再建築不可物件は建て替えできない？建て替え可能にする方法や活用法まで解説

自分が相続した不動産が再建築不可物件であった、自宅が元から再建築不可物件だったという人はいるかもしれません。再建築不可物件は文字通り、現在所有する建物を建て替えられない不動産です。

そのため、運用の柔軟性が低い不動産だと言えるでしょう。不動産の知識がない人にとっては活用しにくく、収益を上げること自体難しいと言えます。

そこで、再建築不可物件を持て余している人に、再建築不可物件を建て替える方法や、収益を生み出すための活用法などをここではお伝えします。

再建築不可物件は建て替えできない？

再建築不可物件とは、建築基準法第42条の規定では、『4メートル以上の幅員を持つ道路に、2メートル以上の間口で接道していない土地に建つ建物』のことを指します。

接道義務を満たしていない土地は建替えができない

『4メートル以上の幅員を持つ道路に、敷地の間口が2メートル以上接していなければならない』と規定されたものが『接道義務』です。一定以上の幅のある道路に対し、狭い路地では火災の際に消防車や救急車が進入することができず、被害が周囲に拡大してしまう恐れがあります。

狭い空間に建物が密集して延焼することを避けるため、法律でこのような規定が設けられているのです。再建築不可物件は、現行法である建築基準法が施行される昭和25年以前、もしくは、建築基準法の規制が現在よりも緩かった昭和40～50年代に数多く建てられました。

東京都内には数多く現存しており、建て替えができない結果、空き家になって放置されている物件も数多くあります。空き家による治安面や防災面の問題は、全国で表面化しています。土地問題と絡めて再建築不可物件をいかにして再建築可能な物件として再生するかが、今問われています。

接道義務を満たせば、再建築が可能になるケースもある

再建築不可物件ですが、必ずしもずっと再建築不可のままであるとは限りません。あくまでも問題なのは接道義務です。幅員が4メートル以上の道路に対し、間口が2メートル以上隣接できれば、再建築不可物件が建て替え可能になります。

また、目の前の道路が4メートル以上の幅員でなくても、敷地の一部を道路として活用することで『みなし道路』という基準を満たし、再建築可能になることもあります。

その他にも、再建築不可物件を建築可能にするためのルールを別途、設けている自治体もあります。「再建築不可物件を所有しているから、二度と建て替えられない」と諦める必要はありません。

活用法をいくつか実行することで、収益源となる物件に再生することも可能なのです。

再建築不可物件を「建て替え可能」にする方法は？

では、再建築不可物件を建て替え可能にする方法としては、どのようなものがあるのでしょうか。具体例を見ていきましょう。

最も多いのは、隣地を買い取る方法

再建築不可物件の再生方法として最も多く利用されるのが隣人の土地、いわゆる隣地を買い取る方法です。再建築不可物件は旗竿地などの奥まった場所に位置し、間口が2メートルにも達しない路地に面しているため、再建築不可となっていることが多いのです。

自分の家よりも道路側にある隣人の土地を買い取って間口を2メートル以上にできれば、再建築可能になります。

そのためには隣人との交渉が必要です。ただし、足元を見られて高い値段を吹っ掛けられることもありますので、誰もができる手法ではありません。

それでも、常に隣人と土地の購入に関して話し合いの場を持つことが重要です。もし、相手が引っ越しを希望する場合や、急遽現金を必要とする場合などの「止むを得ない」事情があれば、交渉成立で再建築不可物件の建て替えが可能になります。

また、直接買い取らなくても土地の借り受け契約を結んだり、互いの土地の一部を等価交換したりすることで、現状打開の糸口が掴めます。等価交換は、自分の土地の一部を隣人に提供して境界を変え、土地から路地部分まで2メートルの間口を確保します。地価は道路に面した方が高く、相手が提供した土地と釣り合わせるため、2～3倍の面積の土地を提供しなければいけないこともあります。

再建築不可物件が建築可能物件になることの最大のメリットは、無限の活用法や売却の選択肢が倍増することでしょう。

セットバックをすれば建築可能になる

もう一つ、よく使われる手法が『セットバック』です。こちらは間口が2メートルを確保できない場合ではなく、目の前の道路の幅員が4メートル未満の場合に使われる手段です。

