため、不動産の価格査定にはあまり影響がなく、買取査定額も若干下がる程度になります。
以上の例のように、事故物件の買取査定は一般的な不動産の査定ポイントとは別に、事故物件となってしまった経緯や細かい状況などが大きく関わってくるということを覚えておきましょう。
事故物件の買取業者選びの3つのポイント
ここまで、事故物件の売却価格の相場や買取査定のポイントについてご説明してきました。
しかし、いざ実際に事故物件を売却しようと考えていても、様々な会社があるためどこを選んだらいいのだろうかと悩んでしまう方も多いのではないでしょうか。
また、せっかく不動産を売却するのであれば、なるべく高く買い取ってくれる買取業者を選びたいですよね。
そこでここからは、事故物件を高く買い取ってくれる買取業者の選び方を含めた3つのポイントをご紹介していきます。
１.事故物件を専門に買い取っている業者を選ぶ
事故物件の買取業者を選ぶ1つ目のポイントとして、事故物件を専門に買い取っている業者を選ぶということが挙げられます。
事故物件を買い取った経験が少ない一般的な買取業者の場合、それらの価値を十分に理解していないことが多いです。
そのため、特殊な不動産である事故物件に対して適切な査定価格をつけることができず、買取業者によっては買取自体を断られるということも考えられます。
一方、事故物件を多く買い取った経験のある事故物件専門の買取業者の場合、買取査定に必要な過去のデータが十分揃っています。
そのため、特殊な不動産である事故物件に対して適切な査定価格をつけることができるだけでなく、スムーズに買取を行うことも可能となります。
したがって、事故物件の買取業者を選ぶときには、事故物件の買取実績が豊富な専門業者を選びましょう。
２.過去の行政処分歴を確認する
事故物件の買取業者を選ぶ2つ目のポイントとして、買取業者の過去の行政処分歴を確認するということが挙げられます。
不動産を取り扱う宅地建物取引業をするためには、国土交通大臣または都道府県知事の免許が必要となります。
上記の免許を持っている業者は宅地建物取引業をすることが可能となりますが、宅地建物取引業法というものに基づいて業務にはある程度の制限が掛けられています。
この宅地建物取引業法に違反をした場合、その業者は行政処分の対象となるわけです。
「行政処分」とは、業務改善のための指示や指導だけでなく、業務の停止命令や免許の取消処分などがあります。
一般的には、この行政処分を受けたことのある買取業者は顧客とのトラブルが多いという扱いを受けます。
そのため、事故物件の買取業者を選ぶ時、過去の行政処分歴を確認して、顧客トラブルが少ない業者を選ぶことが大切です。
３.複数の買取業者に査定依頼をする
事故物件の買取業者を選ぶ3つ目のポイントとして、複数の買取業者に査定依頼をするということが挙げられます。
せっかく不動産を売却するのであれば、なるべく高値で買い取ってもらいたいと考える方も多いのではないでしょうか。
そのため、高値で買い取ってもらえる買取業者を1社ずつ問い合わせて探すのもいいですが、それには多くの時間が掛かります。
そういった場合、不動産の買取査定を複数社一気に行うことができる不動産一括査定サイトを利用しましょう。
「不動産一括査定サイト」とは、自身が売却を考えている不動産の情報をWEB上に入力するだけで、複数社の買取査定額を無料で一覧として確認できるものです。
つまり、自身が不動産会社に連絡をして1社ずつ査定依頼をするのに比べて大幅な時間の短縮ができるだけでなく、どこの買取業者が高く買い取ってくれるかが一目で分かってしまうのです。
そのため、事故物件の買取業者を選ぶときには、複数社の比較を行うことができる不動産一括査定サイトを利用するのもポイントの1つとなります。
買取業者に依頼してから売却完了までの流れ
ここまで、事故物件の買取業者を選ぶポイントについてご説明をしてきました。
実際に事故物件の売却を買取業者に依頼をして売却が完了するまでの流れは下記のようなものとなります。
- 買取を依頼する業者を探す
- 不動産の買取査定をする
- 不動産の買取価格やスケジュールの決定
- 不動産売買契約を結ぶ
順に解説をしていきます。
１.買取を依頼する業者を探す
まず最初に、事故物件の売却を依頼する業者を探すことから始まります。
近所にある不動産会社や買取業者に直接連絡をしたり、不動産一括査定サイトを活用して業者を探しましょう。
２.不動産の買取査定をする
事故物件の売却を依頼する業者が決定したら、実際に不動産の買取査定を依頼しましょう。
この不動産の買取査定は、不動産そのものの条件や状態はもちろん、周辺や近隣の環境、事故物件となった要因などを考慮して決定されます。
３.不動産の買取価格や売却スケジュールの決定
実際に提示された買取査定額に問題がない場合、売主（依頼者）と買主（買取業者）双方の同意の上、不動産の買取価格が決定します。
また、一般の方ではなく不動産業者が買い手となるので、価格交渉などといったものも発生する心配はありません。
この不動産の買取価格が決定するタイミングで物件の引き渡しの条件や日付などのスケジュールの確認も行います。
４.不動産売買契約を結ぶ
最後に不動産の売買に関する契約、不動産売買契約を結びます。
不動産売買契約に関する書類（不動産売買契約書など）にサインや押印をすると契約が締結します。
不動産売買契約が締結し、契約書記載の期日に買取金額が入金されると契約完了です。
以上が不動産の買取を業者に依頼をした際の一連の流れとなります。
当社は事故物件の買取に自信があります
当社、株式会社クランピーリアルエステートでは事故物件の買い取りを積極的におこなっています。
事故があった物件の資産価値を大幅に上げるノウハウや実績が多数あるため、不動産として評価額が低くなりがちな事故物件でも、ご依頼を頂ければ直ちに買い取りすることが可能です。
事故物件に詳しいエキスパートが常に在籍しているので、事故物件の売却をご検討中の方や、まずは物件のお値段を知りたいという方はお気軽にご相談ください。
売却したいなら
訳アリ物件買取専門の当社に
お任せください！
まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回の記事では、事故物件の売却について幅広く解説をしてきました。
最後にもう一度、記事のおさらいをします。
まず、「事故物件」には明確な定義がなく、一般的には心理的瑕疵のある物件のことを指しています。
「心理的瑕疵のある物件」とは、不動産契約に影響が出る可能性のある心理的な抵抗を感じる瑕疵（自殺や殺人、災害などが起こった）が存在する物件のことをいいます。
また、このような事故物件となる要因については、必ず契約者に対して伝えなければいけません。
そのため、事故物件は一般的な不動産と比べると需要が少なく、売却価格も約2〜3割ほど下がった金額となるだけでなく、心理的瑕疵の内容によっては周辺相場の半額にまで落ちてしまうケースも考えられます。（賃貸契約に関しても同様に家賃が安くなっている）
これは、事故物件の原因となっている心理的瑕疵の内容が査定に大きく関わってくるためです。
上記のような理由から、買取業者によって買取査定額は大きく異なります。
ただ、不動産の買取業者は数多く存在しますので、どこで買取をしてもらおうかと悩んでしまった場合、
- 事故物件を専門に買い取っている業者を選ぶ
- 過去の行政処分歴を確認する
- 複数の買取業者に査定依頼をする
上記のようなポイントを押さえて選ぶといいでしょう。
もし自身が所有している事故物件を売却したい方は、お近くの不動産会社や買取業者などに足を運び、相談してみることをお勧めします。
