相続などで、土地や建物などの不動産を取得するケースはしばしばあります。取得した家に住んだり、賃貸物件として活用したりする場合は問題ありませんが、使う予定がない場合は、維持費などを踏まえ、早急に売却を考えることも少なくありません。
売却時に問題となるのが、再建築不可物件です。再建築不可物件は通常の不動産よりも売却価格が安く、しかも売却しにくいため、買い手が見つかるまでに時間がかかることも多いです。しかし、売るからには少しでも高い金額で売却したいところです。
この記事では、再建築不可物件を高額で売却するための売却価格の決め方と早期に売却するコツを解説します。
再建築不可物件の売却価格はどのような基準で決まるの？
まず、再建築不可物件の売却価格がどのようにして決まるのか見ていきましょう。
再建築不可物件とは
再建築不可物件の売却価格がどのように決まるかを確認する前に、再建築不可物件とはどのようなものか簡単に述べておきましょう。再建築不可物件とは、その名のとおり、今ある家屋をつぶして再度建築することができない物件のことです。
では、なぜ再建築が不可なのでしょうか。建物を建てるときには「接道義務」というものがあるからです。
①道路に接している土地
建築基準法第43条には「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」と定められています。つまり、建築基準法上の道路に2m以上接していない場合は、建物を建てることができません。
例えば、間口が2m未満の建物や道路に面していない土地にある建物は、接道義務を満たしていないため、再建築ができません。
②建築基準法上の道路
建築物の敷地は道路に2m以上接しなければいけませんが、この「道路」とは「建築基準法上の道路」のことです。
建築基準法上の道路とは原則、道路幅が4m以上の道路で、道路法などの法律で決められた道路（位置指定道路など）や法律が定められる前から使われていた一定の私道などが該当します。
道路幅が4m未満の道路の場合は、セットバックなどをしない限り、通常は建て替えすることができません。
再建築不可物件の売却価格の決め方
再建築不可物件の売却価格はどのように決めるのか気になる人もいるでしょう。
通常の不動産を売却する場合は主に「取引事例（比較）法」「収益還元法」「原価法」という3つの鑑定評価手法を査定基準として売却価格を決めていきます。
実は、再建築不可物件であっても通常の不動産と同様に上記3つの方法を用いて売却価格を決めていきます。
①取引事例（比較）法
一般的に使われている査定方法が、取引事例（比較）法です。
不動産は土地ならその面積、建物なら築年数などが売却価格に影響を与えますが、そのほかにどの地域に存在しているのか、その立地はどうなっているのかなども重要なポイントになります。
取引事例（比較）法とは、売却したい不動産と同じような不動産が、その地域において実際にいくらで売れているのか、市場の動向や売買事例などを参考にして売却価格を決める方法です。
②収益還元法
収益還元法は、賃貸マンションなど投資用不動産の売却価格を決めるときによく使われる方法です。その不動産から将来にわたって生まれるであろう収益を基に、売却価格を決定します。
③原価法
原価法は、中古住宅の査定などによく使われる方法です。
その不動産を今、新築した場合にいくらかかるかを求め、その金額から経年劣化した分を差し引いて売却価格を決定します。
査定価格はあくまでおおよその概算値です。実際に売りに出す価格は、査定価格を基に自分で決めることができます。
再建築不可物件の売却価格が低い理由
再建築不可物件の売却価格は通常の不動産に比べ、大幅に低くなります。場所や立地にもよりますが、通常の価格の半値やそれ以下になってしまうことも少なくありません。
売却価格が低くなる理由は、主に次の3つが考えられます。
①利用方法が限られる
そもそも、再建築不可物件は建物を新築することができないため、利用方法が限られます。接している道幅が狭いため、建物を壊して資材置き場や駐車場として活用することが難しい
また、すでに建物が建っている場合、その建物が建てられてから長い年月が経過していることが多く、購入後、その建物を長く使うことができないため、購入者が少なくなります。
②住宅ローンが使えない
マイホームを購入する場合の手段として多いのが、銀行などの金融機関からの融資、つまり住宅ローンです。
住宅ローンは購入する不動産を担保にお金を借りることになりますが、再建築不可物件は担保評価が低いため、通常、住宅ローンを使うことができません。
