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住所 | 東京都中央区築地2-10-6 Daiwa築地駅前ビル9F |
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最寄り駅 | 地下鉄日比谷線「築地駅」徒歩1分 / 地下鉄有楽町線「新富町駅」徒歩2分 |
受付時間 | 平日10:00~19:00 |
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対応可能ジャンル
- 空き家
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- 再建築不可
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住所 | 大阪府大阪市北区梅田1丁目1番3 大阪駅前第3ビル 24階 |
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最寄り駅 | 大阪メトロ御堂筋線「梅田駅」徒歩約5分 |
受付時間 | 9:00~20:00 |
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関西全域
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- 空き家
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住所 | 大阪府吹田市片山町1-4-3 |
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最寄り駅 | 東海道本線「吹田駅」北口から徒歩4分 |
受付時間 | 9:00ー19:00 |
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大阪府吹田市付近
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訳あり物件の買取相場はどのくらいですか?
- 訳あり物件の買取相場は瑕疵の内容によって変わりますが、通常物件の50~80%程度の価格で売買されることがほとんどです。たとえば事故物件や再建築不可物件は通常物件の50~70%、欠陥住宅は70~80%程度と差があります。ただし、この相場はあくまで目安のため、正確な売却価格を知りたい場合は買取業者へ査定を依頼しましょう。
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対応可能ジャンル
- 空き家
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- 再建築不可
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住所 | 大阪府大阪市中央区玉造1-21-17 MG BUILDING |
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最寄り駅 | JR大阪環状線・大阪メトロ長堀鶴見緑地線「森ノ宮駅」7-A出口徒歩4分 |
受付時間 | 10:00〜19:00 |
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住所 | 東京都世田谷区世田谷4-21-6 三晃第二マンション401 |
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最寄り駅 | 東急世田谷線「松陰神社前駅」徒歩5分 / 東急世田谷線「世田谷駅」徒歩5分 |
受付時間 | 10:00〜19:00 |
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訳あり物件の売却時には複数社に査定依頼しても良いのでしょうか?
- 問題ありません。複数社に依頼をすることで、より査定額の高い買取業者が見つけられるでしょう。買取金額を決める基準は各業者によって異なる可能性があり、買取業者によっても得意分野が異なるため、事故物件、再建築不可物件など自身の物件タイプを得意とする業者に査定してもらうのが重要です。なお、無料で査定ができる買取業者が多い上に、査定をしてもらったからといって必ずその業者に買取を依頼しなくてはいけないというわけではありません。
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- 空き家
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住所 | 東京都中央区日本橋本石町3-1-2 FORECAST新常盤橋4階 |
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最寄り駅 | JR新日本橋駅より徒歩7分、JR神田駅より徒歩8分、JR東京駅より徒歩11分 |
受付時間 | 9:30~18:30 |
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東京都・宮城県・神奈川県・千葉県・埼玉県・静岡県・愛知県・大阪府・福岡県
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住所 | 大阪府摂津市正雀稲荷1丁目5-3 株式会社三条工務店本社ビル 4F |
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住所 | 大阪府守口市佐太東町1丁目22番11号 アライブビル2F |
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最寄り駅 | 大阪メトロ谷町線「大日駅」徒歩17分 |
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訳あり物件売却時の注意点は何ですか?
- 物件に何らかの瑕疵(不具合や欠陥等)がある場合、告知義務が生じ、告知を怠ると発覚時に損害賠償や契約解除のリスクがあります。そのため、売却後にこういった契約不適合責任を避けるには、契約書に免責の特約を含めておくことをおすすめします。なお、買取業者へ直接売却する際は契約不適合責任が問われない場合がほとんどですが、念の為契約書に契約不適合責任を負わない旨の条項が含まれているか確認するとより安心でしょう。
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住所 | 大阪府大阪市旭区太子橋1-16-16 |
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住宅ローン残債のある訳あり物件でも売れますか?