自宅に面している道路の幅が狭い場合、自分の敷地の一部を道路に活用すれば再建築が可能になります。道路の中心線から2メートルの所を道路の境界線とみなし、敷地の一部を道路扱いにするのです。

こういったセットバックによるみなし道路のことを、専門用語で『二項道路』と言います。

セットバックをしてしまうと、道路として活用する部分の土地には家やガレージ、塀や門などを造ることができません。道路扱いになりますので、建造物は車の往来を妨げてしまいます。庭として子供を遊ばせるには問題ありませんが、一切建造物を建てられない点に注意しましょう。

セットバックによって接道義務を満たせば、物件としての評価も上がります。

但し書き道路など、例外的に再建築が許可されることもある

特例が認められることもあります。その一つが『但し書き道路』です。但し書き道路とは、たとえ狭い路地に面していても、周辺に公園などの大きな土地があれば、防災上の危険性が低いものとみなされて建て替えが可能になる制度を指します。

但し書き道路は、建築基準法第43条第1項の「ただし書きの規定に基づく許可」に則って判断されます。認められるかどうかはケースバイケースですので、建築審査会に対して建築審査を申請します。そして許可された場合のみ、再建築不可物件でも建築可能として認められることがあるのです。

ただし、自治体や地域によって基準が異なることがありますので、公園や緑地があるからといって100％申請が通るわけではありません。

建て替え可能にできない場合、どのような活用法があるのか？

隣人が土地を売却するとは限りません。セットバックすらできない、但し書き道路も適用されないとなると、再建築不可物件の活用法を考えなければいけません。

自宅として再建築不可物件に住んでいると、地震や火災で家を失った場合、建て直しができません。そのため、災害リスクが何倍にも跳ね上がってしまいます。

自分で住まない、人に貸すこともしないでただ所有するだけでは、固定資産税と都市計画税が毎年発生します。こうなれば事実上資産ではなく、負債になってしまいます。

毎年税金だけを支払うような事態を避けたいのであれば、再建築不可物件の貸し出しを真剣に考える必要があります。そこで、建て替え不能な再建築不可物件を活用する具体的な方法を見ていきましょう。

既存物件をリノベーションして、賃貸物件として活用する

戸建住宅が再建築不可物件であれば、その戸建てをリフォームやリノベーションで魅力的な物件に変え、賃貸物件にすることを考えてみましょう。

再建築不可物件は建て替えができないものの、リフォームやリノベーションに関しては大きな制限はありません。瑕疵をなくして人に貸し出せるようにします。また、リフォームであれば金融機関も融資をしてくれるケースがあります。

増改築は不可能ですが、建築確認申請は木造2階建てで延べ床面積500平方メートル以下の建築物であれば不要です。そのため、普通の戸建住宅として活用されていた再建築不可物件は、確認申請を行わずにリフォームやリノベーションを実施できます。

自分の終の棲家とした人にとっての、再建築不可物件は、大きなリスクを孕んでいます。もし、火災や地震などで失われてしまうと、そこには永久に住めなくなってしまうのです。

しかし、再建築不可物件であることは、賃貸で戸建住宅に住みたい人にとって、それほど重要ではありません。仮に地震や火災で建物が失われても、また別の住宅を探せばいいだけです。そのため、再建築不可物件を賃貸に出しても、建て替えられないからといって入居者が見つからないことはないのです。

最近では老朽化が進んだ築古物件を最新の技術で蘇らせ、レトロな雰囲気を残したまま貸し出す『レトロモダンな中古戸建て住宅』が人気を呼んでいます。

再建築不可物件は建築基準法の審査確認が曖昧な時代に建てられたものが多いため、基本的には築年数の経過した古い建物が中心であり、そのまま貸し出すことは難しいです。

しかし、水回り設備の交換、壁紙や床材の張り替え、外壁塗装などを行えば、十分に新築に近い状態に再生できます。東京都の23区内、地方の中心都市などに建つ再建築不可物件であれば、賃貸用戸建住宅として十分な需要がありますので、毎月の家賃収入が期待できます。

