借地権は消滅する？しない？朽廃や火事、地震における借地権の取り扱い

借地権を取得したあとは、原則、契約で定められた期間が借地権の残存期間です。

しかし、借地上の建物の状況によっては、残存期間内であっても、借地権が消滅する可能性があります。

この記事をご覧のあなたも、「いったい、どのような場合に借地権は消滅してしまうのか」と不安に思われているのではないでしょうか。

最初に結論をお伝えすると、借地権が消滅するのは、その借地権が旧法借地権で建物が朽廃した場合です。それ以外で消滅することは基本的にはありませんが、新法借地権でも更新後の場合は注意が必要です。

この記事では、借地権の消滅のポイント、朽廃や火事、地震における取り扱いについて詳しく解説します。

これを読めば、どのような場合に借地権が消滅するか、契約期間中に建物が滅失したときはどのような対応をすればよいかを理解できるでしょう。

建物の朽廃は借地権が消滅する

建物が朽廃（きゅうはい）したとき、残存期間内であっても借地権が消滅します。

ただし、消滅するのは借地権が平成4年7月31日以前に取得した旧法借地権で、契約期間の定めがない場合に限ります。

なぜなら、旧法(借地法)では、「借地契約の期間満了前に建物が朽廃したときには、借地権は消滅する」と定められています。

そして、法律の改正があり、新法(借地借家法)が施行された今でも、旧法で結んだ借地契約には旧法が適用されるからです。

この定めは、新法ではありません。そのため、特約で「建物の朽廃によって借地契約は終了する」と規定していたとしても認められません。

この特約は借地権にとって不利なものとなるため、強行規定が適用され無効となるからです。

もし、平成4年8月1日以降に取得した借地権で、建物の朽廃による借地権の消滅の記載があっても心配する必要はありません。

安心してください。ところで、あなたは「朽廃」の言葉の意味をご存知でしょうか。日頃使う単語ではなく、聞き覚えのある方が少ないと思いますので、詳しく解説します。

朽廃は「人が住めないほど傷んだ状態」

朽廃は、単に築年数が古く傷んでいるということではありません。

一般に、朽廃（きゅうはい）は、時間の経過によって風雨など自然的な腐蝕状態となり、社会的・経済的効用を失った状態のことです。

抽象的なためイメージしにくいですが、わかりやすくお伝えすると、「ボロボロで人が住めないほど傷んだ状態」です。具体的には、風雨などによって建物全体の柱や土台が錆びたり腐ったりして形を崩し、壁なども剥がれ落ちているような建物です。

建物の一部の柱や屋根が腐蝕していたり、少し雨漏りしていたりする程度では、住むのに不便があったとしても「朽廃」とはみなされません。

また、建物全体が老朽化し、法定耐用年数も超えていて、市場価値が失われていたとしても、日常生活に支障がなければ「朽廃」ではありません。

実際の判例でも、朽廃については非常に厳しい基準で判断されています。

「新築後、修繕などのリフォームを一度もすることなく築60年を超えた木造建築の建物」というような条件でなければ「朽廃」と認定されることはないでしょう。

したがって、普段生活している建物が朽廃とみなされ、借地権が消滅するようなことはまずありません。それでも万が一ということもあります。

借地上の建物に住んでいるのに、朽廃を理由に借地権の消滅を主張されたとしても慌てず、弁護士などの専門家に相談しましょう。

建物の滅失（火事・地震・台風など）では借地権は消滅しない

次に、建物の滅失についてです。

滅失は、朽廃と異なり地震や風水害などの天災、改築のための取り壊しや火災のような人為的な要因で建物が借地上から物理的に存在しなくなることをいいます。

また、借地権は建物を建てるために取得する権利です。

そして、借地権そのものを登記することはほとんどなく、借地上の建物を登記することで、借地権にまで効力を及ぼしています。そのため、借地上から建物がなくなれば、第三者に借地権を主張できないため、借地権も消滅してしまうのではないかと思われるかもしれません。

