共有不動産のアパートの売却方法と共有者に賃貸収入を独占されている場合の対処法

アパート共有持分

「両親から相続したアパートを所有しているが使い道がないので売却したい」
「離婚をするので共同名義で購入したアパートの売却を考えている」
「共有名義の収益物件を所有しているが他の共有者に収入を独占されている」

上記のような状況から共有名義で所有しているアパートの売却をお考えの方も多いのではないでしょうか。

共有名義の不動産は、「共有名義不動産」とも呼ばれており、これらは1つの土地(建物)を複数人で所有している状態のことを指します。(登記簿にも複数人で所有していることを記載される)

また、共有で不動産を所有しているということなので、売却をすることができるのだろうかという悩みも生まれているはずです。

今回の記事では、そんな共有名義不動産のアパートを売却する方法はもちろんのこと、共有名義のアパート売却で多い賃貸収入の独占というトラブルへの対処法や税金関係について解説をしていきますので、ぜひ参考にしてみてください。

共有不動産のアパートを売却する3つの方法

共有持分
共有名義の不動産は「共有名義不動産(または共有不動産)」と呼ばれており、1つの不動産に複数の相続人が存在するということは冒頭でご説明しました。

ここからは、そんな共有不動産のアパートを売却する3つの方法をご紹介していきます。

①共有不動産を所有する全員の同意の上で売却する

「共有不動産」というのは、基本的には不動産を相続している名義人全員の合意がないと売却することができません。

そのため、共有不動産のアパートを売却する1つ目の方法として「共有不動産を所有する全員の同意の上で売却する」というものがあります。

例えば、夫婦でアパートを所有しているとします。

このようなケースの場合、共有名義の不動産であるアパートを売却するのであれば夫婦2人の同意の上で売却をしなくてはいけません。

つまり、夫婦どちらか一方が不動産の売却に反対するのであれば売ることができないということになります。

上記の例では夫婦での所有ということでしたが、これが3人や4人という複数人となっても過半数ではなく全員の同意が必要です。

そのため、共有不動産のアパートを売却するには、共有不動産を所有する全員の同意が必要であると覚えておきましょう。

②共有不動産の自身の共有持分だけを売却する

共有不動産のアパートを売却する2つ目の方法として「共有不動産の自身の共有持分だけを売却する」というものがあります。

記事の冒頭でもご説明しましたが、共有不動産(共有名義不動産)は2つの土地や建物を複数人で所有しているという状態です。

これは、土地や建物に関する権限を共有者全員で分配しているという状態となり、それぞれに持っている権利を「共有持分」または「持ち分」といいます。

先程の夫婦の例でいえば、夫婦二人で所有しているということなので1人あたりの共有持分は2分の1ということになります。

また、共有不動産の売却は共有者全員の合意を得る必要がありますが、自身の共有持分であれば自己判断で売却することが可能です。

例えば、友人達と共同出資して購入したアパートを所有しているという3人がいるとします。(1人あたりの持ち分は3分の1ずつになる)

共同出資をしてアパートを購入した当初は仲の良かった3人ですが、次第に関係が悪化して大きなトラブルにまで発展するようになりました。

そして、この状況に嫌気が差した1人の所有者が自身の共有持分(3分の1)を不動産会社に売却してしまいました。

上記のように、自身が所有している共有持分であれば他の共有者の合意はもちろんのこと、話し合いの必要もなく自身の意思のみで売却をすることが可能です。

共有不動産のアパートは、自身の共有持分を売却できると覚えておきましょう。

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③共有名義の不動産を単独所有の通常の物件にして売却する

共有不動産のアパートを売却する3つ目の方法として「共有名義の不動産を単独所有の通常の物件にして売却する」というものがあります。

何度もご説明をしましたが、共有不動産とは基本的に共有者全員の合意がないと売却をすることができません。

これは、他の共有者がそれぞれ所有している共有持分を勝手に売却することができないからです。

これからご紹介する3つ目の方法は、他の共有者がそれぞれ所持している持ち分を1人に集めることで単独名義の不動産にして売却を可能にするというものです。

例えば、両親からアパートを継いだ三人兄弟がいるとします。

このようなケースの場合、1つの不動産を3人で所有していることになるので共有持分は3等分となります。

つまり、共有不動産の持ち分を3分の1ずつ所有しているということになりますが、「②共有不動産の自身の共有持分だけを売却する」でご説明したように自身の持ち分であれば売却可能なので、同じ共有者間で持ち分の売買を行います。