つまり、再建築不可物件を購入できるのは、まとまった現金を用意できる人に限られます。
③災害時への不安
再建築不可物件とは、間口が狭かったり、道路幅が4m未満の道路に接していたりする不動産のことであると先ほど述べました。
では、前面の道路幅が4m未満の場合、なぜ建物の再建築が不可なのでしょうか。それは、災害時に消防車や救急車などの緊急車両が入れないためです。
消火活動などができないため、いざ災害がおこった場合への不安が大きく、購入時の懸念材料となります。
なぜ不動産会社によって査定価格が違うの？査定価格の考え方
実は、不動産の査定価格は不動産会社によって異なります。特に再建築不可物件の査定価格については、通常の不動産以上に不動産会社によって査定価格に差が出ます。ここでは、その理由について見ていきましょう。
査定価格の出し方や参考にする情報の違い
上述したとおり、不動産の査定価格は、取引事例（比較）法や収益還元法、原価法などを基に決めていきます。再建築不可物件の場合、そこからマイナス部分を差し引いて査定します。
取引事例（比較）法や収益還元法、原価法など、どの方法で査定するのかは不動産会社によってバラバラです。
そのため、査定価格が異なります。また、同じ査定方法で査定している場合でも、どの情報を基にしているかによって差が出ます。
例えば、取引事例（比較）法ならここ数カ月の売却実績を使って価格を決定しますが、いちばん高い価格を使うのか低い価格を使うのかによって査定価格は異なります。
販売スタイルや営業方法の違い
不動産業者には不動産の売り方、いわゆる販売スタイルや営業方法の違いがあります。
その不動産をできるだけ早く売却するための価格にするのか、できるだけ高い金額で売却するための価格にするのかは、査定を頼んだ不動産業者によって異なります。
できるだけ早く売却するための価格より、できるだけ高い金額で売却するための価格の方が、当然高く売れますが、売るまでにかかる時間は長くなります。
専門知識や実績、経験の違い
不動産業者が査定を行う場合は、どれぐらいの金額なら売却できるのかということを考えて価格を出します。しかし、いくらで売れるかは販売業者の経験や実績などによって、大きく異なることも多いです。
特に、再建築不可物件のような特殊な物件は、地域によって不動産市場に出てくる数が異なります。不動産業者に専門知識があるかないか、販売した経験や実績が多いか少ないかなどによって、同じ地域でも査定価格が大きく異なることがあります。
ここまで、不動産業者によって査定金額が違ってくることを見てきました。特に、再建築不可物件の査定価格は、不動産業者の経験などによって大きく異なることがあります。
損をしないためにも「査定金額を計算した根拠などを問い合わせできる不動産業者を選ぶ」「相場をあらかじめ自分で調べておく」など売主側も注意する必要があります。
損をしない売却のコツと値下げのタイミング
不動産業者に売却を依頼し、しばらくしても購入者が見つからない場合は、値下げを考えるようになります。しかし、簡単に値下げしてしまうと損をする可能性があります。
そこで、ここでは売却価格の値下げのタイミングと、うまく売却するためのコツを見ていきましょう。
再建築不可物件の値下げのタイミング
不動産売却の広告を出して一定期間経つと、不動産業者は値下げを提案してきます。では、不動産業者は何をもとに値下げの提案をしてくるのでしょうか。
不動産業者はチラシや自社のホームページ、不動産情報サイトを使って物件の情報について広告を打ちます。一般的に不動産業者は、直接的な問い合わせの状況、自社のホームページや不動産情報サイトへのアクセス数などに応じて、値下げを提案してきます。
この提案があった時が、値下げするタイミングのひとつといえます。しかし、「早く売りたい」というような販売スタイルの不動産業者の場合、もう少し待ったほうが良い場合もあります。
良い不動産業者は、売主にとって何がよいか相談にのってくれるので、まだ値下げを考えていない場合は、まず不動産業者に相談しましょう。状況にもよりますが、3カ月程度は様子を見た方がよいでしょう。
また、転勤や就職などで、不動産市場が活発になるのが1月～4月です。この時期が終わるまで値下げを待つという方法もあります。
逆に、地域やエリアによっては市場が活発になるからこそ、1月に値下げした方が売却しやすいケースもあります。そのため、12月頃に売却できていない場合は、不動産業者に状況を確認した方が良いでしょう。
再建築不可物件を高額で売却するためのコツ
では、再建築不可物件をうまく売却するためのコツを見ていきましょう。
①リフォームやリノベーションを行う
