借地の立ち退き料の相場と高く受け取る3つのポイントや税金を解説

立ち退き料

借地権の更新のタイミングで地主から更新を拒否されたり、契約期間中でも、土地を明け渡してほしいと要求されたりすることがあります。

借地権の更新拒絶と立ち退き料については、借地権に関するトラブルのなかでもよく起きるものです。

この記事をご覧のあなたも、「借地権の更新をしようと思っていたのに、地主から更新を拒否されてしまって、どうしたらいいのだろうか」と不安に感じているのではないでしょうか。

このときに重要なポイントとなるのが、「正当事由」です。

もし、正当事由が認められなければ、立ち退きの要求に従う必要はないので安心してください。

では、どういった事情があれば立ち退きに応じなければならなくなるのでしょうか?

この記事では、地主が立ち退きを求めるために必要な正当事由の内容と、立ち退き料の相場や受け取るときのポイントについて詳しく解説します。

これを読めば、借地の立ち退き料の相場と高く受け取るためのポイントや税金の対応についても理解できるでしょう。

地主が立ち退きを求めるために必要な「正当事由」

立ち退き要求
地主が借地契約を終了させ、借地人に立ち退いてもらうには、その契約終了を正当化する「正当事由」が必要です。
正当事由は、下記4つのポイントから地主と借地人それぞれの事情を比べて判断されます。

(1)双方の必要性
(2)借地に関する従前の経過
(3)土地の利用状況
(4)財産上の給付申出の有無

1を主な理由として、2~4は補助的な事情として総合的な判断を行います。

特に、立ち退き料の支払いがあるからといって、それだけで、必ずしも正当事由が認められるわけではありません

あくまでも補助的な事情として扱われるので覚えておいてください。

それでは、具体的にそれぞれの事情について詳しく解説します。

(1)双方の必要性

まずは、双方の必要性についてです。

その土地の使用を地主が必要とする事情と借地人が必要とする事情のことです。

正当事由を判断するうえで、最も重要な事情となります。

それぞれにとっての土地の必要性を吟味したうえで、どちらがよりその土地を必要としているかを判断します。

地主側に有利に働く事情
・地主自身または、地主の親族が居住のために家を建てる
・隣接した地主の会社で、事務所や工場などの営業所を拡張するために土地が必要である
・借地権者が借地上の建物に住んでおらず、賃貸物件としている

裁判例でも、地主が自分自身で使うことは求められていません。そのため、「地主の親族が利用する」場合でも、正当事由として考慮されます。

次に、借地権者の正当性が認められやすい事情の例です。

借地人側に有利に働く事情
・借地権者自身が、借地上の建物に住んで生活している
・借地上の建物以外に所有している住居用の宅地・建物がない
・借地権者の健康的な問題、経済的な問題、家庭や職業上の都合で転居が難しい
・地主は他に宅地や建物を所有していて、その借地をあえて利用する必要性がない
・更新拒絶・明け渡し要求の理由が借地を所有権の土地として売却したいからというもの
・今の地主が代物弁済によってたまたま借地を取得したもので、その土地を使用しなければならない事情が乏しい

そして土地の貸主と借主、それぞれの事情を比較検討します。

このとき、一般的には営業目的の使用よりも居住目的の使用の方が土地の必要性は高いと判断されやすいです。

大事なことなので繰り返しお伝えしますが、この土地の必要性が正当事由の判断の中心とされます。

次から解説する3つの正当事由は、あくまで二次的なものだということを忘れないようにしてください。

(2)借地に関する従前の経過

借地に関する従前の経過、というのは、土地賃貸借契約を結ぶに至った事情や、契約内容、契約で定められた約束の実現状況などのことです。

例えば、地主が借地権者の苦しい経済状況に同情して貸したという事情があったか、などが判断を考える材料となります。

地主と借地権者それぞれに有利に働く事情は次のとおりです。

地主側に有利に働く事情
・地主が借主の窮状に同情して貸した
・地代が条件の似た近隣の地代に比べて安い
・借地契約のときに権利金の授受がなかった
・借地契約の更新時に更新料が支払われていない
・借地人が地代の支払いを滞納した過去がある
・借地人に用法違反があった