上記のような方法で共有不動産の共有持分を1人に集めることができれば、共有名義ではなく単独名義となり通常の不動産と同様の扱いをすることができるので売却も可能です。

そのため、共有不動産のアパートを売却する方法には、共有名義の不動産を単独名義の通常の物件にして売却をするというものもあることを覚えておきましょう。

ただ、同じ共有不動産の持ち分を所有している共有者が身内だからといって周辺の不動産相場価格よりも著しく安くしてしまうと、財産を贈与したという扱いになり贈与税の対象となってしまうので気をつけましょう。

共有者に賃貸収入を独占されている場合は「不当利得返還請求」で賃料の返還が可能

返還請求
ここまで、共有不動産のアパートを売却するための3つの方法についてご紹介してきました。

ただ、実際には賃貸収入を独占されている等のトラブルが原因でうまく手続きをすることができないというケースが多いです。

共有不動産のアパート賃貸収入を独占されているという方の場合、まずはそれを解決しないと売却をすることができません。

そんな問題を解決するのが、「不当利得返還請求」というものです。

不当利得返還請求とは、法律上で正当な理由がないのにもかかわらず他人に損失を及ぼして得た利益を取り戻すことができるという権利になります。

例えば、両親からアパートを継いだ兄弟2人がいるとします。

このようなケースの場合、共有不動産であるアパートを2分の1ずつ所有しているということになります。

また、両親から相続したアパートは実際に賃貸物件としても貸し出しており、それらの対応を含めて兄が一括で担当することになりました。

共有名義の不動産によって発生した収益は、それぞれの共有者の持分割合によって分配されるのが基本です。

しかし、数カ月経っても賃貸物件としての収益が入ってこないことに疑問を持った弟が兄に直接問い合わせてみると、賃貸収入の全てを自分のものとして扱っていることがわかりました。

先程もご説明しましたが、共有名義の不動産によって発生した収益は共有者の持分割合で分配されるのが基本なので、弟にも賃貸収入を貰う資格はあります。

上記の内容を説明して兄が返還に応じてくれるといいのですが、もしそれに応じずに収入を貰うことができないということであれば、裁判所へ訴えを起こして賃貸収入の一部(自身の損失額が上限)を返還してもらう手続きをすることが可能です。

これが「不当利益返還請求」と呼ばれているものです。

この不当利益返還請求という権利を使用することで、共有名義の不動産(アパートやマンション)で得ることができる収益を独占されていても返還してもらうことが可能になりますので、必ず覚えておきましょう。

共有不動産を売却したときの税金や確定申告

ここまで共有不動産の売却方法などについてご説明をしてきました。

次は、実際に共有不動産を売却した後に気になる税金や確定申告などについて解説をします。

共有不動産売却時の税金は所有年数で変化する

共有不動産を売却した後の税金の支払い額は、不動産の所有年数によって変化します。

また、それは「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」という2つに分けられます。

「短期譲渡所得」とは、共有不動産の持ち分を所有して5年以下の状態です。この短期譲渡所得では所得税率が30%、住民税率が9%になります。

「長期譲渡所得」とは、共有不動産の持ち分を所有して5年を超えている状態です。長期譲渡所得では所得税率が15%、住民税率が5%となります。

上記のように、共有不動産やその持ち分を長く所有していれば税率が下がります。

そのため、共有不動産を売却するのであれば、長期譲渡所得の状態になる5年超所有した後に売却するのが節税にも繋がるのでおすすめです。

共有不動産に関する確定申告は個別で行う必要がある

共有不動産を売却した後の確定申告は、持分の所有権を持っている方がそれぞれ個別で申請をする必要があります。

なぜなら、共有不動産に関する確定申告は、原則としてまとめて申請をすることができないからです。

そのため、共有不動産を売却したのであれば代表者が確定申告をするというのではなく、それぞれ個別に分配された代金や売却に掛かった費用などを計算して、書類を作り申請する必要があるということです。

