首吊り自殺があった家はいわゆる事故物件とみなされ、売却時には需要が低く、価格も安くなってしまいます。
加えて、事故物件には告知義務があるため「首吊り自殺があった」という事実を隠して売却はできません。そのため、通常の不動産より売りにくくなることは避けられないでしょう。
首吊り自殺があった家の価格相場は、その他の条件にもよりますがおおむね30~50%安くなります。
首吊り自殺のあった家を売却するときは、訳あり物件専門の買取業者に相談するのがおすすめです。
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目次
「首吊り自殺」が家の売却に与える影響
人の死に関わる事件が起きた物件は、基本的に「心理的瑕疵物件」とみなされます。瑕疵とは欠点や欠陥という意味です。
心理的な忌避感や嫌悪感があること、つまり「心情的に住みたくない」と思うような事柄が心理的瑕疵とみなされます。
ただし、同じ事故物件でも心理的瑕疵の程度は、それぞれの物件ごとに異なります。
比較的軽度の瑕疵と判断された場合、告知義務期間などが短くなるケースも多いです。
自殺物件の売却価格は通常より30~50%安くなる
自殺物件の売却価格は通常より30~50%安くなるのが一般的です。売主としては、決して無視できない下落幅です。
しかし、首吊り自殺の瑕疵は他の自殺方法と比べて、瑕疵の程度は軽いという考えもあります。
例えば、死後に長期間放置されやすい「孤独死」の場合、腐敗による異臭や死体から漏れ出す体液で部屋自体が汚染されるため、首吊り自殺よりは重度の瑕疵とみなされます。
また、刃物を使った自殺の場合、血痕が散乱して部屋自体が汚染されるケースも少なくありません。
上記2つと比べると、首吊り自殺は汚染範囲が少ないケースが多いため、価格の下落幅も若干小さくなる傾向にあります。
売却時は買主に「首吊り自殺があったこと」を告知する必要がある
物件に瑕疵がある場合、売主は瑕疵の事実や内容を買主へ告知する義務があります。首吊り自殺があったことを隠して売却することはできません。
自殺物件の場合、告知義務期間は7年程度とされるのが一般的です。
しかし、告知期間には明確な決まりがなく、地域や個々の状況で異なるため注意しましょう。
より具体的な告知義務の内容については、こちらの記事を参考にしてください。
自殺は瑕疵とみなされるので「瑕疵担保責任」「契約不適合責任」の対象
自殺物件に限らず、瑕疵のある物件を売却するとき、売主は「瑕疵担保責任」や「契約不適合責任」を負います。
瑕疵担保責任は「物件に隠れた瑕疵があった場合、買主側から損害賠償や契約解除の請求ができる」という制度で、2020年まで運用されていた制度です。
一方、契約不適合責任は瑕疵担保責任と代わる形で作られました。「契約内容と物件の現況に差異があった場合、買主側から損害賠償や契約解除などの請求ができる」という制度です。
瑕疵担保責任も契約不適合責任も「物件に瑕疵がある場合、売主は買主に伝えなければならない」という点は一貫しています。これが瑕疵物件における告知義務の根拠です。
瑕疵を告知せず売却すると損害賠償請求の恐れがある
買主とのトラブルを避けたいのであれば、事故物件を売却する際の告知義務は必ず守りましょう。
瑕疵を告知せずに自殺物件を売却し、後から自殺の事実が発覚した場合、買主から損害賠償を請求される恐れがあります。
仲介業者を利用して家を売却する場合、売主は、業者に瑕疵のことを伝えておきましょう。仲介業者のほうから、買主に対して瑕疵のことが伝えられます。
過去に自殺があっても瑕疵に該当しないケースもある
物件の売買契約において、過去に自殺があった事実が必ず瑕疵に該当するわけではありません。
このケースの特徴は「買主は土地取得が目的である」「自殺現場である建物が既に取り壊されている」という2点です。
上記の判例のように、自殺現場となった建物が既に存在しない場合、売主が瑕疵を告知しなくてよいケースも存在します。
ただし、これは買主が売却前提の土地取得を目的として購入したケースの判決です。居住目的で購入したケースでは瑕疵となりうる可能性もあります。