用法違反というのは、契約で定めた目的とは異なる使い方をしたときにあてはまります。

建物を建てることしか認めていないのに、一部を駐車場として利用していたというような場合や、居住用の建物を建てるための土地として貸したのに、営業用の事務所として利用したいというような場合です。

このような事情が認められた場合、地主の正当事由が強いと判断されやすくなります。

借地人側に有利に働く事情
・借地契約を結んだときに、権利金の支払いを行っている
・地代を滞納したことがない
・契約違反になるようなことは何もしていない

借地契約を結ぶときも、特別な好意などもなく、一般的な土地賃貸借契約として契約し、今まで契約通りに土地を使用して、地代や更新料を支払っていたときには、地主の正当事由は弱いと判断されやすいです。

(3)土地の利用状況

土地の利用状況は、対象の借地の利用状況が近隣の土地の利用状況に見合ったものになっているかが判断のポイントになります。

また、借地上に建てられている建物の状態も判断材料の一つです。

地主側に有利に働く事情
・建物が営業用に使われている
・建物が低層で、敷地の有効利用がされていない
・建物が建築基準法に違反している
・建物が老朽化している
借地人側に有利に働く事情
・建物が居住用に使われている
・建物が高層で、敷地を有効利用している
・建物の耐用年数が十分に残っている

そして、たとえば、近隣も低層の住宅が並んでいるのであれば、借地上の建物も低層の住宅であって問題ありません。

近隣の利用状況に見合っているかが重要だからです。

そのため、近隣の土地では高層マンションが建てられるなど有効利用されているにもかかわらず、借地上の建物は平屋建てで使用されているというような場合に、地主の正当性が強いとなります。

ただし、地主の正当性が認められるのも、地主に明確な利用計画があるときです。

賃借人に土地を明け渡してもらったあと、近隣の利用状況と見合う水準での有効利用をどのように行うのか具体的な計画が必要です。

それがなければ、地主に有利に働く事情とはなりません。

また、建物が建てたばかりで、耐用年数が十分に残っている場合は、借地を明け渡したときの経済的損失が大きいとして、借地人に有利に働く事情となります。

(4)財産上の給付申出の有無

財産上の給付申出の有無、というのは、地主に借地人の経済的損失を補う意思があるかどうかということです。

この「財産上の給付」は、一般的に立ち退き料を指します。

ですが、対象となるのはそれだけではありません。

今の借地の代わりとなる土地(代替地)を提供することも、財産上の給付に含まれます。

ただし、財産上の給付は、補助的な事情のなかでも、最も補助的な位置づけです。

立ち退き料がどれだけ高額であったとしても、それだけで地主が更新を拒否する・借地契約を解除する正当事由とはみなされません

地主に土地を使用する必要性があるかどうかが大前提です。

その前提のもとに、地主と借地人それぞれの正当性が認められやすい事情をまとめると、次のようになります。

地主側に有利に働く事情
・妥当な金額以上の立ち退き料が提示されている
・代わりの土地が用意されており、引っ越しに伴う経済的損失も負担する
借地人側に有利に働く事情
・立ち退き料の提示がない
・立ち退き料が妥当な金額とはいえない

借地の立ち退き料の相場

立ち退き料相場
先ほど、地主の正当事由のなかに、妥当な金額以上の立ち退き料の有無があるとお伝えしました。しかし、「妥当な立ち退き料」というのは個々の事例で異なります

立ち退き料には、地主の正当事由が弱いときに、その弱さを補完するものという性格があるからです。

そのため、「更地価格のX%」「地代のYカ月分」のような相場というものがありません。

それでは、どのように立ち退き料が算定されるのかを解説します。

算定方法は住居用の借地と営業用の借地で分けて考えることが多いです。

住居の場合の考え方

住居の場合の立ち退き料は、借地権価格を基準として、地主の正当事由の強さに応じて調整されます。

このときの基準となる借地権価格の算定は、本来であれば、不動産鑑定評価基準に基づいた評価を不動産鑑定士が行います。

ただ、実務の上では、路線価を目安として判断することが多いです。

この借地権価格を一応の基準として、以下のものがプラスされます。

・引越し費用
・引っ越しが完了するまでの仮住まいの費用
・新しい物件を借りるために必要な費用(礼金など)
・現賃料から値上がり分の費用
・慰謝料(見舞金)

