台風による大雨などで、家が雨漏り被害にあってしまうことがあります。比較的に新しい家でも、風向きや雨の程度によっては繰り返し雨漏りしてしまうケースも少なくありません。
雨漏りを放置しておくと、躯体の腐食が進んでシロアリやカビが繁殖するなどで建物自体の寿命を縮めてしまう原因にもなってしまいます。
雨漏り部分を修繕しても再発してしまうことが稀にあります。「繰り返す雨漏りに修繕費用をかけたくない」「雨漏りが続く家をいっそのこと売却して新しい家に住み替えたい」と考える人もいるでしょう。
この記事では、雨漏り被害にあった家を売却するための方法や、できるだけ高く売るための具体的な対策を説明していきます。
※シロアリ被害を受けた家を売りたいという人は以下の記事を参考にしてみてください。
目次
雨漏りは物理的瑕疵で告知義務が発生する
雨漏り被害にあった家を売るときには注意しなければならないことがあります。
まず、雨漏りは不動産売買の世界において「※物理的瑕疵」という欠陥に該当するため、売主は売却前に瑕疵の事実を買主へ告知しなければなりません。これを告知義務といい、告知を怠ると売買後のトラブルや争いに繋がります。
なぜ告知義務があるのか
不動産を売買する際、売主は買主に建物における瑕疵をすべて告知しなければいけません。
これは「宅地建物取引業法第35条」でも定められており、売主の義務でもありリフォームや修繕などをおこなったとしても告知しなければなりません。
雨漏りは前の項目でも説明したとおり物理的瑕疵に該当します。そのため、告知義務が適用されるのは当然のことで、もしも雨漏りの事実を隠して物件を売却してしまうと買主から売買契約の解除請求や損害賠償訴訟をされてしまうケースもあります。（瑕疵担保責任による請求）
カビやシロアリなどの二次被害も告知義務あり！
雨漏りによって建物内の湿度が高くなってしまうとカビやシロアリが発生しやすくなります。
特に、シロアリは湿気（水分）を多く含む木材を好むため柱や梁といった建物の強度に関係する躯体部分などに繁殖してしまうと、倒壊の危険性が高くなります。台風や地震などで簡単に倒壊してしまうほど弱くなってしまいます。
また、カビやシロアリなどの二次的な被害は視認できないことが多く、気づかないうちに被害が拡大しているというケースがよくあります。
雨漏りは修繕して問題ないと思っていても、カビやシロアリ被害のことを告知しなかったことで瑕疵担保責任に問われてしまうこともあるため注意が必要です。
雨漏り物件を売る前には必ず住宅診断をおこなう
前の項目で説明したとおり、雨漏りした物件の深部には二次的な被害による瑕疵が発生している可能性があります。
売却後にトラブルにないためには住宅診断（ホームインスペクション）を依頼し物件の状態を隅々まで確認してから、売り出しましょう。
住宅診断の具体的な内容は専門家から住宅の劣化状況、欠陥の有無、修繕すべき箇所などのアドバイスが受けられる診断となります。
売却前に物件の瑕疵を見つけ修繕・告知ができれば、瑕疵によるトラブルを未然に防ぐことが可能です。また、診断済み物件として売り出せば買主も安心して購入を検討してもらえるでしょう。
家を修繕してから売却するメリット・デメリット
雨漏りが発生している家は二次被害のリスクもあるため、そのまま売ろうとしてもなかなか買主が見つからないということも考えられます。また、修繕には費用がかかり、被害の程度によっては費用が高額になってしまうこともあります。
では、修繕には何のメリットも無いのかというと、そうともいえません。次の項目から家を修繕してから売却するメリットとデメリットをそれぞれ解説していきます。
修繕して売却するメリット
修繕には手間や費用がかかりますがメリットもあります。何度も雨漏りに悩まれてきた住宅などをしっかりと修繕することで一般物件と同じ居住性能があることを証明した上で売り出すことができます。
