狭小地・狭小住宅は売れない?価格相場と少しでも高く売る3つのポイント

狭小住宅

「都心部でもマイホームが持てる」と人気の狭小住宅。しかし、狭小地・狭小住宅は不整形地だったり建築に制限があったりすることが多く、住宅ローンの審査も通りにくいことから、売りに出しても買主を見つけにくいのが現実です。この記事をご覧のあなたも、「ライフステージが変わったから買い替えたい、マンションに引っ越したい」と思っているものの、なかなか売れないと聞いて、どうしたら少しでも高く売れるのか考えているのではないでしょうか。

この記事では狭小地・狭小住宅の価格相場と査定ポイント、高く売るためのポイントと1年以上売れ残ったときの見直すポイントについて詳しく解説します。これを読めば、狭小地・狭小住宅を少しでも高く売るために押さえるべきポイントを理解できるでしょう。

狭小地・狭小住宅とは?

狭小地
狭小地・狭小住宅に明確な定義はありません。ただ、一般的には15坪~20坪(50~60平方メートル)以下の土地を狭小地、狭小地に建てられた住まいを狭小住宅と呼びます。地価が高い東京都などの都心部で、それでもマイホームを持ちたいという方のために狭小住宅が建てられることが多いです。土地の面積が小さい分、土地代を安く抑えられるメリットがあります。さらに、狭小宅地は三角形や台形などの不整形地であったり、道路斜線制限や北側斜線制限といった建築上の制限があったりする場合には、周辺の土地相場より安いことも特徴です。

狭小地・狭小住宅が売れにくい理由

都心部で人気がある狭小住宅なのに、どうして売れにくいのでしょうか。その大きな理由は、住宅ローンの審査が通りにくいからです。銀行が住宅ローンを融資するときには、その建築する建物と土地を担保に入れることが条件になっています。しかし、銀行によってバラつきはありますが、担保基準として「土地面積が40平方メートル以上であること」「床面積は70平方メートル以上であること」というような制限を設定しているところがほとんどです。

担保は住宅ローンの債務者が万が一、返済不能となったときに抵当権を実行し、競売にかけるなどして融資金を回収するために設定します。ところが、先ほどもお伝えした通り、不整形地だったり、建築上の制限が多かったりすることから買い手が付きにくく、売却価格も低くなりやすいです。それでは、金融機関としても融資金を回収できる目処を立てられません。そのため、担保価値として非常に低くみなされます。その結果、狭小地・狭小住宅は現金一括で購入できるか金利の高いノンバンクを利用してでも購入したいと考える方しか買い手になってもらえないので、売却が難しいというわけです。

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狭小地・狭小住宅が生まれる理由

それでは、どうして狭小地・狭小住宅というものが生まれたのでしょうか。その背景には、大きく分けて以下の2つがあります。

(1)不動産会社の販売戦略によるもの
(2)都市計画の開発によるもの

(1)不動産会社の販売戦略によるもの

地価が高い地域では、広い土地を購入できる方がほとんどいません。そして、1つの土地をまとめて売るよりも、分筆して売る方が不動産会社の利益は大きくなります。たとえば下図のような場合です。広い土地が1億円で売り出されていたとします。

1億円

このような土地は購入できる方も少なく、購入した後の固定資産税・都市計画税のような税金・維持費も莫大です。そこで、次のように分筆して小分けにします

小分け

そうすることで、買主も見つけやすくなり、不動産会社としての利益も大きくすることができます。土地を分筆することで狭くなりますが、電車や地下鉄などの公共交通機関が整備されている都市部であれば、車を所有する必要がない場合が多いです。その結果、駐車場のスペースが取れないような狭小地・狭小住宅であっても、一戸建てのマイホームを持ちたいという方が購入していきました。

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(2)都市計画の開発によるもの

次に都市計画が背景にある狭小地・狭小住宅です。都市計画によって道路の開発が決まったために、その道路上にある土地が収容されて狭小地となることもあります。下図のようなイメージです。色付けした土地が狭小地となります。

狭小地

狭小地・狭小住宅の価格相場と査定ポイント

狭小地・狭小住宅の価格相場は、面積が小さくなる分、総額は立地が近い通常の土地・建物の価格よりも安くなります。ですが、坪単価は狭小地・狭小住宅の方が高いです。

たとえば、品川区内の近い地域で60平方メートル未満の土地と60平方メートル以上の土地の希望売却価格は次のとおりです。

狭小地の価格:3,480万円
狭小地の坪単価:230.4万円

狭小地

参照: SUUMO 土地購入情報検索結果

通常地の価格:4,780万円
通常地の坪単価:204.6万円

狭小地

参照: SUUMO 土地購入情報検索結果

このように販売価格は狭小地・狭小住宅の方が安いですが、坪単価で考えると割高になっています。そのため、売却するときには、所在地の近くで売りに出ている狭小地・狭小住宅があればその坪単価を参考にします。そのような不動産がなければ、売り出し価格は通常の不動産の坪単価の15~20%増しを目安に設定すればよいでしょう。