- 住宅ローン残債がある場合でも、金融機関に許可を得て物件の売却代金をローンの返済に充てれば売却は可能です。もしローンを完済できる見込みがない場合は「任意売却」という手段もあります。ただし、訳あり物件の場合は一般的な不動産業者では売れ残りやすいため、訳あり物件専門の買取業者に依頼しましょう。
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最寄り駅 | 地下鉄谷町線「谷町9丁目駅」徒歩5分 |
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住所 | 大阪府大阪市住之江区安立1-14-11 |
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住所 | 大阪府大阪市東住吉区鷹合2-17-8 |
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最寄り駅 | 近鉄南大阪線「針中野駅」徒歩1分 |
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住所 | 東京都港区南麻布5-2-35 6F |
---|---|
最寄り駅 | 東京メトロ日比谷線「広尾駅」3番出口から徒歩約3分 |
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大阪府内で事故物件が多いのは「大阪市」と「東大阪市」!?
あくまで参考程度となりますが、事故物件の情報提供サイト「大島てる」を確認すると、大阪府で事故物件が多いのは、「大阪市」と「東大阪市」でした。
大阪市の中でも、「西成区」「難波」「心斎橋」といった中心地は事故物件が多い傾向にあります。そのほか、「堺市」や「吹田市」でも多くの情報が寄せられています。
どんな物件が事故物件になる?
事故物件に明確な定義はありません。しかし、一般的に以下のような原因で人が亡くなった土地や建物が事故物件として扱われます。
- 他殺
- 自殺
- 孤独死(特殊清掃が必要な場合)
- 自然死(特殊清掃が必要な場合)
孤独死や自然死は誰しもに起こりうる可能性がある死亡原因であるため、通常は事故物件に認定されません。具体的には、病気や老衰による自然死や孤独死、不慮の死亡事故が該当します。このことは、国土交通省のガイドラインでも記されています。
しかし、病死や老衰死、不慮の事故死であっても、遺体の発見が遅れて、体液による汚れや異臭などで物件に影響があり、特殊清掃が必要になった場合は事故物件となってしまいます。
なお、事故物件となる要素の一つに「心理的瑕疵」があります。これは、物件で起こった死亡が原因で、物件を購入したり、借りたりすることに心理的な抵抗が生じるおそれがある状態のことです。また、特殊清掃が必要な場合は、「物理的瑕疵」に該当し、事故物件として扱われます。
この「瑕疵」については、告知義務に関する項目で詳しく解説しています。
参照:宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン|国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課
【大阪府】事故物件の相場
事故物件の売却相場は、通常の物件よりも安くなる傾向にあります。なぜなら、購入に対して心理的な抵抗が生じやすく、買い手がつきにくいからです。
あくまでも目安であり、物件の築年数や立地によってはこの限りではありませんが、事故物件は以下のように価値が下落すると考えておくと良いでしょう。
訳ありの原因 | 下落率の目安 | |
---|---|---|
事故物件 |
自然死・不慮の死 (特殊清掃が必要な場合) |
10~20% |
自殺 (特殊清掃が不要な場合) |
20~30% | |
自殺 (特殊清掃が必要な場合) |
20~40% | |
他殺 (特殊清掃が不要な場合) |
10~50% | |
他殺 (特殊清掃が必要な場合) |
50~90% |
