アパート相続時に知っておくべき5つのポイント!収益性の改善や売却方法なども解説

相続 アパート

亡くなった家族(両親や配偶者など)が経営していた賃貸アパートやマンションは相続の対象となる物件です。

これらのアパートやマンションは節税対策も可能ですし、相続することで収益物件としてそのまま将来的に活用していくこともできます。

しかし、相続したアパートが築古で入居率も悪い場合、家賃収入よりも修繕・管理等にかかる経費の方が大きくなってしまうこともあり、一概に相続したほうが良いわけではありません。

この記事では、アパートを相続する際にチェックすべきポイントを解説していきます。

また、収益性の低いアパートを相続してしまった場合の対処法についても詳しく説明するので、ぜひ参考にしてみてください。

アパート相続時にチェックすべき5つのポイント

チェック
アパートを相続することは必ずしもメリットばかりではありません。相続したアパートの状況によっては、将来大きな損失を出してしまうことも考えられます。

また、建築時におけるローンの残債などがあれば、負債の方が大きい物件を相続することになる可能性もあります。

そのため、次の項目で解説するポイントをできるだけ早く調査しておくことが大切です。

①住宅ローンなどの借入金の有無

アパートの場合に限らず不動産を相続する際は、ローンが残っていないかを必ず確認しましょう。

被相続人が抱えていた借入金も相続財産に含まれるため、ローン残債の有無によって遺産分割協議の進め方が変わることが多いからです。

一般的に多額のローンを組む場合、団体信用保険に加入します。そのため、ローン残債があっても保険でカバーできるでしょう。

ただし、収益物件を購入(建築)時に団体信用保険に加入していないケースも見受けられるため、しっかりと確認したほうがよいです。

もし団体信用保険に未加入でローン残債があるならば「1日も早くローンを返す方法」を最優先に考えながら遺産分割をおこないましょう。

多額のローンを長期間抱えることで、金利の低い不動産ローンだとしても大きなリスクとなってしまいます。

②アパートの現況

相続したアパートの外観や設備の状況がどのようになっているかということは、今後の扱い方を決める上でとても重要な要素です。

築年数の古いアパートであれば維持費や修繕費などの負担がかかるかもしれません。また、ボロボロの賃貸物件に住みたいと思う入居者は少ないため、空室率が高くなり収益性を大きく損なう可能性もあります。

トータルの収益における見通しを正しく把握するためにも、アパートの現況はできるだけ詳細に調査しておいた方がよいでしょう。

もし物件の調査が困難であれば、住宅診断士(ホームインスペクター)などのような専門業に依頼するのも有効な手段です。

また、周辺環境もしっかり調査することも大切です。例えば、アパートの近所にあったコンビニエンスストアが閉店すると、利便性が悪くなってしまい入居者確保に悪い影響を及ぼすこともあるからです。

③アパート経営における収益性

アパートを相続するかの判断基準に関して最も重要なのは「継続して収益をあげられるか」という点です。

賃貸物件の経営には「固定資産税」「火災保険・地震保険料」「メンテナンス費用」などさまざまな費用がかかります。

入居率の悪くない物件だとしても、将来の賃料引き下げなどが原因で赤字に転じてしまうことも珍しくありません。

そのため、家賃収入や経費の負担などを加味して、収益のシミュレーションをおこなうことが大切です。

一括借り上げ契約があるときの注意点

賃貸物件の運用する際に「一括借上げ契約(サブリース)」を不動産業者と結ぶケースもあります。

一括借上げ契約には「最低限の家賃保証がある」「管理業務を任せられる」などのメリットがあるため魅力的な契約だと感じるかもしれません。

しかし、一括借上げはデメリットもあり、場合によってはアパート経営の収益性を低下させてしまうリスクも懸念されています。そのデメリット以下のようなものがあります。

・賃料が低め(相場の8~9割程度)に設定されていることが多い
・不動産業者主導で賃料の値下げがおこなわれることがある
・予期しないタイミングで契約解除となるリスクがある
・礼金・更新料は不動産業者の収入となるケースが多い
・セット契約になっている管理費用が割高の場合もある