できるだけ早く共有不動産のアパートを売却するコツ

アパート売却
ここまで共有不動産のアパートを売却する方法から賃貸収入に関するトラブルの解消方法などをご紹介してきました。

ここからは、できるだけ早く共有不動産のアパートを売却するコツを解説していきます。

売却に関する問題があるのなら早めに解決をする

共有不動産のアパートをできるだけ早く売却する1つ目のコツは「売却に関する問題があるのなら早く解決をする」ということです。

上記の売却に関する問題とは、記事内でご紹介した賃貸収入を独占されているようなトラブルのことをいいます。

共有不動産の賃貸収入を独占されているというトラブルを抱えたままでも売却することは可能です。

しかし、ほとんどの場合は必ず売却時に共有者間での争いに発展してしまうので、余計に多くの時間が掛かってしまいます。

そのため、それらの売却に関する問題を早急に解決することが、できるだけ早く共有不動産のアパートを売却するコツだといえます。

共有不動産の買取実績が豊富な不動産会社に買取を依頼する

先程もご紹介しましたが、共有不動産のアパートを売却する方法には様々なものがあります。

しかし、共有不動産のような特殊な不動産として扱われるものを購入したいという第三者が現れるのは稀です。

そのため、共有不動産を買い取ってくれる不動産会社が主な買主(購入者)となります。

共有不動産のアパートをできるだけ早く売却する2つ目のコツは「共有不動産の買取実績が豊富な不動産会社に売却を依頼する」ということです。

もし共有不動産や共有持分の買取実績が少ない不動産会社に依頼をしてしまうと、それらの価値をうまく理解しきれていないために適切な価格を提示することができません。

また、不動産会社によっては上記の「共有不動産の売却価格相場」でご紹介した売却価格相場よりも低い金額を提示されるだけでなく、買取自体に多くの時間が掛かってしまうことがあります。

一方、共有不動産の共有持分の買取実績が豊富な不動産会社に依頼をすると、それらの価値を十分に理解できているので適切な価格を提示することができます。

また、今まで数多くの共有不動産や共有持分の買取を行ってきた経験や実績があるのでスムーズな流れで契約を行うことも可能です。

そのため、共有不動産の買取実績が豊富な不動産会社に買取を依頼することが、できるだけ早く共有不動産のアパートを売却するコツだといえます。

また、ここまでご紹介してきた共有不動産の売却が本サイト「イエコン」を運営する株式会社クランピーリアルエステートでも行えることはご存知でしょうか。

弊社が運営する「不動産スピード買取窓口」にご依頼をして頂くと、最短で48時間以内という早さで物件の現金化が可能になります。

また、税理士や弁護士などを中心とした士業とのネットワークを活かした買取も行っているので、共有不動産や共有持分といった特殊な案件でも柔軟に対応することができます

共有不動産の共有持分売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回の記事では、共有不動産のアパートについて解説をしてきました。

最後にこれまでの情報をおさらいします。

まず、共有不動産のアパートを売却する方法には、以下のようなものがあります。

  • ①共有不動産を所有する全員の同意の上で売却する
  • ②共有不動産の自身の共有持分だけを売却する
  • ③共有名義の不動産を単独所有の通常の物件にして売却する

また、共有不動産のアパート賃貸収入を共有者に独占されている場合には「不当利益返還請求」というものを使用しましょう。

この「不当利益返還請求」とは、法律上で正当な理由がないにもかかわらず他人に損失を及ぼして得た利益を取り戻すことができる権利になります。

また、実際に共有不動産を売却した時の税金の支払い額は、不動産の所有年数によって変化します。

共有不動産(共有持分)を所有して5年以下の場合は、短期譲渡所得という扱いになり所得税率が30%、住民税率が9%となります。

共有不動産(共有持分)を所有して5年を超す場合は、長期譲渡所得という扱いになり所得税率が15%、住民税率が5%となります。

ちなみに共有不動産を売却した後の確定申告は原則としてまとめて申請することができません。

そのため、それぞれの所有者が個別で行う必要があるということも覚えておきましょう。

また、なるべく早く売却をしたいという方は、

売却に関する問題(賃貸収入を独占されている等)があるのなら早めに解決をする
共有不動産の買取実績が豊富な不動産会社に買取を依頼する

上記のようなポイントを押さえると、早く売却をすることができます。

今回の記事をよく読んで、自身が所有している共有不動産のアパート売却を決めたのなら、まずは一度お近くの不動産会社などに足を運び相談してみることをおすすめします。

最終更新日:

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