再建築不可物件は活用できる！建替え可能にする方法や活用法を詳しく解説！

「接道義務を果たしていない」という理由で、建物を新しく建てられない再建築不可物件。

実際に再建築不可物件を所有している人や、所有することになってしまった人は

• 再建築不可物件を建替える方法はなにもないの？
• 建替える以外の活用方法はある？

など、さまざまな悩みや疑問を抱えている人も多いでしょう。

この記事では「再建築不可物件を活用したい人」のために、不動産専門家の観点から解説し、疑問やお悩みを解決します。

具体的には、

• 再建築不可物件の要件である「接道義務」について
• 再建築不可物件を「建替え可能」にする方法
• 再建築不可物件を建替え可能にできない場合の活用法

などを、重要なポイントに絞って紹介していきます。

この記事を読めば、再建築不可物件を持て余している状態を解決できるでしょう。

最後まで読んで、ぜひ参考にしてください。

再建築不可物件は建替えできない？

再建築不可物件とは、建築基準法第42条の規定において「4メートル以上の幅員を持つ道路に、2メートル以上の間口で接道していない土地に建つ建物」のことを指します。

接道義務を満たしていない土地は建替えができない

狭い路地では火災の際に消防車や救急車が進入することができず、被害が周囲に拡大してしまう恐れがあります。

そのため「接道義務」として「4メートル以上の幅員を持つ道路に、敷地の間口が2メートル以上接していなければならない」と規定されています。

狭い空間に建物が密集して延焼することを避けるため、法律でこのような規定が設けられているのです。

再建築不可物件は、現行法である建築基準法が施行される昭和25年以前、もしくは、建築基準法の規制が現在に比べて規制されていなかった昭和40～50年代に多く建てられました。

