大雨などで家が雨漏り被害にあうと、腐食が進んでシロアリやカビが繁殖するため建物自体の寿命を縮めてしまいます。
そういった雨漏り被害にあっている家の所有者には、
・売却して引っ越したいけど、いくらぐらいで売れるのだろうか？
・そもそも、雨漏りした家って売れるの？売却前に雨漏りの修繕は必要？
・なるべく高く売るコツはあるの？
といった悩みや疑問を抱えている方も多いでしょう。
この記事では「雨漏りのある家を売りたい人」のために、不動産専門家の観点から解説し、疑問やお悩みを解決します。
具体的には、
・雨漏りがある家を売るときの告知義務について
・修繕してから売却するメリットとデメリット
・雨漏り被害のある家を高く売る3つの方法
といった内容を、重要なポイントに絞ってわかりやすく紹介していきます。
この記事を読めば、雨漏りのある家でも安く買い叩かれることなく、納得のいく価格で売却できるので、ぜひ最後まで読んでみてください。
※シロアリ被害のある家を売りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
雨漏りした家を売却するときは告知義務が発生する
雨漏りは「物理的瑕疵」という欠陥に該当するため、売主は売却前に瑕疵の事実を買主へ告知しなければなりません。
これを告知義務といい、告知を怠ると売買後のトラブルや争いに繋がります。
告知義務を守らないと損害賠償訴訟をされる恐れがある
不動産を売却する際、売主は買主に建物における瑕疵をすべて告知しなければいけません。
これは「宅地建物取引業法第35条」でも定められており、リフォームや修繕をした後でも告知義務はなくなりません。
もしも、雨漏りを隠して物件を売却すると、瑕疵担保責任を追及されて、買主から売買契約の解除や損害賠償を請求される恐れがあります。
カビやシロアリなどの二次被害も告知義務がある
雨漏りによって建物内の湿度が高くなると、カビやシロアリが発生しやすくなります。
シロアリは湿気を多く含む木材を好むため、柱や梁といった建物の強度に関係する躯体部分などに繁殖する恐れが高いです。
シロアリが躯体を食い荒らすと、建物の強度が下がり、台風や地震などで倒壊してしまうことも少なくありません。
またカビやシロアリなどの二次被害は視認できないことが多く、気付かないうちに被害が拡大しているケースも多いです。
「雨漏りを修繕したから問題ない」と思っていても、カビやシロアリの二次被害を告知しなかったせいで、瑕疵担保責任に問われる恐れもあるため注意が必要です。
雨漏り物件を売る前には必ず住宅診断をうけよう
雨漏りした物件は外観上、問題がなくても深部では二次被害による瑕疵が発生している恐れがあります。
売却後のトラブルを避けるためには、住宅診断（ホームインスペクション）を依頼して、物件の瑕疵を確認してから売却しましょう。
住宅診断とは、専門家から住宅の劣化状況、欠陥の有無、修繕すべき箇所などのアドバイスが受けられる診断です。
売却前に物件の瑕疵を見つけて、修繕・告知ができれば、瑕疵担保責任を巡る売却後のトラブルを防止できます。
診断済み物件として売り出せば、買主も安心できるので需要も高まり、売却価格の上昇も見込めるでしょう。
雨漏りした家を修繕してから売却するメリット・デメリット
雨漏りした家は二次被害のリスクもあるため、修繕せず売ろうしても買主が見つかりにくいです。
また、修繕すれば買主を見つけやいですが、修繕するにも費用がかかるため「修繕してから売却するべきか」「現状のまま売却するか」で迷う方も多いでしょう。
次の項目では、家を修繕してから売却するメリットとデメリットをそれぞれ解説していきます。
修繕して売却するメリットは「一般物件と同じ居住性能を証明できる」こと
修繕には手間や費用がかかりますがメリットもあります。
雨漏りした家を修繕すれば、一般物件と同じ居住性能があると証明した上で売り出せます。
修繕時は実際に雨漏りしている箇所だけではなく、今後雨漏りするであろう部分も修繕してもらえることが多いです。
とくに、築年数の古い中古物件を売り出す場合、「雨漏り修繕時に古いところは全て新しく改修しました。修繕保証もついています。」などの売り文句はとても効果的です。
「中古物件の価格だけど、住宅診断と修繕がされて修繕保証もついている」となれば、中古物件を探す買主にとっては「安くて安心できるお得な物件」に見えるため、需要の増加や売却価格の高騰が期待できます。
修繕してから売却するデメリットは2つ
修繕してから売却するデメリットは、以下の2つです。
- 修繕費用による経済的負担があること
- 修繕後に必ず売れるとは限らないこと
雨漏り被害によっては、修繕費用が予想以上に高額になってしまうケースもあります。
また、高額な費用をかけて家を修繕したとしても必ずその物件が売れるとは限りません。
雨漏りの修繕費用は数万円～数十万円かかる
雨漏りの修繕費用は被害程度や修繕箇所・依頼する業者によりますが、数万円～数十万円が相場です。
雨漏りにより屋根や天井などが損傷してしまった場合、大規模な修繕が必要になるため、費用も高額になる可能性が高いです。
屋根の全面的な修理や特殊な屋根を修繕する場合、100万円以上かかることもあります。
