離婚時に任意売却すべき？夫婦の住宅ローン解消は離婚前と後どっちがいい？

離婚時には「財産分与のために住宅ローン返済中の家を任意売却したい」と考える人も多いですが、任意売却をするなら離婚後ではなく離婚前がおすすめです。

なぜなら、離婚前のほうが元配偶者と連絡が取りやすいので、離婚後に任意売却を進めるよりもトラブルの起きる可能性が少ないからです。

離婚時の任意売却は連帯保証人や共有名義人の同意も必要ですが、元配偶者とは冷静な話し合いが難しいので、弁護士や任意売却専門の不動産会社に交渉を依頼しましょう。

この記事では、離婚時に任意売却するべきケース・任意売却できないケースを解説します。

離婚時の任意売却をおこなう具体的な流れもわかるので、離婚に伴う不動産の処分で悩んでいる人はぜひ参考にしてみてください。

離婚時に任意売却するべきか否かの判断基準

「離婚時に任意売却するべきか？」で悩んだ場合、以下を基準に判断しましょう。

任意整理	ケース
任意整理するべき	離婚時に住宅ローンの返済が難しく滞納している
	離婚後に住宅ローンが残る元の家に住む人がいない
	元配偶者を住宅ローンの連帯保証人から早めに外したい
任意整理せずに済む・できない	離婚時にアンダーローンの場合
	住宅ローンの滞納がない
	連帯保証人の同意が取れない

