最低敷地面積の土地分筆における注意点と分筆してしまった土地の売却方法

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最低敷地面積とは、建物を建てるときに最低限確保しなければならない土地の広さです。

最低敷地面積に満たない土地には、建物を建築できません。

もしも、最低敷地面積の土地を分筆してしまうと、売却は困難になります。

既に最低敷地面積の土地を分筆してしまった場合でも「まったく売れない」わけではないので安心してください。訳あり不動産専門の買取業者に依頼することで、そのまま買い取ってもらえます。

最低敷地面積の土地を手放すことを検討しているなら、まずは訳あり不動産専門の買取業者に相談しましょう。

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最低敷地面積の土地を分筆してしまうと売却は困難になる

最低敷地面積とは、建物の規模によらず建物を建てるときに必要な、最低限の敷地面積のことです。敷地面積の最低限度ともいわれます。

最低敷地面積は全国一律で決まっているわけではありません。

基本的に市区町村単位で地区計画区域・用途地域の種類別で決められています。

市街化区域であれば100㎡、市街化調整区域であれば150㎡、市街化区域の中でも第一種低層住居専用地域であれば120㎡、第一種中高層住居専用地域であれば110㎡です。

例えば、最低敷地面積が150㎡以上と定められた地域では、149㎡の敷地に建物を建築できません。

もしも、最低敷地面積の土地を分筆してしまうと売却は困難になります。最低敷地面積よりも小さい土地には、建物を建築できないからです。

建築物の敷地面積は、用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、当該最低限度以上でなければならない。
引用:建築基準法53条の2

最低敷地面積よりも小さい土地には建物を建築できない

前の項目でも説明した通り、最低敷地面積とは、建物を建てるときに必要な最低限の敷地面積のことです。

最低敷地面積を満たしていない土地には、建物を建築できません。

極端な話ですが、最低敷地面積から0.1㎡でも狭ければ、その敷地上に建物を建築できません。そうなれば、土地の使い道は駐車場や通路などに限られてしまいます。

土地の購入を検討している人のほとんどは、建物を建築して居住・利用することを目的としています。

ですので、最低敷地面積の土地を分筆すると、ほとんど売れなくなってしまいます。

なお、行政からの是正指導対象にもなるので、すでに建物が建っている場合には分筆しないようにしましょう。

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最低敷地面積の適用が除外される例外

最低敷地面積に満たない土地には、建物を建築できないのが原則です。

しかし、法令制定前から最低敷地面積未満であった場合は、法令による建築制限を受けません。

つまり、条例施行前の時点ですでに分筆されている土地については、最低敷地面積の適用はされません。

条例施行後もその土地を新たに分割せず、1つの敷地として使用する場合には新築・建て替えができます。

ただし、新しく土地を分筆する場合には、最低敷地面積が適用されるので注意してください。

なお、次の場合には条例施行後、最低敷地面積以下であっても建物を建築できます。

1.建ぺい率の限度が80%とされている地域において、防火地域内にある耐火建築物
2.公衆便所や巡査派出所などの公益上必要な建築物
3.敷地の周囲に広い公園や広場、道路などがあって、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、そして衛生上支障がないと認めて許可した建築物
4.特定行政庁が用途上または構造上やむを得ないと認めて許可した建築物

特定行政庁から許可を得られることは稀です。これから分筆するときには、最低敷地面積を下回らないことを事前に確認しましょう。

最低敷地面積の調べ方

売却を目的に土地を分筆したいときは、最低敷地面積を下回らないようにすることが大切です。

最低敷地面積は自治体がそれぞれ独自に定めており、情報は市区町村のホームページ上で公開されていることがほとんどです。

そのため、検索エンジンで「(市区町村名) 最低敷地面積」「(市区町村名) 敷地面積の最低限度」というキーワードで検索すれば閲覧可能です。

例えば「練馬区 最低敷地面積」と検索すると「用途地域(建ぺい率、容積率、高さの制限、敷地の最低限度等)」という練馬区のホームページが見つかります。

インターネットで検索してもわからないときには、その市区町村では最低敷地面積を定めていない可能性もあります。「ホームページ上で公開していないだけ」という可能性もあるので、最低敷地面積の情報が見つからないときには直接、電話や訪問して役所に聞くようにしてください。

