再建築不可物件は更地にするべき？メリット・デメリットを解説！

再建築不可物件は「現在の建築基準法に改正される前の建物」であることが多いので、建物の老朽化も進んでいるケースがほとんどです。

しかし「再建築不可」である以上、取り壊してしまうと新たな建物を建てられないため、再建築不可物件は更地にするのも、建物を維持するのも、どちらもデメリットがあるといえます。

再建築不可物件の売却を検討しているなら、自己判断で更地にする前に専門の不動産業者へ相談することをおすすめします。専門業者なら、さまざまな地域や条件の再建築不可物件を売買してきた実績から、個々の状況に合わせて最適な方法をアドバイスしてくれます。

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再建築不可物件を更地にするメリット・デメリット

再建築不可物件とは、現在ある建物を壊した場合、法律上新たな建物が建てられない物件のことです。

具体的には、建築基準法で定められている道路に接していない敷地であると、再建築不可物件となります。

再建築不可物件は、現在の「建築基準法」が施行される前に建てられたものが多いため、築年数が古く取り壊しを考えている方も多いのではないでしょうか。

そこでこの項目では、再建築不可物件を更地にすることのメリットとデメリットを詳しくお伝えします。

【メリット1】不動産の管理費用がかからなくなる

再建築不可物件を取り壊せば、建物を維持するためのメンテナンス費用が不要になります。

再建築不可物件が古くから場合、周囲に迷惑を掛けないで住み続けるには、住宅の安全性や居住性を維持するための定期的な修繕が必要です。

ときには倒壊の恐れすら出てくるでしょう。そのような住宅に無理に住み続けていても、多額の修繕費がかかってしまいます。

そのような場合は、高い修繕費をかけ続けるのではなく、思い切って更地にすることで修繕費をカットできます。

【メリット2】駐車場として活用する

建物を取り壊して更地にすれば、貸し出して収益を得ることが可能です。

最も多く考えられる活用法は、駐車場にして貸し出すことでしょう。

駐車場の需要があるエリアであれば、建築物を建てずに収益を上げることができます。

ただし、車が進入できる通路幅が確保されているか、きちんと確認しておきましょう。

再建築不可物件は基本的に、以下の理由により再建築不可となっています。

• 建築基準法上の幅員4メートル以上の道路に対する接道義務を満たしていない
• 道路への2メートル以上の接道義務を満たしていない

再建築不可物件を更地にする際は、敷地内まで車が進入できるかどうか、道幅を確認しましょう。

間口2メートルの接道義務を満たさない場合、車が進入すること自体が難しく、駐車場などに利用するのは不可能かもしれません。

ただし、私道に面しているものや目の前の道路が水路の上なので再建築ができないなどの条件下では、道路の幅による制限ではありません。

車の進入に問題がなければ、駐車場としての活用は容易になります。

駐車場以外の活用法としては、工場や店などの資材置き場としての利用が考えられます。

資材置き場に困っている工場が自宅周辺にあれば、交渉してみましょう。資材置き場として貸し出すことができるかもしれません。

【デメリット1】固定資産税が高くなってしまう

再建築不可物件を更地にする最大のデメリットは、固定資産税が高くなってしまう点です。

前述したように、住宅用地には固定資産税の優遇措置があり、土地に課せられる固定資産税は住宅用地とそれ以外では、6倍も違うことがあります。

ただし、再建築不可物件の場合、元々の資産評価額は非常に低いです。固定資産税が6倍になるからと言って、空き家がある状態から一気に10万円以上も出費が増えるケースはごく稀です。

高い修繕費で物件を維持し、居住用地として固定資産税の優遇措置を受けるのか、それとも建物を取り壊してメンテナンス代をなくし、固定資産税の値上がりを受け入れるのか、それぞれにかかる費用を比較して対策を考えていきましょう。

【デメリット2】一度更地にすると新しく建物が建てられない

再建築不可物件は原則、更地にすると建物を建てられません。一度取り壊してしまうと取り返しがつきませんので、慎重に活用法を考える必要があります。

駐車場や資材置き場としての利用が難しい場合は、賃料の安いバイク置き場や自転車置き場にしてもよいかもしれません。自分たちで家庭菜園にするといった方法もあります。

しかし、再建築不可物件を更地にしてしまうと、収益化は非常に困難だといえます。

活用法が見つからなければ固定資産税が値上がりし、支出が増えてしまいます。

そのため、取り壊す際は活用法を見出してから更地にすることをお勧めします。

【デメリット3】更地にしてからの売却は難しいことが多い

更地にすると、売却が非常に難しくなってしまいます。

建物があればリフォームやリノベーションによって賃貸物件として活用でき、立派な収入源となります。

たとえ自分で活用法を見出せなくても、購入する人により様々な活用法が見出せるでしょう。

しかし、一度更地にしてしまうと、建物を活用できなくなります。購入者の選択肢が少なくなってしまいますし、もともと少ない再建築不可物件の購入者がさらに減ってしまうのです。

