夫婦共有名義の家を財産分与する方法!住宅ローンがある場合の解決法も紹介

家を購入する際、夫婦の共有名義にするのは「住宅ローン控除や売却時の控除を二重で受けられる」といったメリットがあるからです。

ところが、残念ながら離婚となると、共同名義の家を財産分与する際には、少しめんどうな問題を抱えています。

この記事では、夫婦で共有名義となっている家の財産分与方法について解説していきます。さらに、家の住宅ローンが残っている場合の対処法についても見てみましょう。

「財産分与」とは共有財産を分けること


離婚をするとき、結婚生活の中で夫婦が協力して築いた財産=共有財産を分けることを「財産分与」といいます。

民法768条1項に「協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる」とあります。財産分与でどちらに何を渡すかは、基本的に双方の話し合いによって決定します。

共有財産には、現金や預貯金、不動産、家具や電化製品、車、株などの有価証券、美術品、生命保険などの各種保険、退職金や年金といった、結婚生活の期間中に夫婦が築いたすべての財産が含まれます。

銀行口座や不動産の名義が夫婦のどちらかであっても、妻が専業主婦であっても、共有財産は夫婦で協力して築き上げたものとします。

また、借金についても結婚生活の中で、夫婦が生活を送るために借り入れたものについては、財産分与の対象となります。

家族で住む家のために組んだ住宅ローンや、家族で使用する車を買うために組んだ車のローンは、財産分与の対象です。

「共有財産とは、結婚後に夫婦で築いた財産を指す」ということは、裏返せば結婚前にそれぞれが持っていた財産や、結婚中であってもそれぞれが親族から相続したり、贈与されたりした財産は共有財産ではありません。

また、結婚中に趣味やギャンブルなどが原因でどちらかがつくった負債も、共有財産にはなりません。これらは共有財産に対して「特有財産」とよばれ、財産分与の対象外となります。

なお、財産分与と慰謝料請求は切り離して考えます。離婚の原因が不貞行為(不倫)だった場合でも、その原因をつくった側から財産分与が請求できます。

財産分与の種類

財産分与は、夫婦のさまざまな事情によって3つの種類に分かれます。

清算的財産分与

共有財産を、夫婦それぞれの貢献度に応じて分割するのが「精算的財産分与」です。通常、夫婦の2分の1ずつ分割します。

ただし、法律上必ず2分の1ずつ分けなければならない決まりはなく、夫婦で話し合って割合を決めることができます。一般的に「財産分与」とは、精算的財産分与を指します。

扶養的財産分与

妻が専業主婦(夫が専業主夫)である場合など、夫婦の一方が経済的に弱い立場にあると、離婚後の生活が苦しくなる可能性があります。

そんなときは、収入の少ないほうに財産を多く配分する「扶養的財産分与」を行います。

慰謝料的財産分与

先ほど「財産分与と慰謝料請求は切り離して考える」と述べましたが、不貞行為が離婚の原因であるにもかかわらず、慰謝料の支払いを拒否している場合は、財産分与の中に慰謝料を含み、原因となった側よりも他方に多くの財産を分けることがあります。

また、最初から慰謝料と財産分与を区別せず、慰謝料の意味合いも含めて財産分与をすることもあります。このように慰謝料の意味合いを含んだ財産分与を「慰謝料的財産分与」といいます。

財産分与の手順


財産分与をどのように進めていくか、手順を見てみましょう。

目録を作成する

預貯金や不動産、車、有価証券などのプラスの財産、住宅ローンなどの負債など、共有財産をリストアップし、目録を作成します。

分割方法の話し合い

通常は2分の1ずつで分割することが多いですが、夫婦間で話し合って自由に分割方法を決めることができます。

たとえば「結婚後に蓄えた預貯金は折半。パソコンとプリンタは夫、タンスとテレビは妻がもらう」「離婚後も妻と子が家に住み続けるので、家の価値に相当する財産を夫がもらう」といった具合に、リストを見ながら分割します。

不動産は不動産業者、自動車は自動車販売店などに査定を依頼し、離婚時に評価額を出してもらいます。夫婦のいずれかが持ち続ける場合は、他方に対して評価額の半額を現金などで支払います。

売却する場合は、売却するためにかかった経費を引き、残額を夫婦で分割します。

財産分与を合意する

財産分与の内容にお互い納得ができたら、財産分与は合意に至ります。

口約束でも成立しますが、離婚後のトラブル防止のために、離婚協議書や公正証書といった書面に財産分与の内容を記しておくことをおすすめします。

共有名義の家を財産分与する方法


結婚後、家を購入するときに夫と妻の共有名義にしている人も多いのではないでしょうか。財産分与において、共有名義の家を財産分与する方法として、次の3つの方法があります。