狭小地・狭小住宅の査定ポイント

狭小地・狭小住宅の査定ポイントは、通常の不動産と大きくは変わりません具体的には、以下のもので総合的に決まります

・交通の便
・周辺環境
・生活の利便性
・治安の良さ
・日当たり
・間取り
・接道状況
・建築時の制限の有無
・土地の形状
・高低差
・建ぺい率
・容積率

狭小地は新たに住宅の建築が可能であれば宅地としての基準に基づいた査定となり、再建築不可だったり、家を建てるほどの面積がなかったりした場合には、駐車場のような土地活用での想定利回りに基づいた査定になります。

狭小地・狭小住宅を少しでも高く売る3つのポイント

不動産売却
ここまでお伝えしてきたように、狭小地・狭小住宅は売却が難しく、売れても低い価格になりやすいです。そこで、少しでも高く売るために押さえたいポイントを3つ解説します。

(1)立地の特徴を理解する

狭小地・狭小住宅の売却で特に重要になるものが立地です。狭い土地・住宅であっても、交通の便が良かったり、治安が良かったりすれば、一般的な狭小住宅に比べて高かったとしても買主を見つけやすいです。ご自身がずっと住まれていれば、立地の良い面・悪い面どちらも知っているでしょう。しかし、相続によって長い間離れて暮らしていた実家を取得したときには、当時から様々なことが変わっている場合があります。そのため、改めて立地の特徴を調べ理解することで、購入検討者の内見時に適切な受け答えができるようになります。それが安心感につながり、高い値段でも成約につながる可能性が上がります。

(2)隣接地の所有者に売却を提案する

「隣の土地は倍出しても買え」「隣の土地は借金してでも買え」と言われます。それは、隣地を購入することで、それ以上の資産価値向上が期待できるからです。特に間口が狭く接道義務を満たしていない再建築不可物件やセットバックが必要な既存不適格建築物で、建て替え時に敷地面積が狭くなるような狭小住宅であれば、隣接地の所有者にとってもメリットが大きいです。また、駐車場がないような狭小住宅であれば、隣の狭小地を購入することで自分の駐車場として利用できます。「車が欲しいけど、駐車場がないことでためらっている」というような状況であれば、相場より少し高くても前向きに購入を考えてもらえるでしょう。

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(3)狭小地・狭小住宅の売却が得意な不動産会社に依頼する

不動産会社といっても、「マンションの売却が得意だったり」「郊外の戸建ての売却が得意だったり」「ワケあり物件が得意だったり」と各社で得意なジャンルがあります。狭小地・狭小住宅を少しでも高く売却したいときには、「近所だったから」「昔から付き合いがあるから」という理由だけで、不動産会社を選ぶのはおすすめしません。依頼しようと思っている不動産会社の取引実績に狭小地・狭小住宅があるかを確認することが大切です。会社の実績と担当者の対応の早さ・丁寧さから不動産会社を決めると少しでも高い価格での売却につながりやすいです。

(4)当社は狭小地・狭小住宅の買い取りに自信があります

当社クランピーリアルエステートでは、全国800を超える弁護士・司法書士・税理士と連携をしております。

そのため『狭小地・狭小住宅』で起こりがちな法的トラブル(境界線や騒音など)の問題解決が可能になり、通常の不動産会社では取り扱いが難しい物件の買い取りを得意としています。

下記リンク先の「不動産スピード買取窓口」に依頼をして頂くと最短48時間以内という早さで現金化が可能なだけでなく、これまでに大手不動産会社などに断られた物件も柔軟に買い取ることができます。『狭小地・狭小住宅』の売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。

狭小地・狭小住宅が一年以上売れないときに見直すべき5つのこと

リフォーム
最後に、狭小地・狭小住宅が一年以上売れ残ったときの見直すべきポイントをお伝えします。このまま同じような売却活動を続けても、成約は難しいでしょう。

(1)リフォームする

築年数が古い場合、買主は購入後、住む前にリフォームすることがほとんどです。そのため、購入してもすぐに住み始めることができず、追加で費用も必要になります。そして、そのリフォーム費用もどれくらいかかるかわからない不安もあります。そこで、買主が購入後にリフォームする必要がないように、リフォーム済み物件として売却活動をやり直すことを考えてみましょう。ただし、一年以上売れなかった物件ですから、リフォーム費用をそのまま売却価格に上乗せするのは難しいと思ってください。また、リフォームにこだわりすぎて売れ残ってしまうリスクもあるので、どういったリフォームをするかは不動産会社と相談しながら進めることをおすすめします。