参照：不動産適正取引推進機構「RETIO判例検索システム H11.2.18 大阪地裁の判例」
「首吊り自殺のあった家」を高額売却する方法
先に解説したとおり、首吊り自殺のあった物件は売却価格が安くなりやすいです。
しかし、売却方法や売却先を工夫すれば、自殺物件でも高額売却できます。
しっかりと戦略を立てれば、満足のいく価格で売却できるでしょう。
【方法1】自殺のあった建物を取り壊して更地で売る
自殺のあった物件を売る際には、物件の悪いイメージを減らす努力が大切です。
建物を取り壊せば、自殺現場自体が無くなるので、物件の悪いイメージは少なくなります。
また、更地にすることで土地の用途が広がるため、建物がある状態より需要が高まる可能性もあります。
ただし、庭などで首吊り自殺をしたケースでは、土地自体が心理的瑕疵物件となりうるため、更地にしても買主が見つからない恐れがあります。
更地にしても瑕疵の告知義務はなくなるとは限らない
自殺のあった建物を解体したからといって、告知義務がなくなるわけではないので注意しましょう。
先に解説した判例では「建物解体による告知義務の消失」が認められていましたが、個々の事情によって判断は異なります。
告知義務がなくなる条件に明確な基準はないため、物件ごとに慎重な判断が求められます。自分1人で考えず、弁護士や不動産業者に相談するようにしましょう。
【方法2】訳あり物件専門の買取業者へ売却する
一般の買主に事故物件を売却する場合、希望どおりの価格で売るのは難しいといえます。
そのため、自殺物件を高額で売却したい場合、訳あり物件専門の買取業者へ売却するとよいでしょう。
大手不動産業者では安く買い叩かれてしまう自殺物件でも、事故物件の使い道を理解している専門買取業者なら、高額買取が可能です。
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【方法3】期間を空けてから売却する
明確な基準はないものの、自殺物件の告知義務期間は7年程度とすることが多いのは、すでに解説したとおりです。
重要なのは、心理的瑕疵は時間経過で和らぐ可能性があるということです。自殺後すぐに売り出すより、一定期間を置いてから売り出すほうが買主を見つけやすいでしょう。
時間経過を待つ間は、賃貸物件として貸し出すとよいでしょう。賃料相場も安くなりますが、維持費程度はまかなえます。
ただし、貸し出すにあたってリフォームをおこなう場合、予算やリフォーム後の賃貸需要をしっかりと検討する必要があります。
不動産市場の専門的な知識が必要となるため、賃貸の仲介をおこなっている不動産業者にアドバイスを聞いてみましょう。
まとめ
首吊り自殺のあった家は、瑕疵のない通常の物件と比べると売却価格が低くなります。
また、仲介などで売却する際には、心理的瑕疵における告知義務を怠らないように気をつけましょう。
売主には瑕疵担保責任（契約不適合責任）があるため、告知義務を怠ると買主から損害賠償を請求される恐れがあります。
瑕疵や告知義務の有無を自身で判断できない場合、早めに不動産業者や弁護士などに相談しましょう。
自殺の起きた物件を高額かつトラブルなく売りたいのであれば、訳あり物件専門の買取業者へ売却するのがおすすめです。
首吊り自殺があった家の売却でよくある質問
はい、売却できます。首吊り自殺が発生した家は事故物件として扱われ、買主が見つかりにくい傾向はあります。ただし「絶対に売れない」わけではないので、安心してください。
売却価格は通常物件より30~50%安くなります。ただし、明確な相場があるわけではなく、首吊り自殺があった物件がいくらで売れるかはケースバイケースです。
売却時は「告知義務」を果たす必要があります。告知義務を怠ると、損害賠償を請求される恐れもあるので注意してください。
「告知義務期間は7年程度」という考えもありますが、あくまで慣習であり、実際は明確に決まっていません。相手方から「知っていたら契約しなかった」と言われると大きなトラブルになりかねないため、期間に関係なく告知するとよいでしょう。
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