再建築不可物件の条件とは?建て替えできない理由から建築可能にする方法まで解説

再建築不可物件

不動産の購入を検討している、またはすでに所有している住まいが「再建築不可物件」ということを知ったが、それが一体どんなものなのかが正直わからないという方も少なくないはずです。

「再建築不可物件」とは、文字通り再建築をすることができない物件のことです。

再建築をすることができないということは、現在建っているものを壊して更地にしたとしても建築をすることができないのはもちろんですが、火災などの災害で大規模修繕、または建て替えることが必要な状況になったとしても、原則として再建築の許可が下りることはありません。(リフォームやリノベーションは可能)

しかし、再建築不可物件となってしまっている原因を解決することで、通常の物件のように建築することも可能です。

この記事では、再建築不可物件となってしまっている原因はもちろん、そもそもなぜ再建築ができないのか、問題を解決して通常の物件のように扱うためにはどうすればいいのかなどを幅広く解説していきます。

再建築不可物件の条件とは?

再建築不可物件
再建築不可物件になってしまうケースには、下記のようなものがあります。

再建築可能と再建築不可の違い

  • 自身が所有する土地(敷地)が道路に2m以上接していない
  • 土地(敷地)と道路は接しているが建築基準法で認められた道路ではない

これらは全て建築基準法の第43条にある「接道義務」に関係しています。

建築基準法の第43条である接道義務とは、

建築物のある敷地が建築基準法の条件を満たした道路に2m(条件によって異なる)以上接していなければならない
引用:国土交通省-建築基準法第43条

というルールです。

これらは、火災などの災害が起こった場合の避難経路としてはもちろんのこと、救急車や消防車などの緊急車両が支障なく通ることができる道幅ということで設定がされています。

この建築基準法の接道義務を満たさない敷地に建てられた住宅は、すべて再建築不可物件として扱われてしまいます。また、原則としてこの建築基準法を満たした場所でなければ建築物を建てることができません。

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ここからはよりイメージしやすいように簡単な図を交えて解説していきます。

自身の所有する敷地が道路に面していない

再建築不可と再建築可

自身の土地に建築物を建てるのであれば、必ず敷地と道路が接していなければならないということが建築基準法で定められています。また、接する敷地も道路と2m以上は接していないと認められないという細かな決まりもあります。

例えば、上図の赤い建物と周りの敷地をご覧下さい。

他の方が所有する敷地に囲われている土地(袋地という)であるため、赤い建物が建っている敷地は道路に全く接することができていません。

そのため、建築基準法の第43条にある接道義務を果たすことができないとみなされ、赤い建物は再建築不可物件として扱われることになってしまいます。

建築基準法で認められていない道路に接している

建築基準法で認められていない道路

先程の図と比較をすれば一目瞭然ですが、こちらの図は自身が所有する土地と道路が2m以上接していることがわかります。ただ、こちらの敷地にある建築物も通常の物件として扱うことができません。

なぜなら、道路が建築基準法上の道路ではないからです。建築基準法上の道路として認められるためには、基本的に道路の道幅(幅員)が4m以上は必要となります。

上記の赤い建物がある土地の前面道路の幅員は3mとなっており、これでは災害が起こった場合の避難経路として機能しない可能性があるのはもちろん、救急車や消防車を含む緊急車両の通行も困難と考えられています。

そのため、こちらも建築基準法の第43条にある接道義務を果たすことができないとみなされ、いくら自身の敷地が道路に接していても再建築不可物件として扱われることになってしまいます。

以上が再建築不可物件になる代表的な要因です。

ただ、特殊な例というのも存在しますので、今回はその1つを同じく図を交えてご紹介します。

再建築不可物件 路地状敷地

こちらは細い路地を進んだ先に建築物がある土地、いわゆる路地状敷地と呼ばれるものです。

先程の2つのパターンとは異なり、建築基準法上の道路(幅員4m以上)に2m接しているので一見すると問題はないようにも思えますが、実はこの路地状部分の長さにも制限が設けられています

路地状部分の長さの制限は地域や各地方公共団体によって多少異なりますが、東京都を参考にすると、

  • 路地状部分が20m以下の場合は道路に接する部分は2m以上
  • 路地状部分が20m超の場合は道路に接する部分は3m以上

東京都建築安全条例では上記のような記載があり、これを基準に建物の延べ面積なども考慮し設定されています。

このように、再建築不可物件になる要因とは建物自体ではなく、自身が所有する土地や接する道路などの関係によって決まります。

なんで再建築不可の物件が存在するの?

再建築不可物件
ここまでで、再建築不可物件になってしまう要因について解説してきました。

しかし、ここで1つの疑問が生まれている方もいるはずです。

それは、建築基準法にある接道義務で細かく定められているのにも拘らず、どうして再建築不可物件が存在しているのかということです。

そこで、ここからは建築基準法で定められているのにも拘らず、なぜ再建築不可物件が存在しているのかということをわかりやすく解説していきます。

再建築不可物件が存在する理由ですが、それは今日までに何度も行われてきた建築基準法の改正が原因となっています。

建築基準法というのは昭和25年5月24日に定められた法令です。

また、大正8年に定められた市街地建築物法というものがあり、建築基準法は古くから存在する日本の法律になります。

そもそも、建築基準法というのは国民の生命や健康、財産の保護を目的としており、建築物の敷地や設備、構造や用途について最低限の基準を定めたものです。

そして、時代の変化は人々の生活はもちろんのこと建造物などにも影響を及ぼします。

そのため、時代と共に造られる建築物も変わって、それに伴い建築基準法も改正されていきました。

その結果、現在の改正された建築基準法の条件に該当することができなくなった建築物や土地、道路などの影響で昔の物件などが再建築不可物件として存在しているということになります。

これは、現在は通常の物件として扱われているものでも、今後の建築基準法の改正によっては再建築不可物件になる可能性があるということを覚えておきましょう。

再建築不可物件を建築可能にする方法は?