修繕時には、雨漏り箇所の調査を含んだ住宅診断がおこなわれることも多く、実際に雨漏りしている箇所だけではなく今後雨漏りが発生するであろう部分の修繕もおこなわれることが多いです。（費用の面から実害部分以外は放置するケースもある）
売り出す物件が新築や築浅物件ならば特にそれ自体がメリットになることはありません。
しかし、築年数がある程度経過した中古物件を売り出す場合「雨漏り修繕時に住宅診断した上で古いところは全て新しく改修しました。修繕保証もついています。」などの売り文句はとても効果的です。
「価格は中古相場相当だけど、住宅診断と修繕がされて屋根や天井部分が新しい状態になっていることに加えて修繕保証がついている」となれば、中古物件を探している人にとっては安くて安心できる物件に見えるわけです。
修繕してから売却するデメリット
修繕してから売却するデメリットは主に、修繕費用に関係してくるものです。
雨漏り被害の程度によっては修繕費用が予想以上に高額になってしまうケースもあります。
売却するのであればしっかりと直さなければいけないという気持ちから、高額な費用をかけて家を修繕したとしても必ずその物件が売れるとは限りません。
修繕費用はどのくらいかかる？
雨漏りの修繕費用は数万～数十万円と相場があるのかどうかも微妙といえる価格幅で、雨漏りの程度や箇所、依頼する業者によって異なります。
雨漏りの発見や修繕が遅れて屋根や天井などが損傷してしまった場合、大掛かりな修繕が必要になるのでその分費用も高額になってしまうこともあります。
屋根の全面的な修理や特殊な屋根を修繕する場合、百万円以上かかることもあります。修繕費用がどれくらいかかるのかは実際に業者に確認してみないとわからないため、いくつか業者に目星をつけて積もりを出してもらい、最適だと思える業者に修繕を依頼しましょう。
修繕後に必ず売れるとは限らない
雨漏りを修繕したからといって、必ず売れるとは限らないことを念頭に置いておきましょう。これは一般的な物件も同じですが、売却の確約というものは基本的にありません。
また、雨漏りなどの瑕疵は完全に修復しても告知義務が免除されるわけではありません。そのため、買主によっては過去に雨漏り被害があったことで購入をためらう可能性もあります。
多額の修繕費用をかけただけで家が売れ残ってしまうリスクもあるため、雨漏りを修繕せずに現状のまま売却したほうがよい場合もあります。
雨漏り被害のある家を高く売る3つのコツ
雨漏り被害にあいシロアリやカビなどの二次災害も起こってしまうと物件の資産価値が大幅に低下してしまう傾向にあります。
しかし、そのような物件でも工夫を施すことで高額売却が期待できる場合があります。雨漏り被害のある家を高く売るコツは3つあり、以下の通りです。
- 更地にして住宅用地として売却する
- リノベーション物件として売却する
- 修繕保証をつけて売却する
それぞれの具体的な売却方法をわかりやすく解説しますので、参考にしてみてください。
1．更地にして住宅用地として売却する
雨漏りの被害が大きく資産価値を著しく下げてしまうのであれば、更地にしたほうが高額売却できる可能性が高いです。
その理由は、建物を解体して更地にすることで一般の住宅用地と同じように使うことができるからです。
また、さまざまな土地の活用法があり、住宅だけでなくアパートやマンションなどの収益物件を建設することも可能です。
自由な使いみちができる更地は不特定多数の買主から需要があるため、高く売れるというわけです。
解体にかかる費用
建物を解体する際は費用がかかり、土地面積や構造によって異なります。
木造住宅は一坪あたり「3～4万円」であり、鉄骨作りの場合は一坪当たり「3.5～4.5万円」が相場だといわれています。
建物の解体に関してより詳しい内容が知りたいという人は以下の記事を参考にしてみてください。
更地渡し可で売却活動をおこなう