売却金額の下落率に大きく関係するポイントは、「特殊清掃の有無」です。たとえば、同じ「自殺」や「他殺」であっても、特殊清掃が必要だった物件は下落率が10〜40%も上昇します。たとえ、特殊清掃によって物件が原状回復できたとしても、特殊清掃が必要なレベルであった事実により、下落率が高くなる可能性があります。
そして、ここでは仲介による大阪府の通常物件の売却事例をご紹介します。「以下の金額に上表の下落率をかけた金額が事故物件の売却相場」と認識しておくとよいでしょう。
ただし、この相場はあくまで大まかな目安であり、数字自体に明確なエビデンスはないため注意が必要です。
【大阪市城東区】
エリア | 取引価格 | 建築年 | 土地平米数 | 構造 |
---|---|---|---|---|
大阪府大阪市城東区鴫野西 | 2,400万円 | 平成9年 | 40㎡ | 木造 |
大阪府大阪市城東区野江 | 2,300万円 | 平成15年 | 40㎡ | 木造 |
大阪府大阪市城東区中浜 | 4,300万円 | 平成23年 | 90㎡ | 木造 |
大阪府大阪市城東区新喜多東 | 5,300万円 | 平成25年 | 135㎡ | 木造 |
大阪府大阪市城東区東中浜 | 3,600万円 | 令和5年 | 55㎡ | 木造 |
【堺市中区】
エリア | 取引価格 | 建築年 | 土地平米数 | 構造 |
---|---|---|---|---|
大阪府堺市中区東山 | 2,900万円 | 平成4年 | 180㎡ | 軽量鉄骨造 |
大阪府堺市中区堀上町 | 1,700万円 | 平成12年 | 65㎡ | 鉄骨造 |
大阪府堺市中区大野芝町 | 3,000万円 | 平成21年 | 115㎡ | 木造 |
大阪府堺市中区八田寺町 | 3,300万円 | 平成30年 | 165㎡ | 木造 |
大阪府堺市中区深井中町 | 3,900万円 | 令和5年 | 115㎡ | 木造 |
【吹田市】
エリア | 取引価格 | 建築年 | 土地平米数 | 構造 |
---|---|---|---|---|
大阪府吹田市長野東 | 3,900万円 | 平成10年 | 70㎡ | 鉄骨造 |
大阪府吹田市岸部北 | 3,400万円 | 平成15年 | 105㎡ | 木造 |
阪府吹田市佐井寺 | 4,000万円 | 平成18年 | 150㎡ | 木造 |
大阪府吹田市千里丘下 | 6,500万円 | 平成29年 | 100㎡ | 軽量鉄骨造 |
大阪府吹田市藤が丘町 | 6,000万円 | 令和5年 | 125㎡ | 木造 |
【枚方市】
エリア | 取引価格 | 建築年 | 土地平米数 | 構造 |
---|---|---|---|---|
大阪府枚方市伊加賀西町 | 3,000万円 | 平成7年 | 205㎡ | 木造 |
大阪府枚方市招提中町 | 3,800万円 | 平成18年 | 225㎡ | 木造 |
大阪府枚方市長尾西町 | 2,600万円 | 平成27年 | 125㎡ | 木造 |
大阪府枚方市宮之阪 | 2,100万円 | 令和2年 | 60㎡ | 木造 |
大阪府枚方市片鉾東町 | 3,400万円 | 令和4年 | 105㎡ | 木造 |
【大阪府】事故物件の買取例
では、事故物件は実際にどの程度の金額で取引されているのでしょうか。
ここでは、大阪府における事故物件の買取事例をご紹介します。
エリア | 買取価格 | 事故物件の種類 |
---|---|---|
大阪府 | 450万円 | 自殺 |
大阪府 | 1,450万円 | 自殺 |
大阪府 | 1,400万円 | 孤独死 |
一見そこまで安い売却金額ではないと感じますが、通常物件の売却相場と比べると安く取引されています。
事故物件の売却に欠かせない「告知義務」
事故物件を売却する場合、売り主側には「告知義務」が発生します。
物件の購入希望者に対し、その物件に関する瑕疵(かし)を契約前に告知する義務のこと。告知義務を果たさないと損害賠償を請求されたり、売買契約書に記載のない瑕疵が後日判明したときに売主が負う「契約不適合責任」に問われたりといったリスクがある。
※瑕疵:問題や欠陥のこと
以下4つの瑕疵に該当する事例があった場合、その物件は告知義務の対象です。
