夫婦共有名義の家を財産分与する方法!住宅ローンがある場合の解決法も紹介

「夫婦共有名義にすると住宅ローン控除や売却時の控除を二重で受けられる」といったメリットから、家を買うときに共有名義とする夫婦は多いでしょう。

ところが、もしも離婚となって財産分与をする場合、共有名義の家だと特有のトラブルが起こりえます。

この記事では、夫婦で共有名義となっている家の財産分与方法についてと、家の住宅ローンが残っている場合の対処法について解説していきます。

「財産分与」とは夫婦の共有財産を分けること


離婚するとき、結婚生活の中で夫婦が協力して築いた財産(=共有財産をわけること)を「財産分与」といいます。

民法768条1項に「協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる」とされており、財産分与で内容は、基本的に双方の話し合いによって決定します。

参照:e-Govポータル「民法768条1項」

共有財産に含まれるのは以下のものがあります。

  • 現金・預貯金
  • 不動産
  • 家具・電化製品
  • 株などの有価証券
  • 美術品
  • 各種保険
  • 退職金
  • 年金

これら、結婚生活の期間中に夫婦が築いたすべての財産が含まれます。

銀行口座や不動産の名義が夫婦のどちらかであっても、妻が専業主婦であっても、共有財産は夫婦で協力して築き上げたものとされます。

借金についても、結婚生活のなかで夫婦が生活を送るために借り入れたものは財産分与の対象となります。家族で住む家のために組んだ住宅ローンや、家族で使用する車を買うために組んだ車のローンは、財産分与の対象です。

これら共有財産に対して、財産分与の対象外となる「特有財産」もあります。

共有財産とは「結婚後に夫婦で築いた財産」を指すため、結婚前にそれぞれが持っていた財産や、結婚中であってもそれぞれが親族から相続、もしくは贈与された財産は共有財産ではありません。

また、結婚中に趣味やギャンブルなどが原因で作った負債も、共有財産にはなりません。

財産分与には3種類ある

財産分与は、大きく3つの種類にわけられます。

  • 清算的財産分与
  • 扶養的財産分与
  • 慰謝料的財産分与

離婚の原因やお互いの収入・年齢などから、離婚協議によってそれら3つの金額を決めていきます。どれか1つの方法を選択するわけではなく、総合的に判断して財産分与の内容を決めます。

また、財産分与と慰謝料請求は切り離すことが原則なので、離婚の原因が不貞行為(不倫)だった場合でも、その原因をつくった側からの財産分与請求も可能です。

清算的財産分与

共有財産を、その財産を築くにあたっての貢献度に応じて分割するのが「清算的財産分与」です。仕事で直接的に稼ぐだけでなく、家事も貢献と考えられるため、通常は夫婦の2分の1ずつ分割します。

ただし、法律上は「2分の1ずつ」という決まりはなく、夫婦で話し合って分割の割合を決められます。

一般的にいう「財産分与」とは、清算的財産分与のことを指します。

扶養的財産分与

専業主婦or専業主夫である場合など、夫婦の一方が経済的に弱い立場にあると、離婚後の生活が苦しくなる可能性もあります。

離婚後に生活が不安定にならないよう、経済的に弱い立場の方に多く財産を渡すことがあります。

このように、収入の少ないほうに財産を多く配分するのが「扶養的財産分与」です。

慰謝料的財産分与

「財産分与と慰謝料請求は切り離して考える」と解説しましたが、例外もあります。不貞行為が離婚の原因であるにもかかわらず慰謝料の支払いを拒否している場合、財産分与に慰謝料を含ませて精算するのです。

また、慰謝料請求の段階から財産分与と区別せずに、離婚協議においてまとめて請求することもあります。

このように慰謝料も含んだ財産分与を「慰謝料的財産分与」といいます。

財産分与の手順


財産分与について、どんな種類があるか大まかに解説しました。

次は、具体的に財産分与をどのように進めていくか、手順を見ていきます。

重要なのは、財産目録の作成と分割方法の話し合いです。

目録を作成する

預貯金や不動産などのプラスの財産と、住宅ローンなどの負債といったすべての共有財産をリストアップし、目録を作成します。

法的な書式はないため、個人でも作成できます。

自分で作成するのが不安な場合は、弁護士に相談するのもよいでしょう。

分割方法の話し合い

通常は1/2ずつで分割することが多いのですが、夫婦間の話し合いで合意すれば自由に分割方法を決められます。

たとえば「結婚後に蓄えた預貯金は折半。パソコンとプリンタは夫、タンスとテレビは妻がもらう」「離婚後も妻と子が家に住み続けるので、家の価値に相当する財産を夫がもらう」といった具合に、リストを見ながら分割します。

