再建築不可物件を高額で売却するための売却価格の決め方と早期に売却するコツ

再建築不可 売却 ポイント

相続などで取得した家を使う予定がない場合は、維持費などを踏まえ、早急に売却を考えることも少なくありません。

売却時に問題となるのが再建築不可物件で、通常の不動産よりも売却価格が安く、買主が見つかるまでに時間がかかることも多いです。

とはいえ、現在の建築基準法を満たすように整えたり、売却先さえ選べば、再建築不可物件も売却できないわけではありません。

なお、再建築不可物件をできるだけ高く売却したいなら、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

再建築不可物件の売却を検討しているなら、以下のフォームから無料査定を受けてみてください。査定結果のなかから、一番高い査定額を提示してくれた買取業者に依頼するだけで、簡単に高額売却が実現できます。

【再建築不可物件の価格診断】完全無料の一括査定で最も高い売却価格をお知らせ!

再建築不可物件の価格はどのように決まる?

不動産売却

まず、再建築不可物件の売却価格がどのようにして決まるのか見ていきましょう。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、その名のとおり、今ある家屋をつぶして再度建築することができない物件のことです。

では、なぜ再建築が不可なのでしょうか。建物を建てるときには「接道義務」というものがあるからです。

接道義務・・・建物を建てるためには「道路に接している土地」と「道路」について2つの接道要件を満たさないといけないという義務のことです。

それぞれの接道要件は以下のようになっています。

  1. 道路に接している土地
  2. 建築基準法上の道路

1.道路に接している土地

建築基準法第43条には「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」と定められています。

つまり、建築基準法上の道路に2m以上接していない場合は、建物を建てることができません。

例えば、間口が2m未満の建物や道路に面していない土地にある建物は、接道義務を満たしていないため、再建築ができません。

2.建築基準法上の道路

建築物の敷地は道路に2m以上接しなければいけませんが、この「道路」とは「建築基準法上の道路」のことです。

建築基準法上の道路とは原則、道路幅が4m以上の道路で、道路法などの法律で決められた道路(位置指定道路など)や法律が定められる前から使われていた一定の私道などが該当します。

道路幅が4m未満の道路の場合は、セットバックなどをしない限り、通常は建て替えすることができません。

再建築不可物件の売却価格の決め方

再建築不可物件の売却価格はどのように決めるのか気になる人もいるでしょう。

通常の不動産を売却する場合は主に「取引事例(比較)法」「収益還元法」「原価法」という3つの鑑定評価手法を査定基準として売却価格を決めていきます。

実は、再建築不可物件であっても通常の不動産と同様に上記3つの方法を用いて売却価格を決めていきます。

1.取引事例(比較)法

一般的に使われている査定方法が、取引事例(比較)法です。

不動産は土地ならその面積、建物なら築年数などが売却価格に影響を与えますが、そのほかにどの地域に存在しているのか、その立地はどうなっているのかなども重要なポイントになります。

取引事例(比較)法とは、売却したい不動産と同じような不動産が、その地域において実際にいくらで売れているのか、市場の動向や売買事例などを参考にして売却価格を決める方法です。

2.収益還元法

収益還元法は、賃貸マンションなど投資用不動産の売却価格を決めるときによく使われる方法です。

その不動産から将来にわたって生まれるであろう収益を基に、売却価格を決定します。

3.原価法

原価法は、中古住宅の査定などによく使われる方法です。

その不動産を今、新築した場合にいくらかかるかを求め、その金額から経年劣化した分を差し引いて売却価格を決定します。

査定価格はあくまでおおよその概算値です。実際に売りに出す価格は査定価格を基に自分で決定できます。

再建築不可物件の売却価格が低い理由

再建築不可物件の売却価格は通常の不動産に比べ、大幅に低くなります。

場所や立地にもよりますが、通常の価格の半値やそれ以下になってしまうことも少なくありません。

売却価格が低くなる理由は、主に次の3つが考えられます。

  1. 利用方法が限られる
  2. 住宅ローンが使えない
  3. 災害時への不安

1.利用方法が限られる

そもそも、再建築不可物件は建物を新築することができないため、利用方法が限られます。

接している道幅が狭いため、建物を壊して資材置き場や駐車場として活用することが難しいです。

また、すでに建物が建っている場合、その建物が建てられてから長い年月が経過していることが多く、購入後、その建物を長く使うことができないため、購入者が少なくなります。

2.住宅ローンが使えない

マイホームを購入する場合の手段として多いのが、銀行などの金融機関からの融資「住宅ローン」です。

住宅ローンは購入する不動産を担保にお金を借りることになりますが、再建築不可物件は担保評価が低いため、通常、住宅ローンを使うことができません。

つまり、再建築不可物件を購入できるのは、まとまった現金を用意できる人に限られます。

関連記事
再建築不可 ローン
「再建築不可物件」とは、法規制の強化などで建築許可の基準を満たさなくなり、現状の建物を建て替えor増改築できなくなった物件です。 一般的な不動産価格より相場が安くなるため、あえて再建築不可物件の購入を検討する人もいます。 しかし、購入する不動産が再建築不可物件の場合、住宅ローンは原則的に受けられないというデメリットがあ…