建替えができない結果、空き家になって放置されている物件も東京都内に数多く現存します。

空き家による治安面や防災面の問題は、全国で表面化しています。土地問題と絡めて再建築不可物件をいかにして再建築可能な物件として再生するかが、今問われているのです。

接道義務を満たせば、再建築が可能になるケースもある

再建築不可物件ですが、必ずしもずっと再建築不可のままであるとは限りません。

幅員が4メートル以上の道路に対し、間口が2メートル以上隣接できれば、再建築不可物件が建替え可能になります。

また、目の前の道路が4メートル以上の幅員でなくても、敷地の一部を道路として活用すれば「みなし道路」という基準を満たし、再建築可能になることもあります。

その他にも、再建築不可物件を建築可能にするためのルールを別途、設けている自治体もあります。

再建築不可物件の建替えを考えている場合は、一度最寄りの自治体窓口へ相談してみるとよいでしょう。

また、活用法をいくつか実行することで、収益源となる物件に再生することも可能です。

次の項目では、再建築不可物件を建替え可能にする方法をお伝えします。

再建築不可物件を「建替え可能」にする方法

前の項目では、再建築不可物件を建築可能にする条件をお伝えしました。

では、再建築不可物件を建替え可能にする方法としては、どのようなものがあるのでしょうか。

次の項目から、その方法を詳しくお伝えします。

隣地を買取って再建築を可能にする方法

再建築不可物件の再生方法として最も多く利用されるのが、隣人の土地を買取る方法です。

再建築不可物件は旗竿地などの奥まった場所に位置し、間口が2メートルにも達しない路地に面しているため、再建築不可となっていることが多いです。

そのため、自分の家よりも道路側にある隣人の土地を買い取って間口を2メートル以上にできれば、再建築可能になります。

そのためには隣人との交渉が必要です。

交渉に不安がある場合は、専門家である不動産業者に間に入ってもらうのもよいでしょう。

その際は、弁護士と連携している不動産業者に依頼をすると、交渉に長けた弁護士のアドバイスに基づいて法的観点からも隣人の説得ができます。

また、再建築不可物件専門の不動産業者であれば、隣人への交渉が失敗した場合に再建築不可物件を買取ってもらえることも多いです。

当社、クランピーリアルエステートでも、再建築不可物件に関する相談や買取りを積極的におこなっています。

弁護士などの士業とも連携しており、個々の事情に合わせた最適なアドバイスが可能です。

再建築不可物件について気になることがあれば、お気軽にお問い合わせください。

隣人と借受契約や土地の等価交換をする方法

隣人の土地を直接買取らなくても土地の借受契約を結んだり、互いの土地の一部を等価交換することで、再建築が可能になるかもしれません。

等価交換は、自分の土地の一部を隣人に提供して境界を変え、土地から路地部分まで2メートルの間口を確保します。

ただし、地価は道路に面した方が高く、相手が提供した土地と釣り合わせるため、2～3倍の面積の土地を提供しなければいけないこともあります。

再建築不可物件が建築可能物件になることの最大のメリットは、活用法や売却の選択肢が倍増することです。

土地の面積が小さくなっても、活用できた方が住み続けられたり利益に繋がるケースが多くあるので、借受契約や等価交換を検討してみるとよいでしょう。

セットバックをして建築可能にする方法

もう一つ、よく使われる手法が「セットバック」です。

こちらは間口が2メートルを確保できない場合ではなく、目の前の道路の幅員が4メートル未満の場合に使われる手段です。

自宅に面している道路の幅が狭い場合、自分の敷地の一部を道路に活用すれば再建築が可能になります。

道路の中心線から2メートルの所を道路の境界線とみなし、敷地の一部を道路扱いにするのです。

こういったセットバックによるみなし道路のことを「二項道路」といいます。

ただし、セットバックをすると、道路として活用する部分の土地には家やガレージ、塀や門などを造ることができません。

道路扱いになりますので、建造物は車の往来を妨げてしまいます。セットバック後は、二項道路とした部分には建造物を建てられない点に注意しましょう。

セットバックによって接道義務を満たせば、物件としての評価も上がります。

但し書き道路などは例外的に再建築が許可されることもある

再建築不可物件は、特例が認められることもあります。

その一つが「但し書き道路」です。

但し書き道路とは、たとえ狭い路地に面していても、周辺に公園などの大きな土地があれば、防災上の危険性が低いものとみなされて建替えが可能になる制度です。

但し書き道路は、建築基準法に則って判断されます。認められるかどうかはケースバイケースですので、建築審査会に対して建築審査を申請します。そして許可された場合のみ、再建築不可物件でも建築可能として認められることがあるのです。

二　その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの出典：e-Govポータル「建築基準法第43条」

ただし、自治体や地域によって基準が異なることがありますので、詳しくは自治体の窓口へ問い合わせるとよいでしょう

建替え可能にできない場合の活用法

隣人への買取交渉が失敗してしまったり、前の項目でお伝えした方法を試しても再建築が可能になる要件を満たせないケースは少なくありません。

その場合は、建替え以外に再建築不可物件の活用方法を考えるとよいでしょう。

具体的には、賃貸物件として貸し出したり、更地にして活用する方法などがあります。

また、再建築不可物件専門の買取業者へ買取を依頼するのもよいでしょう。

次の項目から、再建築不可物件の活用方法をそれぞれ詳しくお伝えします。

既存物件をリノベーションして、賃貸物件として活用する

戸建住宅が再建築不可物件であれば、その戸建てをリフォームやリノベーションで魅力的な物件に変え、賃貸物件にすることを考えてみましょう。

再建築不可物件は建替えができないものの、リフォームやリノベーションに関しては大きな制限はありません。

瑕疵をなくして人に貸し出せるようにします。また、リフォームであれば金融機関も融資をしてくれるケースがあります。

増改築は不可能ですが、建築確認申請は木造2階建てで延べ床面積500平方メートル以下の建築物であれば不要です。

そのため、普通の戸建住宅として活用されていた再建築不可物件は、確認申請を行わずにリフォームやリノベーションを実施できます。

再建築不可物件であることは、賃貸で戸建住宅に住みたい人にとって、それほど重要ではないケースが多いです。

自然災害や火災時の避難経路などは事前によく知らせておく必要がありますが、建替えられないからといって入居者が見つからないことはほとんどありません。

また、最近では老朽化が進んだ築古物件を最新の技術で蘇らせ、レトロな雰囲気を残したまま貸し出す「レトロモダンな中古戸建て住宅」が人気を呼んでいます。

ただし、再建築不可物件は建築基準法の審査確認が曖昧な時代に建てられたものが多いため、基本的には築年数の経過した古い建物が中心であり、そのまま貸し出すことは難しいです。

