「リフォーム」とは家を元の状態に戻す小規模な工事、また「増改築」は家の状態が大きく変わる大規模な工事を指します。
通常の住宅であれば、自分の思う通りにリフォームしたり、増改築して修繕できますが、借地の場合は注意が必要です。
実際、借地契約の内容・修繕の内容によっては地主の承諾が必要になります。
ただし、必ずしも地主の協力を得られるとは限らないため、まずは借地権に詳しい不動産業者に相談して、どのように修繕するべきかアドバイスをもらうと良いでしょう。
目次
借地権におけるリフォームと増改築の違いは？
多くの人が「リフォーム」と「増改築」という単語を、ほとんど同じ意味で使っています。
そして、それぞれの言葉の意味を正確に理解していなかったとしても、日常生活ではとくに支障はありません。
ですが、借地権においてはリフォームと増改築の違いを正しく理解しておくことが重要です。
リフォームであれば地主の承諾も不要で、工事を進めることができるからです。
「リフォーム」は家を元の状態に戻す小規模な工事
リフォームとは、古くなった建物を実用上、支障のない基準にまで回復させたり、新築のときのような状態にまで戻すためにおこなう工事です。
例えば、以下のような工事がリフォームにあたります。
- 雨漏りの修理
- 壁紙の張り替え
- キッチンやバスルームを新しいものに取り替える
既存の住居・設備を補修や修繕、交換するといった内容になるので、小規模な工事になります。
そのため、この意味での「リフォーム」であれば、役所への建築確認申請も必要なく、地主の承諾も必要ありません。
「増改築」ではないので、借地契約に増改築禁止特約があったとしても、地主の承諾は不要なので安心してください。
「増改築」は家が元の状態から大きく変わる大規模な工事
増改築とは、建物の面積や形を大きく変えるためにおこなう工事です。
そして、増築や改築は公的な資料でも明確に定義が定められています。
まず増築は、既存の建物に建物部分を追加して床面積を増やす建て増しや、同じ借地内に新しく建物を建築することです。
すでにある借地上の建物とは離した敷地内に別の建物を建てる場合、建築物単位であれば「新築」ですが、敷地単位では「増築」となるので、増築に含まれます。
例えば、以下のような工事が増築にあたります。
- 平屋建てから2階建てにする
- 庭として利用していた敷地まで建物を拡大する
改築とは、既存の建物の全部または一部を取り壊して、新しく建物を建てることで「建て替え」ともいわれます。
例えば、以下のような工事が改築にあたります。
- 床面積はそのままに柱を撤去するなどして間取りを変える
- 老朽化した建物を取り壊して新しく家を建て直す
そして、工事の内容が増改築の場合、地主の承諾が必要になる可能性があります。
地主に断りなく増改築工事を行うと、契約を解除されてしまうこともあるので注意してください。
借地権の家をリフォームや増改築するときの注意点
借地権におけるリフォームと増改築の違いについて解説しました。
続いて、リフォームや増改築工事を進めるときの注意点についてお伝えします。
- 契約に増改築禁止特約がないか確認する
- リフォーム・増改築の詳細な計画を伝える
- 増改築禁止特約がなくても借地契約更新後は地主の承諾が必要
- 増改築に地主の承諾を得られない場合は裁判所の代諾許可が必要
契約に増改築禁止特約がないか確認する
リフォームや増改築を進める前には必ず、借地権を取得したときの土地賃貸借契約書を確認しましょう。
このとき、契約内容に「増改築を行うときには地主の承諾を得ること」のような増改築禁止特約があれば、地主の承諾が必要です。
増改築禁止特約も、借地上とはいえ、所有権のある建物を自由に変更できないというのは、一方的に不利な規定と感じるかもしれません。
しかし、実際には裁判所も増改築禁止特約は有効であると認めています。
そのため、増改築禁止特約が契約書に設けられているのに、地主の承諾なく無断で工事を実施すると契約違反となり、借地契約の解除にまで発展する恐れがあります。
基本的に、建築確認申請が必要になる工事は地主の承諾が必要になると思ってください。
とはいえ、地主への承諾も不要になるわけではないので気をつけてください。
増改築禁止特約のあるなしにかかわらず、工事の前には一度、地主へ相談した方が安心でしょう。
リフォーム・増改築の詳細な計画を伝える
増改築禁止特約があっても、先ほど解説した「リフォーム」にあたる小規模な工事までは禁止できないとされています。
地主から工事の中止を求められたとしても、裁判で無効となる可能性が高いです。