このように不動産業者に多くのコスト(費用)を支払わなければならないため、金銭面で不利に働いてしまう契約だといえるでしょう。

オーナーが自ら入居者を募っても入居率を維持できるなどアパート経営に自信があるならば、一括借上げを解除することで収益率を大幅に改善できるかもしれません。

もし一括借上げ契約を解除したいという場合は、以下の記事で解約の手順をわかりやすく解説しているため参考にしてみてください。

関連記事
サブリース
近年、深刻化しているサブリース問題。一度サブリースを契約してしまうと「契約解除できない」「多額の違約金を支払うハメになる」というトラブルが増加しています。しかし、サブリース契約は決して「一生解約できない」というものではありません。確かに法律上、解約しにくいものではありますが、正式な手順を踏めば「解約すること」も「不動産…

④アパートを相続したときの税金

アパートを相続した場合、他の財産における相続と同様に相続税の申告が必要です。アパートの相続税は「建物」「敷地」それぞれ発生します。

また、「不動産所得」には所得税が課せられます。

相続税が大きくなってしまうケースでは、相続人の手持ち資産を切り崩したり相続をあきらめてアパートを売却しなければならないかもしれません。

次の項目からは「建物」「敷地」「不動産所得」にかかる税金の計算方法を解説していきます。

また、不動産の相続税における計算方法については以下の記事でも詳しく解説しているため、参考にするとより理解が深まるかもしれません。

関連記事
相続 現金 不動産 どっちが得
  相続税の基礎控除額が改正され、課税対象になっている人が増えています。実際には課税対象者が約1.8倍以上に増加しているので、相続税がより身近な税金になりつつあります。 相続税は金額が大きく、事前に対策が必要なことが多いです。一般的な相続財産は現金と不動産ですが、どちらを相続した方が得になるのでしょうか。 この記事では…

建物にかかる相続税

一般的に建物の評価額は「固定資産税評価額」を用いて算出します。その計算式は以下の通りです。

建物の評価額=固定資産税評価額-固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合

例えば「固定資産税評価額1,000万円」「借家権割合30%」「賃貸割合90%」の物件だとして上記の計算式に当てはめると以下の通りになります。

建物の評価額=1,000万円-1,000万円×0.3(30%)×0.9(90%)
      =1,000万円-1,000万円×0.27
      =1,000万円-270万円
      =730万円

さらにこの評価額730万円に相続税率をかけます。

730万円×10%(相続税率)=73万円
※相続税率と控除額については国税庁ホームページの「相続税率の速算表」を参照

したがって、このケースにおいて支払う相続税額は73万円です。

参照:国税庁「土地家屋の評価(アパート等の貸家の評価)」

敷地にかかる相続税

敷地については「貸家建付地(かしやたてつけち)」における評価方法に基づいて相続税額を算出します。評価方法は以下の通りです。

貸家建付地の評価額=自用地としての評価額-自用地としての評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

仮に「自用地としての評価額2,000万円」「借地権割合80%」「借家権割合30%」「賃貸割合100%」だとして、上記の計算式に当てはめると以下の通りになります。

貸家建付地の評価額=2,000万円-2,000万円×0.8(80%)×0.3(30%)×0.9(100%)
         =2,000万円-2,000万円×0.24
         =2,000万円-480万円
         =1,520万円

この評価額1,520万円に相続税率をかけます。

1,520万円×15%(相続税率)-50万円(控除額)
=228万円-50万円
178万円
※相続税率と控除額については国税庁ホームページの「相続税率の速算表」を参照

したがって、このケースにおける敷地にかかる相続税額は178万円です。

相続税額を計算する際、それぞれの地域によって借地権割合が異なるため国税庁が公表している「路線価図・評価倍率表」で確認しましょう。一方で、借家権割合は一律30%と定められています。