参照:練馬区ホームページ

最低敷地面積の緩和が実施されている市区町村もある

市区町村の中には、独自に最低敷地面積の規定を緩和しているところもあります。

そのため、最低敷地面積を調べるときには「緩和規定も定められていないか」についても調べることをおすすめします。

緩和規定がわかれば、分筆できないと思っていた土地も分筆できるかもしれません。

分筆してしまった最低敷地面積以下の土地の売却方法

これまで説明した通り、最低敷地面積の土地を分筆してしまうと、売却が困難になります。買主が見つかりにくいだけでなく、売却価格も相場価格より安くなってしまうでしょう。

しかし「既に最低敷地面積よりも小さく分筆してしまった」人もいるかもしれません。

最低敷地面積の土地を分筆してしまうと、売却が困難になりますが「絶対に売れない」わけではないので、安心してください。

以下3つの方法であれば、最低敷地面積を分筆してしまった場合でも、売却できます。

1.隣地の所有者に売却する

最低敷地面積未満の土地は、新しく建物を建築できません。

しかし、隣地の所有者であれば使い道があります。

隣地と合筆することで、1つの土地として最低敷地面積を満たすようになるからです。

建ぺい率や容積率を考える必要はありますが、分筆してしまった土地の部分にも建物を建てて離れや物置、車庫などに利用できるようになります。

また増改築・建て替えするときにも、元の敷地が広くなるので今より大きな規模の建物にすることもできます。

そのため、最低敷地面積未満の土地を売却する場合、売却先の第一候補は隣地の所有者です。利用価値が大きいので、第三者に売却するより価格を下げずに売却できます。

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2.隣地を買い取り最低敷地面積の制限を満たしたあとで売却する

2つ目の方法は、隣地の所有者に売却するときと逆です。

隣地の所有者から敷地を全部または一部買取することで、最低敷地面積の指定面積を満たすようにします。

そうすれば建物を建築できる通常の土地として売却できます。

また、隣地を買取するときには、最低敷地面積だけでなく、建築基準法で定められた容積率や建ぺい率、接道義務などすべての建物に関する規定を満たすことを確認することが大切です。

確認には法律・条例に関する専門知識が必要になるので、弁護士や土地家屋調査士などの専門家に依頼するようにしてください。

3.訳あり物件専門の買取業者に売却する

できるだけすぐに売却したい時には、訳あり物件専門の買取業者へ売却する方法がおすすめです。

一般の買主や大手不動産業者は買取できない土地でも、訳あり不動産専門の買取業者なら、そのままの状態で購入してくれます。

最低敷地面積の土地を分筆してしまい、売却が困難になった場合は、訳あり不動産専門の買取業者にそのまま売却するとよいでしょう。

最低敷地面積の土地買取はもちろん、他の不動産会社に断られた土地・物件でもご相談ください。

まとめ

土地分筆における注意点、最低敷地面積以下に分筆してしまった場合の売却方法について解説してきました。

この記事で解説してきたように、最低敷地面積未満の土地で分筆してしまうと建物を建てられないので、使い道はほとんどなく買主を見つけることも難しいです。

そのため、分筆登記するときには、まず分筆後のすべての土地で最低敷地面積未満とならないよう事前に確認することが大切です。

なお、もしも最低敷地面積よりも小さく分筆してしまった場合は、訳あり物件専門の買取業者に相談することでスムーズな売却が実現できます。

最低敷地面積を分筆するときによくある質問

最低敷地面積の土地を分筆してから売ってもよい?

売却を検討しているなら、最低敷地面積を分筆するのは避けましょう。最低敷地面積を下回る土地には買主がつきにくいため、売却が困難になってしまいます。

最低敷地面積の土地を分筆するとどうなる?

最低敷地面積の土地を分筆すると、違反建築物とみなされます。違反建築物とみなされると、行政からの是正指導対象となるだけでなく、売却が困難になってしまいます。

既に最低敷地面積の土地を分筆してしまった・・・

最低敷地面積よりも小さく分筆してしまった場合でも「隣地の所有者に買い取ってもらう」「隣地を買取・合筆して、最低敷地面積の制限を満たしてから売却する」「訳あり不動産専門の買取業者にそのまま売却する」といった方法であれば、売却可能になります。

最低敷地面積を下回る土地はどこに売るべき?

最低敷地面積を分筆すると建物が建てられないため、売却が困難になります。そのような土地を売るなら、訳あり不動産専門の買取業者へ売却するとよいです。訳あり不動産専門の買取業者はこちら→

最低敷地面積を売却する際はどうすべき?

最低敷地面積を分筆するのではなく、土地そのものを売却するようにしましょう。もしも、最低敷地面積の土地が共有状態であるなら、共有持分のみの売却も検討するとよいです。

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