ただし、小規模な「リフォーム」なのか、大規模な「増改築」なのか、その境界線は明確に決まっているわけではありません。
地主は「この規模の工事をするなら承諾が必要だ」と考えて、トラブルになるかもしれません。
そのため、無用なトラブルを避けるために、リフォームする場合でも詳細な工事内容と計画を地主へ伝えるようにしてください。
そうすれば「その内容なら承諾は不要なので、工事を進めて大丈夫です」と許可を得られて、安心してリフォームできるからです。
1箇所だけのリフォームのはずがいろいろな場所が気になりだして、まとめて済ませようとされる方も多いです。
そのときには、地主に変更内容も忘れずに伝えるようにしましょう。
「そんな工事内容は聞いてない」とトラブルになる恐れもあります。
地主が許可・承諾を与えたのは、そのときに説明を受けた工事内容に対してです。
そこから変更があれば、再度地主に伝えて許可・承諾を得るようにしてください。
増改築禁止特約がなくても、借地契約更新後は地主の承諾が必要
増改築禁止特約がない場合、借地人は自由に増改築ができますが、自由にできるのは借地契約の最初の契約期間の場合です。
借地契約を更新したあとの期間は、増改築禁止特約が契約書に盛り込まれていなかったとしても、増改築するときには地主の承諾が必要になるので気をつけてください。
なお、平成4年7月31日以前に取得した旧法借地権であれば、借地契約の更新後の期間内でも、増改築禁止特約がなければ自由に増改築できるので、増改築禁止特約の有無のみを確認すれば大丈夫です。
増改築で地主の承諾を得られない際は裁判所の代諾許可が必要
地主から増改築の承諾を得られなかったとしても、諦める必要はありません。
借地人に対して、地主の承諾に代わる許可を裁判所が与えることができる「代諾許可」という仕組みがあるからです。
裁判所は、代諾許可の申し立てを受けると、以下のような事情を総合的に考えて判断します。
- 増改築の内容が借地契約の趣旨に違反していないか
- 借地権の残存期間はどのくらいあるか
- 地代の滞納はないか
これで裁判所から代諾許可を得られれば、増改築工事を進めることができます。
ただし、裁判所の代諾許可はあくまでも最終手段です。
増改築後も地主との関係性は続くので、裁判所に申立てをおこなうと、今後の関係性が悪化することも考えられます。
そうなれば、将来的に第三者へ譲渡するときにも許可を得られなかったり、法外な承諾料を求められたり、トラブルになる可能性が高いです。
そのため、地主に直接交渉しても承諾が得られなかったときには、専門家である不動産会社などに交渉の仲介を依頼し、話し合いで承諾を得られるようにすることをおすすめします。
借地の増改築における「増改築承諾料」について
地主から増改築の承諾を得るときには、増改築承諾料を支払うことが一般的です。
そして、地主から承諾を得られず、裁判所へ地主に代わる許可を申し立てたときにも、財産上の給付という、増改築承諾料にあたる金額を支払います。
増改築承諾料の相場は基本的に更地価格の3～5％となっています。
ただし、あくまでも承諾料は地主と借地人との話し合いで決まった金額です。
金額に折り合いがつかないときは、裁判所に申立てをして、金額も含めて増改築の許可を判断してもらいます。
承諾料は増改築を行う度に支払う
借地権の存続期間内に複数回の増改築をする場合、増改築を実施する度に承諾料を支払う必要があります。
増改築の承諾と承諾料は、その1つの工事のみが対象です。
過去に承諾料を支払ったか、その金額はどのくらいだったか、更新料の支払いがあったかといったその他の事情は考慮されません。
以前、承諾をもらって承諾料も支払ったから、今後は必要ないと考える方もいますが、工事の都度必要ということを忘れないようにしてください。
また、増改築の中でも規模が小さな工事であれば、承諾料も相場以下、更地価格の1％前後となることも多いです。
工事の規模の割に承諾料が高いと感じたときには、地主と交渉したり、専門の不動産会社に金額の妥当性を相談してみたりするとよいでしょう。
借地のリフォームや増改築は住宅ローン審査が厳しい
通常の建物であっても、リフォームや増改築を行うときには資金計画も重要ですが、借地上の建物の場合は、特に念入りに計画する必要があります。
借地権の場合、住宅ローン審査が厳しいからです。
地主から増改築の承諾を得られたのに、住宅ローン審査に通らなかったり、予定していた金額の融資を得られなかったりすると、スムーズに工事を進められません。
あらかじめ、余裕を持った資金計画を組むようにしてください。
借地権で住宅ローン審査が厳しい理由は次のとおりです。
