旗竿地を建て替える方法とは?解体費用や売却方法も詳しく説明!

旗竿地 建て替え

旗竿地とは、文字どおり旗のような形状をした土地を指します。

旗竿地のなかには「再建築不可物件」にあてはまる場合があり、建物の建て替えができない物件が少なくありません。

しかし、再建築不可の旗竿地であっても、建て替えを可能にする方法はあります。

また、建て替え以外にも現状のまま活用する方法や、そのまま売却する方法もあるので、自分の状況に合わせて取るべき手段を検討しましょう。

売却する場合は、再建築不可物件を専門に取り扱う買取業者がおすすめです。

まずは以下の一括査定を利用し、複数の専門買取業者を比較・検討してみてはいかがでしょうか。

旗竿地は「建て替えできないケース」が存在する

再建築不可物件

旗竿地とは、竿に旗をたてたような形状の土地をいいます。道路と土地の間口が狭く、細長い通路部分の奥に広い土地があります。

旗竿地のなかには、建物の建て替えや増改築ができない「再建築不可物件」があるので注意が必要です。

すべての旗竿地が再建築不可物件とは限りませんが、通常の土地より可能性は高くなります。

それでは、建て替えできない旗竿地は、どのような特徴があるのでしょうか?

ケース1.接道義務を満たしていない

建築基準法では、建物の敷地について「幅員が4m以上ある道路に、敷地の間口が2m以上接していなければならない」という規制を定めています。この規制を「接道義務」といいます。

災害時の避難経路の確保、消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに進入できるようにするための規制です。

旗竿地は道路と接する間口が狭いため、接道義務を満たしていないケースが多々あります。

所有している旗竿地がこの接道義務を満たしていない場合、再建築不可物件として扱われ、建て替えができません。

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参照:e-Govポータル「建築基準法第43条」

接道義務を満たしていなくても例外的に建て替えできるケース

一見すると接道義務を満たしていなくても、実は工事が可能だったというケースもあります。

建築基準法第43条第2項では、下記のような場合は「建築の許可を認めてもよい」としています。

  • 敷地の周囲に公園、緑地、広場など広い空地があること
  • 敷地が幅員4m以上の農道や公共性のある道(例:不特定多数の通行人が通る道)に2m以上接していること
  • 敷地が避難や通行に問題なく、建築基準法上の道路に通じている通路に接していること

いずれかの基準を満たしており、交通・安全・防火・衛生に関して支障がないと認められると、接道義務を満たしていなくても建て替えが可能です。

許可申請は、特定行政庁に提出する必要があります。自治体によって認定基準が異なるため、具体的な条件は自治体へ問い合わせてみるとよいでしょう。

参照:e-Govポータル「建築基準法第43条第2項」

ケース2.条例の建築制限を満たしていない

建築基準法とは別に、地域や自治体ごとに建築を規制する条例が定められている場合があります。主に、通路部分の長さについて制限を設けたものです。

例えば、東京都建築安全条例を参考にすると、

  • 路地状部分が20m以下の場合は、道路に接する部分が2m以上必要
  • 路地状部分が20m超の場合は、道路に接する部分が3m以上必要

というルールがあり、条例に違反してしまった場合は、接道義務を満たしている旗竿地であっても建て替えができません。

規制内容は地域や自治体によって異なるため、ホームページや窓口などで確認してみましょう。

参照:江戸川区役所「敷地が道路より奥にある場合は建築はできますか?」

旗竿地を建て替えるにはどうすればよいのか?

