借地権と抵当権はどちらが優先される?対抗要件や抵当権実行後の対応について解説

借地権 抵当権

借地を借りて自宅にしようと思っていると、すでに土地に抵当権が設定されていることもあります。

この記事をご覧のあなたも、「借りたい土地に抵当権が設定されている」という話を聞いて、借りても問題ないだろうか、と不安に思ったのではないでしょうか。

結論を先にお伝えすると、そのような土地の借地権を取得することは大変危険です。

抵当権が実行されると、明け渡しの義務を負うことになるからです。

しかし、対策もあります。

正しい手続きを踏めば、抵当権よりも借地権を優先させることが可能です。どうすればよいのでしょうか。

この記事では、借地権と抵当権の優劣の決まり方、抵当権が実行されたときの対応から、借地権を担保にした融資について詳しく解説します。

これを読めば借地権と抵当権の関係や、抵当権が実行されても明け渡さないための方法についても理解できるでしょう。

「借地権」と「抵当権」どちらが優先されるかは対抗要件によって異なる

優先度
土地の賃借権である「借地権」と土地を担保に取っている「抵当権」は、それぞれの権利を持っている方同士で争う可能性があります。

なぜなら、それぞれの利害関係が対立するからです。

抵当権を実行するとき、抵当権者はその土地を更地の状態で競売にかける前提でいます。

しかし、借地権者が建物を建てていると売却できません。

そうなれば、土地の売却代金を借金の返済に充てることができず、抵当権者は困ってしまいます。

一方で、借地権者はその借地上の建物を利用している状況です。

地主が債務不履行になったからといって、建物を取り壊して借地を明け渡すことになれば、住む家がなくなってしまいます。

その場合、借地権者の負担が大きいです。

つまり、抵当権が優先されると借地権者が困り、借地権が優先されると抵当権者が困ります。

そのため、このような関係を「対抗関係にある」といいます。

そして、どちらの権利が優先されるかは、対抗要件によって異なります対抗要件とは、第三者に自分の権利を主張するために必要なものです。
不動産における対抗要件は、不動産登記になります。

抵当権の登記と建物の登記、どちらの順位が上にあるかで優劣も決められます
また、この順番は基本的に早いもの勝ちです。

抵当権が優先される場合

たとえば、土地に対して、先に抵当権が設定されていて、その後、土地の賃貸借契約を結んだとします。そして、借地権者が借地上に建物を建て、その建物を登記した場合で考えます。

このとき、優先されるのは抵当権です。

つまり、抵当権が実行されると抵当権者の主張は借地権者の主張よりも優先されます。
そのため、借地権者は借地を更地にして明け渡す必要があります。

借地権が優先される場合

抵当権が優先される場合と逆です。

先に、地主と土地賃貸借契約を結んで、建物を建て、その建物を登記しておきます。

その後、土地の貸主である地主が底地を担保に入れて、抵当権設定がされた場合です。

このとき、抵当権者は更地を担保に取ったとはみなされません。

あくまでも、「借地権付きの土地」を対象に担保に取ったということになります。

そのため、抵当権よりも借地権が優先です。したがって、借地権者はたとえ土地を競売にかけられたとしても、競落人で新しく土地所有者となった底地人に対して借地権を主張できます。

借地権者は土地競落人から要求されたとしても、土地を明け渡す必要はなく、今まで通り利用し続けることができるというわけです。

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底地抵当権が実行されたら、借地権者は土地を明け渡さなければならない

借地権よりも土地の抵当権が先に設定されていて、優先度が抵当権の方が高い場合に、底地の抵当権が実行されると、借地権者は土地を更地にして明け渡さなければいけません

このことは、先ほどもお伝えしたとおりです。

そのため、土地に抵当権がすでに設定されている場合、その土地の借地権を取得することは避けるようにしましょう

借地権者に契約違反となるような落ち度がなくても、地主の債務不履行によって立ち退かなければならなくなる可能性があるからです。

ただ、抵当権と借地権の関係をあまりわからずに土地賃貸借契約を結んでしまっていると、抵当権を実行されたときの借主側の不利益があまりに大きいです。

また、地主としても抵当権を設定したばかりに、誰も土地を借りる方がいなくなるのは困ります。

そこで、このようなお互いの不利益を解決するための制度があります。

「抵当権者の同意により賃借権に対抗力を与える制度」です。
改正後の民法387条に規定されていて、2004年(平成16年)4月1日から始まりました。

この制度により、同意の登記を行うことで、借地権者が抵当権者に対して権利を主張できるようになりました。

抵当権が実行されて土地が競売にかけられたあとも、明け渡す必要がないということです。
それでは、具体的に、同意の登記について解説します。

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同意の登記があれば抵当権よりも借地権が優先される

同意の登記は、すでに土地に抵当権を設定している方たちに対して不利益となる可能性があるものです。そのため、同意の登記を行うには下記の条件をすべて満たしている必要があります。