更地にして売却するか、そのままの状態で売却するか迷っているのであれば「更地渡し可」の物件として売却活動をおこなうとよいでしょう。
雨漏り被害にあった家だとしても、今建っている住宅を買主が気に入って購入するということも考えられます。
その際に、大幅な値下げ交渉を持ちかけられなければ、相場に近い価格で売却できるかもしれません。
物件を残したまま売却できれば、解体にかかる費用や手間を負担する必要がなくなるというメリットもあります。
まずは更地渡し可の物件として売却活動をおこない様子を見ることも方法の一つとして検討するとよいでしょう。
2．リノベーション物件として売却する
築40年50年を超えるような物件は屋根や外壁などの老朽化が進んだことで雨漏りしてしまったというケースが考えられます。
このように古くなってしまった物件は雨漏りした箇所をしっかりと修繕したとしても、別のところから雨漏りしてしまうことも考えられます。
もし思い出のある家を解体せずに高く売却したいのであれば、リノベーションすることも視野にいれてみましょう。
建物の基礎や躯体に損傷がなければ、リノベーションすることで住宅の機能や耐久性などを再生させることが可能です。
また、昔ながらの家を好む買主もいます。そのため、古き良き住宅の面影を残しながら買主のニーズに合わせてリノベーションをすることで高額売却もできるかもしれません。
3．修繕に関する保証を説明して売却する
築年数が10年以内の新築であれば「住宅瑕疵担保履行法」によって費用をかけず、雨漏りなどの瑕疵を修繕することができます。これは修繕の保証といっても差し支えありません。
つまり買主は購入した物件に雨漏りが起こった際、その期間が残っていればすぐに修繕に取り掛かることができます。
そのため、買主が雨漏り被害にあった家を購入後この期間内に雨漏りが再発してしまった場合、売主は雨漏りの修繕する必要があります。（修繕保証）
「自分はもう住む気はなくなってしまった。そのため、他の人にできるだけ高く売りたい」という場合、修繕の保証がまだ付いていることをアピールして売却活動をおこうとよいでしょう。
雨漏り物件は瑕疵物件専門買取業者に売るのも良い方法
「雨漏りを修繕せず、現状のまま確実に売りたい」「トラブルなく早く売却したい」という人は、訳あり物件などを扱う専門買取業者に売却することも検討するとよいでしょう。
雨漏り被害のある家のような訳あり物件に対応している専門買取業者であれば、そのままの状態でも相場に近い価格で買い取ってくれる場合があります。
一方で、一般的な住宅やマンションを中心に扱う不動産会社へ売却する場合、雨漏りなどの瑕疵物件は安く買い叩かれる傾向があります。
雨漏り被害のある家をなるべく高く買い取ってもらうなら、訳あり物件や特殊物件など「どんな物件でも買取可能」と謳う専門業者に売却しましょう。
雨漏り被害にあった家を買い取ります！
当社クランピーリアルエステートは、今回のテーマでもある雨漏り被害のある家なども積極的に買い取っております。
専門知識と豊富な経験を持ち合わせた専門スタッフが多数在籍しているため、「高額査定・スピード買取」が可能です。
売却・買取に関して無料の相談もおこなっていますので、疑問や不安がある人などはぜひ、以下のリンクからお気軽にご相談ください。
売却したいなら
訳アリ物件買取専門の当社に
お任せください！
まとめ
台風や集中豪雨などの自然災害によって雨漏りが発生すると、住宅の資産価値は下がってしまう傾向にあります。また、シロアリやカビなどの二次被害の可能性もあり、ますます家が売れにくくなってしまうこともあります。
しかし、雨漏り被害に対して適切な対処をしたり、売却活動を工夫することで高額売却できるかもしれません。
どのような売却方法が最善なのか判断に迷った場合は、信頼できる不動産会社に相談することが大切です。
今回の記事の内容も踏まえながら、自身が納得する方法での売却活動を進めていきましょう。
