大阪府の事故物件の買取に強い不動産業者一覧

大阪府内で事故物件が多いのは「大阪市」と「東大阪市」！？

あくまで参考程度となりますが、事故物件の情報提供サイト「大島てる」を確認すると、大阪府で事故物件が多いのは、「大阪市」と「東大阪市」でした。

大阪市の中でも、「西成区」「難波」「心斎橋」といった中心地は事故物件が多い傾向にあります。そのほか、「堺市」や「吹田市」でも多くの情報が寄せられています。

参照：大島てる

どんな物件が事故物件になる？

事故物件に明確な定義はありません。しかし、一般的に以下のような原因で人が亡くなった土地や建物が事故物件として扱われます。

• 他殺
• 自殺
• 孤独死（特殊清掃が必要な場合）
• 自然死（特殊清掃が必要な場合）

孤独死や自然死は誰しもに起こりうる可能性がある死亡原因であるため、通常は事故物件に認定されません。具体的には、病気や老衰による自然死や孤独死、不慮の死亡事故が該当します。このことは、国土交通省のガイドラインでも記されています。

しかし、病死や老衰死、不慮の事故死であっても、遺体の発見が遅れて、体液による汚れや異臭などで物件に影響があり、特殊清掃が必要になった場合は事故物件となってしまいます。

なお、事故物件となる要素の一つに「心理的瑕疵」があります。これは、物件で起こった死亡が原因で、物件を購入したり、借りたりすることに心理的な抵抗が生じるおそれがある状態のことです。また、特殊清掃が必要な場合は、「物理的瑕疵」に該当し、事故物件として扱われます。

この「瑕疵」については、告知義務に関する項目で詳しく解説しています。

参照：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン｜国土交通省　不動産・建設経済局 不動産業課

【大阪府】事故物件の相場

事故物件の売却相場は、通常の物件よりも安くなる傾向にあります。なぜなら、購入に対して心理的な抵抗が生じやすく、買い手がつきにくいからです。

あくまでも目安であり、物件の築年数や立地によってはこの限りではありませんが、事故物件は以下のように価値が下落すると考えておくと良いでしょう。

売却金額の下落率に大きく関係するポイントは、「特殊清掃の有無」です。たとえば、同じ「自殺」や「他殺」であっても、特殊清掃が必要だった物件は下落率が10〜40%も上昇します。たとえ、特殊清掃によって物件が原状回復できたとしても、特殊清掃が必要なレベルであった事実により、下落率が高くなる可能性があります。

そして、ここでは仲介による大阪府の通常物件の売却事例をご紹介します。「以下の金額に上表の下落率をかけた金額が事故物件の売却相場」と認識しておくとよいでしょう。

ただし、この相場はあくまで大まかな目安であり、数字自体に明確なエビデンスはないため注意が必要です。

【大阪市城東区】

【堺市中区】

【吹田市】

【枚方市】

【大阪府】事故物件の買取例

では、事故物件は実際にどの程度の金額で取引されているのでしょうか。

ここでは、大阪府における事故物件の買取事例をご紹介します。

一見そこまで安い売却金額ではないと感じますが、通常物件の売却相場と比べると安く取引されています。

事故物件の売却に欠かせない「告知義務」

事故物件を売却する場合、売り主側には「告知義務」が発生します。

以下4つの瑕疵に該当する事例があった場合、その物件は告知義務の対象です。

自殺や他殺により死亡が発生した物件には、「心理的瑕疵」が発生します。また、本来は事故物件とならない自然死や孤独死であっても、遺体の発見が遅れたことで特殊清掃が必要になった場合は、「物理的瑕疵」に該当して事故物件となってしまいます。

なお、賃貸は「死が発覚してから3年」で告知義務が失効します。そのため、3年が経過すれば「死亡の事実」は公にされません。しかし、売買ではどんなに年数が経過しても、告知義務は残り続けます。

つまり、土地あるいは建物で他殺や自殺が発生し、何十年もの月日が経過したとしても、その物件は告知義務を背負い続けることになるのです。

告知義務のある物件を売却する場合、必ず契約前に伝えなければなりません。告知義務を怠ると、損害賠償請求や売却金額の減額、売買契約の解除になる可能性があります。

大阪府で事故物件を売却するなら買取がおすすめ

事故物件を売却するなら、買取業者がおすすめです。

それぞれのメリット・デメリットは、下記のとおりです。

買取業者は、仲介よりも高値で売却でき、かつ素早く事故物件を手放せる点が最大のメリットです。

専門の買取業者は事故物件を活用するノウハウやネットワークが豊富であるため、高値での買取に期待できます。また、買い手は業者自身であるため、契約が成立すればすぐに現金化できる点も嬉しいポイントです。

さらに、買取業者では事故物件を現況のまま買取ることも可能。売却にあたって特殊清掃や遺品整理が不要となり、手間なく買取に出せます。

そして、売買契約成立後の契約不適合責任も免除されるケースが多いため、後からトラブルになることもなく、リスクなく売却できる点も買取業者の大きなメリットです。

一方、仲介業者は一般の個人が買い手となるため、買い手が見つからない限り売却できません。ただでさえ事故物件は買い手がつきにくいため、なかなか手放せず、かつ現金化も難しいでしょう。

くわえて、売却金額は通常物件の相場よりもかなり安く、売却前の特殊清掃なども自分たちで行う必要があります。買取のように契約不適合責任は免除されないため、後から契約に関するトラブルが起こる可能性も考えられます。

こうした点をふまえ、事故物件の売却先は買取業者がおすすめです。

事故物件を買取業者に依頼する流れ

事故物件の売却を買取業者に依頼する流れは、下記のとおりです。

1. 買取業者に査定を依頼する
2. 査定額を提示してもらう
3. 査定額に納得したら売買契約を締結する
4. 決済・引き渡しを行う

まずは複数の買取業者に査定を依頼しましょう。査定結果が出たら、査定額が高い業者をピックアップします。一括査定がおこなえるサイトもあるため、活用がおすすめです。

買取業者を選ぶ際は、査定額の高さだけでなく、事故物件の買取実績や査定額の根拠も確認することがポイントです。総合的に判断して問題なく、査定額にも納得できた買取業者で売買契約を締結しましょう。

契約成立後は、物件の引き渡し日を決定します。一般的には決済と引き渡しが同日に行われるケースが多く、当日に売却代金の支払いと物件の引き渡しが完了すれば、事故物件の売却が終了となります。