ですが、建物の滅失では借地権は消滅することはないので安心してください。

さらに、建物の滅失があっても、その滅失があった日や建物を新しく建築することを借地の上の見やすい場所に掲示することで、借地権の対抗力も維持されます。

ただし、第三者への対抗力を維持するには、建物の滅失から2年を超える前に新しく建物を建築し終わり、その建物を登記することが必要です。

2年を超えても滅失したままの状態であれば、借地権を第三者に主張できなくなるので注意してください。

最初の存続期間内であれば、滅失後の再築に地主の承諾は不要

地震や台風、火事など災害によって建物が一部損壊したり、滅失したりしたときには、当然、急いで修繕しようとすると思います。

そして借地権は原則、建物の増築・改築も最初の存続期間内であれば自由に行うことができます。

しかし、借地契約で増改築禁止特約が定められている場合には、地主の承諾が必要です。もし、承諾なく増改築を行うと、借地契約を解除されてしまう可能性があります。

そのため、たとえ災害が理由でも、建物を再築することは増改築禁止特約の違反になるのではと不安に感じるかもしれません。

ですが、結論として、この場合は地主の承諾なく建物を再築しても大丈夫です。

それを理由に、借地契約の解除は認められません。

なぜなら、災害で損壊・滅失した建物を修繕・再築することは借地権者にとって生活の上で重要なことだからです。

借地契約の違反で借地契約解除となるのは、重大な義務違反に該当し、信義則に反し、信頼関係を著しく裏切ったと認められるような場合のみです。

つまり、建物の再築が増改築禁止特約に違反すると解釈されたとしても、滅失後の再築は借地権者に差し迫った事情があるため、その行為が信頼関係の裏切りにはつながりません。したがって、借地契約が解除されることもありません。

ただし、承諾なく再築できるのは、借地契約の最初の契約期間内であることに注意してください。

借地契約更新後の再築の場合、地主の承諾が必要

借地契約を更新したあと、自然災害を原因とした滅失も含めて、借地上の建物を再築するには地主の承諾が必要です。
もし、地主の承諾が得られなかった場合には、以下のどちらかとなります。

代諾許可が得られた場合には、承諾料に相当する金額を支払います。

一般的な相場は更地価格の3～5%です。

マイホームとして居住用に利用しており、地代の滞納もなければ、問題なく許可は得られるでしょう。

再築の承諾を地主から得られた場合は、借地権の存続期間も延長される

再築することについて、地主の承諾を得られた場合、借地権の存続期間も延長されます

延長期間は、建物が滅失した日または、再築の日のいずれか早い日から20年間です。

たとえば、2019年1月1日に建物が滅失し、地主の承諾を得て再築し、完成した日が2019年4月1日だった場合、滅失した日を基準に20年間、借地権の存続期間が延長されるということです。

このように借地権の存続期間が延長される理由は、存続期間満了間近で建物が滅失したとき、地主の承諾を得て再築したのにもかかわらず、すぐに期間満了となって、地主の正当事由で借地契約終了となると、承諾を得た意味がないからです。

また、災害によって建物が滅失し、借地権者が地主に対して再築する旨の通知を行ったときに、地主が通知を受けてから2カ月以内に異議を述べなかったときには、その再築について承諾があったものとみなされます。

可能な限り、地主に直接連絡を取って承諾を得ることが望ましいですが、地主と借地人それぞれ事情で、事前の承諾が難しいこともあるでしょう。そのような場合の対応方法として覚えておいてください。