3.災害時への不安

再建築不可物件とは、間口が狭かったり、道路幅が4m未満の道路に接していたりする不動産のことであると先ほど述べました。

では、前面の道路幅が4m未満の場合、なぜ建物の再建築が不可なのでしょうか。それは、災害時に消防車や救急車などの緊急車両が入れないためです。

消火活動などができないため、いざ災害がおこった場合への不安が大きく、購入時の懸念材料となります。

関連記事
再建築不可 相場
再建築不可物件とは、現在の建物から建て替えができない物件をいいます。 自分で建物を取り壊して建て直すのはもちろん、災害など自分の責任ではない理由で現在の建物が倒壊しても、新しく建てることができません。 そのため、再建築不可物件の需要は低く、なかなか売れないうえに普通の不動産より価格相場は安くなってしまいます。 再建築物…

不動産会社による査定価格の考え方

不動産査定

じつは不動産の査定価格は不動産会社によって異なります。

とくに再建築不可物件の査定価格については、通常の不動産以上に不動産会社によって査定価格に差が出ます。

  • 査定価格の出し方や参考にする情報の違い
  • 販売スタイルや営業方法の違い
  • 専門知識や実績・経験の違い

ここでは、その理由について見ていきましょう。

査定価格の出し方や参考にする情報の違い

不動産の査定価格は、取引事例(比較)法や収益還元法、原価法などを基に決めていき、再建築不可物件の場合はマイナス要素を差引いて査定します。

取引事例(比較)法や収益還元法、原価法など、どの方法で査定するのかは不動産会社によってバラバラです。

そのため、査定価格が異なりますが、同じ査定方法で査定している場合でも、どの情報を基にしているかによって差が出ます。

例えば、取引事例(比較)法ならここ数カ月の売却実績を使って価格を決定しますが、いちばん高い価格を使うのか低い価格を使うのかによって査定価格は異なります。

販売スタイルや営業方法の違い

不動産業者には不動産の売り方、いわゆる販売スタイルや営業方法の違いがあります。

  • できるだけ早く売却するための価格にするのか
  • できるだけ高い金額で売却するための価格にするのか

できるだけ早く売却するための価格より、できるだけ高い金額で売却するための価格の方が、当然高く売れますが、売るまでにかかる時間は長くなります。

専門知識や実績・経験の違い

不動産業者が査定をおこなう場合は、どれぐらいの金額なら売却できるのかということを考えて価格を出します。

しかし、いくらで売れるかは販売業者の経験や実績などによって、大きく異なることも多いです。

特に、再建築不可物件のような特殊な物件は、地域によって不動産市場に出てくる数が異なります。

不動産業者に専門知識があるかないか、販売した経験や実績が多いか少ないかなどによって、同じ地域でも査定価格が大きく異なることがあります。

再建築不可物件の査定価格は、不動産業者の経験などによって大きく異なることがあります。

損をしないためにも、売主側も以下の点に注意する必要があります。

  • 査定金額を計算した根拠などを問い合わせできる不動産業者を選ぶ
  • 相場をあらかじめ自分で調べておく

損をしない売却のコツと値下げのタイミング

売却タイミング

不動産業者に売却を依頼した後、しばらくしても購入者が見つからない場合は、値下げを考えるようになります。

しかし、簡単に値下げしてしまうと損をする恐れがあります。

そこで、ここでは売却価格の値下げのタイミングと、うまく売却するためのコツを見ていきましょう。

再建築不可物件の値下げのタイミング

不動産売却の広告を出して一定期間経つと、不動産業者は値下げを提案してきます。

では、不動産業者は何をもとに値下げの提案をしてくるのでしょうか。

不動産業者はチラシや自社のホームページ、不動産情報サイトを使って物件の情報について広告を打ちます。

一般的に不動産業者は、直接的な問い合わせの状況、自社のホームページや不動産情報サイトへのアクセス数などに応じて、値下げを提案してきます

この提案があった時が、値下げするタイミングのひとつといえますが「早く売りたい」スタイルの不動産業者の場合、もう少し待ったほうが良い場合もあります。

良い不動産業者は、売主にとって何がよいか相談にのってくれるので、まだ値下げを考えていない場合は、まず不動産業者に相談しましょう。

状況にもよりますが、3カ月程度は様子を見た方がよいでしょう。

毎年1〜4月は不動産市場が活発

転勤や就職などで、不動産市場が活発になるのが1月~4月なので、この時期が終わるまで値下げを待つという方法もあります。

逆に、地域やエリアによっては市場が活発になるからこそ、1月に値下げした方が売却しやすいケースもあるため、12月頃に売却できていない場合は、不動産業者に状況を確認した方が良いでしょう。

再建築不可物件を高額で売却するためのコツ

再建築不可物件をうまく売却するためのコツは5つです。

  1. リフォームやリノベーションを施す
  2. セットバックで建物を建てる
  3. 隣地を購入する
  4. 近所の人に購入してもらう
  5. 再建築不可物件の専門買取業者に売却する