旗竿地

所有している旗竿地が再建築不可物件であっても、その原因を解消することで、建て替えが可能になります。

具体的には、下記にあげる2つの方法を検討してみましょう。

  • 隣接地を買い取る
  • 通路部分の土地を借りる

方法1.隣接地を買い取る

所有する旗竿地が建築基準法に満たない場合、隣接地を購入することで再建築可能になります。

隣接している土地すべてを隣地者から買い取ることで、土地の形状が旗竿ではなくなり接道義務の問題も解消されます。

隣地すべてを買い取ることが難しい場合は、旗竿地の竿(通路)にあたる部分だけ売ってもらうことで間口が広がり、建て替え可能となります。

隣接地をすべて買い取って接道義務を満たす

隣接地をすべて買い取り、1つの物件にする(合筆)ことで、通常の物件と同じ再建築可能な土地となります。

しかし、買い取れるかどうかは隣地者との交渉次第です。買取を拒否される可能性も、十分にありえます。

そのため、隣地者がすでに土地の売却活動をおこなっているタイミングや、土地を放置して誰も利用していないという状況でなければ、難しい手段といえます。

また、買取自体は承諾をもらえても、高額な価格を提示される恐れもあります。

交渉をスムーズに進めるためには、いきなり「土地をすべて売ってくれ」と交渉するのではなく、隣地者と日々コミュニケーションをとっておくことが大切です。

隣接地の一部を購入して接道義務を満たす

隣接地すべてを買い取るのではなく、通路部分の土地を一部だけ買い取るという方法もあります。

例えば、所有している旗竿地の通路部分が幅1.8mであれば、隣接部分を0.2m分だけ購入する方法です。通路部分の幅が2mになれば、接道義務を満たせます。

買い取るのは間口や通路に関わる一部分のみとなるため、土地すべてを買い取る場合よりも、隣地者との交渉はしやすいでしょう。

ただし、一部分を買い取るには、隣地者の土地を測量し分筆する必要があります。境界確定に立ち合いが必要なことや、測量費用の負担については、あらかじめ話しておきましょう。

一部分だけの購入であっても、隣地者にさまざまな手間をかけさせることを考慮したうえ、交渉を進めることが大切です。

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方法2.工事をするときに通路部分の土地を借りる

隣接地を買い取れない場合は、隣地者と一時的に賃貸借契約を結んで、土地を借りる方法(一時使用賃貸借契約)もあります。

建て替え工事の期間中だけでも接道義務を満たしていれば、再建築は可能と認められます。

賃貸契約の期間や賃貸料などの詳しい契約内容は、書面にしっかりと残しておきましょう。

この方法の場合、隣地所有者は一時的とはいえ土地の一部を使用できなくなります。また、工事をおこなうとなれば騒音などの迷惑をかけることになるので、賃貸契約を結ぶときに了承をもらっておきましょう。

旗竿地の建物を解体するときの4つの注意点

解体工事

旗竿地を建て替えることになった場合、建物の解体工事には注意が必要です。旗竿地の解体工事は整形地に比べて費用が高く、近隣住民とのトラブルが起きやすいといえます。

また、悪質な業者に依頼してしまい、高額請求や手抜き工事をされてしまうケースもあります。

この項目では、建物の解体工事を依頼するときに注意したいポイントを4つ説明します。

注意点1.解体費用が割高になる

旗竿地の通路が狭く、重機やトラックなどが入れない場合は、建物の解体や廃棄物の運搬などを手作業でおこなう必要があります。

そのため、解体費用は通常の物件よりも割高になる場合があります。

ただし、重機にはさまざまなサイズがあり、車幅が2m未満のもの(小型重機)であれば、旗竿地の通路部分が狭くても搬入できるかもしれません。

木造の平屋や2階建てであれば小型重機で解体できるため、手作業での解体に比べれば解体費用を抑えることが可能です。

「通路の幅が狭くて、重機が入れるか心配」という人は、車幅が2m未満の小型重機を扱っている解体業者に依頼するとよいでしょう。

注意点2.工事に時間がかかる

解体業者が小型重機を扱っていない場合や、小型重機でさえも敷地に入れない場合は、解体のほとんどが手作業になるでしょう。

重機を使えば1~2週間で終わるような解体工事でも、手作業のみの解体工事なら2倍の期間がかかるといわれています。

工事が長引けばその分だけ人件費もかかりますし、工事完了までの間は別の場所で生活をしなければいけません。工事期間が長くなると、仮住まいの家賃もかさんでいきます

注意点3.近隣住民とトラブルになる

旗竿地は通常の物件に比べて隣家との距離が近く、解体工事による騒音や振動が伝わりやすいことが大半です。

また、解体工事による影響で隣家の一部にヒビや破損などの被害が出るケースがあります。

通常、解体工事によって隣家に被害が出た場合は、解体業者が責任を負います。依頼主の責任は問われません。

しかし、隣家の人から解体工事による被害を報告・相談されても、依頼主がなにも対応しないままだと過失があるとされ、損害賠償を支払わなければならないケースがあります。

隣家の人から騒音や振動、建物の被害などに関する苦情やクレームがあった場合は、誠実な対応を心がけてトラブルを大きくさせないことが大切です。

注意点4.悪質な解体業者に気をつける

住宅の建て替えとなると、解体や建築など多くの費用がかかります。しかし、少しでも建て替え費用を安く抑えようと、見積もりの金額だけで解体業者を選ぶのは危険です。

受注を取るために、見積もりを安く提示してくる悪質業者も存在します。

悪質な解体業者に引っかかると、下記のようなトラブルがあります。

  • 極端に安い見積もりを出して、解体後に追加費用を高額請求してくる
  • 工事によって発生した産業廃棄物を不法投棄する
  • 解体工事の資格を持たないまま施工する

