雨漏り・シロアリ被害のある家の売却方法と高く売る4つのコツ

雨漏り

住宅の手入れを怠った。水害の影響などで雨漏りしてしまった。

そのような理由で、知らず知らずのうちにシロアリが繁殖し、木材が食い荒らされてしまっていたということがあるかもしれません。
そのような戸建て、マンションなどの住宅にずっと住んでいると、最悪の場合には建物の腐食が進み、欠陥住宅化して倒壊してしまう恐れがあります。

そんな家を手放したくなったときに、雨漏りやシロアリ被害を告知したうえで、査定後に売却することができるのでしょうか。

この記事では、雨漏り・シロアリ被害のある家を売却するための方法と出来るだけ高く売るためにはどのような対策を取ればいいかを詳細に解説していきます。

雨漏り・シロアリ被害の家を売るときは「物理的瑕疵」の告知義務がある

シロアリ
雨漏りやシロアリの被害を受けている家を売るときは、問題があることを必ず仲介に入る不動産会社と買主に伝えなくてはいけません

これを告知義務と言います。
告知義務はどのようなときに必要なのか確認してみましょう。

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シロアリや雨漏りの被害は物理的瑕疵に該当する

家で生活するときに建物に問題がある場合、その問題のことを専門用語で瑕疵と呼びます。

瑕疵には2つの瑕疵があり、住んでいてあまり気分が良くないと感じるもの、不愉快な思いをするというものは、気持ちに関わる心理的瑕疵と呼びます。

また、直接的に建物の破損や故障等で居住性に問題がある場合は、物理的瑕疵と呼ばれます。

シロアリの被害にあったり、家に雨漏りが発生したりする家は、建物の機能が落ちているわけですから、後者の物理的瑕疵に該当します。

なぜ告知義務があるのか

不動産売買を行ったり、貸したりする場合、その建物に潜んでいる問題の状況は事前にすべて包み隠さず、売主から買主や借主に伝えること宅地建物取引業法第35条で決められています。
参照:電子政府の総合窓口

例えば住宅を売却する際には、売買契約の場に宅地建物取引士および買主と売主が同席します。

そして、売買される不動産に発生している問題を全て重要事項説明書に従って説明します
これを重要事項説明と言います。

この重要事項説明を行わずに告知義務を怠ると、何らかの罰則を受ける可能性があります。

具体的には売買契約の解約を購入者から訴えられれば、受け取ったお金を返済しなくてはいけませんし、最悪の場合、購入者から
「このような建物と知っていたら買わなかった。時間と金の無駄が発生した」
といった理由でトラブルが発生し、損害賠償を求められることがあります。

また、媒介業者となる不動産会社としても、問題のある物件をよく知らずに仲介を行ってしまうと、会社としての評判が落ちる恐れがあります。

そして、購入側からしても、瑕疵がある物件は金融機関にとって担保価値が低くなってしまうため、ローンの融資が受けにくくなります。

このように買主側、売主側の個人、そして、仲介に入る不動産会社の全てがリスクを負うため、建物の瑕疵に関する告知義務は必ず守らなくてはいけないのです。

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シロアリや雨漏り被害のある家はどんな問題が発生するのか

なぜシロアリや雨漏りのある家が、これほど敬遠されるかも知っておきたいところです。
その理由ですが、雨漏りが発生している家は建物内の湿度が高くなってしまいます
その結果、家に使われている木材が腐りやすくなります
そして、湿度が高くなったり、高温になったりすると、シロアリが繁殖しやすい環境が整ってしまいます

実は雨漏りの発生とシロアリの繁殖には密接した因果関係があるのです。

家の中がジメジメして不快になるだけではなく、シロアリが発生して木材をどんどん食べてしまうと、建物の強度に大きな影響が出てきます

窓枠などが食べられてしまうと、窓が歪んで開閉に支障をきたすこともあります。

柱や梁といった建物の強度に関係する場所に影響が出ると、耐震性が大幅に低下してしまいます。
雨漏りで家に歪みが生じれば、家の密封性が低下します。
断熱性や防音性といった、住宅に必要な機能面の低下も免れません。