それぞれのコツを順番に解説します。

1.リフォームやリノベーションを施す

再建築不可物件は、建物を取り壊して新たに建て直すことができない不動
産です。

しかし、リフォームやリノベーションが禁止されているわけではありません。

リフォームは新築もしくはそれと同等の性能に改修すること、リノベーションは新築時よりも良い性能に改修することです。

リフォームやリノベーションをすることで、購入者としても建物を長く使うことができ、価値も上がるので、売却しやすくなります。

2.セットバックで建物を建てる

その土地と接している道路の幅員が4m未満となっている場合は、建物を新築することができません。

そのときに有効なのがセットバックです。

セットバックとは、建物を後退させて前の道を4m以上の幅員とみなすことで、建物を新築できるようにすることで、建物を新築できるので、売却しやすくなります。

3.隣地を購入する

その土地が道路に接していない場合や、間口が2m未満になっていることで再建築ができない場合は、隣地を購入するという方法があります。

隣地を購入して、土地が道路に接するようにしたり、間口が2m以上になるようにしたりして、再建築不可物件でなくすことが可能です。

4.近所の人に購入してもらう

リフォーム・リノベーション・セットバック・隣地の購入などの場合、そのための資金を用意しなければなりません。

また、費用がかかってしまうので、売却価格がその分高くなり、売りにくくなる可能性があるデメリットもあります。

そこで考えるのが、近所の人に購入してもらう方法です。

近所の人はその地域に長く住んでいるため、愛着もあり、再建築不可物件でも購入してくれる可能性が高いです。

例えば、以下のような使い道であれば、近所ならではの購入需要がある売却できる可能性が高いです。

  • 更地にして車や自転車を止める
  • 遠方に住んでいる親や家族を近くに呼び寄せ

5.再建築不可物件の専門買取業者に売却する

以下のような場合、再建築不可物件専門の不動産会社に売却相談をするのがおすすめです。

  • リフォームする資金がない
  • すぐに物件をお金に換えたい

通常の不動産会社では再建築不可物件に対応できない場合が多く、買い取り自体を拒否されてしまったり、安く買い叩かれてしまうケースもあります。

その点、専門業者は再建築不可物件のスペシャリストとして、再建築不可となっている原因やトラブルをスムーズに解決できる体制を整えています。

また、物件の資産価値を上げて収益物件化するなど、数多くの活用ノウハウと実績があるため、他社よりも高額買取ができます。

大手不動産会社で断られてしまった物件や、思ったよりも見積額が低かった物件など、どんな物件でも高額買取できるのが専門業者の強みです。

専門買取業者は「一括査定」で探そう!

再建築不可物件を専門に扱う買取業者であれば、どんな物件でも高額買取してもらえます。

しかし、そもそも再建築不可物件を専門に扱う買取業者を探すことに手間を感じますよね。

そこでおすすめなのが、不動産一括査定サイトの利用です。

以下のフォームから、1,600社以上からの査定結果がすぐにわかります。査定結果のなかから、一番高い査定額を提示してくれた買取業者に依頼するだけで、簡単に高額売却が実現できます。

【再建築不可物件の価格診断】完全無料の一括査定で最も高い売却価格をお知らせ!

まとめ

再建築不可物件とは、接道義務や接道要件を満たしていないため、今ある建物を取り壊しても新しい建物を建築できない不動産です。

そのため、通常の不動産と比べて大幅に安い価格での売却となったり、売却しにくかったりします。

しかし、再建築不可物件であったとしても工夫することで、うまく売却することができます。

再建築不可物件を売却する場合、信頼できる不動産業者を見つけて、その不動産業者と二人三脚でうまく売却する方法を考えていきましょう。

再建築不可物件を売却するときのよくある質問

再建築不可物件とは何ですか?

接道義務を守れていないなどの理由で建築基準法を満たしておらず、新しい建物の建築が認められていない土地を再建築不可物件といいます。

再建築不可物件の売却価格はどのように決まりますか?

取引事例法・収益還元法・原価法のいずれかを参考に再建築不可物件の売却価格が決められます。

どうして再建築不可物件の売却価格は低いのですか?

建物を建築できないので利用方法が限られることや、災害時に建替えできないこと、住宅ローンの融資を受けにくいことが再建築不可物件の売却価格を下げる要因となります。

どのタイミングで再建築不可物件は値下げされますか?

問い合わせの状況、自社のホームページや不動産情報サイトへのアクセス数などに応じて、不動産業者へ値下げを提案してきます。

どうすれば再建築不可物件を高額売却できますか?

リフォームなどを施して物件の価値を高める、セットバックしたり隣地を購入することで建物を建築できるようにすると高く売れやすいです。または隣地の所有者や専門買取業者に売却するのもよいでしょう。
>>【高額買取】再建築不可物件の買取窓口はこちら

最終更新日:
不動産売却の専門家が、あなたの疑問に回答します!プロだけがお答えする信頼性の高い掲示板です。不動産お悩み相談所。質問はこちら。