また「賃貸している部屋の床面積合計」を「アパート全体の床面積」で割った数値が賃貸割合です。

参照:国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

■小規模宅地等の特例による減税措置

不動産相続時には「小規模宅地等の特例」という減税措置が適用される場合があります。この特例が適用されると、アパート(賃貸物件)の敷地面積200㎡以内であれば評価額が50%減額されます。
※特例の適用条件などについては以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事
資産組み換え
資産組み換えは、所有者にとってだけではなく、相続人にとってもメリットをもたらします。不動産を多く所有している場合だけでなく金融資産が多い場合にも、資産組み換えは有用なシステムとなります。 この記事では、相続対策に効果的な資産組み換えの概要と特例制度について解説をしていきます。 「資産組み換え」とは一体何? すでに持って…

賃貸収入にかかる所得税

賃貸収入にかかる所得税は「収益の総額」から「必要経費」を差し引いた金額に課税されます。

例えば、家賃だけでなく敷金礼金や共益費なども収益として計上されます。一方で、必要経費は修繕費や減価償却費などがあります。

仮に「年間の収益総額を500万円」「年間の必要経費を200万円」として計算すると「課税金額は300万円」となります。

続いて課税金額300万円に所得税率をかけると以下の通りになります。

所得税=300万円×10%(所得税率)-9.75万円(控除額)
   =30万円-9.75万円
   =20.25万円
※所得税率と控除額については国税庁ホームページの「所得税率の速算表」を参照

したがって、所得税額は20万2,500円となります。

不動産所得が年間20万円を超えると確定申告をしなければいけません。確定申告の手続きについては以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事
確定申告
不動産投資と税金問題は、切っても切れない関係です。せっかく不動産投資で利益をあげても、多額の税金がかかってしまったのでは、大きく損をしてしまいます。そのため不必要に納税額を増やさないよう、きちんとした節税対策が重要です。 ただし節税対策とは、税金をごまかすことではなく、正しい税の知識を身につけるということ。小細工をしな…

⑤その他に負担する費用

 
不動産相続では税金や維持費用などの他に負担しなければならない費用があります。それが以下の通りです。

  1. 他の相続人に支払う代償金
  2. 賃借人から預かっている敷金

次の項目から2つの費用について解説していきます。

他の相続人に支払う代償金

複数の相続人がいるケースでアパートを1人で相続したときには、他の相続人に対して代償金を支払う必要が生じることがあります。

その理由は、アパートの資産価値が相続財産の中でも高い場合、法定相続分を超えてしまうこともあるからです。

例えば、相続財産が「預金1000万円」「自宅不動産2000万円」「アパート6000万円」で、相続人がA・B・Cの3人であるとします。

もしAのみがアパートを相続すれば、相続財産の2/3を1人で相続することになり他の相続人の遺留分を侵害することになってしまいます。

仮に、法定相続分に基づいて相続する(それぞれ3000万円ずつの相続とする)のであれば、Aは他の相続人B・Cにそれぞれ1500万円の代償金(合計3000万円)を支払わなければならないでしょう。

賃借人から預かっている敷金

一括借り上げ契約を結んでいないアパートを相続した場合、賃借人から預かっている敷金の管理状況も確認しておかなければなりません。

なぜなら、入居者に敷金を返還する義務も相続するからです。ちなみに、敷金はマイナスの財産とみなされるため、相続税の節税が可能となるでしょう。

ただし、実務上では敷金をそのまま全額控除するのではなく「複利現価率」を用いて割り出した「現在価値」の金額を計上するのが一般的です。

現在価値を割り出すための手順は以下の通りです。

ステップ①:期間ごとの基準年利率を確認する
ステップ②:基準年利率と年数を照らし合わせて複利現価率を確認する
ステップ③:将来返金する敷金の金額に複利現価率をかけて敷金の現在価値を算出する

