アパートを共有名義で所有していると、他共有者に賃貸収入を独占されるといった、さまざまなトラブルが起こります。
「トラブルを解消したい」とアパートの売却を検討する人もいますが、共有名義だと売却には共有者全員の同意が必要なため、話合いがうまくいかず途方に暮れるケースが少なくありません。
しかし、自分の共有持分だけを売れば、アパートの権利を現金化できる上、他共有者とのトラブルからも抜け出せます。
共有持分の売却は、一般的な仲介業者だと断られることが多いため、専門の買取業者に相談することをおすすめします。
弁護士と連携した専門買取業者なら、トラブルを抱えている共有持分でも最短48時間で買取可能なので、まずは無料査定を受けてみるとよいでしょう。
目次
共有不動産のアパートを売却する3つの方法
共有不動産とは、複数人が所有している不動産のことです。
各共有者の所有権は「共有持分」といって、取得時の費用負担や相続時の遺産分割で決まります。
また、1/2の共有持分について相続が発生したとき、3人の相続人で均等に遺産分割するのであれば、それぞれ1/6をもつことになります。
アパートが共有名義の場合、売却する方法は次の3つです。
- 1.共有者全員の同意の上でアパート全体を売却する
- 2.自分の共有持分だけを他者に売却する
- 3.共有者に対して自分の共有持分を売却する
それぞれの方法について、詳しく解説していきます。
1.共有者全員の同意の上でアパート全体を売却する
共有不動産は、共有者全員の合意がないと売却できません。
このようなケースの場合、共有名義の不動産であるアパートを売却するには「夫婦2人の同意」が必要です。
つまり、夫婦どちらか一方でも反対するのであれば、売却できません。
共有者の数が増えれば利害は対立しやすく、同意を得るのも難しくなります。
共有不動産のアパートを売却するには、共有不動産を所有する全員の同意が必要であると覚えておきましょう。
2.自分の共有持分だけを他者に売却する
共有者から売却の同意を取れない場合、自分の共有持分のみ売却するという方法がおすすめです。
共有持分の売却は、自分の意思のみでおこなえます。
他共有者の同意は不要なので、売却にあたって事前に通知する必要もありません。
最初は3人で順調にアパート経営をおこなっていましたが、次第に関係が悪化し、トラブルになることも増えてきました。
そして、この状況に嫌気が差した1人の所有者が、自身の共有持分を売却すると決めます。
持分売却なら、他の2人には一切の断りを入れる必要がなく、すぐに共有関係を解消できます。
上記のように、共有者となんらかのトラブルが起きているケースや、所在がわからず連絡も取れないといったケースにおいて、共有持分のみの売却はとくに有効な方法でしょう。
ただし、第三者が共有持分だけ購入してもアパートを自由に活用できないため、需要が低く売れにくいというデメリットがあります。
共有持分のみの売却は専門の買取業者に相談するのがおすすめ
共有持分のみの売却は需要が低く、売却相場は本来の価値の半額程度になります。
なかなか売れないため、一般的な仲介業者は取り扱いを断ることも少なくありません。
そこで、スピード買取と高額買取が可能な「共有持分専門の買取業者」に相談しましょう。
共有持分の活用・収益化ノウハウがあるため、最短数日での買取も可能です。
当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、弁護士との連携を活かして全国の共有持分を数多く買取してきた実績があるので、お気軽にお問い合わせください。
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3.共有者に対して自分の共有持分を売却する
共有持分のみの売却は、共有者に対してもおこなえます。
買主側にとっても自分の持分割合を増やすのはメリットなので、資金さえあれば買い取ってもらえる確率は高いでしょう。
しかし、兄は急遽まとまった現金が必要となり、弟に自分の共有持分を買い取ってもらいました。
兄は売却代金を得られ、弟はアパートを自分の単独名義にして賃貸収入をすべてもらえるようになります。
買主側のメリットが大きいので、共有持分だけでも高値で売りやすい方法です。
反対に、共有者だからといって相場価格より著しく安い価格で取引した場合、相場価格との差額は「贈与をおこなった」とみなされ、課税されてしまう恐れがあるので注意しましょう。