離婚をきっかけに住宅ローンや連帯保証人・共有名義人の関係を解消したい場合、住宅ローン返済中でも不動産を任意売却するべきでしょう。

住宅ローンの滞納がない場合・連帯保証人の同意がない場合、あなたが任意売却をおこないたくても、借入先の金融機関が任意売却を承諾しないため注意が必要です。

この項目では、任意売却するべきケース・任意売却できないケースを解説します。

任意売却するべきケース

以下に該当する場合、離婚時に任意売却をするほうがよいです。

任意売却するべきケース

• 離婚時に住宅ローンの返済が難しく滞納している
• 離婚後に住宅ローンが残る元の家に住む人がいない
• 元配偶者を住宅ローンの連帯保証人から早めに外したい

住宅ローンの返済が追いついていない場合、そのまま滞納を続けると不動産が差し押さえられて競売で安く買い叩かれてしまうので、早急に任意売却をおこないましょう。

また、離婚に伴い不動産が空き家になる場合は毎年の固定資産税が無駄なので、住宅ローンが残っている状態でも早急に任意売却をすることをおすすめします。

元配偶者が住宅ローンの連帯保証人である場合、返済が滞ると元配偶者に取立てがいってしまいトラブルになる恐れがあるので、任意売却で関係を解消するとよいでしょう。

ペアローンなども任意売却できる

夫婦それぞれが別々のローンを2つ組んで資金調達をおこなう「ペアローン型」の住宅ローンでも、離婚時に任意売却が可能です。

ペアローンの場合は異なる債権者による2つの抵当権が不動産に設定されていますが、両方の金融機関を説得して抵当権を解除すれば不動産を売却できます。

ただし、ペアローンは借入先の金融機関が2つあるため、債権者が1社だけの一般的な任意売却よりも金融機関の説得が難しく、通常以上に交渉力が必要になります。

ペアローンの不動産を任意売却する場合、2つの金融機関を両方説得する必要があるので、交渉力のある弁護士や不動産会社を介して交渉するとよいでしょう。

任意売却せずに済む・できないケース

以下のケースでは、任意売却ができない・しないほうがよいでしょう。

任意売却せずに済む・できないケース

• 離婚時にアンダーローンの場合
• 住宅ローンの滞納がない
• 連帯保証人の同意が取れない

離婚時に家がアンダーローン状態であれば、住宅ローンが残っている不動産でも任意売却をおこなう必要はなく、通常不動産同様に仲介で売却するほうがよいです。

また、住宅ローンの滞納がない場合・連帯保証人の同意が取れない場合は任意売却がおこなえないので、住宅ローンの滞納や連帯保証人の説得が必要になります。

離婚時にアンダーローンの場合

離婚時に家がアンダーローン状態であれば、住宅ローンが残っている不動産でも通常不動産同様に仲介で売却できるので、任意売却を選択しないほうがよいでしょう。

なぜなら、任意売却を選択するのは、不動産の査定額が住宅ローン残債を下回るオーバーローン状態かつ、貯金などを用いても住宅ローンを完済できない場合のみだからです。

オーバーローン状態でも自己資金で住宅ローンを完済できる見込みがあれば、通常不動産同様に仲介で売却できるので、任意売却をおこなう必要はありません。

住宅ローンの滞納がない

住宅ローンを滞納していない場合や滞納期間が短い場合は、金融機関からの承諾が得られないので、離婚時の任意売却ができません。

金融機関は通常どおり住宅ローンを返済することを望んでおり、なるべく任意売却は避けたいと考えているので、住宅ローンの滞納がない場合は任意売却を認めません。

住宅ローンを滞納しても即座に任意売却に発展する訳ではなく、原則として住宅ローンの滞納から4〜6ヶ月ほどはローンの名義人や連帯保証人に支払いの催促がいきます。

つまり、離婚する場合でも住宅ローンの滞納がないと任意売却はおこなえず、住宅ローンを滞納すると連帯保証人とのトラブルに発展する恐れがある点に注意しましょう。

連帯保証人の同意が取れない

元配偶者が住宅ローンの連帯保証人になっている場合、金融機関だけでなく連帯保証人の同意がないと任意売却ができません。

なぜなら、任意売却でも住宅ローンを完済できない場合、主債務者の返済が滞ると連帯保証人に返済義務が発生するため、金融機関が連帯保証人の同意も求めてくるからです。

そのため、不動産の売却価格が住宅ローン残高を下回る「オーバーローン状態」の場合は連帯保証人に返済義務が発生する可能性が高いため、任意売却の承諾を取りにくいです。

ほかにも、連帯保証人が離婚後も不動産に住み続けている場合、任意売却に伴い不動産を退去する必要があるため、連帯保証人の同意が取りにくい傾向にあります。

任意売却するなら「離婚前」に夫婦間で進めることが最善

任意売却をおこなう場合、離婚後ではなく離婚前に夫婦間で進めるほうがよいです。

離婚前に任意売却するべき理由

• 任意売却は「住宅ローン名義人」「連帯保証人」両者の同意が必要
• 住宅ローンを滞納する期間が必要
• 退去時期など離婚時に必要な取り決めがある
• 任意売却には期限があり売却手続きをスムーズに行う必要がある

離婚後は夫婦間の連絡が取りづらくなるため、離婚前に任意売却を進めたほうがトラブルが起こりにくい上、意思疎通や手続きもスムーズにおこなえます。

任意売却にはタイムリミットがあり、不動産が競売にかけられる前に買い手をつける必要があるため、夫婦間で揉めていると任意売却が間に合わない恐れもあります。

この項目では、任意売却を離婚前に夫婦間で進める重要性を解説します。

任意売却は「住宅ローン名義人」「連帯保証人」両者の同意が必要

任意売却をおこなうには、住宅ローン名義人だけでなく連帯保証人の同意も必要ですが、離婚後ではなく離婚前に夫婦間で話し合うほうが同意を得やすいです。

元配偶者が住宅ローンの連帯保証人・共有名義人の場合、離婚後に元配偶者との連絡が取れないと、連帯保証人・共有名義人の同意が得られないので任意売却ができません。

離婚後に任意売却をおこなう場合、元配偶者を探すのも苦労しますし、離婚原因によっては冷静に話し合うことが難しいため、さらなるトラブルに発展する恐れもあります。

夫婦間で顔をあわせる機会がある離婚前であれば、元配偶者から任意売却の同意を得やすいので、任意売却は離婚前におこなうほうがよいでしょう。

住宅ローンを滞納する期間が必要

住宅ローンを滞納した期間がない場合・滞納した期間が短い場合、金融機関が任意売却を認めないので、任意売却をおこなうには住宅ローンの滞納が必要です。

なぜなら、金融機関は通常どおり債務者が住宅ローンを返済することを望んでおり、なるべく任意売却は避けたいと考えているからです。

ただし、離婚後に任意美脚をおこなう場合、元配偶者に知らせずに住宅ローンを滞納すると連帯保証人に督促がいくので、トラブルに発展する恐れがあるため注意が必要です。

離婚時に任意売却をおこなう場合、連帯保証人の同意が必要な点など、離婚前に夫婦間で話し合った上で計画的に任意売却をおこないましょう。

退去時期など離婚時に必要な取り決めがある

離婚後に連絡がつかない恐れもあるため、退去時期・売却価格・残債処理などを離婚前に取り決めてから、任意売却をおこないましょう。

離婚する夫婦の多くは関係が悪化しているため、離婚後に任意売却に関する連絡を取ろうとしても、音信不通であったり気まずいケースが多いです。

最悪の場合、元配偶者からの承諾が得られずに任意売却がおこなえませんし、離婚後に連絡を取ることでトラブルに発展する恐れもあります。

退去時期などを離婚前に決めておけば、離婚後は元配偶者と連絡を取らなくても、スムーズに任意売却がおこなえるので、必ず確認しておきましょう。

任意売却には期限があり売却手続きをスムーズに行う必要がある

任意売却には期限内に買い手をつける必要があるため、夫婦で協力して売却手続きをスムーズにおこなうようにしましょう。

なぜなら、離婚後に任意売却する場合、金融機関との交渉や売却手続きの相談なども夫婦で予定や場所を決めておこなう必要があり、時間と手間がかかって面倒だからです。

任意売却では競売になるまで一刻を争うため、事前に夫婦間でスケジュールを組んでおき、競売にかけられる前に早く買い手をつけることが大切です。

離婚前なら夫婦間で顔を会わせる機会も多く、離婚後に任意売却をおこなうよりはスムーズに進行できるので、任意売却は離婚前におこないましょう。

離婚後しばらくして任意売却したい場合はどうする？

離婚後しばらくしてから任意売却をしたい場合、以下の方法を実践しましょう。

• 住宅ローンの連帯保証人が元配偶者なら滞納前に事情を話す
• 元配偶者と仲が険悪なら弁護士など第三者を立てて話し合う
• 住宅ローンが単独名義の場合でも「離婚時の協議内容」は必ず確認
• 元配偶者が居住中ならリースバックも検討する
• 元配偶者の同意が取れたら任意売却専門の不動産会社に相談する