※「基準年利率」や「複利現価率」は国税庁ホームページを参照

例えば、10年後に100万円の敷金を賃借人に返還しなければならないとすると、敷金の現在価値を割り出す手順は以下のようになります。

ステップ①:10年後であるため区分は「長期7年以上」となります。そのため、基準年利率は「0.25%」です。

ステップ②:複利表によって「基準年利率0.25%」と「年数10年」を照らし合わせると、複利現価率は「0.975(97.5%)」となります。

ステップ③:敷金100万円×複利現価率0.975=97.5万円

したがって、このケースにおける敷金の現在価値は97.5万円となり、この金額が控除額というわけです。

参照:国税庁「平成30年分の基準年利率について(法令解釈通達)」
参照:国税庁「複利表(平成30年1~12月分)」

収益性の低いアパートを相続したときの対処法

収益性 改善
相続したアパートを調査したところ収益性が低かったとしても、適切な対処をすることでアパートの収益性を改善が可能なケースもあります。

もし収益性を改善できそうになければ、アパートを売却して現金化するという方法も選択肢の一つです。

次の項目から収益性の改善と売却について詳しく解説していきますので、自分が納得できる対処法を選ぶことが大切です。

賃貸アパートの収益を改善する

近年では賃貸アパート・マンションは需要よりも供給の方が多くなりつつあります。そのため、アパート自体の魅力(他の物件よりも優れている点)が失われてしまうと、入居希望者も減ってしまうでしょう。

賃貸アパートの収益性を改善するためには、収益を低下させている原因に見合った対応をとることが重要です。

今回は「空室率が高い場合」と「経費が高い場合」における対策を説明します。

空室率が高い場合

入居者が減り空室率が高くなったアパートの入居率を改善させる方法としては、次のようなものが考えられます。

  • 家賃の減額
  • リフォームやリノベーションなどの大規模修繕

まず入居者が賃貸物件を選ぶポイントとして「家賃の安さ」が考えられます。一般的に月収の3分の1の家賃が妥当といわれています。

例えば、月収20万円の人であれば家賃6万円以内の物件が適切だといえるでしょう。また、相続したアパート周辺の家賃相場や入居者の特徴(月収や年齢など)などを加味して家賃を見直すと良いかもしれません。

また、築年数が古くボロボロになったアパートでも、リフォームやリノベーションなどの大規模修繕をおこなうことでキレイな物件として回復させることが可能な場合もあります。

内装や外などがキレイになれば入居からの印象が良くなるでしょう。また、トイレやキッチンなどの設備も新しいものに取り替えることで快適な生活が期待できるため、魅力ある物件に生まれ変わるかもしれません。

■空室率の改善時におさえておきたいこと

「家賃の減額」「リフォームやリノベーション」において、いずれの方法もオーナー側で金銭的負担が伴う対策であることを認識しておきましょう。

家賃減額はアパート自体の財産価値を低下させることになり、一度下げた賃料を再び引き上げることも難しくなるというデメリットもあります。

また、リフォーム・リノベーションには工事費用だけでなく、ケースによっては入居者に立ち退いてもらうための補償が必要となり、工事期間中は家賃収入が途絶えるリスクも負わなければならないため、慎重に判断することが大切です。

経費が高い場合

アパートの入居率を維持できているのにもかかわらず収益率が悪いケースでは、アパート経営にかかる経費が高額になっている可能性があります。経費が高い場合の対処方法の例としては、次の方法を挙げることができます。

  • 確定申告の内容を見直す
  • ライフラインの固定費を下げる
  • 管理業者との契約を見直す(できる限り自分で管理する)

最も手軽におこなうことができるのは、毎年の確定申告における申告内容の見直しです。アパート経営に不慣れな人の場合、本来「必要経費」となる支出をしっかりと申告できていないことも少なくありません。

また、「都市ガスからプロパンガスに変更する」「太陽光パネルを設置する」などの方法でライフラインにかかる固定費を圧縮できるかもしれません。

賃貸経営にかかる最も大きな費用の一つに、管理会社に支払う毎月の「管理委託料」があります。

管理会社との契約内容を見直して自ら管理する範囲を広げることで毎月の経費を大きく節約できるケースもあります。また、毎月の費用が安い管理会社へ切り替える方法も選択肢の一つといえます。

アパートを売却する

築年数が30年40年を超えるような物件では、修繕費用が高額であったり周辺施設への利便性が良くないなどのようにオーナー自身の努力だけでは収益を改善できない場合もあります。