ただし、修繕費用は業者へ確認してみないとわからないため、複数の業者に見積もりを出してもらい、最善だと思える業者に依頼しましょう。
修繕後に必ず売れるとは限らない
雨漏りを修繕したからといって、必ず売れるとは限らないことを念頭に置いておきましょう。これは一般的な物件も同じですが、売却の確約というものは基本的にありません。
雨漏りを修復しても、瑕疵の告知義務は免除されないので、過去に雨漏り被害があったことを知って購入をためらう買主もいます。
多額の修繕費用をかけても家が売れ残ってしまうリスクもあるため、修繕せずに現状のまま売却したほうがよい場合もあります。
雨漏り被害のある家を高く売る3つの方法
雨漏り被害だけでなくシロアリやカビなどの二次被害も起きてしまうと、物件の資産価値が大幅に低下します。
しかし、そのような物件でも工夫すれば、高額売却できる可能性があります。
雨漏り被害のある家を高く売る方法は以下の通りです。
- 更地にして住宅用地として売却する
- リノベーション物件として売却する
- 修繕保証をつけて売却する
それぞれの具体的な売却方法を解説しますので、参考にしてみてください。
1．雨漏りした家を解体してから売却する
雨漏りの被害が大きく家の資産価値が著しく低い場合、解体して更地にしたほうが高額売却できる可能性は高いです。
雨漏りした家を解体して更地にすれば、一般の住宅用地と同じように使用できますし、買主はアパートやマンションなどの収益物件も建設できます。
使い道の多い更地は多くの買主から需要があるため、高く売れる可能性が高いのです。
解体にかかる費用は一坪あたり3~4万円前後
雨漏りした家を解体する際は費用がかかり、土地面積や構造によって異なります。
木造住宅は一坪あたり「3~4万円」であり、鉄骨作りの場合は一坪当たり「3.5~4.5万円」が相場だといわれています。
建物の解体に関してより詳しく知りたい人方は、以下の記事を参考にしてください。
「更地渡し可」で売却活動をおこなう
更地にして売却するか、そのままの状態で売却するか迷う場合「更地渡し可」の物件として売却活動をおこなうとよいでしょう。
雨漏り被害にあった家だとしても、買主が問題ないと感じれば、現物のまま購入してくれるかもしれません。
物件を残したまま売却できれば、解体費用や手間が必要ないというメリットもあります。
買主が更地渡しを希望する場合、建物を解体してから引き渡せるので「雨漏りした家は必要ない」という買主の需要も見込めます。
まずは更地渡し可の物件として売却活動をおこない、様子を見ることも選択肢の1つです。
2．リノベーション物件として売却する
築50年を超えるような物件の場合、屋根や外壁などの老朽化が進んで雨漏りしてしまった可能性もあります。
このような古い物件は雨漏りした箇所を修繕したとしても、別の箇所から雨漏りしてしまう可能性が高いです。
もしも、雨漏りした家を解体せずに高く売却したいのであれば、リノベーションの実施も視野に入れましょう。
建物の基礎や躯体に損傷がなければ、リノベーションすることで住宅の機能や耐久性などを再生できます。
また、昔ながらの家を好む買主もいるため、リノベーションすることで高額売却できるかもしれません。
3．修繕に関する保証を説明して売却する
雨漏りした家を高額売却したい場合「修繕保証がある」と買主へ伝えて売却することもおすすめできます。
築年数10年以内の新築物件であれば「住宅瑕疵担保履行法」によって、買主は費用を負担せずに雨漏りなどの瑕疵を修繕できます。(修繕保証)
つまり、買主が雨漏りした家の購入後に雨漏りが再発した場合、期間内であれば売主に修繕費用を負担する責任があります。
この「修繕保証」の期間内であれば「雨漏り被害を無償で修繕できる」と買主へ伝えることで高額売却できる可能性が高いです。
雨漏りした家を買取業者へ売却するのもおすすめ
「雨漏りを修繕せず、現状のまま確実に売りたい」「トラブルなく早く売却したい」という方は、訳あり物件などを扱う専門買取業者に売却することも検討するとよいでしょう。
訳あり物件に対応している専門買取業者であれば、そのままの状態でも相場に近い価格で買い取ってくれる場合があります。
一方で、一般的な住宅やマンションを中心に扱う不動産会社へ売却する場合、雨漏りなどの瑕疵物件は安く買い叩かれる傾向があります。
雨漏り被害のある家をなるべく高く買い取ってもらうなら、訳あり物件や特殊物件など「どんな物件でも買取可能」と謳う専門業者に売却しましょう。
雨漏り被害にあった家も専門業者なら高額買取できる
当社クランピーリアルエステートは、雨漏り被害のある家なども積極的に買取しております。
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まとめ
台風や集中豪雨などの自然災害によって雨漏りが発生すると、物件の売却価格は下がってしまいます。
また、シロアリやカビなどの二次被害も懸念されるため、目には見えなくても雨漏り被害を抱えている物件は多いです。
しかし、雨漏り被害を修繕したり、売却活動を工夫すれば高額売却できる可能性は十分あります。
どのような売却方法が最善なのか判断に迷った場合は、信頼できる不動産会社に相談することが大切です。