また、一定の面積を持ち、部屋数が十分な再建築不可物件であれば、収益向上を目的にシェアハウスとして貸し出すことも可能です。シェアハウスは管理で手間はかかるものの、収益性に関しては1世帯にまるごと戸建てを貸し出すよりも、部屋単位で貸し出せるため収益性は高くなります。

再建築不可物件を活用して収入を得たい人は、まずは住宅をリフォームして戸建て賃貸、もしくはシェアハウスにすることを考えてみましょう。

更地にして、駐車場として活用する

賃貸需要がない、修繕費やリフォーム代をかけたくない、管理が面倒だという場合は建物を取り壊してしまい、更地にして活用しましょう。ただし、建物を一度壊してしまうと建て替えられず、今後の活用法は限られます。その点には十分注意しなければいけません。

更地にした後はバイクの駐車場、自転車の駐輪場など、土地をそのままにして貸し出す運用方法が考えられます。また、工場の資材置き場、我が家の菜園といった活用法も考えられます。

住宅なしでは収益性が低下します。それだけではなく、固定資産税が値上がりする恐れの一方で、建物の維持費や手間がかからないなどのメリットには着目したい所です。

また、建物の倒壊や破損で周囲の家や住人に被害をもたらす可能性もあります。損害が発生すれば、賠償責任はもちろん不動産の持ち主にあります。そのため、取り壊してしまったほうが、余計な心配をせずに済むこともあるのです。

隣人に買い取りを依頼してみる

どうしても自分で再建築不可物件を活用するのが難しい時は、周囲の土地に住む人に再建築不可物件の買い取りを打診してみましょう。実は、自宅よりも道路側にある家に依頼すると、買い取ってもらえるケースは意外と多いのです。

道路側にある家にしても、住宅が周辺に密集していると、防災上の不安が残ります。さらに、建物が多いと日照も悪くなります。

また、子供の遊び場として庭は欲しいものの、道路に面している庭で遊ばせていては飛び出しの危険があります。

しかし、自宅の裏側の土地を購入すれば、道路に面していない側に庭を確保できるので、子供が安全に遊べるようになります。

隣人がそのような悩みや希望を持っているのでしたら、打診するタイミングによっては売却できる可能性が高くなります。

また、道路側の住人も家の売却を考えていれば、道路側住人の家と道路奥にある自分の再建築不可物件を合筆（複数の土地を一つの土地として登記すること）することで、資産価値を高めて売却するといった方法も考えられます。

再建築不可物件の活用は、周囲との人間関係に大きく左右されるのです。

再建築不可物件専門の不動産会社に相談する

再建築不可物件を『リノベーションや更地にするのは難しい』『すぐにでもお金に換えたい』と考えている人は、不動産会社に売却相談をするのがおすすめです。

しかし、普通の不動産会社では再建築不可物件を請け負えないケースが多く、安く買い叩かれたり、買い取り自体を拒否されることも少なくありません。

そこで着目したいのが、再建築不可物件専門の不動産会社。当社、クランピーリアルエステートはまさに再建築不可物件の買取を専門にしている不動産会社です。

当社は、再建築不可物件となっている原因やトラブルを、スムーズに解決できる体制を整えています。また、物件の資産価値を上げて収益物件化するなど、数多くの運用ノウハウと実績があるため、他社以上の高価格買取を実現しています。

大手不動産会社に断られてばかりの物件やボロボロになった築古物件など、どんな物件でも買い通ることができるのも当社の強みです。

再建築不可物件の売却をご検討の方、物件のお値段を知りたいという方は、お気軽に当社へご相談ください。

まとめ

そのままの状態での再建築不可物件は、非常に扱いに困る不動産であり、活用は難しいです。しかし、放置したままでは毎年税金が発生するだけで、自分たちの生活を苦しくする負債でしかありません。

そこで活用法や売却のノウハウを持った不動産会社などに相談すれば、再建築可能物件として売却、もしくは、収益物件としての活用が可能になります。一定の収入や売却益が得られれば、生活は大いに潤うことでしょう。

再建築不可物件の取り扱いに困っている人は、まずは専門家に相談してみるのが一番です。