暴力団などの反社会的勢力は、近くにいるだけで脅威に感じる存在です。
家の近くに暴力団事務所があると、治安に対する不安や心理的な抵抗感があるため、需要はどうしても下がってしまいます。
そのため、暴力団事務所が近くにある家の相場は、通常の不動産価格から20～50％安くなるのが一般的です。
暴力団事務所が近くにある家の「売却価格が安い」「なかなか売れない」といった問題は、訳あり不動産専門の買取業者に相談して解決するのがよいでしょう。
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暴力団事務所が近くにあると「家の売却額」にはどう影響する？
近隣に暴力団事務所があると、環境的瑕疵とみなされます。
そのため、暴力団事務所に近い家の評価額は、低く設定されるのが一般的です。
道路を挟んだ向かい側や、斜向いにある場合でも、価格への影響があります。
「暴力団事務所が近くにある家」は20～50％安くなる
近くに暴力団事務所がある場合、安心できる居住環境が確保されているとはいえません。
地域や暴力団の規模などによる違いがあるものの、通常の不動産相場より20～25％低く設定されるのが一般的です。
過去に抗争や発砲事件が発生している場合は、相場から50％程度低くなることもあります。
「隣人が暴力団関係者」というだけでは売却価格にほぼ影響しない
余談ですが、隣の部屋に暴力団関係者が住んでいるというだけでは、価格に大きな影響はありません。
近隣住民との間で特にトラブルを起こしていなければ、居住環境が悪くなっているとはいえないためです。
ただし、トラブルを頻繁に起こす場合や、複数の暴力団関係者が日常的に出入りするような場合、価格が下がる可能性はあります。
家の売却における「暴力団事務所に近いこと」のデメリット
暴力団事務所に近い家は売却価格が低くなりますが、価格以外にどんな要素が「暴力団事務所の近くであること」のデメリットとなるのでしょうか？
下記の2つが、暴力団事務所に近いことの主なデメリットです。
- 1.買主に対して瑕疵担保責任を負う恐れがある
- 2.買主が見つかりにくいため売却が難しい
【デメリット1】買主に対して瑕疵担保責任を負う恐れがある
瑕疵担保責任とは、物件になんらかの瑕疵が潜んでいる状況で、それを告げずに売却した場合に問われる責任のことです。
自殺や殺人が生じた事故物件は心理的瑕疵、シロアリや雨漏りの被害は物理的瑕疵があるといえます。
物件が暴力団事務所近くに位置している場合には「環境的瑕疵」があるとみなされます。
家周辺に嫌悪施設があると環境的瑕疵に該当する
環境的瑕疵とは、物件そのものではなく、周辺環境に瑕疵がある場合を指します。
具体的には、以下のような事例が挙げられます。
- 線路や高速道路の付近で振動や騒音問題を有している
- 異臭を放つ施設や建物が存在している
- 高層マンションやビルがあって日照や眺望が悪い
- 嫌悪施設が存在している
上記はあくまで一例であり、どのような事柄が「環境的瑕疵」にあてはまるかは、時代や人によって異なります。
例えば、電車が好きな人にとっては、線路近くの居住環境でも環境的瑕疵を有しているとはいえません。
一方、電車に興味がない人にとっては、騒音や振動がストレスとなるため、環境的瑕疵があるといえるでしょう。
人によって捉え方が異なるため、不動産売却では細かなことでも事前に通知することが大切です。
暴力団事務所も嫌悪施設に含まれる
物件周辺に存在していると良い印象を抱かない施設が、嫌悪施設に該当するといえます。
嫌悪施設には、以下のような施設が挙げられます。
- 墓地
- 工場やゴミ焼却場
- ガソリンスタンド
- 暴力団事務所
- 風俗店
これらの施設が近くにある場合、環境的瑕疵を有しているといえるでしょう。
瑕疵は買主に告知しなければならない
告知義務とは、物件の有している瑕疵の内容を、買主に伝える説明義務のことです。
この説明義務を果たさなかった場合、瑕疵担保責任を追及される恐れがあります。
瑕疵担保責任に問われると、損害賠償や契約解除を請求されるかもしれません。
説明義務を果たすには、口頭できちんと買主に伝える必要があります。
説明義務を果たし、相手が納得したうえで契約を結んだのであれば、その瑕疵を理由とした損害賠償請求はされません。瑕疵は隠さず、正直に伝えることが重要といえます。
「隣人が暴力団関係者」という情報も告知すべき
「隣人が暴力団関係者というだけでは売却価格に影響しない」と解説しましたが、告知義務についてはどうなるのでしょうか？
マンション内に住んでいる人が暴力団関係者であることは、外観から判断できるものではありません。