再建築不可物件
自身が所有している物件が再建築不可物件ということは理解できたけど、このままずっと再建築をすることができないのかと言われたら、そうではありません。

再建築不可物件を通常の物件のように建築可能にする方法はいくつか存在します

ここからは、再建築不可物件を通常の物件のように増築や改築などを可能にする方法をご紹介していきます。

セットバックを利用して建築基準法を満たす

自身が所有する土地が建築基準法を満たす道路に接していないために再建築不可物件となっているのであれば、セットバックを利用した方法がおすすめです。

「セットバック」とは後退という意味で、文字通り自身が所有している物件を後退させることで接している道路の幅(幅員)を広くし、建築基準法を満たす道路に変更するというものになります。

再建築不可物件のセットバック

上図を例に解説します。

上記のように、自身が所有している土地は道路に2m以上接していますが、前面の道路が建築基準法の条件を満たしていない幅員3mの道路に面しているという住宅があるとします。

このままだと、もちろん再建築不可物件として扱われてしまいますが、図のように自身が所有する土地を1mだけセットバック(後退)させて道路境界線を変更することで、前面道路の範囲も変わって幅員を4mまで延ばすことが可能になります。

自身が所有している土地の前面道路が幅員4mということは、建築基準法を満たしていることになります。

その結果、今まで再建築不可物件として扱われていたものも通常の物件として扱うことが可能です。

ただ、このセットバックを利用して後退させた部分は私道ではなく公道として扱われることになりますので、たとえ自身が所有していた敷地であっても建物はもちろんのこと、塀や柵なども設置することができないという制限があるので慎重に考えて行動するようにしましょう。

隣接している土地を購入して建築基準法を満たす

 
自身の所有する土地が建築基準法に満たないために再建築不可物件となっているのであれば、隣接している土地を購入する方法をおすすめします。

隣地を購入することで自身が所有している土地の敷地面積が広がるだけでなく、前面道路に接する面積も大きくするというものです

隣接している土地を購入して建築基準法を満たす

上図を例に解説します。

上図のように、自身が所有している土地が建築基準法を満たした幅員4m以上の道路に面していても、その道路に接している部分が1.5mしかなく接道義務を果たしていない住宅があるとします。

このままだと、もちろん再建築不可物件として扱われてしまいますが、図のように自身が所有する土地に隣接している部分を一部(上図では一辺0.5m分)購入することで、敷地の規模が大きくなるだけでなく、道路に面する間口も広がります

自身が所有している敷地が道路と2m以上接していれば、建築基準法を満たしていることになります。

その結果、今まで再建築不可物件として扱われていたものも通常の物件として扱うことができるようになるということです。

ただ、この隣接地の一部を購入する方法にも注意点があります。それは、隣接する土地が空き地ではない限り、土地の所有者との交渉で時間が掛かってしまうということです。

また、交渉に時間が掛かるということだけでなく、取引相手である隣地の所有者にもメリットがあるように、多少相場価格よりも上乗せした金額を提示する必要があるので、時間だけでなく費用も掛かってしまう方法になります。
以上の2つが再建築不可物件を再び建築可能にする方法の代表例です。

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まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回の記事では、再建築不可物件の基本から建築を可能にする方法などを幅広く解説してきました。

おさらいになりますが、再建築不可物件というものは文字通り再建築をすることができない物件のことを指します。

再建築をすることができない理由として、

  • 自身が所有する土地(敷地)が道路に2m以上接していない
  • 土地と道路は接しているが建築基準法で認められた道路ではない

上記のような建築基準法の第43条である接道義務を満たしていないということが大きな要因となっています。

建築基準法の第43条にある接道義務とは、建築物のある敷地が建築基準法を満たした道路(幅員4m以上)に2m以上接していなければいけないというルールです。

この建築基準法をクリアしていない敷地にある建築物は全て再建築不可物件として扱われることになります。

また、再建築不可物件を通常の物件のように増改築を可能にする方法もいくつか存在し、

  • セットバックを利用して建築基準法を満たす
  • 隣接している土地を購入して建築基準法を満たす

代表的なものは上記の2つのパターンになります。

前面道路が建築基準法を満たしていない道路の場合、自身の土地をセットバック(後退)させて道路境界線を変更し幅員を4mに調整する方法がおすすめです。

一方、自身の土地が前面道路に2m以上接していないという場合、隣接している土地を購入して自身の敷地面積、接する部分を広くするという方法がおすすめです。

最後になりますが、建築基準法というのは昭和25年に定められた法令になります。そして、時代や建築物の変化によって徐々に改正されて、再建築不可物件というものが生まれました。

今後も建築基準法は徐々に改正を繰り返して、現在は通常の物件として扱われているものも再建築不可物件となり価値が下がってしまうという可能性は十分にあり得ます

再建築不可物件の購入を考えている方は、今回の記事をよく読んでもう一度よく考えてみましょう。

また、すでに再建築不可物件を所有している方にも様々な選択肢や活用方法が存在することが分かったと思いますので、すぐに売却をするよりも、まずは不動産会社や専門家などに相談してみることをおすすめします。

最終更新日:

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