例えば、アパート経営に多額の維持費などがかかり、赤字が長期間続いてしまうという恐れもあります。

もし短期間のうちに収益性を改善することが難しい物件であれば、できるだけ早く売却して手放したほうがよいかもしれません。

利益の出ないアパートのために多額の借金を抱えてしまわないようにすることが大切です。

次の項目から売却に必要な手続きや費用・税金などについて説明していきます。

相続の手続きをおこなう

被相続人名義のままでは売却できないため、相続の手続きを終える必要があります。その理由は、第三者に不動産の権利を主張することが不可能であり、売却する権利も認められないとされるからです。

アパートの相続手続き(相続登記)をおこなうためには、遺言書もしくは遺産分割協議書が必要です。

また、その他にも多くの必要書類を揃えなければならないため、想像以上に時間がかかるケースもあります。

相続登記に関する必要書類や申請方法などについては以下の記事でわかりやすく解説しています。

関連記事
相続登記
不動産を相続すると持ち主は被相続人から相続人へ変わります。そのため、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する(相続登記)ことが可能となります。 登記をおこなう際は司法書士に依頼する場合が多いといわれています。ただし、数万円~数十万円の報酬を支払わなければなりません。 そのため、なるべく費用をかけたくないなどの理由で自…

アパート売却にかかる費用・税金

不動産を相続した際は相続税や相続登記のための費用が発生することは前の項目で解説した通りです。

また、不動産売却においてもさまざまな費用や税金がかかります。売却時にかかる費用・税金は以下のようなものがあります。

・売買契約書に貼付する印紙代
・売買の仲介を依頼した場合の仲介手数料
・敷地の境界を確定するための調査測量費用
・抵当権抹消登記にかかる費用(ローン残がある場合)
・売買に伴う登記手続きの費用(一般的には買主負担)および司法書士報酬
・不動産の譲渡所得税

上記のうち、金額が大きくなりやすいのが不動産の「譲渡所得税」です。相続アパートの譲渡所得税については次の点に注意しておく必要があります。

・保有期間によって税率が異なる(5年以内39.63%、5年超20.315%)
・相続開始から3年以内に売却した場合、相続税額の一部を取得費用として計上できる(譲渡所得税が軽減される)

被相続人がアパート経営をはじめてから5年以内に亡くなってしまったケースでは、税理士などの専門家に相談をして物件を売却するタイミングを慎重に選んだ方がよいでしょう。

参照:国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

少しでも良い条件で売却できる業者をしっかり選ぶ

不動産を売却するときには「少しでも良い条件」を提示してくれる不動産業者を選ぶとよいでしょう。

不動産業者によってはアパートのような賃貸物件を中心に売買していたり、戸建てを中心に売買しているなど得意分野が異なります。

そのため、同じ物件であっても査定額や成約までの期間などに差が出ることもあります。

もし少しでも条件の良い不動産業者を探したいのであれば「一括査定」で複数の業者に相見積もりを出してもらいましょう。

査定額や売却の自信に根拠がある業者に依頼することで納得のいく形でアパートを売却できるかもしれません。

当社は賃貸アパートの査定・買取に対応しております!

当社クランピーリアルエステートでは、今回のテーマでもある賃貸アパートなども積極的に買い取っております。

専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフが多数在籍しているため、収益性の改善が難しいアパートでも「高額査定・スピード買取」が可能です。

売却・買取に関して無料相談もおこなっていますので、疑問や不安がある人などはぜひ、以下のリンクからお気軽にご相談ください

まとめ

相続財産にアパートがあるときには、アパート経営を引き継ぐべきか迷うケースも多いでしょう。家賃収入を得られることは大きなメリットといえますが、それと引き抱えに抱えなければならないリスクもあります。

また、築年数が古くボロボロになってしまったアパートは新しく建設された物件と比べ人気が衰えてしまい入居希望者が見つかりにくくなるかもしれません。

築年数の古いアパートの資産価値は低くなりがちですが、アパートの売買を得意分野とする不動産業者に依頼することで納得できる形で売却できるかもしれません。

相続したアパートの経営に少しでも不安があるという人は、まずは売却の評価額がいくらになるのか査定してもらうとよいでしょう。

最終更新日: