相続財産に賃貸物件が含まれる場合、以下のような悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。
- 賃貸物件の相続人が決まらない間の家賃は誰が受取るの？
- 賃貸物件を共有で相続したら家賃はどうなる？
- 家賃収入を得たいから賃貸物件を相続したいけど相続人と揉めそう・・・
この記事では「相続財産に賃貸物件が含まれる人」のために、不動産専門家の観点から解説し、疑問やお悩みを解決します。
具体的には・・・
- 相続前後に発生した家賃収入の分配方法
- 相続した家賃収入の確定申告
- 賃貸物件を相続するときの名義について
の順番に重要なポイントだけをご紹介していきます。
この記事を読めば、賃貸物件が含まれる相続における家賃トラブルの回避方法と、相続後も賃貸物件においてトラブルが起きないようにする方法がわかるので、ぜひ最後まで読んで参考にしてください。
賃貸物件の相続発生から遺産分割完了までの家賃収入はどう分配する？
相続する財産に賃貸物件が含まれていると、家賃収入についてどう分配するのかが気になりますよね。
まずは、遺言書に賃貸物件を誰が相続するか明記されているかが重要なポイントとなります。
明記がなかったり、そもそも遺言書がない場合は遺産分割協議によって決めることになりますが、協議中も家賃は発生し続けます。
それでは、その家賃はどのように分配すればよいのでしょうか。
次の項目から、相続する財産に賃貸物件が含まれる際の家賃収入の分配方法について、詳しくお伝えしていきます。
【遺言書がある】相続発生時から指定の相続人が家賃収入を受取る
遺言書があれば、遺言書によって指定された相続人が相続の発生した月から家賃収入を受取ることになります。
ただし、遺言書が公正証書遺言書でない場合、内容が無効となる恐れがあるので注意が必要です。
公正証書遺言書とは、公証人によって作成された遺言書で、非常に強い証明力を持ちます。
そのため、遺言書が公正証書遺言書であれば、ほとんど問題は起きません。
遺言書が有効か弁護士に確認してもらおう
遺言書が自筆証書遺言書や秘密証書遺言書であり、内容に不備がある場合は遺産分割協議に移行するのが通常です。
手元にある遺言書が有効であるかは、弁護士に確認してもらうのが確実です。
また、相続人全員が同意すれば、遺産分割協議によって遺言書と違う内容で遺産の分割ができます。
遺産分割協議については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
【遺言書がない】遺産分割協議が調うまで相続人で分割する
遺言書が無効であったり遺言書がない場合は、遺産分割協議によって遺産の分配方法を決定しますが、遺産分割協議が長引くことは珍しくありません。
遺産分割協議中に発生した家賃は、相続人全員の共有財産とされて法定相続分に従って分配されます。
遺産分割協議中に分配された家賃収入に関しては、遺産分割協議が成立したあとに影響を受けることはありません。
法定相続分の範囲や割合については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
相続発生前に支払期日となっている家賃は預貯金として分割する
相続発生前に支払期日を迎えている家賃に関しては、未収であっても被相続人の財産とされます。
そのため、相続発生前に支払期日を迎えている家賃は、未収分も含めて被相続人の預貯金として分割します。
未収の家賃がなければ問題ありませんが、未収分がある場合はのちに回収できたときにどうするのかも、あらかじめ話し合っておきましょう。
賃貸物件を相続したら家賃収入の確定申告が必要
賃貸物件を相続したら、家賃収入に対して確定申告が必要です。
相続が発生するまでの家賃収入は、被相続人の所得として「準確定申告」を相続人がおこなわなければなりません。
準確定申告は、相続が発生した日から4ヶ月以内と、期限が通常の確定申告よりも短いので注意しましょう。
遺産分割協議中に家賃が発生していたら、相続人はそれぞれ確定申告が必要です。
次の項目から、相続が発生した賃貸物件の確定申告について詳しくお伝えします。
被相続人の家賃収入は4ヶ月以内に準確定申告をおこなう