離婚後に任意売却をおこなう場合も、元配偶者の協力は必要不可欠なので、弁護士や不動産会社などの第三者を介して連絡をおこなう必要があります。

「自宅に住み続けたい」といった理由から元配偶者が任意売却に反対する場合、家に住み続けられるリースバックという方法もあるので、交渉してみるとよいでしょう。

この項目では、離婚後しばらくして任意売却する方法を解説します。

住宅ローンの連帯保証人が元配偶者なら滞納前に事情を話す

元配偶者が住宅ローンの連帯保証人である場合、住宅ローン滞納時に元配偶者にも取立てが及ぶため、任意売却をおこなう前に事情を説明しておきましょう。

任意売却を金融機関に認めてもらうには、住宅ローンを滞納する必要がありますが、元配偶者が住宅ローンの連帯保証人の場合、元配偶者にも取立てが及んでしまいます。

元配偶者にも住宅ローンの取立てが及ぶことを事前に伝えておかないと、夫婦間でトラブルに発展してしまい、任意売却に必要な同意が得られない恐れがあります。

住宅ローンが単独名義でも、元配偶者が家に居住している場合は退去してもらう必要があるので、任意売却する場合は元配偶者にも必ず事情を話しておきましょう。

元配偶者と仲が険悪なら弁護士など第三者を立てて話し合う

離婚した元配偶者との関係が険悪な場合、自ら交渉しても任意売却の同意を得ることが難しいので、弁護士・不動産会社などの第三者を介して話し合いましょう。

離婚をする場合、多くの夫婦関係が悪化してしまうので、そもそも顔をあわせて話し合う機会を設けてもらえないケースも少なくありません。

また、離婚をすると言うことは夫婦関係間の関係も険悪なので、自ら交渉しても元配偶者が任意売却を承諾するとは考えにくく、和解できる可能性は低いです。

配偶者との仲が険悪な場合、弁護士・不動産会社などの第三者を交えて話し合うことで、第三者視点で公平に話し合いが実施できるので、任意売却の承諾を得やすいです。

住宅ローンが単独名義の場合でも「離婚時の協議内容」は必ず確認

住宅ローンが単独名義の場合でも、離婚時の協議内容によっては任意売却ができないので、離婚協議書の内容を必ず確認しましょう。

離婚後も婚姻期間の住宅に居住する場合、夫婦の離婚協議のなかで居住する側に住宅の所有権を移したり、使用契約を結んでいる場合があります。

住宅ローンが単独名義でも、住居が共有名義の場合や元配偶者が居住する取り決めをしている場合などは、任意売却できないため注意が必要です。

離婚協議書の契約内容を変更するには、元配偶者の合意が必要となるので、弁護士や不動産会社に交渉を依頼して、契約内容の変更と任意売却の合意を得るようにしましょう。

元配偶者が居住中ならリースバックも検討する

離婚後も元配偶者が不動産に居住中の場合、任意売却した後も物件に住み続けられる「リースバック」の利用を検討しましょう。

リースバックを利用すれば、不動産を第三者に任意売却をした後、借主として家賃を支払う形で、そのまま賃貸物件として住み続けることが可能です。

リースバックを利用する場合はまず任意売却をおこなうので、住宅ローンの借入先・住宅ローンの連帯保証人・不動産の共有名義人の同意が必要になります。

加えて、不動産を買い取った上で賃貸物件として貸してくれる相手を探す必要があるため、任意売却やリースバックを専門に取扱う不動産会社に相談するとよいでしょう。

元配偶者の同意が取れたら任意売却専門の不動産会社に相談する

元配偶者に連絡して任意売却の同意が取れた場合、任意売却専門の不動産会社に相談しましょう。

なぜなら、任意売却は金融機関の承諾を得た上で競売前に買い手を見つける必要があるため、通常の不動産売却よりも難易度が高く一般的な不動産会社には難しいからです。

任意売却専門の不動産会社は、過去にも任意売却の案件を数多く扱っており、金融機関・債権回収会社と顔見知りであることも多いので、任意売却の許可を得やすいです。

任意売却専門の不動産会社は一般的な不動産会社よりもスピード感をもって売却活動を実施してくれるので、競売前に任意売却をおこなえる可能性が高いです。

離婚時の任意売却の流れ

離婚時に任意売却をおこなう場合、流れは以下のとおりです。

1. 住宅ローン残債を確認・把握
2. 住宅ローンにおける配偶者と自身の名義状態を確認
3. 離婚後に家をどうするかなどの取り決めを確認
4. 連帯保証人や共同名義人に任意売却の同意を得る
5. 意売却に強い不動産会社に相談・査定を依頼
6. 金融機関(債権者)に任意売却の承諾を得る
7. 承諾後に販売活動を開始
8. 購入希望者への内覧対応や価格交渉をおこなう
9. 売買契約を締結する
10. 決済・物件の引き渡し
11. 住宅ローン残債がある場合は元配偶者との取り決め通りに返済する