- 所有権の土地に比べて借地権の担保価値が低いから
- 借地上の建物に抵当権設定をする際に、地主の承諾が求められるから
所有権の土地に比べて借地権の担保価値が低いから
住宅ローンを借りるときには、その融資されたお金の使いみちとなる不動産を担保にいれます。
もし借主が住宅ローンの返済ができなくなったときに、銀行は担保となっている不動産を競売にかけて残債の返済にあてるためです。
このときに期待できる落札価額が担保価値となります。そして、借地上の建物の場合、所有権の土地上の建物に比べて担保価値は低いです。
借地権の評価額は、更地価格の60～70%となります。
さらに、借地権付き建物は以下のように制限が多いので、競売でも非常に低い価格で落札されます。
- 名義変更するときなどにも地主の承諾が必要
- 、借地権の契約期間に期限が定められている
つまり、競売にかけても回収できる見込みが薄いため、担保価値は低く、審査も厳しくなるということです。
抵当権設定に地主の承諾が求められるから
通常、住宅ローンを組むときには、土地と建物を一緒に担保に入れます。
しかし、借地権の場合、土地所有者は地主なので、土地そのものを担保に入れることはないので、建物のみに抵当権を設定することになります。
借地上の建物の所有権は借地権者になるので、抵当権の設定も自由にできます。
建物に抵当権を設定することで、その敷地である借地権にも効力は及ぶとされているので、それでも問題ありません。
ただし、金融機関が抵当権を実行する前に借地契約を解除されると、その建物は何の権利もない状態で建っていることになります。
そうなれば、建物の競落人が地主に土地の明け渡しを求められると従う必要があります。
それでは誰も競り落とすことはなく、銀行も債務を回収できません。
そのような事態を避けるため、本来自由な建物への抵当権設定も地主の承諾書を住宅ローン審査では求めます。
これを「抵当権設定の承諾、ローン承諾」とも呼びますが、認める・認めないは地主次第です。
自分の土地まで抵当権が実行される可能性があるなんて嫌だと承諾を拒否する地主も少なくありません。
そして、増改築承諾とは異なり、裁判所に申立てしても、代諾許可がもらえる可能性は低いです。
地主の承諾がなければ住宅ローンは組めず、現金一括か担保不要のノンバンクなどで融資を受ける必要が出てきます。
借地が再建築不可物件の場合は建て替えできない
借地で増改築を含め、建て替えするときには、再建築不可でないか確認することが大切です。
建築基準法では、原則幅員4m以上の「道路」に、その敷地の間口が2m以上接していなければならないと定められています。
接道義務を満たしていなかった場合、建築基準法違反となり、建て替えができません。
建替え時に必要な建築確認申請が通らないので、工事を進められないからです。
借地が再建築不可だった場合のおすすめの対処法は工事期間中、隣地を借りて接道義務を満たした状態にすることです。
隣地所有者と工事期間中に限る土地賃貸借契約書を作成し、建築確認申請のときにあわせて提出することで、許可がもらえる可能性が上がります。
セットバックや隣地買取のように、借地に影響があるものではないので、地主の承諾なく、隣地所有者との合意のみで進めることができることがメリットです。
借地の家の再築で、隣地所有者の土地を借りられないときには、他に方法がないか、不動産会社に相談してみてください。
まとめ
リフォームとは「元に戻す」工事、増改築とは「元の状態から大きく変わる」工事のことです。
借地権の家をリフォーム・増改築するときには、地主の承諾の有無でトラブルになることも多いです。
増改築禁止特約がある場合、あなたが「リフォーム」と思う工事内容であっても地主に連絡し、許可を得てから進めることをおすすめします。
リフォームと増改築の判断基準、増改築の承諾、抵当権設定の承諾で難しいところがあれば、専門の不動産会社へ相談するようにしてください。
借地権の家をリフォーム・増改築する際のよくある質問
リフォームとは家を「元の状態に戻す」小規模な工事のこと、増改築とは家が「元の状態から大きく変わる」大規模な工事のことです。
借地契約に増改築禁止特約がないか確認する点、リフォーム・増改築の詳細な計画を伝える点、増改築禁止特約がなくても、借地契約更新後は地主の承諾が必要である点、増改築で地主の承諾を得られないときには裁判所の代諾許可が必要となる点、上記4点に注意しましょう。
増改築承諾料の金額は、基本的に更地価格の3～5％程度です。
増改築を複数回する場合、増改築を実施する度に承諾料を支払う必要があります。
借地権の評価額が更地価格の60～70%程度です。