共有者に独占された賃貸収入は取り返せる
ここまで、共有不動産のアパートを売却するための3つの方法についてご紹介してきました。
しかし、共有不動産のアパートは「賃料を一部の共有者が独占している」というケースもあります。
共有不動産の賃貸収入は、持分割合に応じて分割するのが原則です。
一部の共有者が独占しているなら、取り返すことも可能です。
共有不動産や共有持分を処分する前に、本来得られるはずだった賃貸収入を請求しましょう。
賃料の返還は「不当利得返還請求」をおこなう
アパートの賃貸収入を独占されている場合「不当利得返還請求」で過去の分まで返還してもらうことが可能です。
法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者（以下この章において「受益者」という。）は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。出典：e-Govポータル「第703条」
管理は主に兄がおこなっていましたが、同時に賃貸収入も兄がすべて独占していました。
弟は1円ももらえず、アパートを共有している恩恵を一切受けられない状況です。
上記の例では、弟にも持分割合に応じた賃貸収入をもらう権利があります。
月50万円の賃貸収入なら、1/2の25万円が弟の取り分です。
直接交渉で兄が返還請求に応じない場合、裁判所に申し立て、民事訴訟で争うことになります。
また、不当利得返還請求の時効は10年間であるため、過去10年まではさかのぼって賃貸収入の返還を請求できます。
ただし、共有不動産は「権利」だけでなく「義務」も共有者で分担します。
維持・管理にかかる費用や、固定資産税に関しても持分割合に応じて分担しなければいけない点を覚えておきましょう。
共有不動産のアパートを全員で売却するときの流れ
それでは、共有不動産のアパートを全員で売却するときの流れを解説します。
- 最初に共有者全員の同意を得る
- 売買契約締結時と残金決済・登記手続きで共有者全員が立ち会う
上記2点を除けば、基本的には単独名義のアパート売却と同じです。
共有者全員の同意を得る
最初に、アパート全体の売却について共有者全員の同意を得ましょう。
共有不動産のアパートは相続を繰り返すなどで、持分権者が複雑になっている場合があります。
登記簿を取得したときに権利者が正確にわかれば理想的ですが、実際は相続登記しないままになっていて、誰が共有者か把握できないことがほとんどです。
その場合、個人で共有者を特定するのは手間がかかりすぎるので、弁護士や司法書士などの専門家に依頼して、共有者の把握・連絡から進めるようにしましょう。
また、共有者から売却の同意を得られたときには、書面にも残すようにします。共有不動産の購入検討者は「本当に売却してもらえるのか」と不安が大きいものです。安心して購入申込みしてもらうためにも書面は重要です。
アパートの情報がわかる書類を集める
次に、アパートの情報がわかる書類を集めましょう。
具体的な必要書類は、下記にあげたものです。
- 土地の権利証・登記識別情報
- 固定資産税通知書・固定資産税納税評価証明書
- 土地測量図
- 登記謄本
- アパートの部屋の間取り図
- 管理規約
- 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
- アパート取得時の売買契約書
ここで集めた書類は、不動産会社に売却査定を依頼したときの査定額の参考資料にも使われます。できるだけ正確な査定額を出してもらえるように、集められる書類は準備してください。
売却査定を依頼する予定の不動産会社に「どのような資料があれば査定しやすいか？」や「どうすれば正確な査定ができるか？」を確認することもおすすめです。
不動産会社に売却査定を依頼する
必要な資料を集め終わったら、不動産会社に売却査定を依頼します。
無料で査定できる不動産会社が多いので、複数社へ依頼するとよいでしょう。複数の査定結果を比較した方が適切な売出価格を判断しやすいです。
売却査定を依頼するときには、査定結果が適切か判断するために、周辺の条件が近いアパートの売却相場を調べておきます。
その金額を目安に、あまりにも安すぎる・高すぎる場合には不動産会社に理由を聞き、納得できるものでなければ依頼する候補から外すようにして不動産会社を絞っていけば、あなたに合った不動産会社が見つかるでしょう。