・土地の賃借権が登記されていること
・借地権よりも優先される抵当権を設定している抵当権者全員の同意があること

この2つの条件を満たすことで、同意の登記を行うことができます

ただ、注意点があります。通常、借地権の第三者への主張は、借地上の建物を登記しているだけでできます。

建物所有権保存登記で賃借権の登記の代わりとすることができるので、借地権の対抗要件となりました。

しかし、同意の登記では建物の登記を賃借権の登記の代わりにすることはできません。

必ず賃借権そのものが登記されている必要があります。
そして、同意の登記を行うことで抵当権よりも借地権が優先されるようになります。

同意を得ているだけでなく、「同意の登記」まで行われていることが、借地権が抵当権よりも優先される条件ですので、忘れないようにしてください。

また、抵当権者全員の同意を得るためにも、弁護士に依頼して手続きを進めるようにしましょう。

借地権者が抵当権を設定できるのは借地上の建物のみ

抵当権建物のみ
ここまで土地に抵当権が設定されていた場合の優劣と、抵当権が実行された場合の対応について解説してきました。

次に借地権者が抵当権を設定する場合について解説します。

住宅の購入、増改築、建替え以外にも、様々な事情でまとまったお金が必要になることもあります。
そのとき借地権を担保に借入できないかと考える方も多いです。

一般的に借地権価格は更地価格の60~70%となっているので、借地権を担保に入れられれば、大きな金額の融資を受けられそうです。

しかし、結論からいえば、現在の法律では、たとえ賃借権である借地権が登記されていたとしても、借地権に対して抵当権は設定できません

借地権が地上権であれば、抵当権の設定は可能ですが、一般的な借地権は賃借権です。

そのため、借地権者が抵当権を設定できるのは借地上の建物のみとなります。

ただし、建物に抵当権を設定すると、借地権にまで抵当権の効力は及ぶとされています。

借地権にまで抵当権の効力が及ばなければ、担保としての価値がないからです。

たとえば、借地権者であるAさんが、建物を担保に融資を受けたとします。そして、何らかの事情によって債務者が借金を返済できなくなり、債務不履行となると抵当権が実行され、競売にかけられます。

しかし、もし借地権にまで効力が及ばない場合、買受人が建物を買い受けたとしても、地主に明け渡しを求められると取り壊して更地にして返還するしかありません。

「使用する権利がない土地の上に、建物が存在している」とされるためです。
そうなれば誰も買い受けようとはせず、担保としての意味がありません。

そういった事情もあるため、借地上の建築物に抵当権が設定されると、借地権にまで効力が及ぶこととなっています。

つまり、競売にかけられるときは、建物と借地権は一緒です。

一方で、地主の立場から見ると競売によって、当時の借地権者から競落人である新しい借地権者に、「借地権が譲渡された」ということになります。

たとえ競売だったとしても、借地権の譲渡に地主の承諾が必要なことは変わりません。そのため、競落人への借地権譲渡を地主が承諾しないということもありえます。

承諾なく譲渡すると、契約違反として借地契約そのものを解除されてしまうことになります。
それはあまりに競落人のリスクが大きいです。

そこで、このような場合には、競落人が裁判所に、地主の承諾に代わる許可を申立てることができるようになっています。

また承諾が認められなかった場合や、裁判所から地主の承諾に代わる許可が認められなかった場合は、建物買取請求権を行使して、建物を時価で地主に買い取ってもらうことになるでしょう。

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借地上の建物への抵当権設定でも地主の承諾は必要

借地上の建物の所有者は、借地権者です。

そして、所有物に対しての抵当権を設定することは本来、借地権者の自由です。

ですが、ここまで解説してきたように、借地上の建物に抵当権を設定すると、借地権・地主にまで影響してきます。
そのため、借地上の建物に抵当権を設定するときには、ほとんどの金融機関で地主からの承諾を求められます