理由や根拠がないのに見積もり価格が際立って安い場合は、悪質な解体業者である可能性が高いので注意しましょう。

解体費用はどのくらいかかるのか?

解体 費用
悪質業者を避けるためにも、解体工事の費用相場は把握しておきましょう。

地域や業者にもよりますが、解体費用は基本的に坪単価で考えます。

大体の相場や作業項目を知っておくことで、業者の見積もりが適正なのかという判断基準になるでしょう。

解体費用は坪単価で決まる

住宅の解体費用は、基本的に住宅の構造ごとの坪単価で算出されます。以下の表で1坪あたりにおける解体費用の目安を確認しておきましょう。

構造 1坪あたりの解体費用
木造 3~4万円
鉄骨造 3.5~4.5万円
鉄筋コンクリート造(RC造) 5~7万円

例えば、30坪の木造住宅を解体する場合、90~120万円の費用がかかります。

ただし、建物の解体以外にも、地中埋設物やブロック塀などの撤去費用が上乗せされる場合もあるので注意しましょう。

解体作業以外の費用にも注意

建物自体の解体作業以外にも、さまざまな費用がかかります。

解体工事をするときは、粉塵や騒音・振動などが発生します。これらの対策として、防音パネルや防塵シートなどが設営されるため費用がかかります。

また、ブロック塀や花壇などを撤去する場合は、付帯工事として撤去費用が請求されます。

上記の別途費用は一例のため、解体業者に見積もり依頼をしたときに、解体費用の詳しい内訳をしっかりと確認しておきましょう。

建て替え不可の旗竿地の活用方法

駐車場
隣地の土地を買うことも借りることもできず、再建築不可を解消できない場合もあると思います。

このような場合は、建て替え以外の活用方法を考えることで、物件を有効に活用できるかもしれません。

再建築不可物件を現状のままで有効活用できる方法を解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

方法1.リフォーム・リノベーションをする

木造住宅の場合、建物の基礎構造である柱や梁などの躯体を変えず、増築とならない範囲であればリフォーム・リノベーションをできます。新築に近い綺麗な状態にすることも可能です。

ただし、躯体が腐食やシロアリ被害などによって傷んでいると、補修しても長持ちしづらい可能性があります。リフォーム会社に相談して、物件の状態を確認してもらうといいでしょう。

ちなみに、 リフォームは古くなった建物を新築に近い状態に戻すことであり「原状回復」とも言い換えられます。

一方で、リノベーションは間取りや内装を変更して住宅の機能・性能を改良したり、建物自体の構造を変えるなど、リフォームよりも大掛かりになる改築作業のことをいいます。

自宅として活用する

「外壁を塗り直したい」「新しいキッチンやトイレを取り付けたい」などのように、住宅の一部を修繕するのであれば、リフォームを依頼しましょう。

また、住み慣れた家の雰囲気を残したい場合もリフォームを選ぶ理由となるでしょう。

子供部屋を増やしたり、高齢になった親が住みやすい家にしたりなど、理想の間取りにして自宅を活用したいのであれば、建物をリノベーションすることになります。

自宅として活用するために、リフォームとリノベーションで迷っている場合は、ライフスタイルや住宅の状態を考慮して決めるといいでしょう。

賃貸物件として運用する

再建築不可の旗竿地は宅地としての価値が低いため、買主が見つかりにくい傾向にあります。

しかし、都市圏のように賃貸需要が高い地域であれば、賃貸物件として収益を上げることもできるかもしれません。

賃貸物件として活用するのであれば、リフォームやリノベーションにかける予算や、どのくらいの期間で費用を回収できるのかをあらかじめシミュレーションしておくことが大切です。