不動産会社に売却の仲介を依頼する（仲介の場合）
査定結果を中心に、担当者の雰囲気・対応なども加味して、売却の仲介を依頼する不動産会社を決めます。
仲介による売却では、契約の種類によっては複数社同時に依頼できます。
「1社のみ専属で依頼するか？複数社同時に依頼するか？」については、次のような条件を参考に決めてください。
- 売却したいアパートの立地・間取り・設備
- 不動産会社に求める連絡の頻度
- 売却成立までの希望期間など
共有不動産のアパートの売却では、仲介を依頼する不動産会社選びが結果を左右します。
投資物件かつ共有不動産の取扱実績がどれほどあるのかは、依頼する前に確認しておきましょう。
なお、買取業者に依頼する場合は、すぐに売買契約の締結となります。
内覧希望・質問に対応する(仲介の場合)
購入を検討している方から内覧希望や質問があれば、売主が対応しなければなりません。
不動産会社の担当者にも任せられますが、高額で売却したいのであれば、できる限り共有者の誰かが対応しましょう。
担当者よりもアパートの所有者から話を聞いた方が、買主側も物件の理解度が深まり好印象を与えられるからです。
また、共有不動産の場合、購入検討者は売買契約直前で共有者の反対によって手続きが進められない可能性を不安に感じています。
その不安を取り除くためにも、直接「共有不動産の売却には共有者全員が同意している」ことを伝えることがおすすめです。
共有者全員で立ち会って売買契約を結ぶ
購入希望者から買付証明書を受け取り、価格や引渡条件、期日に問題なければ売渡証明書を作成して売買契約に進みます。
売買契約を結ぶときには原則、共有者全員の立ち会いが必要です。ただし、委任状を作成することで、共有者全員が立ち会いをする必要はなくなります。
そのため、都合がつかず立ち会えない場合は委任状を作成して任せます。代理人は他の共有者や司法書士・弁護士などの専門家に依頼することが多いです。
共有者全員で立ち会って残金決済・登記手続きをする
買主が融資を受ける場合、売買契約を結ぶ日には手付金のみの支払いで、残りの金額は融資実行後におこなわれるので、2週間程度の時間がかかります。
残金決済時には、引渡しとあわせて登記手続きがあるため、売買契約締結時と同様に共有者全員で立ち会うのが原則です。
ただし、このときも委任状を作成して他の共有者や司法書士に任せておけば、立ち会いの必要はありません。
共有者間で売却代金と費用を分配する
最後に、共有者間で売却代金と費用を分配します。分配は持分割合に従います。
売却代金は代表者が受領し、後から持分割合にしたがって分配するのが一般的です。
もし「代表者が売却代金を適切に分配してくれるか？」不安なときには、次のような対策を施しておきましょう。
- 買主に共有者別に特定の金額を振り込んでもらえるか相談する
- 司法書士など信頼のできる専門家に売却代金の受領と分配を委任する
こうすれば「売却代金が分配されない」という事態を避けられます。
以上で共有不動産のアパートの売却は完了です。
共有不動産のアパートを売却する前に共有者間で確認するべきこと
不動産売却では大きなお金が動きます。単独名義では問題ありませんが、共有名義は権利関係者が複数人いるので、金銭トラブルが起きやすい不動産です。
また、購入希望者からの交渉内容についても共有者間で同意を得る必要があるので、時間がかかります。
そのため、スムーズに売買契約まで進め、無用なトラブルを避けられるように、下記の3点については売却活動をはじめる前に確認しておくことをおすすめします。
- 売却手続き時に発生するお金の支払いを共有者間で取り決めておく
- 共有不動産のアパートにおける売却金の配分を明確にしておく
- 売買契約締結時は共有者全員が参加するのか代表者1名に任せるのか決める
売却時に発生する費用の負担額を決めておく
アパート売却では次のような費用が発生します。
- 不動産売買契約書に貼り付ける印紙代
- 登記名義人表示変更登記や抵当権抹消登記などの登記費用
- 不動産会社への仲介手数料
- 測量費
- 既存住宅状況調査（インスペクション）
- 住民票や印鑑証明書などの発行手数料
そして、費用負担の割合は持分割合にしたがいます。
これらの費用の支払いを都度、共有者間で精算するのか、代表者が一度立て替えて、売却代金で精算するのかの取り決めをしておきます。
費用の支払いタイミングはバラバラなので、おすすめは代表者が立て替えて、売却代金で精算する方法です。