そこで、水回り設備の交換、壁紙や床材の張り替え、外壁塗装などをおこなうと、十分に新築に近い状態に再生できます。

東京都の23区内、地方の中心都市などに建つ再建築不可物件であれば、賃貸用戸建住宅として十分な需要がありますので、毎月の家賃収入が期待できます。

また、一定の面積を持ち、部屋数が十分な再建築不可物件であれば、収益向上を目的にシェアハウスとして貸し出すことも可能です。

シェアハウスは管理で手間はかかるものの、収益性に関しては1世帯にまるごと戸建てを貸し出すよりも、部屋単位で貸し出せるため収益性は高くなります。

再建築不可物件を活用して収入を得たい人は、まずは住宅をリフォームして戸建て賃貸、もしくはシェアハウスにすることを考えてみましょう。

更地にして駐車場として活用する

賃貸需要がない、修繕費やリフォーム代をかけたくない、管理が面倒だという場合は建物を取り壊し、更地にして活用するとよいでしょう。

ただし、建物を一度壊してしまうと建替えられず、今後の活用法は限られます。その点には十分注意して実行しましょう。

更地にした後はバイクの駐車場、自転車の駐輪場など、土地をそのままにして貸し出す運用方法が考えられます。また、工場の資材置き場、菜園といった活用法も考えられます。

ただし、住宅なしでは収益性が低下します。また、固定資産税が値上がりする恐れもあるので、事前によく確認しましょう。

また、老朽化した建物をそのままにしておくと、建物の倒壊や破損が起こり、周囲の家や住人に被害をもたらす可能性もあります。

損害が発生すれば、賠償責任はもちろん不動産の持ち主にあります。そのため、取り壊してしまったほうが、余計な心配をせずに済むこともあるのです。

隣人に買取りを依頼してみる

どうしても自分で再建築不可物件を活用するのが難しい時は、周囲の土地に住む人に再建築不可物件の買取りを打診してみましょう。

実は、自宅よりも道路側にある家に依頼すると、買い取ってもらえるケースは意外と多いのです。

道路側にある家にしても、住宅が周辺に密集していると、防災上の不安が残ります。さらに、建物が多いと日照も悪くなります。

また、子供の遊び場として庭は欲しいものの、道路に面している庭で遊ばせていては飛び出しの危険があります。

しかし、自宅の裏側の土地を購入すれば、道路に面していない側に庭を確保できるので、子供をより安全な場所で遊ばせることが可能です。

隣人がそのような悩みや希望を持っているのでしたら、打診するタイミングによっては売却できる可能性が高くなります。

また、道路側の住人も家の売却を考えていれば、道路側住人の家と道路奥にある自分の再建築不可物件を合筆（複数の土地を一つの土地として登記すること）して、資産価値を高めて売却するといった方法も考えられます。

再建築不可物件の活用は、周囲との人間関係に大きく左右されるのです。

再建築不可物件専門の不動産会社に相談する

再建築不可物件を「リノベーションや更地にするのは難しい」「すぐにでもお金に換えたい」と考えている人は、不動産会社に売却相談をするのがおすすめです。

しかし、通常の不動産会社では再建築不可物件の買取を請け負えないケースが多く、安く買い叩かれたり、買取り自体を拒否されることも少なくありません。

そこで着目したいのが、再建築不可物件専門の不動産会社ですが、当社、クランピーリアルエステートでも再建築不可物件の買取を専門にしています。

当社は、再建築不可物件となっている原因やトラブルを、スムーズに解決できる体制を整えています。

また、物件の資産価値を上げて収益物件化するなど、数多くの運用ノウハウと実績があるため、他社以上の高価格買取が実現可能なケースが多いです。

他社で断られた再建築不可物件でも、積極的に買取をしています。

無料相談や無料査定も実施していますので、再建築不可物件の売却をご検討の方、物件のお値段を知りたいという方は、お気軽に当社へご相談ください。

まとめ

そのままの状態での再建築不可物件は、非常に扱いに困る不動産であり、活用が難しいです。

しかし、放置したままでは毎年税金が発生するだけで、自分たちの生活を苦しくする負債となってしまいます。

そこで、この記事を参考に再建築不可物件の活用を考えてみてはいかがでしょうか。

また、活用法や売却のノウハウを持った不動産会社などに相談すれば、再建築可能物件として売却、もしくは、収益物件としての活用が可能になります。

再建築不可物件の取り扱いに困っている人は、まずは専門家に相談してみることをおすすめします。