リフォームをするにもかなり大きな費用がかかってしまいますし、問題を放置すれば放置するほど、被害は拡大していきます。
こういった理由などから、雨漏りやシロアリ被害のある家は売れにくくなってしまうのです。

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家を修理してから売却するメリット・デメリット

リフォーム
雨漏りやシロアリの被害が発生している家は、そのまま売ろうとしてもなかなか購入してくれる人がいないでしょう。

そこでリフォームや修繕を施し、新築住宅に近い状態に戻すことで売却を目指していきます

ただし、修繕には費用がかかってしまうため、費用と相談しながら修理するかしないかを考えて行く必要もあるでしょう。
それぞれのメリットとデメリットを確認してみます。

修繕を行ってから売却するメリット

家を修繕してから売却するメリットは、購入者に安心感を与えられる点です。

すでに検査と修理済みであるため、新築住宅や築浅物件と同等の居住性能を持たせることが可能です。

買主にとっては新築住宅、もしくは、市場価格や築年数相応の中古住宅として購入してもらえるでしょう。

また、修繕していない物件の場合、買主は自分で現状の瑕疵に対して必要な修繕を手配しなければいけません。
せっかく家を買ってもすぐに住めないうえに業者の手配ができなければ、引っ越しのスケジュールが組みにくくなってしまいます。

修繕済みであれば、家を買ってからすぐに転居できるため移転の予定が立てやすくなり、無駄な家賃を支払う必要もなくなります。

安心感と利便性を買主に与えられるのが、売却前に修繕を行うことのメリットと言えるでしょう。
また買い手側が住宅ローンを組みやすくなるので、金額を上げられます。

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修繕してから売却するデメリット

いっぽうで、注意点もあります。
修繕後の売却にデメリットが存在しないわけではありません。

まず修理済みといっても、本当に設備が問題なく再生されたかを疑う人もいます。

引き渡し前に住宅診断(ホームインスペクション)などを第三者の視点で実施して、住宅として十分な機能や構造を満たしていることを証明する書類などをつける必要があります。

ただし、そのような診断を行うと費用がかかってしまいます。
また、住宅の状態によっては、かなり高額の修繕費用がかかってしまうこともあります。

場合によっては、更地にして売却したほうが良いケースもあります。

業者が見つからないこともありますし、修繕の手配から完了までかなり時間がかかってしまうこともあります。
家をすぐに売りたいとき、修繕の手配から完了までを待つ余裕がないかもしれません。

「前の持ち主の修繕はあまり信用できない。自分で問題のある箇所を全て確認してから適切な修繕を行おうと考えている」購入者がそのように検討している場合、あえて修繕しないでそのまま売却したほうが、問題がこじれないケースもあります。

雨漏り・シロアリ被害のある家を高く売る4つのコツ

更地
それでも、雨漏りやシロアリ被害のある家を売却する手段がないわけではありません

更地やリノベーションなどの方法で再生することが考えられます。

1.更地にして住宅用地として売却する

最も手軽にできる手段が、シロアリ被害にあった家を解体して更地にし、売却することです。

更地にすることで一般の住宅用地と同じように使うことができるため、購入側にとってもリスクはありません。

リスクとなっていたのは建物ですから、建物をなくしてしまえば他の不動産の相場と同等の価格で売却することが可能になります。

修繕よりも見積もりが簡単ですので、短期間で更地にすることが可能です。
そして、購入側も建物を内覧する必要がないため、土地とその周辺の環境だけをチェックするだけで済みます。

買主も比較的見つかりやすいでしょう。
更地になっていれば、不動産関係の会社に買取ってもらうこともより容易になります。

ただし、問題点がないわけではありません。
新しい家を探してからでなければ更地にできないため、売れるまでに余計な出費がかかってしまう可能性があります。

確かに実家など居住費用のかからない場所に一時的に移り住むことができれば、それほど問題にはなりません。
しかし、そういった一時的な居住先が見つからない場合、早く売らなければどんどん出費がかさんでしまいます。