アパートの売却金の配分を明確化しておく
売却金の配分は費用と同様、持分割合にしたがうことが原則です。したがって、売却代金から費用を差し引いた利益のなかから分配します。
しかし、この売却金の配分を曖昧にしていた場合、売却代金の決済後に一部の共有者が持分割合以上の配分を要求してくる可能性があります。その要求を飲む必要はもちろんありませんが、共有者全体での話がまとまらず、スムーズに配分されなくなっては問題です。
そのようなリスクをなくすためにも、売却金の配分は持分割合にしたがうことを明確化し、共有者間で認識を統一しておくことが重要です。
売買契約締結時に誰が参加するのか決めておく
共有不動産全体の売却では原則、売買契約締結時に共有者全員が立ち会います。
しかし、遠方に住んでいたり、仕事や家事が忙しかったりして、立ち会いが難しい共有者もいるでしょう。その場合、買主を含め、全員が揃う日程で調整する方法もありますが、必ずしも共有者全員が参加しなければならないわけではありません。委任状を作成することで、代理人に任せることができます。
このとき、1人の共有者を代表者として、その方に任せる委任状を他の共有者が作成すれば、売買契約締結時には代表者1名のみの立ち会いで手続きできます。
また、残金決済・アパートの引渡し時にも共有者全員の参加が原則です。つまり、代表者を決めない場合、共有者全員の予定を2回合わせる必要があります。
そのため、あらかじめ共有者全員で参加するのか、代表者1名に任せるのかを決めておけば、買主が決まってから売買契約を結ぶための日程調整や手続きを滞りなく進められるでしょう。
なお、売買契約締結時と残金決済・引渡し時の委任状は別のものとなるので、売買契約締結時のみ代表者1名に任せ、残金決済・引渡し時は共有者全員が参加するという方法も可能です。
共有者全員の状況や意向に合わせて、どのようにするか決めてください。
共有不動産のアパートを売却したときの税金と確定申告
不動産を売却したときは、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税は、不動産を所有していた期間によって変動します。
長期間所有していたほうが税額は抑えられるのが基本です。
次は、実際に共有不動産を売却した後に気になる税金や確定申告などについて解説します。
共有不動産売却時の税金は所有年数で変化する
共有不動産を売却した後の税金の支払い額は、不動産の所有年数によって変化するでしょう。
また、それは「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」という2つに分けられます。
長期譲渡所得・・・共有不動産の持分を所有してから5年が経過した後での売却。長期譲渡所得では所得税率が15%、住民税率が5%となる。
上記のように、共有不動産やその持分を長く所有していれば税率が下がります。
そのため、共有不動産を売却するのであれば、長期譲渡所得の状態になる「所有期間が5年超での売却」が節税に繋がります。
共有不動産に関する確定申告は個別で行う必要がある
共有者全員で共有不動産を売却した後の確定申告は、各共有者がそれぞれ個別でおこないます。
共有不動産を売却したのであれば、代表者が確定申告するというのではなく、個別に「取得した代金」や「負担した費用」を計算して、申請しなければいけません。
確定申告は、不動産を売却した年の翌年2月16日~3月15日に申請します。
申告手続きや書類作成に不安があれば、税理士に相談するとよいでしょう。
できるだけ早く共有不動産のアパートを売却するコツ
ここまで共有不動産のアパートを売却する方法や、賃貸収入に関するトラブルの解消方法などを紹介してきました。
ここからは、できるだけ早く共有不動産のアパートを売却するコツを解説していきます。
具体的には、次の4点を覚えおきましょう。
- 売却に関する問題は早めに解決する
- 入居率が高い状態にして売却する
- アパートの劣化・故障部分は修繕して売却する
- 共有不動産の買取実績が豊富な不動産会社に依頼する
売却に関する問題は早めに解決する
できるだけ早く売却する1つ目のコツは「売却に関する問題は早く解決する」ということです。
上記の売却に関する問題とは、記事内で紹介した賃貸収入を独占されているようなトラブルのことをいいます。
一応、トラブルを抱えたままでも売却自体は可能です。
