家族の首吊り自殺で家が事故物件に!?高額売却できる方法と告知義務の範囲をくわしく解説

首吊り自殺 家 売却

家族が自宅で首吊り自殺してしまい、家が事故物件となるケースが稀にあります。

自宅が事故物件になると、購入してくれる売却先も見つかりにくく、自殺のあった家を手放せずに悩んでいる人は非常に多いです。

また事故物件は多くの買主から敬遠されるため、もし売却できたとしても売却価格が安くなりやすいです。

しかし、売却方法や売却先を工夫すれば買主が見つかるので、首吊り自殺があった物件でも高額売却できます。

この記事では、自殺によって事故物件となった家を高額売却できる方法や、売主が負う瑕疵担保責任の告知義務が適応される範囲などをくわしく解説します。

自殺物件の多くは首吊り自殺によるもの

家 診断
自殺において、もっとも多い死因は「縊死(いし)」いわゆる首吊り自殺です。

その多くは自宅で死に至っていることが厚生労働省の調査で判明しています。

(参照:厚生労働省「平成30年の自殺の状況 30p~」

実際に事故物件における告知事項を調べてみると、首吊り自殺が過去にあったケースは多いです。

人の死に関わる事件が起きた物件は基本的に「心理的瑕疵物件」とみなされます。

ただし、同じ事故物件でも心理的瑕疵の程度は、それぞれの物件ごとに異なります。

例えば、比較的軽度の瑕疵と判断された場合、告知義務期間などが短くなるケースも多いです。

「首吊り自殺が起きた事故物件の場合、どの程度の心理的瑕疵にあたるのか?」を次の項目で説明します。

首吊り自殺の瑕疵は比較的軽度という考えもある

事故物件における死因の中でも、首吊り自殺は比較的軽度の瑕疵と考えられる場合もあります。

例えば、死後に長期間放置されやすい「孤独死」の場合、腐敗による異臭が周囲に放たれることや、死体から体液が漏れ出すことで部屋自体が汚染されるため、首吊り自殺よりは重度の瑕疵といえます。

また、刃物を使った自殺の場合、人体への痛みが大きいことから、もがき苦しみながら暴れ回るケースも多く、血痕が散乱して部屋自体が汚染されるケースも少なくありません。

自殺発生後に「部屋が血だらけだった」と噂が流れてしまうと、近隣住民に「あの事故物件は凄惨な現場だった」という悪印象が残ってしまうため、刃物を使った自殺も比較的重度の瑕疵といえるでしょう。

しかし、首吊り自殺の場合は静かに息を引き取っており、死体から出る体液などの汚染範囲も少ないので、凄惨な現場という印象は上記の2ケースに比べて弱いため、比較的軽度の瑕疵とも考えられるのです。

周囲へ与える悪印象が大きい場合は心理的瑕疵に該当する

とはいえ「心理的瑕疵」の程度に明確な基準は存在しません。

文字や法律では定義できる「物理的瑕疵」や「法的瑕疵」と違って、心理的瑕疵は個人の感情によるため判断が難しいのです。

例えば、数十年前に起きた事件を未だに心理的瑕疵として扱い「告知事項アリ」と告知しなければならないケースもありますし、逆に2~3年経過した時点で通常の物件として売買できるケースもあります。

心理的瑕疵の程度を判断する基準は「その物件で起きた事件や事故が、近隣住民や買主にどのくらい悪印象を与えているか?」です。

例えば、ニュースで報道された凄惨な殺人事件の場合、数十年間経っても近隣住民に悪印象が残りますが、いつの間にか年老いた老人が孤独死していた場合、記憶に残るのは長くても数年程度ですし、悪印象と感じるとは限りません。

つまり、自殺物件においても「どのような死因・状況・状態だったのか」や「近隣住民にどのくらい悪印象を与えたのか」が心理的瑕疵の程度を決め、将来的な物件の価値に繋がってくるといえます。