そのため、売買時に暴力団関係者の居住を把握していないケースでは、瑕疵担保責任を問われる可能性は低いでしょう。
ただし、売買契約時に暴力団関係者が住んでいることを知っていた場合には、瑕疵担保責任を問われる恐れがあります。事前に情報を把握しているのであれば、買主に告知しておきましょう。
【デメリット2】買主が見つかりにくいため売却が難しい
物件が暴力団事務所の近くにある場合は、トラブルが起こりやすいといえます。
組同士の抗争が生じると、争いに巻き込まれる恐れもあります。
治安に大きな問題を抱えているため、なかなか買主が見つかりにくいといえるでしょう。
暴力団事務所に近い家を売却する方法
暴力団事務所に近い家は環境的瑕疵を有しているため、簡単には買主が見つかりにくいです。
また、評価額も周辺より低く設定されているのが一般的です。
しかし「なんとかして高く売りたい」と思っている人も多いのではないでしょうか？
暴力団事務所に近い家を売る方法として、以下の4つが挙げられます。
- 1.駐車場に転用して売る
- 2.賃貸物件として売却する
- 3.コインランドリーを経営してから売却する
- 4.「訳あり物件専門の買取業者」に相談する
【方法1】駐車場に転用して売る
居住用物件として環境的瑕疵を有している以上、売却価格が安くなることは避けられません。
しかし、投資用物件として利益が出ているのであれば、環境的瑕疵の影響を抑えることが可能です。
例えば、駐車場に転用して収益が発生すれば、購入希望者も見つけやすいでしょう。
ただし、コインパーキングのように機械設置や舗装が必要な場合は、合計で数百万円の初期費用が必要です。
一方、整地やライン引きだけの未舗装タイプなら、1㎡あたり3,000~4,000円程度まで費用を抑えられます。
【方法2】賃貸物件として売却する
賃貸物件として売る方法も、検討してみましょう。まずは賃貸物件として運用実績を作り、それから売却する方法です。
運用実績があれば投資用不動産として評価してもらえるので、買主を見つけやすいでしょう。
もともとある建物を貸し出しても良いですし、建て替えやリフォーム・リノベーションをしてから賃貸物件に転用するのもよいでしょう。
【方法3】コインランドリーを経営してから売却する
一度更地にした後に、コインランドリー経営を始めてから売る方法もあります。
「洗濯機を設置している家が多いから、ほとんど需要がないのでは？」と考える人も多いでしょう。
しかし、賃貸住宅の多いエリアでは、洗濯機を購入しない人や、大きな洗濯物をコインランドリーで洗濯したい人も少なくありません。
きちんと市場調査をすれば、安定して経営できるでしょう。
【方法4】「訳あり物件専門の買取業者」に相談する
手間をかけずに、高額かつスピーディーに物件を売却したい場合は、訳あり物件専門の買取業者に直接買い取ってもらうとよいでしょう。
訳あり物件を専門に取り扱う業者であれば、暴力団事務所が近くにある家であっても、高値で買取が可能です。
とくに、弁護士と連携している買取業者であれば、トラブルを起こさずスムーズな手続きが可能です。
当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、弁護士と提携した訳あり物件専門の買取業者です。無料査定や売却に関する相談も承っているので、お気軽にお問い合わせください
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まとめ
「暴力団事務所が近くにある」という事実は環境的瑕疵にあたるため、売却時に不利になるのが一般的です。
告知義務（説明義務）を果たさなかった場合、瑕疵担保責任が問われるので注意が必要です。
瑕疵のある物件の売却は、手間も時間もかかります。それらの物件の売却に強い買取業者へ依頼し、スムーズな現金化を実現しましょう。
暴力団事務所に近い家の売却時によくある質問
はい、売却可能です。ただし、売却時には「暴力団事務所が近くにある」事実を告げる必要があるため、買主がつきにくいことも事実です。
明確な相場価格はありませんが、通常の不動産と比べて20～50％安くなる恐れがあります。
売却前に、暴力団事務所が近くにあることを伝えましょう。隠したまま売却すると、損害賠償を請求される恐れがあります。
暴力団関係者が近隣住民との間でトラブルを起こしていなければ、物件の評価額への影響はありません。周辺の相場とほぼ同様の価格で売却できます。
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