しかし、大抵は売却時にトラブルが深刻化し、売却に余計な時間が掛かってしまいます。
そのため、売却に関する問題は早急に解決することが、できるだけ早く共有不動産のアパートを売却するコツだといえるでしょう。
入居率が高い状態にして売却する
次のコツは、なるべく入居者の多い状態にし、入居率を高くすることです。
賃貸物件においては、利回りが価格に大きく影響します。そのため、購入時に入居率が高い状態であれば、次のようなメリットがあり、高額で売却しやすくなります。
投資家にとっても、新たに入居者を探す手間が少なかったり、取得してすぐに一定の収入を得られたりといったメリットがあるので、買い手が付きやすくなるでしょう。
アパートの劣化・故障部分は修繕して売却する
アパートの設備などは、借主の故意による破損・故障以外はオーナーがその修繕費を負担します。そのため、経年劣化や故障で直ちに修繕・交換が必要になりそうな箇所があれば、購入後に買主が修繕の手配をし、費用も負担することになります。
修繕が完了するまでの間、新たに入居者を探すことは難しく、その期間は賃料収入も得られません。利回りを重視する投資家において、その期間の存在は購入にあたって大きな懸念材料となり、購入を見合わせたり、大幅な値引きを要求する可能性があります。
売却前にアパートの劣化・故障部分を修繕するのは費用もかかりますが、コストを上回るメリットが期待できます。買主が見つけやすくなる、売却価格が高くなるといった効果があるので、売却活動をはじめるまえに修繕するのがおすすめです。
共有不動産の買取実績が豊富な不動産会社に依頼する
共有不動産のように「特殊な不動産」は、購入を希望する第三者が現れるのは稀です。
そのため、共有不動産を買い取ってくれる不動産会社が主な買主となります。
共有不動産のアパートをできるだけ早く売却する2つ目のコツは「共有不動産の買取実績が豊富な不動産会社に買い取ってもらう」ということです。
共有不動産や共有持分の買取実績が少ない不動産会社だと、安く買い叩かれてしまうか、取り扱いを断られるケースもあります。
そのため、共有不動産の買取実績が豊富な不動産会社に買取を依頼することが、できるだけ早く共有不動産のアパートを売却するコツだといえます。
「共有持分専門の買取業者」のなかでも弁護士と連携したところがおすすめ
共有持分専門の買取業者は、共有持分の運用・収益化に必要な知識を有しているため、最短数日での高額買取も可能です。
そのなかでも「弁護士と連携した買取業者」なら、権利関係の調整や法律トラブルの解決も適切にサポートできます。
当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、全国の弁護士と連携した共有持分専門の買取業者なので、他共有者との交渉など、法律関係のお悩みもお気軽にお問い合わせください。
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まとめ
共有不動産のアパートをまるごと売却したいなら、共有者との話し合いは必須です。
しかし、共有持分のみの売却であれば、最短数日での現金化も可能です。共有持分専門の買取業者に相談して、売却に向けたアドバイスを聞いてみましょう。
また、共有者に賃貸収入を独占されていた場合、不当利得返還請求が可能です。過去10年間まで請求できるので、物件売却の前に弁護士へ相談してみるとよいでしょう。
共有名義アパートについてよくある質問
はい、必要です。アパートに限らず、共有名義の不動産を売却するときは共有者全員の同意が必要であり、1人でも反対していれば売却はできません。
自分の持分だけを売却することは可能です。設定した自分の持分割合分は、共有者の同意がなくても売却できます。
共有持分とは共有不動産における「共有者ごとの所有権割合」を表したものです。持分の権利割合は1/3などの数字で表記します。ちなみに共有不動産は「他人と共有している不動産そのもの」を指します。
共有持分の買取価格相場は通常不動産の半額程度、もしくはさらに低い価格となる場合がありますが、売却先によっては相場に関わらず比較的に高い価格で買取していることもあります。そのため、買取相場が明確に決まっているわけではありません。
共有名義の不動産によって発生した収益は、それぞれの共有者の持分割合によって分配されるのが原則です。そのため、裁判所に訴え出て「不当利得返還請求」の手続きをするとよいでしょう。