自殺物件を売却する場合のデメリットと注意点

考える人
自殺物件も事故物件の1つですので、買主が見つかりにくく、思うように売却できないことも多いです。

ただし、雨漏りや水漏れなどが起きた事故物件とは異なり、目に見える物理的な欠陥だけでなく、人の感情が関わる心理的要因が不動産価値に直接影響します。

自殺物件を売却するには、一般物件と異なる注意点を理解することが大切です。

自殺物件の売却価格は通常物件より30~50%安くなる

自殺物件は殺人事件などが起きた物件と比べると悪印象は少ないですが、不動産市場では事故物件と一括りにされるため、資産価値の低下が予想されます。

自殺物件の売却価格は、通常物件の相場から30%~50%程度引かれた金額となるケースが多いです。

「告知事項アリの心理的瑕疵物件だから買主がつかない」という理由が大きいですが、死因や近隣住民が感じる悪印象の程度によっても変わります。

売却時に買主へ瑕疵を告知する必要がある

心理的瑕疵物件となる自殺物件は買主へ瑕疵を告知する義務があります。

ただし、自殺発生から年月が経過して周囲の悪印象が薄れている場合、瑕疵を告知しなくてよいケースもあります。

自殺物件の場合、告知義務期間は7年程度とされることが多いですが、告知期間には明確な決まりがなく、ケースごとに異なるため注意しましょう。

例えば、賃貸物件で自殺したケースと一軒家で自殺したケースでは、人の入れ替わりの有無などが違うため告知義務期間も異なります。

ちなみに「どんな事情が告知義務に該当するのか?」は以下のとおりです。

  • 告知義務あり・・・買主が聞いたら取引を渋るような事柄
  • 告知義務なし・・・買主が聞いても取引を続行する程度の事柄

より具体的な告知義務の内容については、こちらの記事を参考にしてください。

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告知せず売却すると損害賠償請求の恐れがある

買主とのトラブルを避けたいのであれば、事故物件を売却する際には瑕疵を隠さずに告知しておきましょう。

瑕疵を告知せずに自殺物件を売却した後、もし自殺があった事実を買主が知った場合、損害賠償を請求される恐れがあります。

「時間が経過しているから告知義務がない」と思える自殺物件でも、裁判では「瑕疵担保責任を負う必要がある」と判断されるケースもあるため注意しましょう。

自殺物件を高額売却できる方法

計画
先述したとおり、首吊り自殺などがあった自殺物件は売却価格が安くなりやすいです。

しかし、売却方法や売却先を工夫すれば、自殺物件でも高額売却できます。

特に首吊り自殺は自殺物件の中では比較的軽度とされるケースが多いため、しっかりと戦略を立てれば売却価格を上げられます。

自殺のあった建物を取り壊して更地で売る

自殺のあった物件を売る際には、悪印象を減らす努力が大切です。

自殺現場となった建物を取り壊して更地にすることも、売却時には有効です。

建物を取り壊せば、自殺現場自体が無くなるので、買主への悪印象は少なくなります。

また、更地にすることで土地の用途が広がるため、買主からの需要が集まる可能性も高いです。

「悪印象だった建物は取り壊されたし、事故物件なので相場よりも安く入手できる!」と考えて購入する人は意外に多いため有効といえます。

ただし、庭などで首吊り自殺をしたケースでは、土地自体が心理的瑕疵物件となりうるため、更地にしても買主が見つからない恐れがあるため注意しましょう。

更地にしても瑕疵の告知義務はなくならない

自殺のあった建物を解体したからといって、告知義務が完全に無くなるわけではありません。

告知義務についてはケースごとに判断されるものですが、瑕疵担保責任によって損害賠償を請求されるリスクを考えれば、しっかりと瑕疵の事実を買主に告知したほうがよいでしょう。

ただし、自殺から10年以上経過しており、それまで物件に異常性が見られなければ告知する必要性はないとした裁判所の判例もあります。

事故物件専門の買取業者へ売却する

一般の買主に事故物件を売却する場合、売主側の希望額での売却は難しいです。

そもそも多くの場合は買主が見つかりませんし、見つけた場合も値引き交渉により売却価格を安くされてしまいます。

自殺物件を高額売却したい場合、事故物件専門買取業者へ売却するとよいでしょう。

「事故物件専門買取業者」とは、瑕疵のない一般物件を扱う大手買取業者とは異なり、事故物件を専門に取り扱う不動産業者です。

大手買取業者では安く買い叩かれてしまう自殺物件でも、事故物件の使い道を理解している専門買取業者が買取すれば、売主が希望する金額で買取可能です。

当社クランピーリアルエステートも事故物件専門買取業者として多くの実績を誇り、査定スピードや買取価格も満足のいくものになるよう自信を持ってサービスを提供しております。