不動産は不動産業者、自動車は自動車販売店などに査定を依頼し、離婚時に評価額を出してもらいます。夫婦のいずれかが持ち続ける場合は、相手に対して評価額の半額を現金などで支払います。

売却する場合は、売却するためにかかった経費を差し引き、残額を夫婦で分割します。

財産分与を合意する

財産分与の内容にお互い納得ができたら、財産分与は合意とます。

口約束でも成立しますが、離婚後のトラブル防止のために、離婚協議書や公正証書といった書面に財産分与の内容を記しておくことほうがよいでしょう。

共有名義の家を財産分与する方法


結婚後、家を購入するときに夫と妻の共有名義にしている人も多いと思います。離婚時に共有名義の家を財産分与する方法として、次の3つの方法があります。

  • 共有名義のまま財産分与する
  • どちらかの単独名義にする
  • 売却する

それぞれの方法について、メリットとデメリットを見てみましょう。

なお、共有名義では持分割合が決められており、購入時に出したお金の金額によって「妻1/4」「夫3/4」などとなっていると思います。

しかし、上で解説した「仕事で直接的に稼ぐだけでなく家事も貢献に含まれる」とする考えから、財産分与の際は一般的に「持分に関係なく夫婦2分の1ずつ」でわけられます。

共有名義のまま財産分与

離婚後も共有名義のまま不動産を維持することも可能です。

不動産を共有するのに夫婦や家族である必要はなく、赤の他人でも問題ないからです。しかし、離婚した夫婦が不動産を共有したほうがよい状況はほとんどなく、将来的にトラブルの原因になる可能性が高いでしょう。

メリット・デメリットについて、それぞれ解説していきます。

【メリット】名義変更・売却に伴う費用や手間がかからない

共有名義のまま財産分与するメリットを挙げるなら「財産分与のときに時間や出費がかからない」ことです。

共有名義の家をどちらかの単独名義にしたり、売却したりするには銀行や不動産業者も交えた手続きや手数料が必要です。共有名義を単独名義に変更するときには評価額に合わせた登録免許税もかかります。

このように、共有名義のまま財産分与することもある程度のメリットはあります。しかし、率直にいってあまりおすすめはできません。これから解説するデメリットのほうが大きいためです。

【デメリット1】自由に売却できない

共有名義のままで財産分与をすると、離婚後に家の売却や増改築、お金を借りるために家を担保にしたいときなど、別れた元パートナーに承諾を得る必要が出てきます。

承諾を得られずトラブルになる可能性があるだけでなく、離婚後は互いに顔を合わせたくないと考える人も多いでしょう。

自分自身は顔を合わせることに抵抗がなくとも、相手が一切の交渉を拒否する可能性があります。不動産について話し合えるのは、離婚協議が最後だと思ったほうがよいといえます。

【デメリット2】権利関係が複雑になる

離婚後、家を共有名義のままにしておいたとします。たとえば元夫が亡くなると、共有名義は元夫の遺族が相続します。

元夫が再婚して妻や子どもがいれば、そちらに共有名義が引き継がれ、家の名義が知らない人との共有になってしまいます。

このように権利関係が複雑になると、売却や活用において全員の同意を得る作業が増えてしい、処分したくてもできない状況になってしまいます。

夫または妻の単独名義にする

家を共有名義のまま財産分与すると、後でトラブルになる可能性があると解説しました。そのため、離婚協議時に夫か妻の単独名義にすることをおすすめします。

共有名義を単独名義にするには、一方の共有持分を相手に引き渡すことになります。ただし、住宅ローンが残っているかどうかで、方法や気をつける点が変わることに注意しましょう。

残債の有無によって変わる考え方と、単独名義にするメリット・デメリットを見ていきましょう。

住宅ローンが残っていない場合

共有名義を単独名義にするには、所有権移転登記の申請をします

注意しなければならないのは、単独名義にすることで税金がかかることです。

財産分与では贈与税や不動産取得税はかかりませんが、所有権移転登記をした際に登録免許税は必ず支払わなければいけません。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合は、所有権移転登記をする前に、共有名義を単独名義に変更することについて、借入先の金融機関から了承を得る必要があります。

夫と妻がそれぞれ別にローンを組んでいる(ペアローン)場合、どちらかの単独名義にするときは、もう片方の住宅ローンを先に完済する必要があります。一括返済するか、ローンの借り換えで相手名義のローンを自分名義にまとめる必要があるのです。