相続が発生した日までに支払期日となっている家賃収入は、被相続人の所得とされます。
未収の家賃であっても、収入があったこととして申告しなければならないので注意が必要です。
準確定申告は、被相続人が亡くなった日から4ヶ月以内におこなわなければなりません。
賃貸物件の相続人が決まっていない場合は、相続人全員で連署した申告書の提出が必要です。
また、準確定申告によって還付金があった場合は、相続財産として分配します。
未収家賃の回収方法については、以下の記事で詳しく解説しています。なるべく早い段階で家賃を回収するとよいでしょう。
青色申告書は提出期限が異なるので注意
一定の基準を満たしていると、所得税の計算などにおいて優遇が受けられる「青色申告制度」を利用できます。
被相続人が青色申告制度を利用していた場合、青色申告書の提出期限は以下のようになります。
| 被相続人の死亡日 | 青色申告書の提出期限 |
|---|---|
| その年の1月1日～8月31日 | 死亡日から4ヶ月以内 |
| その年の9月1日～10月31日 | その年の12月31日 |
| その年の11月1日～12月31日 | 翌年2月15日 |
被相続人の死亡日によっては、提出期限まであまり時間がないこともあるので注意しましょう。
また、相続によって賃貸物件における青色申告者の地位を継承することはできません。
相続後も青色申告制度を利用したい場合は、相続人が改めて青色申告承認申請書の提出をする必要があります。
青色申告制度の申請方法については、以下の国税庁のページを参照してください。
遺産分割協議中に家賃が発生していたら相続人全員が確定申告する
前述したように、遺産分割協議中に発生した家賃収入は相続人全員に分配されます。
その場合、相続人全員が確定申告をしなければなりません。
確定申告において、家賃収入は「不動産所得」として扱われます。不動産所得を求める式は以下のとおりです。
この不動産所得が年間で20万円を超えると、必ず確定申告が必要です。
不動産所得が20万円以下の場合、確定申告は義務ではありませんが税金が返ってくることもあるので、確定申告を検討するとよいでしょう。
また、賃貸物件の相続税については、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
賃貸物件は単独名義で相続するのが吉
遺産分割協議がまとまらず、賃貸物件をとりあえず共有で相続するケースは珍しくありません。
しかし、賃貸物件を共有で相続することはおすすめできません。
なぜなら、共有状態の賃貸物件は家賃分配や、管理の手間や費用においてトラブルが起きやすいからです。
また、共有不動産を大幅に修繕したり、売却するときには共有者全員の同意が必要です。その際に、共有者全員の同意が得られずにトラブルとなってしまうこともあります。
そのため、遺産分割協議でよく話し合い、賃貸物件は単独名義で相続するとよいでしょう。
将来の収支バランスを考慮して遺産を分割する
家賃収入が得られることを考えると、賃貸物件を相続したいと考える人は多いかもしれません。
しかし、賃貸物件によっては大幅にローンが残っていたり、家賃の滞納を続ける居住者がいる場合もあります。
そういった場合、プラス収支として家賃収入を得られるまで数年かかってしまうケースも少なくありません。
そのようなマイナス部分と、将来の家賃収入とを考慮して遺産を分割する必要があります。
この際、損益の算出方法は複雑となるため、不動産問題に詳しい弁護士にアドバイスをもらうとよいでしょう。
無料で相談を受け付けている法律事務所も多くあるので、まずは一度相談してみてはいかがでしょうか。
賃貸物件を共有で相続すると共有者とトラブルが発生しやすい
賃貸物件を共有で相続した場合、共有者間でトラブルとなりやすいのは前述したとおりです。
具体的には、以下のようなトラブルが起きることが考えられます。
- 共有者全員の同意が得られず大規模な修繕や売却ができない
- 家賃収入の分配方法で揉める
- 共有者の一部に不動産管理の負担が偏る
次の項目から、それぞれ詳しくお伝えします。
共有名義だと共有者全員の同意がないと大規模な修繕や売却ができない