また、借地の明け渡しは、借地権を地主に売却するという考え方もできます。

したがって、一般的な第三者への借地権の売却で必要となる地主の譲渡承諾料にあたる金額分は立ち退き料からマイナスされることもあります。

譲渡承諾料相当額は借地権価格の10%程度です。

一方で、借地の明け渡しの要因が、大規模再開発を目的とした不動産会社の地上げであった場合、立ち退き料はより高くなる可能性があります。

借地を明け渡してもらうことで、その会社は大きな利益を得ることになるからです。

そのため、得られる利益の一部は今の借地人に還元されるべきだという考え方もあります。

ただし、あくまでも立ち退き料は当事者間の話し合い、それでも折り合いがつかなければ裁判所での判決で決まります。

関連記事
借地権買取
借地権とは、建物を所有する目的で土地を借りることができる権利です。土地は自分の持ち物ではありませんが、実はこの借地権を売却することができます。借地権は買取業者などに売却することが多いですが、ここで気になるのが、借地権の相場価格や、買取業者への依頼の方法でしょう。 ここでは、借地権の買取価格相場や、高く売るための買取業者…

営業用の場合の考え方

借地を営業用として使用していた場合には、住居の場合の考え方を基盤として、営業補償が考慮されます。

具体的には、次のような項目が営業補償として含まれることが多いです。

・移転先の内装費
・営業休止期間に想定される収益
・移転後、売上が安定する期間までの補償

しかし、どの項目を営業補償に含めるか、どのくらいの期間分を補償するか、など明確な基準はありません。

そのため、営業用の場合でも住居用の場合と同じように、立ち退き料は話し合いで決定されることがほとんどです。

建物買取請求権で建物は時価で地主に売却

立ち退き料を受け取ったとしても、建物を撤去して更地で返還する必要はありません

地主の都合で借地契約の解除、または更新拒否となった場合には、建物買取請求権を行使できるからです。

建物買取請求権は地主の承諾は不要で、借地人からの請求のみで建物の売買契約が時価で成立します。
つまり、借地人からの建物買取請求権を地主は拒否できません。

この権利は強行規定と呼ばれるもので、たとえ借地契約を結んだときに、「借地の明渡し時に建物は買い取らない」という特約が定められてあっても無効になります。そして、立ち退き料には建物価格が含まれていないことがほとんどです。

そのため、借地を明け渡すときには忘れずに建物買取請求権を行使するようにしましょう。

立ち退き料をできるだけ高く受け取るための3つのポイント

地主からの立ち退き要求を受け入れるとなったとき、立ち退き料はできるだけ高く受け取りたいものです。そこで、立ち退き料を上げてもらうためのポイントを3つ紹介します。

1.借地を使用する必要性が高いことを主張する

立ち退き料の算定要素で最も重要となるのが、地主の正当事由の強さです。

正当事由が強いとされると、立ち退き料が低くなってしまいます。

そして、正当事由の強さに大きく影響する判断材料が、地主と借地人のそれぞれの土地の必要性です。

このことは、記事の最初の正当事由のところで解説したとおりです。

つまり、立ち退き料を高く受け取るためには、借地人にとってその土地の必要性がどれだけ高いか、代えがききにくいものかを主張することが重要です。

そうすることで、正当事由を補完するために必要な立ち退き料の金額を高くできる可能性があります。

2.更新料の支払いを証明する

更新料を借地契約の存続期間に対する地代前払いとする考え方があります。

この考え方に従うと、支払った更新料のうち、借地権の残存期間分は立ち退き料に加算するべき、となります。

もし更新料を支払っているのであれば領収書などで証明すれば、立ち退き料を高く受け取れるかもしれません。

関連記事
借地権の基礎知識
これから購入を検討している不動産が借地権付き建物だった。 相続した不動産が借地権だった。 今まで借地権とは縁がなかったのに、急遽、借地権について知る必要が出てきた。 この記事をご覧のあなたも、「借地権が所有権と違うのはなんとなくわかるけど、具体的にどう違うんだろう」といった疑問を持っているのではないでしょうか。 また借…