通常の不動産売却と異なるのは、住宅ローンの債権者や連帯保証人・不動産の共同名義人の同意を取る必要がある点で、交渉も含めて不動産会社に依頼するのが一般的です。

不動産会社と媒介契約を締結した後は一般的な不動産売却と同じ流れですが、任意売却で住宅ローンを完済できない場合は住宅ローンの返済を続けなければなりません。

この項目では、離婚時に任意売却をおこなう流れを解説します。

住宅ローン残債を確認・把握

任意売却をおこなうには、まず借入先の金融機関に問い合わせて、住宅ローン残債を確認・把握するところから始めましょう。

なぜなら、住宅ローン残債を把握しておかないと「任意売却で住宅ローンを完済できる見込みがあるのか？債務整理が必要なのか？」といった点を判断できないからです。

住宅ローン残債は以下の方法で確認できます。

住宅ローン残債の確認方法

• 返済予定表
• 残高証明書
• 借入先の金融機関のWebサイト

返済予定表・残高証明書を紛失した場合でも、金融機関に問い合わせれば住宅ローン残債を確認できるので、基本的には金融機関に問い合わせる方法がおすすめです。

ただし、住宅ローンが単独名義の場合、名義人でないと住宅ローン残債を確認できないケースもあるので、元配偶者と協力して住宅ローン残債を確認しましょう。

住宅ローンにおける配偶者と自身の名義状態を確認

離婚時に任意売却をおこなう際は、住宅ローン残債だけでなく住宅ローンにおける配偶者と自身の名義状態も確認しましょう。

なぜなら「住宅ローンが単独名義か？共有名義か？」によって、法律上における住宅ローンの返済義務の有無が異なるため、片方にしか返済義務がないケースもあるからです。

単独名義の住宅ローンでは、夫婦の一方を名義人として残りを連帯保証人にするケースが多く、この場合は主債務者の返済が滞った場合のみ連帯保証人に返済義務が生じます。

夫婦の共有名義で連帯債務型の住宅ローンを組んだ場合、夫婦どちらも名義人になるため、滞納の有無に関係なく夫婦両方に住宅ローンの返済義務があります。

夫婦それぞれが異なるペアローン型の住宅ローンを組む場合、各ローンの名義人に返済義務が生じる上、それぞれの借入先の承諾がないと任意売却がおこなえません。

離婚後に家をどうするかなどの取り決めを確認

任意売却をする前には「離婚後に家をどうするか？」といった夫婦間の取り決めを確認しておきましょう。

例えば、離婚後も片方が家に住み続ける条件で離婚をしている場合、元配偶者が退去しないと不動産を任意売却できません。

他にも、不動産が夫婦の共有名義・元配偶者の単独名義である場合、住宅ローンの名義人ではなく、元配偶者の同意がないと任意売却がおこなえません。

任意売却で住宅ローンを完済できない場合、離婚後もローン残債を払い続けるため「どちらがどれだけ支払うのか？」に関しても、夫婦で話し合う必要があります。

連帯保証人や共同名義人に任意売却の同意を得る

元配偶者が住宅ローンの連帯保証人である場合・不動産や住宅ローンが夫婦の共有名義である場合、連帯保証人や共有名義人から任意売却の同意を得る必要があります。

なぜなら、任意売却でも住宅ローンを完済できない場合、連帯保証人にも支払義務が残りますし、共同名義の不動産は名義人全員の同意がないと売却できないからです。

住宅ローンの連帯保証人・不動産の共有名義人が元配偶者ではなく親族などの場合も同様で、連帯保証人や共有者全員の同意がないと不動産は任意売却はできません。

連帯保証人や共同名義人から任意売却の承諾を貰いたい場合、自分で交渉しても説得が難しいので、第三者である不動産会社や弁護士に交渉を依頼しましょう。

任意売却に強い不動産会社に相談・査定を依頼

任意売却をおこなうには「売却価格で住宅ローンを完済できる見込みがあるか？」を判断する必要があるため、任意売却に強い不動産会社に査定を依頼しましょう。

注意点として、通常物件を扱いながら「任意売却も相談可能」としている一般的な不動産会社ではなく、任意売却専門の不動産会社に依頼することをおすすめします。

なぜなら、任意売却は金融機関の承諾が必要になる上、競売前に買主を見つける必要があるため、任意売却専門の不動産会社でないと期限内での売却が難しいからです。

具体的にいうと、任意売却専門の不動産会社の中でも取扱実績が100件以上で「任意売却取扱主任者」が在籍している不動産会社がおすすめです。