  • 共有名義のまま財産分与する
  • どちらかの単独名義にする
  • 売却する

それぞれの方法について、メリットとデメリットを見てみましょう。

なお、共有名義では持分割合が決められており、購入時に出したお金の金額によって「妻4分の1」「夫4分の3」などとなっています。

しかし、財産分与の際は持分に関係なく、基本的には妻と夫で2分の1ずつ分けます。

共有名義のまま財産分与

【メリット】名義変更や売却に伴う費用と手間はかからないが…

共有名義のまま、財産分与するメリットはほとんどありません。後述するようにデメリットのほうが大きいです。

あえてメリットを挙げるなら「時間や出費がかからない」ことでしょう。共有名義の家をどちらかの単独名義にしたり、売却したりするには銀行や不動産業者も交えた手続きが必要となります。

また、そのための手数料なども発生します。さらに、共有名義を単独名義に変更すると、評価額に合わせた登録免許税がかかります。

共有名義で家を購入する際「妻が頭金400万円を出し、夫名義で3,600万円のローンを組んだ」「妻と夫で2,000万円ずつのローンを組んだ」など、いくつかのパターンがあります。この状況で離婚することになった場合、どうなるでしょうか。

前者の例で、夫が家に住み続ける場合は問題ありません。住宅ローンの債務者は夫のみだからです。ただし、妻が連帯保証人になっている場合は、別の親族などに変更しておきましょう。

夫の返済が滞った場合、妻が支払わなければならなくなる可能性があります。

後者の場合、夫婦のどちらかが家を出てしまうと、たとえ家を出たほうがその後もローンを返済していても、銀行との契約違反になる可能性があります。

銀行は融資をする際「その物件に実際に住むこと」を条件にしているからです。

【デメリット1】自由に売却できない

共有名義のままで財産分与をすると、離婚後に家の売却や増改築、または家を担保にお金を借りる場合、一方は他方の承諾を得る必要があります。

承諾を得られずトラブルになる可能性があるだけでなく、なによりも離婚後、互いに顔を合わせたくないと考える人も多いです。

【デメリット2】権利関係が複雑になる

離婚後、家を共有名義のままにしておいたとします。たとえば元夫が亡くなると、共有名義は元夫の遺族が相続します。

元夫が再婚し、妻や子どもがいれば、彼らに共有名義が引き継がれ、家の名義は妻の知らない人との共有になってしまいます。

権利関係や複雑になると、売却や活用において全員の同意を得る作業がさらに煩雑になります。

夫または妻の単独名義にする

家を共有名義のまま財産分与すると、後でトラブルになる可能性があります。夫か妻の単独名義にするほうがよいでしょう。共有名義を単独名義にするには、一方の共有持分を相手に財産分与します。

住宅ローンが残っていない場合

共有名義を単独名義にするには、所有権移転登記の申請をします。共有持分を譲ってもらった側は、家の評価額の半分に相当するお金(代償金)を支払います。

それぞれの共有持分の割合に関係なく、家の評価額相当の金額を夫婦で折半します。もちろん、夫婦間の話し合いにより、代償金なしで家を一方に渡すことも可能です。

ただし、注意しなければならないのは、単独名義にすることで税金がかかること。

財産を譲り渡した側が課税される贈与税や、家を取得した側が課税される不動産取得税は離婚時には原則かかりませんが、所有権移転登記をした際に登録免許税は必ず課税されます。

また、家を譲渡した側には、譲渡所得税がかかることもあります(ただし、居住用物件には3,000万円までの譲渡所得控除があります)。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合は、所有権移転登記をする前に、共有名義を単独名義に変更することについて、借入先の金融機関から了承を得る必要があります。

共有名義の家で、夫と妻がそれぞれローンを組んでいる場合、妻の単独名義にしたいときは、夫名義の住宅ローンを先に完済する必要があります。夫が実家などから援助を受けて一括返済するか、妻がローンの借り換えをして相手名義のローンを完済し、住宅ローン全額を自分名義にします。

家は共有名義だが、妻は頭金を出しているのみで、住宅ローンは夫のみが利用している場合、夫の単独名義にする場合は「住宅ローンが残っていない場合」と同様に問題ありません。