再建築不可物件を更地にする前にするべきこと

前の項目でも述べたように、再建築不可物件は一度更地にしてしまうと取り返しがつきません。

そのため、更地にする前に確認・検討しておくべきことがあります。

更地にせずとも、隣人が買取りに応じてくれる可能性がありますし、リフォームすれば賃貸物件として貸し出せるかもしれません。

そこでこの項目では、再建築不可物件を更地にする前にすべきことを、わかりやすくお伝えします。

更地の活用法を考える

更地にする際に重要なのは、更地の活用法を見いだした後に建物を取り壊すということです。

現行の建築基準法では、更地にした後に建物は建てられません。

そのため、建物があった方がよかったからと、同じような物件であっても再度立て直すことはできないのです。

更地のままで活用法があるのか、もしくは更地にした後、周辺の土地を買い取ることで再建築可能な敷地にまで拡げられるのか、諸々を確認した上で更地にしましょう。

隣地の買取・借受ができるのかを確認する

再建築不可物件を活用する方法として最も多く使われているのが、隣接地の買取です。

買取で土地を合併したことにより、幅員4メートル以上の道路への接道義務を満たせるのであれば、大規模建築が可能な土地となり、資産価値は何倍にも上がります。

買取ができない場合は、借受を検討しましょう。

借受ができれば建築許可が下り、資産価値は大きく上昇します。

セットバックで建築可能になるか確認する

再建築不可物件を「建築可能にする」方法に、セットバックがあります。

セットバックとは、自身が所有している敷地を後退させることで、前面の道路幅（幅員）を4m以上にする方法です。

前面道路からセットバックをすれば、自由に使える敷地面積は狭くなりますが、再建築可能な土地として一般物件と同じように売り出せるようになります。

そうすれば需要が拡大するため、売却も容易となります。

セットバックについては、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。

自治体ごとのルールを確認する

再建築不可物件でも、自治体によっては建築可能な場合があります。

例えば、新宿区では以下のような基準を設けています。

この新宿区の基準では「接道幅員が1.5メートル以上、2メートル未満」でも、避難通路が確保されていれば建築が可能になるケースもあります。

都内などの人口密度が高いエリアでは、再建築不可物件として活用できない土地の存在を問題視している自治体は多いです。

そのため、特例を設けることで再建築不可物件を減らし、住宅用として土地の有効活用を検討しています。その他にも再建築不可物件に関する特例は多数存在します。

実際に役所などに確認すると、意外な活用法が見つかることもあります。

再建築不可物件に関する特例は、一度お住まいの自治体窓口へ相談してみるとよいでしょう。

参考：新宿区公式サイト-無接道敷地の建替えに新たな許可基準を整備

再建築不可物件の売却方法は主に2つ

再建築不可物件は、さまざまなデメリットがあるため売却が困難といえます。

また、再建築不可物件を更地にしてしまえば、さらに売却は難航するでしょう。

そこで、再建築不可物件を売るなら以下の方法を試してみましょう。

• 不動産一括査定を受ける
• 隣地の住人に買取交渉をする

次の項目から、それぞれに売却するときの方法を、詳しくお伝えします。

不動産一括査定を受ける

「なるべく高く再建築不可物件を売りたい」という場合は、不動産一括査定を受けるのがおすすめです。

一括査定を受けることで、最大6社の査定結果を一度に確認できるため、あなたの所有する物件を最も高く売ってくれる不動産業者が一目でわかります。

さらに、複数の不動産業者から査定結果を取り寄せることで、買主との価格交渉が必要になった際に説得材料として使うことも可能です。

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隣地の住人に買取交渉をする

隣地の住人へ買取交渉をするのもよいでしょう。

隣地の住人が以下のように考えていることは、珍しくありません。

• 隣の敷地を買取って接道義務を満たし、不動産の資産価値を高めたい
• 隣の敷地を買取って庭にしたい
• 隣の敷地を買取り、大きな敷地にして高く売りたい

そのような場合、買取に応じてくれる可能性は高いです。まずは一度、隣地の住民に交渉してみるとよいでしょう。

交渉が成立した場合、売買価格は当人どうしで自由に決められます。

ただし、相場よりも大幅に低い価格を設定すると、贈与とみなされて買手に贈与税が課せられます。

そのため、なるべく相場と近い価格で取引するとよいでしょう。

また、年間に贈与を受ける金額が110万円以下であれば控除が受けられます。

まとめ

再建築不可物件は、購入者にとっても、売主にとっても様々な問題を抱える不動産です。

とくに更地にすることを考えている場合は、更地にすることのメリットとデメリットを把握していないと、のちに後悔する恐れがあります。

更地にする前に、更地にする以外の選択肢や、更地にするならどう活用するのかをしっかり考えて決めましょう。

もしも、再建築不可物件を売却したいなら、一括査定を受けてみるのがおすすめです。

あなたの再建築不可物件が、いくらで売れるか調べてから、再建築不可物件をどう扱うか考えるとよいでしょう。