金融機関（債権者）に任意売却の承諾を得る

任意売却をおこなうには不動産の抵当権を外す必要があるため、住宅ローンの債権者である金融機関と交渉して、任意売却をおこなうことを承諾してもらいましょう。

なぜなら、返済不能になった場合の担保として、住宅ローンを組む際に金融機関が不動産に抵当権を設定しているため、抵当権を抹消しないと買い手がつかないからです。

債権者である金融機関と交渉する際は、家計の内訳・不動産の査定額などを申告して、任意売却後の返済スケジュールを再調整していく形になります。

住宅ローン返済が苦しいせいで任意売却をおこなう事情を金融機関も理解しているので、任意売却後は毎月数千円〜1万円程度の支払い額で和解するケースが多いです。

承諾後に販売活動を開始

住宅ローンの債権者である金融機関が任意売却を承諾したら、不動産会社と媒介契約を締結して、不動産の買い手を探すための販売活動を開始しましょう。

不動産会社がおこなう基本的な売却活動

• 指定流通機構への登録
• 宣伝・広告作成
• 広告活動
• 内覧準備・実施

任意売却の場合、複数の不動産会社とやり取りをすることを債権者が嫌うため、基本的には1つの不動産会社にしか売却を依頼できない「専任媒介契約」を結ぶことになります。

専任媒介契約の契約期間は最長3ヶ月で、契約期間内は他の不動産会社と媒介契約を結べないので、任意売却を依頼する不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。

違約金を支払えば専任媒介契約を解除できるので、買い手がつかない場合はすぐに専任媒介契約を解除して、任意売却の得意な不動産会社に変更しましょう。

購入希望者への内覧対応や価格交渉をおこなう

任意売却を不動産会社に依頼した後、販売活動を任せきりにするのではなく、売主自身も購入希望者への内覧対応や価格交渉をおこないましょう。

売主が内覧対応や価格交渉をおこなえば、売主自身の意見が反映されるだけでなく、不動産会社に任せ切る場合よりも早く任意売却の買い手がつく可能性が高いからです。

購入希望者は物件の状態・実際の住み心地なども確認するために内覧をおこなうので、購入希望者からの質問に答えられるように用意しておく必要があります。

離婚時に任意売却をおこなう場合は「夫婦一緒に販売活動をおこなうのか？どちらか一方が窓口になって販売活動をおこなうのか？」も決めておきましょう。

売買契約を締結する

任意売却の買い手を見つけたら、売主・買主間で売買契約を締結して、不動産を売る内容を取り決めた売買契約書を作成しましょう。

具体的には、不動産会社が準備した売買契約の内容や契約約款を読み上げた上で、売主・買主が契約書にサインと押印をして売買契約を締結します。

売買契約締結後でも契約解除は可能ですが、その場合は手付金の支払いが必要になるため、ミスがないように契約内容を入念に確認する必要があります。

売却後の買主とのトラブルを防ぐため、売買契約の内容もチェックしておきましょう。

売買契約でチェックするべき点

 

項目	解説
契約全体	自分の希望条件は記載されているか？
	自分にとって無理のある条件はないか？
	不明確な条件はないか？
	消費者に不利な契約でないか？
売買物件の表示	売却物件の表示に誤りはないか？
買取価格・支払日	買取価格・手付金などの金額に誤りはないか？
	不動産会社からの支払日はいつか？
	どのような性質の手付金か？
土地の実測・土地代金の精算	土地の実測はおこなうのか？
	面積の増減に応じて買取価格の精算をおこなうのか？
所有権の移転と引き渡し	所有権の移転を確実におこなえるスケジュールか？
負担の消除	売却物件を完全な所有権で引き渡せるか？
	賃借権など引き継ぐ場合はその内容が明確か？
危険負担	引き渡し前に物件が天災等により滅失・毀損した場合の取り扱いは明確か？
手付解除	いつまで手付解除が可能か？
	手付金の金額は妥当か？
契約違反による解除	違約金や損害賠償の予定額は適当か？
契約不適合責任	契約不適合責任の期間は適切か？
付帯設備などの引き継ぎ	引き継ぐべき付帯設備などは明確か？
公租公課等の精算	精算方法と金額を把握したか？
ローン特約	買主が無理なく住宅ローンを返済できるか？ (買主に住宅ローンの利用予定がある場合)
その他	その他に定めておく事項はないか？