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(2)売却価格を下げる

売却のためにリフォームする費用を準備できない、リフォーム工事完了まで待つ時間がないという場合には、売却価格を下げることも大切です。一年以上売れないということは、タイミングが悪く買い手が見つからなかったというよりも、実際に土地・建物の購入を検討している方たちの求める価格に対して売却希望価格が高すぎる可能性があります。売り出した時点では適正価格だったとしても、日数が経って市場が変わったということも考えられます。再度、周辺不動産の売却価格相場や似た物件の売却価格相場を調べて、売出し価格を見直してみましょう。

(3)仲介を依頼している不動産会社を変更する

一年以上も売れ残っている場合、不動産会社の実力不足という可能性も考えてください。まず、一般媒介契約であれば売却活動の報告義務は不動産会社にはないので、改めて売却活動の状況を確認します。そのときに、購入希望者が現れたが条件面で折り合いがつかなかったのか、そもそも購入希望者が見つからなかったのかで、取るべき対応は異なります。条件の不一致ということであれば、詳しく話を聴き、これまでお伝えしたような売却価格・物件状態の見直しを行いましょう。一方で、購入希望者を見つけられてないということであれば、不動産会社の広告宣伝活動が不足していると考えられます。その場合、不動産会社の変更を検討してください。不動産会社にも得意不得意があるので、狭小地・狭小住宅の取引実績が豊富な業者に依頼することをおすすめします。

また、仲介の契約の形は一般媒介契約のほかに、専属専任媒介契約・専任媒介契約があります。この2つの契約はどちらの場合でも、売主が契約できるのは1社のみです。つまり、契約を結んだ不動産会社は確実に仲介手数料を得られるので、「営業活動を頑張っても他の不動産会社に契約を持っていかれるかもしれない。」という不安がなく、積極的な売却活動を期待できます。さらに、売主への定期的な報告も法律で義務付けられているので、より丁寧な対応を望めます。そのため、不動産会社との契約形態の変更も見直しのポイントです。

(4)売却方法を買取に変更する

一般の方への売却が難しければ、不動産業者に直接売却する買取も考えましょう不動産会社は現金一括で買い取れる資金力があるので、住宅ローンの審査が通りにくいという狭小住宅のデメリットも関係ありません。早ければ1カ月以内に入金まで実現できます。ただし、買取業者は慎重に選ぶことが大切です。買取業者によっても得意な分野が異なります。狭小地・狭小住宅の取扱い実績が少ない業者に買取依頼すると、査定価格が低くなってしまうので、事前に実績は確認するようにしてください。それでも、仲介による売却をこのまま続けても固定資産税・維持費はかかり、確実に売却できるとも限りません。そのため、個人の買主が見つからない可能性を考えれば、買取も選択肢の一つとしておすすめです。

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(5)収益不動産として運用する

一年以上売却活動をして買い手がつかないならば、売買の需要そのものがないとも考えられます。その場合には、売却すること自体を見直して、賃貸物件や駐車場のような収益不動産としての活用を検討します。狭小住宅の立地や間取りが魅力であれば、賃貸物件として借り主を探すのは充分可能です。また狭小地が不整形地であっても、バイクなどの駐車場としてであれば利用できる可能性もあります。

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まとめ

以上、狭小地・狭小住宅を少しでも高く売るためのポイントについて解説してきました。

まとめ
・狭小地・狭小住宅の坪単価は通常の不動産の15~20%増しが目安
・少しでも高く売却しようと思えば、隣地所有者に売却を提案する
・狭小地・狭小住宅の取引実績が豊富な不動産会社に依頼することも重要
・売れ残ったときには、主に売出し価格・不動産会社・売却方法を見直す

『狭小地・狭小住宅』は売却が難しく、不動産会社も買い取りを避ける物件と言われていますが、売ることができないわけではありません。不動産会社にはそういった通常では難しい物件を取り扱うことが得意な会社もあるからです。

当社クランピーリアルエステートでは、全国800を超える弁護士・司法書士・税理士とネットワークを形成しており、専門士業のバックアップを受けながら取引を進めています。

土地の売却は権利関係も絡むため、法的な知識やトラブルを解消しながら取引を進めることが重要になってきます。

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