心理的瑕疵 |
・他殺や自殺、孤独死などがあった ・近隣に墓地や嫌悪施設がある(環境的瑕疵にも該当) |
---|---|
環境的瑕疵 |
・火葬場や下水処理場、反社会的勢力の事務所などが近い ・踏切の騒音や工場からの異臭がある |
物理的瑕疵 |
・建物の基礎や柱が損傷している ・雨漏りがある ・シロアリ被害を受けている |
法律的瑕疵 |
・建築基準法違反があり再建築ができない ・建物の高さが制限されている |
自殺や他殺により死亡が発生した物件には、「心理的瑕疵」が発生します。また、本来は事故物件とならない自然死や孤独死であっても、遺体の発見が遅れたことで特殊清掃が必要になった場合は、「物理的瑕疵」に該当して事故物件となってしまいます。
なお、賃貸は「死が発覚してから3年」で告知義務が失効します。そのため、3年が経過すれば「死亡の事実」は公にされません。しかし、売買ではどんなに年数が経過しても、告知義務は残り続けます。
つまり、土地あるいは建物で他殺や自殺が発生し、何十年もの月日が経過したとしても、その物件は告知義務を背負い続けることになるのです。
告知義務のある物件を売却する場合、必ず契約前に伝えなければなりません。告知義務を怠ると、損害賠償請求や売却金額の減額、売買契約の解除になる可能性があります。
大阪府で事故物件を売却するなら買取がおすすめ
事故物件を売却するなら、買取業者がおすすめです。
それぞれのメリット・デメリットは、下記のとおりです。
売却方法 | メリット | デメリット |
---|---|---|
仲介 | 高値で売却できる可能性がある |
・買い手がつくまでに時間がかかりやすい ・特殊清掃やリフォームを自分で行う必要がある ・契約不適合責任を負う |
買取 |
・早く現金化できる ・特殊清掃やリフォームを自分で行う必要がない ・契約不適合責任を負わない |
売却金額が安くなりやすい |
買取業者は、仲介よりも高値で売却でき、かつ素早く事故物件を手放せる点が最大のメリットです。
専門の買取業者は事故物件を活用するノウハウやネットワークが豊富であるため、高値での買取に期待できます。また、買い手は業者自身であるため、契約が成立すればすぐに現金化できる点も嬉しいポイントです。
さらに、買取業者では事故物件を現況のまま買取ることも可能。売却にあたって特殊清掃や遺品整理が不要となり、手間なく買取に出せます。
そして、売買契約成立後の契約不適合責任も免除されるケースが多いため、後からトラブルになることもなく、リスクなく売却できる点も買取業者の大きなメリットです。
引き渡した物件が契約内容に適合しない場合に、売り手が買い手に対して負う責任のこと。具体的には、損害賠償や契約の解除、売却金額の減額などを請求される可能性があります。
一方、仲介業者は一般の個人が買い手となるため、買い手が見つからない限り売却できません。ただでさえ事故物件は買い手がつきにくいため、なかなか手放せず、かつ現金化も難しいでしょう。
くわえて、売却金額は通常物件の相場よりもかなり安く、売却前の特殊清掃なども自分たちで行う必要があります。買取のように契約不適合責任は免除されないため、後から契約に関するトラブルが起こる可能性も考えられます。
こうした点をふまえ、事故物件の売却先は買取業者がおすすめです。
事故物件を買取業者に依頼する流れ
事故物件の売却を買取業者に依頼する流れは、下記のとおりです。
- 買取業者に査定を依頼する
- 査定額を提示してもらう
- 査定額に納得したら売買契約を締結する
- 決済・引き渡しを行う
まずは複数の買取業者に査定を依頼しましょう。査定結果が出たら、査定額が高い業者をピックアップします。一括査定がおこなえるサイトもあるため、活用がおすすめです。
買取業者を選ぶ際は、査定額の高さだけでなく、事故物件の買取実績や査定額の根拠も確認することがポイントです。総合的に判断して問題なく、査定額にも納得できた買取業者で売買契約を締結しましょう。
契約成立後は、物件の引き渡し日を決定します。一般的には決済と引き渡しが同日に行われるケースが多く、当日に売却代金の支払いと物件の引き渡しが完了すれば、事故物件の売却が終了となります。