3.早期立ち退きを条件に立ち退き料を高くしてもらう

地主ができるだけ早くその土地を使用したいと考えているときには、交渉がしやすいです。

地主としては早く明け渡してほしいので、もしできるのであれば、早期立ち退きを条件に立ち退き料の引き上げを提案します。

そうすれば、高く受け取れる可能性があります。

ただ、地主も明け渡しを急かすと、足元を見られることは自覚しています。

そのため、地主の本当の目的を見極め、着実に交渉することが大切です。

いずれにせよ、立ち退き料のようにお金が絡む交渉の場合、当事者の話し合いで解決することはあまりありません。多くの時間と労力がかかります。

ですので、立ち退き料の交渉をするのであれば、経験豊富な弁護士のような専門家に依頼することがおすすめです。

立ち退き料を受け取った場合の税金

立ち退き料税金
借地の明け渡しの場合、立ち退き料は数百万円から、高ければ数億円にもなります。

そのため、税金についても気になることでしょう。

結論から言えば、立ち退き料は課税対象です。

立ち退き料の意味合いから次の3つに分類されて、それぞれかかる税金が異なります。

(1) 賃借権の消滅の対価として受け取る部分は譲渡所得
(2) 立ち退きに伴う休業期間の収入金額や必要経費の補償として受け取る部分は事業所得
(3) (1)、(2)に当てはまらない部分は一時所得

(1) 賃借権の消滅の対価として受け取る部分は譲渡所得

借地の明け渡しは地主への借地権の譲渡とみなされます。

譲渡することによって賃借権は消滅し、立ち退き料はその対価です。

そのため、借地権を売却したときと同じように譲渡所得となります。

課税譲渡所得金額は、立退き料から取得費と譲渡費用を除いて計算します。

取得費や譲渡費用は、一般的な借地権を譲渡するときと同じです。

また、譲渡所得税額は借地権の保有期間によって異なります。

立退き料を受け取る年の1月1日において、借地権の所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得です。

所得税・住民税の税率は下表のようになります。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

参照:国税庁

居住用に使用していた借地権を譲渡した場合、3,000万円の特別控除の特例を受けられます。また、事業のために借地を利用していた場合でも、譲渡の特例制度があります。具体的な税額計算や適用される特例については、専門知識を持った税理士や税務署に相談するようにしてください。

関連記事
借地
通常、自宅を購入すると固定資産税や都市計画税が毎年かかります。 それでは、自宅の土地が借地だった場合も同じように固定資産税などの税金がかかるのだろうか。 この記事をご覧のあなたも気になったのではないでしょうか。 結論から言えば、借地に固定資産税や都市計画税はかかりません。 それならば、借地権者が支払う税金は何もないので…

(2) 営業補償として受け取る部分は事業所得

受け取る立ち退き料のうち、借地を明け渡すことで生じる事業上の損失補填に相当する部分は事業所得とみなされます。

休業期間中に支払われなければならない従業員の給与相当額も事業所得にあたります。ただし、消費税は不課税となることが一般的です。

そもそも消費税の課税対象となるのは、国内における事業者が、事業者として対価を得て行う資産の譲渡や貸付け、役務の提供です。

しかし、営業補償にあたる立ち退き料は、損害賠償金としての意味合いが強くなります。

これは「対価」として支払われるものではないため、消費税は課税の対象外です。

ただし、損害賠償金にあたるものでも、対価性があれば、消費税も課税対象となります。ですので、消費税の取扱いに迷ったときは、税務署や税理士に相談して判断するようにしてください。

(3) (1)、(2)に当てはまらない部分は一時所得

借地を立ち退き、新しい家に引っ越すためにかかった費用の補償に相当する立ち退き料です。借地権を譲渡することに対する対価でも、営業補償でもないため、一時所得に分類されます。