定期借地権の場合は、地主の承諾を得られても存続期間の延長はない

地主の承諾を得たときに、借地権の存続期間が延長されるのは、旧法借地権・普通借地権のときのみです。

定期借地権の場合は、再築の承諾を得られたとしても契約期間満了時には、建物を取り壊して土地を明け渡す必要があります。

建物買取請求権も借地権者にはないです。

定期借地権の残存期間が少なくなって災害などによって建物が滅失したときには、再築するか、借地契約を解除するか、よく考えるようにしてください。

そして、どのように対応するのが良いか迷ったときには、遠慮なく専門の不動産業者へ相談することをおすすめします。

地代の賃料請求権における消滅時効は5年

地代の賃料請求権というのは、地主が地代の支払いを借地人に請求する権利のことです。

この権利にも消滅時効があり、期間は5年です。この期間を過ぎると、あとから請求しても借地人には支払い義務がありません。

たとえば、地主が相続で底地権を取得した場合です。

相続手続きに追われ、相続人から借地人への連絡が遅くなり、ある1カ月分の地代の支払いを受け忘れることもあるかもしれません。

また同様に、たとえば母親名義の借地権を息子が相続した場合でも考えられます。

当月の地代の支払い時期直前に相続が発生し、遺産分割協議書の作成などに時間がかかり、その1カ月分を支払い忘れてしまうかもしれません。

そして、2010年4月支払い分の地代を忘れて、そのまま2015年5月になると、賃料請求権の消滅時効が成立します。

消滅時効が成立した地代について地主から請求があっても、支払う必要はないです。

ただし、この消滅時効は、「支払う必要がない」というだけで「支払ってはならない」ということではありません。

そのため、たとえ消滅時効になっていたとしても気づかず、地主の請求に従って支払ってしまうと返金してもらえません。

かなり昔の地代未払い分が請求されてきたときには、消滅時効が成立していないか確認するようにしましょう。

消滅時効は地主からの請求があればリセットされる

誤解されることも多いのですが、この地代の消滅時効は、他の犯罪のように一定期間逃げ続ければ成立するわけではありません。

地主が地代を受け取り忘れていることに気づき、その分の請求をしてきたタイミングで消滅時効はリセットされます。

たとえば、2010年4月支払い分を忘れていて、2015年4月に請求があったとします。

このとき、「5月になれば5年経つから、それまで支払いを拒否すれば時効になって支払う必要がなくなる」ということにはなりません。

請求された時点で消滅時効の期間は中断します。そのまま支払いを拒否し続ければ、悪質な地代の滞納とみなされ、借地権の契約解除事由となってしまいます。

また、地主が地代の受け取りを5年以上忘れて請求しないことも稀です。

このような仕組みとなっているので、消滅時効が成立することはほとんどないと思ってください。

そして、消滅時効が成立しているからといって、地主の請求を頭ごなしに拒否した場合、今後の関係性に悪影響があります。

建替承諾や譲渡承諾、売却時に重要な抵当権設定の承諾をもらえなくなる可能性もあるので、将来のことも考えると、時効成立分も支払っておいた方がよいでしょう。

借地権を返還した場合の課税関係

最後に、土地の賃貸借契約が終了し、借地権を返還した場合の課税関係について解説します。このとき、有償返還か無償返還か、貸主か借主か、個人か法人か、でそれぞれ異なります。

有償返還

有償返還では、賃借人である借地人が、土地の所有者である地主から立退料を受け取ります。このときの課税関係は次のとおりです。

(1)借地人・個人

受け取った立退料は、譲渡所得の収入金額となります。課税方法は分離課税で、事業所得や給与所得などの他の所得の金額とは区別して納める税額を計算します。

(2)借地人・法人

立退料を法人が受け取った場合は、益金(借地権の譲渡益)です。益金は税務上の話で、収益・利益とほとんど同じだと思っていただいて問題ありません。このとき、借地権の帳簿価額は損金算入されます。

(3)地主・個人

地主が支払った立退き料は、土地の取得費です。本来、自分の土地で貸していただけなのに、「取得費」という点に疑問を感じるかもしれません。しかし、借地は、地主が自由に利用できる状態ではありません。所有権を100％として、土地を完全な自分のものとする(取り戻す)ために支払うお金が立退き料のため、取得費になるわけです。地主に税金がかかることはありません。

(4)地主・法人

個人のときと同様に、土地の取得費に加算されます。ただし、支払った立退き料が借地権設定時の損金算入額よりも小さい場合には、その損金算入額を土地の帳簿価額に加算するという点に注意してください。必ずしも立退き料を加算するわけではありません。

そして法人では、立退き料または損金算入額を加算したあとの評価額に基づいて決算を行っていきます。

無償返還

無償返還は、立退き料なしで借地が地主に明け渡されることです。このときの課税関係は次のとおりです。

(1)借地人・個人

無償返還したときには、課税されるものはありません。

(2)借地人・法人

個人の場合とは異なり、法人の借地人には借地権の認定課税が適用されます。「借地権相当価格を地主に寄付した」と認定されるためです。課税額も借地権相当額を基準に算出されます。

ただし、以下の場合には課税されません。

そのため、法人として借地権を取得し、契約終了時に無償返還することが決まっているのであれば、忘れずに届け出るようにしましょう。

(3)地主・個人

本来支払う必要があった立退き料を支払わずに返還されたので、地主はその分の利益を得たということです。そのため、地主には課税されます。

この場合、借地権相当の価値を無償で取得したとみなされて、借地人が個人であれば贈与税の課税対象となり、借地人が法人であれば一時所得として、その他の給与と合わせて総合課税となります。

(4)地主・法人

借地権設定時に、土地の帳簿価額を減額している場合には、その減額した金額を加算します。

有償の場合は、立退き料と比べる必要がありました。しかし、無償返還であれば立退き料がないため、損金算入額を加算します。

ここまで解説してきたように、借地権を返還した場合の課税関係は複雑です。

税金関係の処理は慎重に行うに越したことはありません。そのため、少しでも課税関係に不明点があれば、専門家である税理士に相談するようにしましょう。

まとめ

以上、朽廃や滅失によって借地権が消滅するかどうか、地主の賃料請求権の消滅時効、借地権を返還したときの課税関係について解説してきました。

新法借地権において、建物の朽廃・災害による滅失を理由とした借地権の消滅が契約書の特約で定められている場合も無効となるので安心してください。

また、借地権の権利・税金は専門性が高いので、疑問や不安なことがあれば、不動産会社や税理士、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。