再建築不可物件は、建物を取り壊して新たに建て直すことができない不動
産です。しかし、リフォームやリノベーションが禁止されているわけではありません。
リフォームは新築もしくはそれと同等の性能に改修すること、リノベーションは新築時よりも良い性能に改修することです。
リフォームやリノベーションをすることで、購入者としても建物を長く使うことができ、価値も上がるので、売却しやすくなります。
②セットバックで建物を建てる
その土地と接している道路の幅員が4m未満となっている場合は、建物を新築することができません。そのときに有効なのがセットバックです。
セットバックとは、建物を後退させて前の道を4m以上の幅員とみなすことで、建物を新築できるようにすることです。建物を新築できるので、売却しやすくなります。
③隣地を購入する
その土地が道路に接していない場合や、間口が2m未満になっていることで再建築ができない場合は、隣地を購入するという方法があります。
隣地を購入し、土地が道路に接するようにしたり、間口が2m以上になるようにしたりして、再建築不可物件でなくすことが可能です。
④近所の人に購入してもらう
今まで見てきたリフォームやリノベーション、セットバック、隣地の購入などの注意点は、そのための資金を用意しなければならないということです。
また、費用がかかってしまうので、売却価格がその分高くなり、売りにくくなる可能性があるデメリットもあります。
そこで、考えるのが、近所の人に購入してもらうことです。近所の人はその地域に長く住んでいるため、愛着もあり、再建築不可物件でも購入してくれる可能性が高いです。
例えば、更地にして車や自転車をとめたり、遠方に住んでいる親や家族を近くに呼び寄せたりといった近所ならではの購入需要があるため、案外簡単に売却できる場合があります。
⑤再建築不可物件の専門買取業者に売却する
再建築不可物件を持ちながらも『リフォームする資金がない』『すぐに物件をお金に換えたい』と考えている場合は、再建築不可物件専門の不動産会社に売却相談をするのがおすすめです。
当社、クランピーリアルエステートはまさに再建築不可物件の買取を専門にしている不動産会社です。
通常の不動産会社では再建築不可物件に対応できない場合が多く、買い取り自体を拒否されてしまったり、安く買い叩かれてしまうケースもあります。
その点、当社は再建築不可物件のスペシャリストとして、再建築不可となっている原因やトラブルをスムーズに解決できる体制を整えています。
また、物件の資産価値を上げて収益物件化するなど、数多くの活用ノウハウと実績があるため、他社以上の高額買取を実現しています。
大手不動産会社で断られてしまった物件や、思ったよりも見積額が低かった物件など、どんな物件でも高価格で買い取ることができるのが当社の強みです。
再建築不可物件の売却をご検討の方、現在お持ちの再建築不可物件のお値段を知りたいという方は、お気軽に当社までご相談ください。
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まとめ
再建築不可物件とは、接道義務や接道要件を満たしていないため、今ある建物を取り壊しても新しい建物を建てることができない不動産のことです。
そのため、通常の不動産と比べて大幅に安い価格での売却となったり、売却しにくかったりします。しかし、再建築不可物件であったとしても工夫することで、うまく売却することができます。
不動産の売却は、その地域やエリアによって状況が大きく異なります。信頼できる不動産業者を見つけ、その不動産業者と二人三脚でうまく売却する方法を考えていきましょう。
再建築不可物件を売却するときのよくある質問
接道義務を守れていないなどの理由で建築基準法を満たしておらず、新しい建物の建築が認められていない土地を再建築不可物件といいます。
取引事例法・収益還元法・原価法のいずれかを参考に再建築不可物件の売却価格が決められます。
建物を建築できないので利用方法が限られることや、災害時に建替えできないこと、住宅ローンの融資を受けにくいことが再建築不可物件の売却価格を下げる要因となります。
問い合わせの状況、自社のホームページや不動産情報サイトへのアクセス数などに応じて、不動産業者へ値下げを提案してきます。
リフォームなどを施して物件の価値を高める、セットバックしたり隣地を購入することで建物を建築できるようにすると高く売れやすいです。または隣地の所有者や専門買取業者に売却するのもよいでしょう。
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