再建築不可物件を建て替える方法とは？その他の活用方法も解説！

再建築不可物件とは、建て替えや増改築ができない物件のことです。

主に、法改正などで現行の規制を満たさなくなった物件があてはまります。

しかし、再建築不可物件でも、建て替えをする方法がまったくないわけではありません。

セットバックや隣地の買取など、工夫次第では建て替え可能にする方法もあります。

また、賃貸物件や駐車場としての利用など、建て替え以外の選択肢もあるでしょう。

ただし、上記のような方法はどうしても一定の出費が必要です。資金がない場合は、再建築不可物件の専門買取業者に依頼して、現状のまま売却することも検討してみましょう。

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再建築不可物件とは「建て替えができない土地」のこと

再建築不可物件とは、建物の建て替えや増改築ができない物件のことです。

なぜ再建築ができないのかというと、建築基準法第43条に規定される「接道義務」に違反しているからです。

接道義務とは「建物の敷地は4m以上の幅員を持つ道路に、2m以上の間口で接していることを原則とする」という規定です（一部地域で長さに違いあり）。

しかし、接道義務が制定される前から建物がある土地など、一部の物件は接道義務を満たしていないケースがあります。

それらの物件も、そのまま使用する分には法的な問題はありません。しかし、建て替えに関しては、なんらかの対策をしなければ認められないのです。

参照：e-Govポータル「建築基準法第43条」

接道義務を満たしていない土地は建て替えができない

接道義務は、緊急車両の通行を可能とするため、一体の幅員を確保するために規定されたものです。また、災害や事故が発生したときの避難経路を確保する目的もあります。

しかし、建築基準法の規制が強化される昭和50年代までは、接道義務を満たしていない建物が多くありました。

とはいえ、法律の改正があるたびに既存の建物を解体したり、区画整理をおこなうのは、現実的ではありません。

そのため、建築基準法の規制は遡及されない（規制を制定前の建物に適用させない）ことが原則となっています。

ただし、建て替え時には現行の規制を受けることになります。結果として、建て替えができない築古物件が残り、処分に困る人が増えているのです。

接道義務を満たしていなくても例外的に再建築できる土地がある

再建築不可物件は、建築基準法43条2項2号で定められている条件を満たすことで、例外的に再建築をできる場合があります。

建築基準法第43条2項2号
その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの出典：e-Govポータル「建築基準法第43条2項2号」

公園や緑地、農道など、道路との通行が可能な空間と接している場合、再建築が認められることがあります。

このような空間や通路を「但し書き道路」と呼び、特定行政庁と建築審査会で審査・認定されます。地域によって基準が異なる場合もあるので、詳しくは自治体の窓口へ問い合わせるとよいでしょう

再建築不可物件を「建て替え可能」にする方法

再建築不可物件でも、接道義務を満たすための対策をおこなえば、建て替えが可能になります。

例えば、隣地を買い取り、土地を広げることができれば、道路と接している部分も広げられるでしょう。

また、敷地に接している道路の幅員が狭い場合は、自分の敷地を一部「みなし道路」にして、幅員を広げる方法があります。

隣地を買い取って再建築を可能にする方法

再建築不可物件の再生方法として最も多く利用されるのが、隣接地を買い取る方法です。

接道義務を満たしていない原因で多いのが、道路との間口が狭いことです。旗竿地（竿にたてた旗と似た形状の土地）のように道路と接している部分が狭く、2mに満たない土地は少なくありません。

そこで、自分の家よりも道路側にある隣接地を買い取り、間口を2m以上にすることで、再建築を可能にできます。

また、売買ではなく「土地の等価交換」をおこなうという方法もあります。間口が2mとなるように、自分の土地と隣接地を一部交換する方法です。

いずれにしても、隣人との交渉が必要となります。隣人が必ずしも承諾するとは限らない点には注意しましょう。

隣人から土地を一部借り受ける方法

隣接地の買取や交換が難しければ、借り受けるだけでも再建築をおこなうことは可能です。

他人の土地であっても、通行する権利さえあれば接道義務を満たしているとみなされます。

工事の期間中だけ、一時的に隣接地を借り受ける方法もあります。ただし、この方法は恒久的に接道義務を確保できるわけではない点に注意しましょう。

一時的に借りる場合であっても、賃貸借契約書を作成し、期間や地代についてしっかりと定めておきましょう。

セットバックをして建築可能にする方法

セットバックとは、敷地の境界を後退させ、道路を広くする方法です。物件に面している道路の幅が狭い場合、自分の敷地の一部を「みなし道路」とすることで、規定の幅員にします。