また、いったん更地にしてしまうと住宅にくらべて固定資産税が6倍も高くなってしまいます

住宅用の土地には固定資産税の軽減措置がありますが、更地になっているとその軽減措置は受けられません
その意味でも更地にしたあとはすぐに売却するようにしましょう。

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2.古家付き物件として更地にすることを前提に売却する

不動産情報サイトなどを見ていると、家が建っている土地を中古住宅ではなく、古家付き物件として売出しているケースがあります。
これはその住宅がそのまま住める状態ではないため、住むことを推奨しない場合に限られています。

売る側は解体する手間などがかかるため、古家付きの土地として売っている状態です。

古い家が建っているため、固定資産税の軽減措置が受けられるメリットがあります。

一般的には古家付き土地を売却する場合、解体費用を相場価格から差し引いた値段で売却していきます

例えば土地相場が3,000万円で、家の解体に200万円かかりそうだった場合、2,800万円で売りに出します。
買主は相場より安く購入できる代わりに、自分で解体を行わなければいけません。
ただ、売主からみれば住める状態ではない家でも、リノベーションをすればまだまだ住めると考える買主も中にはいます。

「とりあえず家は残しておいて、好きに使ってください」このような提案もできるため、柔軟な売り方ができるのがメリットと言えるでしょう。

この方法で家を売り出すときには、解体費用の見積もりをあらかじめ取っておく必要があります。

解体費用が100万円で済む解体業者が見つかれば、3,000万円の土地の場合、100万円を引いて2,900万円で売却できます。
そして、買主に「この業者に頼めば100万円で解体してくれますよ」と、提案すればよいのです。

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3.リノベーション物件として売却する

最近は空き家問題の解決策として、空き家を民泊施設やカフェにするなどの方法で空き家の再生を図るケースがよく見られます。

そういった空き家の中には築50年や60年、古いものだと築100年というものもあります。
その状態では、とても住めるものではないでしょう。

しかし、デザインを一から見直して大幅なリノベーションを行った結果、多くの人が利用する施設として成功したものもあります。
また、お店だけではなく、住宅としての再生もできます。

住宅のデザイン性にこだわり、居住性とレトロな雰囲気を両立させたリノベーション物件として再生できれば、高値で売却も可能です。事業用の物件としての活用も考えられるかもしれません。

ただし、そのためには高額なリノベーションの費用がかかりますし、まずどのような物件にするか、デザイン面のコンセプトから始めなければいけません。
そのため、誰もができる再生手段ではありませんし、リノベーションをするまでに時間がかかってしまうリスクがあります。

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4.築10年以内の物件であれば、修繕が可能であることをアピールする

2009年に住宅品質の確保に伴う法律「住宅瑕疵担保履行法」が施行されました。

新築住宅を購入してから10年以内の物件は施工主が瑕疵担保責任を負い、住宅に問題があった場合は施工主が費用を負担して修繕する義務があるという内容です。
参照:国土交通省サイト

そのため、シロアリの被害や雨漏りなども無料で修繕できるようになったのです。

「自分はもう住む気はなくなってしまった。だから、他の人にできるだけ高く売りたい」このような場合、修繕の保証が付いていることをアピールして売却活動を行ってみましょう

修繕の手間などはかかってしまいますが、それでもリスクが少ないため、新築住宅に近い値段で売却できるかもしれません。

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まとめ

メンテナンス不足や自然災害でシロアリや雨漏り、水漏れといった被害が発生すると、どうしても住宅の価値は下がってしまいます
その結果、相場通りの値段で売ることは難しくなります。

修繕してから売ったほうがいいのか、それとも更地にしたほうがいいのかを判断するには、不動産の売却に慣れていない方にとっては難しいかもしれません。

そんなときは是非とも訳あり物件のスペシャリストである当社クランピーリアルエステートにお任せください
我々は訳あり物件の売却や再生法を熟知した不動産会社です。雨漏りやシロアリ被害のある瑕疵物件も高額で買取らせて頂いております

雨漏りやシロアリ被害といった訳あり物件の処分にお困りのときは、是非とも当社までご連絡ください

最終更新日:

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