無料相談も実施しておりますので、以下のリンクよりお気軽にお問合せください。

首吊り自殺の瑕疵担保責任の適用範囲

裁判所
前述したとおり、心理的瑕疵を有する自殺物件でも告知義務を怠らなければ、売却後に瑕疵担保責任を問われることはありません。(告知済みの事項は契約内容とみなされるため)

しかし、心理的瑕疵については基準が明確でないため、告知したにも関わらず売主が瑕疵担保責任を追及されてしまうケースもあります。

売買契約において「どの程度の事象が瑕疵に該当して、売主が責任を負う必要があるのか?」を解説していきます。

特約を結んでも瑕疵担保責任は免責されない

もし「瑕疵担保責任を一切負わない」という特約つきで売買契約を結んだとしても、売主の瑕疵担保責任は基本的に免責されません。

民法第572条では「担保責任を負わない旨の特約」について、以下のように定めています。

■担保責任を負わない旨の特約
売主は、第五百六十条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。出典:https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=129AC0000000089_20180401_429AC0000000044&openerCode=1#2093、総務省「民法 第五百七十二条」

つまり、基本的には担保責任を負わない特約は有効ですが、知りながら告知しなかった事実に関する売主の担保責任は免責できないのです。

ただし、この条文を読み取ると「売主も瑕疵を知らなかった場合、瑕疵担保責任を負わない特約は有効である」という解釈もできます。

ですので、以下のようなケースでは担保責任を負わない特約が有効となりえます。

  • 過去に自殺の事実があったことを知らずに売主が物件を所有していた
  • 所有していた物件の告知義務が無くなったと売主が思い込んでいた

瑕疵担保責任を追求する場合、売主が瑕疵を知っていた事実を買主は立証しなければなりません。

しかし、心理的瑕疵は立証が非常に困難なので、瑕疵担保責任を負わない特約が有効化されやすいといえます。

いずれにせよ、瑕疵担保責任を負わない特約の有効性についてはケースバイケースで、最終的には裁判所の判断によります。

このような瑕疵担保責任に関するトラブルが起きた場合、早めに弁護士などの専門家に相談して対処することが大切です。

過去に自殺があっても瑕疵に該当しないケースもある

物件の売買契約において、過去に自殺があった事実が必ず瑕疵に該当するわけではありません。

例えば「数年前に建物内で首吊り自殺のあった物件が売買され、買主が建物を取り壊した後に自殺の事実を知った」というケースでは、売主側の告知義務はなく瑕疵に該当しないとした判例もあります。(参照 大阪地裁 平成11年2月18日)

このケースの特徴は「買主は土地取得が目的である」「自殺現場である建物が既に取り壊されている」という2点です。

上記の判例のように自殺現場が既に存在しない場合、売主が瑕疵を告知しなくてよいケースも存在します。

ただし、これは買主が売却前提の土地取得を目的として購入したケースの判決ですので、居住目的で購入したケースでは瑕疵となりうる可能性もあります。

参照:不動産適正取引推進機構「RETIO判例検索システム H11.2.18 大阪地裁の判例」

まとめ

自殺などで事故物件になってしまった場合でも、近隣住民や買主が悪印象を抱かなければ売却可能です。

特に首吊り自殺など、自殺現場が建物内である場合、該当の建物を解体して更地にすれば、悪印象を拭えるので売却しやすくなります。

ただし、瑕疵のない通常の物件と比べると、売却価格が低くなることは留意しておきましょう。

自殺の起きた物件を高額で売りたいのであれば、事故物件専門の買取業者へ売却するのがベストです。

また仲介などで売却する際には、心理的瑕疵における告知義務を怠らないように気をつけましょう。

売主には瑕疵担保責任があるため、告知義務を怠ると買主から損害賠償を請求される恐れがあります。

事故物件における心理的瑕疵には、瑕疵に該当するのか、告知義務があるのか判断できないものもあります。

瑕疵や告知義務の有無を自身で判断できない場合、早めに弁護士などに相談しましょう。

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