参照:公益財団法人不動産流通推進センター「売買契約のチェックポイント」

決済・物件の引き渡し

任意売却の売買契約を締結した後、売主・買主間で締結した売買契約の内容に従って、買主から代金を受け取る代わりに不動産を引き渡しましょう。

引き渡し日に売主・買主・不動産会社の担当者・司法書士などが集まり、代金や仲介手数料の支払い・所有権移転登記といった手続きを1日でおこないます。

1. 買主から残代金を受け取る
2. 所有権移転登記や抵当権の抹消・設定の手続きをする
3. 不動産会社に仲介手数料を支払う
4. 買主から固定資産税などの清算金を受け取る

不動産売却時は基本的に司法書士が所有権移転登記をおこなうので、売主は登記費用と司法書士報酬を支払うだけで問題ありません。

ただし、任意売却する不動産が夫婦の共有名義である場合、所有権移転登記で元配偶者の委任状が必要になるため、事前に委任状を準備しておきましょう。

住宅ローン残債がある場合は元配偶者との取り決め通りに返済する

任意売却しても住宅ローンを完済できない場合、任意売却後もローン残債の返済を続ける必要があるため、元配偶者との取り決め通りに返済しましょう。

法的にいえば、夫婦共有名義の住宅ローンでは双方に返済義務がありますが、単独名義の住宅ローンでは主債務者の返済が滞った時のみ連帯保証人に返済義務が発生します。

離婚時の財産分与は夫婦で均等に分けるのが基本なので、債務も同様に夫婦で均等に負担するのが一般的ですが「誰がいくら返済するか？」は夫婦間で自由に決定できます。

例えば「養育費をもらう代わりに、住宅ローンを支払う」など、片方だけが住宅ローン残債を返済していくケースもあるので、事前に取り決めておきましょう。

離婚時に任意売却する際の注意点

離婚時に任意売却をおこなう場合、以下の点に注意しましょう。

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• 離婚後に任意売却する場合は変更登記が必要になることもある
• 任意売却後にローンが残った場合は名義人・連帯保証人に返済義務が残る
• 元配偶者が居住している場合は退去が必要
• 任意売却による余剰金は財産分与の対象になる可能性がある