住宅ローンがどちらか片方の名義しかないときに「ローンの名義人」と「家の単独名義人」が同一になるのは問題ありません。しかし、ローン名義人とは別の人を「家の単独名義人」にする場合は、住宅ローンの完済や、家の単独名義人になる人が借り換えるよう求められるかもしれません。

【単独名義にするメリット】名義人は離婚後も引き続き家に住み続けられる

子どもの学校のことを考えて、離婚後もどちらか片方が家に住み続けたいと思うケースは多いでしょう。

仕事の都合上、その場に住み続ける必要がある人もいます。

そのような場合、同じところに住み続けることを目的として、処分せずに単独名義に変えて住み続けられるようにします。

【単独名義にするデメリット1】名義変更する際に税金や手数料がかかる

先に解説したように、所有権移転登記をする際には登録免許税がかかります。

また、登記の手続きを司法書士などに依頼する場合は、数万円の報酬を支払わなくてはなりません。

どの程度の費用になるかは財産の総額次第ですが、そういった手数料を支払いたくないと考える人も少なくありません。

【単独名義にすデメリット2】住宅ローンが残っている場合は、経済的なハードルが高くなる可能性もある

住宅ローンが残っている場合には「夫婦のいずれかが債務者であるケース」と「夫婦でそれぞれ債務者になっているケース」があります。

片方が債務者になっていてその後も家に住み続ける場合は問題ありませんが、夫婦2つのローンを一本化する場合は出費が増えて、経済的に厳しくなる可能性があります。

また、債務を一本化する場合、安定した収入がないと審査に通らない可能性があります。離婚によって世帯収入が下がれば、住宅ローンを組むことは難しくなるのが現実です。

売却して売上を財産分与する

共有名義の家を単独名義にするのが難しい場合は、家を売却して解決する方法もあります。

売却の流れは、住宅ローンの残高と家の売却価格の差によって異なります。売却価格の方が高い状態をアンダーローン、住宅ローン残高の方が高い状態をオーバーローンといいます。

アンダーローンの場合、売却代金で住宅ローンを支払って残ったお金は夫婦でわけあいます。

オーバーローンの場合、売却代金で支払いきれなかったローンについては、一括で返済する必要があります。残ったローンを一括返済できないのであれば、買い手はほぼつかないといえます。

そのような場合、現在の家のローンと新居のローンをまとめて借りられる「住み替えローン」や、次に解説する任意売却を利用することも考えましょう。

オーバーローンの場合は任意売却も検討しよう

オーバーローンで売却後に残ったローンを一括返済できない場合は「任意売却」という方法を検討しましょう。任意売却とは、ローンを滞納してしまったときなどに使えます。

ローンを滞納すると、本来であれば強制競売にかかります。競売にかけない代わりに、売却益をすべて返済にあてて足りない分は分割返済するという方法です。

不動産売却後に、残った住宅ローンを返済していくことになります。残ったローンについては、毎月の返済額を数千円~数万円程度に設定されることが多く、無理なく返済が可能です。

任意売却は、金融機関ではなく不動産屋に相談します。不動産屋はローン残高や不動産の査定などいくつかの確認や審査をおこない、金融機関と交渉します。

金融機関が任意売却を認めるかは交渉次第です。「債権を圧縮し、金融機関にとって不良債権となるのを防ぐため」という認識で、粘り強い交渉が必要になります。

財産分与で売却予定の共有不動産は当社が高く買い取ります!

「できる限り高く売って住宅ローンを減らしたい」「トラブルを起こさずに売却したい」など財産分与における不動産売却に悩みを抱えている人も少なくありません。

当社クランピーリアル・エステートは、財産分与によって売却する予定の共有不動産など権利関係が複雑に絡むような物件でも積極的に買い取っております。

全国1,200を超える弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しているため、離婚トラブルや法的な権利関係などを調整しながら運用できる強みがあります。

また、専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取が可能です。

財産分与のご相談も受け付けているので、疑問や不安がある人などはぜひ以下のリンクからお気軽にご相談ください。

まとめ

離婚時、夫婦の共有名義となっている家を財産分与する際は、将来のトラブル防止のために単独名義にしておくほうがよいでしょう。

ただし、住宅ローンがある場合、単独名義に替えるにはハードルが高くなります。売却価格が住宅ローンを上回っている場合は、売却することも視野にいれるといいでしょう。

一方、売却価格よりも住宅ローンのほうが多い場合は、売却ができません。そんな場合は、住み替えローンや任意売却を検討しましょう。

最終更新日:
不動産売却の専門家が、あなたの疑問に回答します!プロだけがお答えする信頼性の高い掲示板です。不動産お悩み相談所。質問はこちら。

共有持分の売却をご検討の方は今すぐご連絡ください

0120-543-191