このときの課税所得の計算方法は下記の通りです。

課税一時所得 = 総収入金額-収入を得るために支出した金額-特別控除額(最高50万円)

そして、算出された一時所得の1/2に相当する金額を給与所得などの他の所得の金額と合計して「総所得金額」を求めたあとで、納税額を計算します。

このとき、引っ越しにかかった実費は、「収入を得るための支出」とみなされます。

ただ、実際に立ち退き料を受け取るときには、「立ち退き料XXXX万円」として、そのうち借地権の譲渡に相当する金額、営業補償に相当する金額、それ以外の金額と分かれていることはほとんどありません。

税金がかからないと思っていたけど、本当は納税義務があったと後からわかると手続きが大変です。
fv
通常より納税額も上がってしまいます。

そのため、税金については自分で判断せず、税務署や税理士などに相談するようにしてください。

立ち退きの要求を拒否した場合はどうなるのか?

最後に、立ち退きの要求を拒否した場合について解説します。

結論、地主からの要求だけであれば、拒否して問題ありません。そのまま、借地を利用し続けることができます。

借地権は借地借家法の適用を受けるので、地主が借地契約の更新拒否・解約を行うには正当事由が必要だからです。

そして、立ち退きを拒否したい場合は、地主との話し合いになります。

関連記事
借地権トラブル
借地権は複雑で、地主も借地人も正しく理解していないことが多い権利です。 また地主との人間関係も重要なので、不動産の中でも特にトラブルが起きやすくなっています。 この記事をご覧のあなたも、「借地権はトラブルが多いみたいだけど、大丈夫だろうか?」といった心配をしているのではないでしょうか。 そこでこの記事では、借地人が前も…

地主が納得すればそのまま借地を利用できる

最初は、地主が借地人の継続利用に納得した場合です。このときには、そのまま使い続けることができます

しかし、地主が正当事由を主張し、借地人も借地の利用継続を譲らないときには調停申立に進みます。

互いに譲らなければ調停申立

調停になると、裁判所で調停委員を交えての話し合いです。

お互いに納得できる落とし所がみつかり、調停が成立すれば、調停調書を作成します。そして、調停で合意した内容に沿って手続きを進めます。

調停でも合意できず、調停不成立となったときには、訴訟を提起することになります。

調停不成立であれば訴訟提起

訴訟は最終手段です。地主と借地人、それぞれの事情から裁判所が判断を下します。

このときに「正当事由なし」と認められれば、今まで通り借地を利用することができます。

しかし、正当事由あり、相当の立ち退き料を支払うことで正当事由を認める、とされた場合には、立ち退く必要があります。

このような裁判になると、個人で手続きを進めるのは非常に大変です。

慣れないことも多く、気づかないうちに不利となる行動を取ってしまうかもしれません。

そのため、地主からの立ち退き要求を受けて、話し合いでの解決が難しそうであれば、専門家である弁護士へ相談することがおすすめです。

まとめ

以上、借地の立ち退き料の相場と高く受け取るためのポイント、税金について解説してきました。

まとめ
・立ち退き料に相場はないが、居住用の場合は借地権価格を目安に調整される
・立ち退き料を受け取っても建物買取請求権は消滅しない
・立ち退き料を高く受け取るポイントは、土地の必要性を強調すること
・立ち退き料は課税対象で、かかる税金は立ち退き料の性質で異なる

借地の立ち退きは今までの生活を一変させるほど大きなものです。

そのため、地主から立ち退きを要求されたとしても、まずは地主に正当事由があるかどうかを確認するようにしましょう。

また、立ち退きが決まると、新しい土地への引っ越しやそれまでの仮住まいなど大きな支出も発生します。少なくとも経済面の負担はなくせるよう、この記事を参考しながら立ち退き料をしっかり交渉してください。

どうすればいいか分からないときには、迷わず専門家や弁護士と提携している不動産会社に相談することをおすすめします。

最終更新日:

底地・借地の売却をご検討の方は今すぐご連絡ください

0120-543-191