離婚後の任意売却では、自分だけでなく元配偶者の協力も必要になる点に注意が必要で、元配偶者が住宅ローンの連帯保証人である場合などは元配偶者の同意が必要です。

元配偶者が不動産に住み続けている場合は退去してもらう必要がありますし、不動産が共有名義の場合は一緒に所有権移転登記を手伝ってもらわなければなりません。

この項目では、離婚時に任意売却する際の注意点を解説します。

離婚後に任意売却する場合は変更登記が必要になることもある

任意売却は登記上の名義と売主の名義が一致している必要があるため、離婚後に任意売却をおこなう場合は登記変更が必要になるケースもあります。

例えば、夫婦の共有名義で所有している不動産について、夫だけで任意売却を進めていきたい場合、不動産を夫の単独名義にしなければ任意売却ができません。

具体的には、法務局で所有権移転登記をおこない、実際に任意売却を進める人に不動産の名義を移さなければなりませんが、登録免許税などの税金がかかる点に注意が必要です。

住宅ローンが残っている不動産を離婚時に共有名義から単独名義に変更する場合、金融機関からの承諾が必要なので、まずは借入先の金融機関に相談しましょう。

任意売却後にローンが残った場合は名義人・連帯保証人に返済義務が残る

任意売却をおこなっても住宅ローンを完済できない場合、連帯保証人になっていたり共有名義で住宅ローンを組んでいると、離婚しても夫婦両方に支払義務が残ります。

例えば、夫が債務者・妻が連帯保証人で住宅ローンを組む場合や夫婦の共同名義で住宅ローンを借りる場合、任意売却後もローン残債を夫婦で返済していきます。

離婚前であれば、夫婦で生計を共にしているので一緒に返済できますが、離婚後は夫婦それぞれが支払う必要があるため、金額などを巡ってトラブルが起きやすいです。

任意売却でも住宅ローンの完済が難しい場合、夫婦間で「どちらがいくら返済するか？」といった返済スケジュールを離婚前に決めておきましょう。

元配偶者が居住している場合は退去が必要

離婚後も不動産に元配偶者が居住している場合、元配偶者が退去しないと任意売却がおこなえない点に注意しましょう。

なぜなら、居住者が退去するかわからない状態では買い手がつきにくいため、居住者が退去する確約を取り付けている場合でないと、任意売却がおこなえないからです。

任意売却時は元配偶者を不動産から退去させる必要がありますが、家を追い出される形になるので、引越し代・養育費などを支払わないと退去させられないケースが多いです。

どうしても元配偶者が不動産から退去しない場合、競売であれば居住者を強制退去させられますが、売却価格が安くなってしまうので、可能な限り任意売却をおこないましょう。

任意売却による余剰金は財産分与の対象になる可能性がある

任意売却の売却価格が住宅ローン残債を上回る場合、余剰金を残すことも可能ですが、離婚時の財産分与の対象になる可能性がある点に注意しましょう。

任意売却では不動産の売却価格を住宅ローンの返済に充てますが、売却価格で住宅ローンを完済しても余剰金が出る場合、債務者が受け取ることも可能です。

しかし、離婚時は婚姻生活中に夫婦が築き上げた財産を公平に分配する必要があるため、任意売却による余剰金も夫婦で財産分与しなければなりません。

財産分与では夫婦で均等に財産を分ける必要があるため、トラブルを避けたい場合は任意売却による余剰金を夫婦2人で半分ずつ分け合うことをおすすめします。

任意売却のメリット・デメリット

離婚時に任意売却をおこなう場合、次のメリット・デメリットがあります。

種類	具体例
メリット	住宅ローンが残っている家を売却できる
	競売よりも基本的に高く売れる
	売却資金で新たな住居にかかる引っ越し費用なども賄える
	リースバックで住み続けられる
	競売よりもプライバシーが守られる
デメリット	金融機関や連帯保証人との交渉・同意が必須
	信用情報に住宅ローンを滞納した事実が登録される
	売れない状態が長く続くと競売回避できず強制退去を命じられる

任意売却のメリットは、住宅ローン返済中でも不動産を売れることで、競売よりも高く売れるので、住宅ローン返済の負担を大幅に軽減できます。

任意売却のデメリットは、金融機関や連帯保証人との同意が必要となる点で、自分で交渉しても説得することが難しいため、不動産会社の協力が必要不可欠といえます。

以下の記事では、任意売却のメリット・デメリットを詳しく解説しているので、あわせてご覧ください。

まとめ

離婚する場合、居住予定のない不動産を残しておいても、住宅ローンや固定資産税の支払いがデメリットになるので、住宅ローン返済中でも任意売却してしまいましょう。

例えば、元配偶者が連帯保証人の場合、住宅ローンの返済が滞ると元配偶者に取立てがいってトラブルになる可能性が高いですが、任意売却をおこなえば関係を解消できます。

離婚時に任意売却をおこなうには、借入先の金融機関だけでなく住宅ローンの連帯保証人・不動産の共有名義人の許可が必要なので、交渉で説得しなければなりません。

自力で交渉を成功させるのは難しいので、まずは任意売却専門の不動産会社に相談して、金融機関や元配偶者との交渉をおこなってもらうとよいでしょう。