その目的は、建物の担保価値を守ることです。

地代の支払いが遅れたり、借地権の無断転貸があったりして、抵当権を実行する前に借地契約を解除されてしまうと、借地権は消滅します。

そうなると抵当権を実行して建物を競売にかけたとしても、その建物は使用する権利のない土地に建っている状態です。

競売にかけたとしても、借地権が存在しないので、地主からの明け渡し要求には従うしかありません。

また借地権がなくなっているということは、競落人への借地権譲渡でもないので、建物買取請求権を行使できません。
そのような状態の建物を買い受けようとする方は現れないでしょう。

つまり、借地権が消滅すると建物の担保価値もなくなり、抵当権者は債権を回収できなくなってしまいます

それを避けるために、地主から借地契約を解除する前に、通知・報告してもらう必要があります。

これが、金融機関が求める地主からの承諾です。

そうすれば、借地契約が解除される前に競売の手続きを進めることができ、金融機関も債権回収の見通しを立てられます。

借地権を担保に融資してくれる金融機関もある

金融機関
先ほどお伝えした通り、借地上の建物に抵当権を設定すると、建物と借地権を一体として担保設定したのと同じ意味になります。

しかし、「抵当権を設定できる」というのと「融資を受けられる」は別物です。

抵当権を設定できるかどうかは、法律的な問題ですが、融資を受けられるかどうかは金融機関の判断になります。
そして、建物の敷地が借地権だった場合、融資を断られることもよくあります。

そもそも借地権を担保にした融資は行わないとしている金融機関も存在します。
そこで最後に、借地権を担保に融資を受けにくい理由と、融資を受けられる金融機関について紹介します。

借地権が担保だと融資を受けにくい理由

大きな理由は、借地権の担保価値の不安定さです。

借地上の建物について抵当権を設定するときには、「借地契約を解除する前に地主から抵当権者に連絡する」という承諾をもらいます。

しかし、その承諾書の内容に法的な拘束力があるわけではないです。

承諾書があるからといって、抵当権を実行する前に借地契約を解除されるリスクがゼロになるわけではありません

そのため、金融機関としては融資審査を厳しくせざるをえず、そもそもリスクがあるのであれば、融資はしないという判断をすることにもなります。

借地権を担保に融資を受けられる金融機関

実際に、借地権を担保にすることを認めている金融機関・融資実績の事例がある金融機関を紹介します。

・SBIエステートファイナンス
・トラストホールディングス
・株式会社アビック
・出光クレジット株式会社

また、銀行借入を考えているのであれば、大手金融機関の三井住友銀行のフリーローン(有担保型)、りそな銀行のりそなフリーローン(有担保型)は商品概要説明書に、自宅の敷地が借地の場合の担保について記載があります。

このように銀行でも借地権を担保に融資を受けられる可能性があるので、現在所有している借地権でも取引可能かどうか問い合わせしてみてもよいでしょう。

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まとめ

以上、借地権と抵当権の優劣の決まり方と抵当権が実行されたときの借地権者の対応、借地権者が抵当権を設定する場合について解説してきました。

まとめ
・借地権と抵当権の優劣は借地上の建物登記と土地に対する抵当権設定の登記、どちらの登記が早かったかで決まる
・先に抵当権が設定されていた場合でも、同意の登記を行うことで借地権の優先順位を高くすることができる
・抵当権が優先される場合には、抵当権が実行されると借地権者は建物を撤去して明け渡す必要がある
・借地権が優先されるには、抵当権が実行されてもそのまま借地を利用し続けることができる
・借地権者が抵当権を設定できるのは建物のみだが、抵当権の効力は借地権にまで及ぶ

すでに抵当権が設定されている土地の借地権を取得することは、借地権者にとってリスクが大きいです。

対処方法はあるにしても、非常に手間がかかります。

そのため、どうしてもその土地でなければならないという理由がなければ他の借地を探すことをおすすめします。

また借地権を担保に融資を受けたい場合には、借地権者の所有物である建物にのみ抵当権を設定するとしても地主の承諾が求められます

また、所有権である通常の不動産に比べて融資審査は厳しくなるので、利用を考えている金融機関によく相談してみましょう。

最終更新日:

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