方法2.更地にして駐車場や駐輪場として活用する

物件の劣化が激しく、リフォームしても長く住めないような状態であれば、更地にして駐車場やコインパーキングとして活用することも選択肢の1つです。

ただし、旗竿地は入り口が狭いため、車がスムーズに通れるかは確認しておきましょう。

車が通れない場合、駐輪場にするという方法もあります。自転車であれば、細い形状の土地でも無理なく通れるでしょう。

更地にする場合は税負担が増える点に注意

再建築不可物件を更地にするときは、建物解体後に宅地として利用できないことや、固定資産税の軽減措置が受けられなくなることを覚えておきましょう。

まず、再建築不可物件を更地にすると、接道義務を満たさない限り、新しく建物を建てることはできません。

また、建物を解体することで土地に課せられる固定資産税の軽減措置(住宅用地の特例)が受けられなくなり、固定資産税の負担が最大6倍になる可能性があります。

上記のようなデメリットを考えたうえで、更地にするかどうかを慎重に判断しましょう。

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建て替えできない旗竿地は売却も検討しよう

不動産売却

「所有している旗竿地の使い道がない」「住んでいる場所から遠いところにあって管理しにくい」という場合は、そのまま放置せず売却してしまったほうがいいでしょう。

使いみちのない不動産を保有していても、維持費がかかるだけです。

将来的に使う予定もなければ、早めに売却することをおすすめします。

売却方法1.隣接地の所有者に売却する

隣接地の所有者なら、高額で買い取ってもらえる可能性があります。

なぜなら、第三者にとっては価値の低い物件でも、隣接地の所有者が買い取れば自分の土地と合わせて資産価値を高められるからです。

隣接地も接道義務を満たしていない状態であれば、隣り合った土地と合筆することで、再建築可能となり土地の価値を上げられます。

隣接地の所有者にとっては、買取のメリットは特別大きいといえるのです。

売却方法2.再建築不可物件専門の買取業者に売却する

なるべく早く旗竿地を売却したい場合、再建築不可物件を専門に取り扱う買取業者に売却しましょう。

専門の買取業者であれば、再建築不可物件のリフォームやリノベーションも容易にできますし、再び売る場合も多くの顧客を抱えています。

そのため、他社に一般的な仲介業者などに取り扱いを断られた物件であっても、高額・スピード買取が可能なのです。

しかし、前述した解体業者と同様に、悪徳な不動産業者がいるのも事実です。

再建築不可物件専門の買取業者は一般的に広く知られていないため、どのように選べばよいのかわからない人がほとんどでしょう。

そこで、以下の一括査定を利用し、厳選された再建築不可物件専門の買取業者を複数社同時に査定してみてはいかがでしょうか。

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まとめ

建築基準法の接道義務や自治体などが定めている条例によって、所有している旗竿地が建て替えできないケースがあります。

ただし、旗竿地が再建築不可物件であっても、隣接地を買い取ったり借りたりできれば、建て替えが可能な土地にできます。

仮に建て替えができなくても、リフォームやリノベーションをして、賃貸物件などとして収益化することも可能です。

また、建て替えや収益化が難しい場合、隣地者や買取業者へ売却することも検討するとよいでしょう。

旗竿地に関するよくある質問

旗竿地とはなんですか?

道路に接する部分が細い通路になっていて、その奥に家などがある土地です。竿につけた旗のような形状なので、旗竿地と呼ばれます。

なぜ旗竿地の建物は建て替えが認められないのですか?

建築基準法の「幅員が4m以上ある道路に、敷地の間口が2m以上接していなければならない」という接道義務を満たしていないため、建物の再建築が認められません。

どうすれば旗竿地の建物を建て替えできますか?

隣地を買い取ったり、通路部分の土地を借りることで接道義務を満たせば、旗竿地にある建物の建て替えが認められます。

旗竿地を売却しても、法律上は問題ありませんか?

法律上の制限はないので、旗竿地でも売却は可能です。ただし、通常の土地よりも買主が見つかりにくく、売却価格は安くなりやすいです。

どうすれば旗竿地を売却できますか?

隣接地の所有者に売却をもちかければ、比較的売れやすいでしょう。また「再建築不可物件専門の買取業者」なら、高額かつ最短数日での現金化も可能です。→ 【最短12時間の無料査定!】再建築不可物件の専門買取業者はこちら

最終更新日:
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