共有名義の不動産は、共有者全員の同意がないと大規模な修繕や売却ができないことが民法によって定められています。
出典：e-Govポータル「民法第251条」第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
そのため、賃貸物件の老朽化が進んで修繕が必要であるのに、共有者が修繕費用を出したくないと拒否をして修繕ができずに物件の価値が落ちてしまうといったトラブルがあります。
また、相続を繰り返して共有者が増え、連絡が取れずに売却が進まないケースも少なくありません。
そうなると、共有者間で裁判にまでもつれてしまうこともあります。
共有者同士は親戚など近しい関係であることが多く、なるべくならそのような事態は避けたいのではないでしょうか。
そのためにも、相続の時点で共有関係は解消しておくことが大切です。
共有者の同意が取れずに困った場合は、以下の記事で対処法を詳しくお伝えしているので参考にしてください。
共有名義の賃貸物件は相続後に家賃収入の分配で揉めやすい
賃貸物件を共有名義で相続した場合、家賃収入は持分割合に応じて分配するのが一般的ですが、不動産の管理をする共有者が納得しないことが考えられます。
そこで、共有者間で話し合い、不動産を管理する共有者へ多く分配することは可能です。
ただ、他共有者は何もしないのに家賃収入を得ることに変わりはありません。
そのため、最初の話し合いでは管理をする共有者が納得しても、不満となって家賃の分配についてのちにトラブルになることも多いのです。
また、不動産の管理を管理会社へ委託することもできますが、その場合も万が一トラブルが起きた際に誰が対応するかなどでトラブルとなることが考えらます。
賃貸物件を共有不動産として相続するのはあまりおすすめできません。
遺産分割協議によって賃貸物件を売却するのも1つの手段
以下のような場合は、賃貸物件の売却を検討してもよいかもしれません。
- 賃貸物件を相続したい人が相続人にいない
- 賃貸物件に住んでいる人がいない
- 建物が老朽化している
物件の売却後は、利益を法定相続分に応じて分配するのが一般的です。ただし、遺産分割協議によって相続人全員が同意していれば、自由な割合で分配できます。
賃貸物件を売却する場合は、ローンの残債がないか売却利益がローンを上回る必要があります。
もしも住宅ローンが残っている場合、まずは不動産業者へ査定を依頼するとよいでしょう。
その際は、複数の業者に見積もりを依頼するとより適正な価格での売却が見込めます。
不動産の査定ポイントについては、以下の記事を参考にしてください。
権利関係が複雑なら共有不動産専門の買取業者に依頼がおすすめ
他の相続人との関係が良好でなかったり、何度も相続を繰り返して賃貸物件の権利関係が複雑になっているケースも少なくありません。
また、相続後に前述したようなトラブルが共有者間で発生してしまうこともあります。
そのような場合は、共有不動産専門の買取業者へ買取を依頼するのがよいでしょう。
すでに相続した後なら、自身の共有持分のみの売却も可能です。他共有者とトラブルが発生していても、共有持分を売却すれば共有関係から抜け出せます。
当社、クランピーリアルエステートでも、共有持分や共有状態の賃貸物件を積極的に買取しています。他社で断られた物件でも無料でご相談を承りますので、お気軽にお問い合わせください。
売却したいなら
共有持分買取専門の
当社にお任せください!
まとめ
相続した賃貸物件の家賃は、大きく分けて以下のように分配されます。
| 遺言書がある | 相続発生時より指定の相続人が受取る |
|---|---|
| 遺産分割協議中 | 法定相続分に応じて分配 |
| 遺産分割協議成立後 | 相続した人が受取る |
遺産分割協議に期限はありませんが、被相続人の準確定申告や相続税の申告には期限があるのでなるべく早く済ませましょう。
また、遺言書があった場合でも相続人全員の同意があれば、賃貸物件を売却したり他の相続人が引き継ぐことも可能です。
賃貸物件を引き継ぎたい人がいなかったり、権利関係が複雑なまま相続してしまった場合などは、賃貸物件や共有持分の売却も検討するとよいでしょう。
相続人全員でよく話し合い、最適な分配方法を見つけられるとよいですね。