しかし、妻の単独名義にする場合、やはり夫名義の住宅ローンを完済しないと、妻の名義に変更ができません。この場合も、上記と同様の方法で夫の住宅ローンを返済するか、妻が住宅ローンの借り換えを行うことになります。

【メリット】名義人は離婚後も引き続き家に住み続けることができる

子どもの学校のことなどを考えて、妻と子どもが離婚後も家に住み続けたいと思うケースは多いです。

そのような場合、夫婦の共有名義を妻の単独名義にすることで、住み続けることができます。

【デメリット1】名義変更をする際に税金や手数料がかかる

先述したように、所有権移転登記を行う際には登録免許税がかかります。また、登記の手続きを司法書士などに依頼する場合は、数万円の報酬を支払わなくてはなりません。

【デメリット2】住宅ローンが残っている場合は、経済的なハードルが高くなる可能性もある

住宅ローンが残っている場合には、夫婦のいずれかが債務者であるケースと夫婦でそれぞれ債務者になっているケースがあります。

片方が債務者になっていて、その後も家に住み続ける場合は問題ありませんが、夫婦2つのローンを一本化する場合は、経済的にハードルが高くなる可能性があります。

特に、夫婦でローンを組んでいて、妻が子どもとともに家に住み続けるために単独で名義人となる場合、夫が自身の債務を一括で返済するか、妻に債務を一本化します。

妻に債務を一本化する場合、妻に安定した収入がないと、審査が通らない可能性があります。

売却する

共有名義の家を単独名義にするのが難しい場合は、家を売却して解決する方法もあります。

売却の流れは、住宅ローンの残高と家の売却価格の差によって異なります。売却価格のほうが高い状態を「アンダーローン」、住宅ローン残高のほうが高い状態を「オーバーローン」といいます。

アンダーローンの場合、売却代金で住宅ローンを支払い、残ったお金は夫婦で分け合います。

一方、オーバーローンの場合、売却することで夫婦ともに家の名義人ではなくなりますが、売却後に残ったローンについては、夫婦の預貯金から支払うか、親族などから借り入れをして支払うことになります。残ったローンを返済できない場合は、売却ができません。

そんな場合は、現在の家のローンと新居のローンをまとめて借りれる「住み替えローン」や、次にご紹介する任意売却を利用することも考えましょう。

オーバーローンの場合は任意売却も一考

オーバーローンの場合で、売却後に残ったローンを一括返済できない場合「任意売却」という方法を検討します。任意売却とは、金融機関などの許可を得て、不動産を売却する方法です。

売却後に残った住宅ローンを返済していくことになります。残ったローンについては、毎月の返済額を数千円~数万円程度に設定されることが多く、無理なく返済ができます。

ただし、任意売却をするには、住宅ローンを滞納していることが条件です。債務者が住宅ローンを数か月滞納すると、住宅ローンを借りている金融機関から一括返済を求められます。

一括返済できなければ、保証会社が金融機関に対し、残っている住宅ローンを全額建て替えます。

この時点で、債権者は金融機関から保証会社に移ります。保証会社は債務者に対して、建て替えたお金を返すよう請求します。このタイミングで任意売却を進めることができます。

その後、保証会社は裁判所に競売を申し立て、裁判所から債務者に「競売開始決定通知」が届きます。競売開始決定通知に記載されている競売の改札日前日までに、任意売却を終えなければなりません。任意売却に費やせる日数は、約半年です。

財産分与で売却予定の共有不動産は当社が高く買い取ります!

「できる限り高く売って住宅ローンを減らしたい」「トラブルを起こさずに売却したい」など財産分与における不動産売却に悩みを抱えている人も少なくありません。

当社クランピーリアル・エステートは、財産分与によって売却する予定の共有不動産など権利関係が複雑に絡むような物件でも積極的に買い取っております。

全国1,200を超える弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しているため、離婚トラブルや法的な権利関係などを調整しながら運用できる強みがあります。

また、専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取」が可能です。

財産分与のご相談も受け付けているので、疑問や不安がある人などはぜひ以下のリンクからお気軽にご相談ください。

まとめ

離婚時、夫婦の共有名義となっている家を財産分与する際は、のちのトラブル防止のために単独名義にしておくほうがよいでしょう。

ただし、住宅ローンがある場合、単独名義に替えるにはハードルが高くなる可能性があります。そこで、売却価格が住宅ローンを上回っている場合は、売却することも考えます。

一方、売却価格よりも住宅ローンのほうが多い場合は、売却ができません。そんな場合は、住み替えローンや任意売却も考えましょう。

最終更新日:
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