具体的には、道路の中心線から2mの位置を「敷地と道路の境界線」とし、敷地の一部を道路扱いにします。

ただし、セットバックでみなし道路にした部分は、塀や門・ガレージなどの構造物を設置できません。

自分の敷地が狭くなるので損をするようにも思えますが、接道義務を満たせば物件の資産価値は上がります。また、自治体に申請することで、セットバック部分の固定資産税を非課税にできるケースもあります。

建て替え可能にできない場合の活用法

隣人との買取交渉が失敗するなど、接道義務を満たせず再建築不可物件の建て替えができないケースもあります。

その場合は、建て替え以外の活用方法を考えるとよいでしょう。

具体的には、賃貸物件として貸し出したり、更地にして活用する方法などがあります。

また、再建築不可物件専門の買取業者へ売却するのもおすすめです。売却益を使って、より利便性の高い物件の購入費用にすることも検討できます。

既存物件をリノベーションして賃貸物件として活用する

再建築不可物件は建て替えができないものの、建築確認申請が不要なリフォームやリノベーションに関しては制限されません。

例えば、下記の条件にあてはまるリフォーム・リノベーションは、建築確認申請が不要です。

• 2階建て以下の木造で、延べ面積床500㎡以下・高さ13m以下・軒の高さ9m以下の建築物
• 平屋で延べ面積が200㎡以下の非木造建築物
• 壁や梁など主要構造部の過半にならない程度の修繕・模様替え

再建築不可物件は築年数が古い場合が多く、賃貸物件としては需要が低くなります。

しかし、水回り設備の交換や壁紙・床材の張り替え、外壁塗装などをおこなうことで、賃貸物件としての需要を高められるのです。

ただし、自然災害や事故発生時の避難経路などはしっかりと確保し、入居者にも事前に伝えておきましょう。

更地にして駐車場として活用する

近隣の賃貸需要がない場合や、賃貸物件にしたときの出費や管理を避けたいという場合は、更地にして活用することを検討しましょう。

更地にした後はバイクの駐車場、自転車の駐輪場など、土地をそのままにして貸し出す運用方法が考えられます。また、工場の資材置き場、菜園といった活用法もあります。

ただし、建物を一度壊してしまうと建て替えられず、今後の活用法は限られます。その点には十分注意して実行しましょう。

また、宅地は建物があるとき、固定資産税の軽減措置が一律で適用されています。更地にすることで、固定資産税が6倍程度まで値上がりする恐れもあるので、事前によく確認しましょう。

隣人に買取を依頼してみる

自分が隣接地を買い取るのではなく、自分の土地を隣人に買い取ってもらえないか打診してみましょう。

隣人と交渉することで土地を買い取ってもらえるケースは、意外と少なくありません。土地の面積を大きくできれば、資産価値の上昇幅が買取価格より高くなるケースがあるからです。

また、隣接地も再建築不可物件であった場合、隣人にとって買い取る意義は大きくなります。

隣人の考え次第では、高額で買い取ってもらえる可能性もあるでしょう。

再建築不可物件を専門に扱う買取業者に売却する

「少しでも高く売りたい」「手間なく短期間で売却したい」という場合は、再建築不可物件を専門に扱う買取業者に相談するのがおすすめです。

専門業者なら、再建築不可物件を活用する知識や資金力が豊富なため、買取価格も高値になることが期待できます。

また、業者が直接買い取りをおこなうため、面倒な売却手続きもスムーズに終えられます。早ければ数日程度で、再建築不可物件を現金化できるでしょう。

まずは、以下の一括査定を利用して、売却価格の相場を確認してみてはいかがでしょうか。

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まとめ

再建築不可物件は建て替えが難しく、扱いにくい物件です。

しかし、セットバックをおこなうなど、建て替えを可能にする方法もあります。

また、セットバックなどの対策を取ることが難しい場合は、専門の買取業者に売却するという方法も検討しましょう。

売却益を別の不動産購入にあてれば、再建築不可などの問題がない「通常の物件」に買い換えることも可能です。