「瑕疵担保責任」と改正後の「契約不適合責任」の内容|売買時の注意点も解説

瑕疵担保責任 契約不適合責任

「瑕疵担保責任」とは、売買契約における「売主側の保証責任」です。売買の目的物に問題があったとき、売主がどんな責任を負うのかを示します。

また、瑕疵担保責任は、2020年の民法改正により「契約不適合責任」へと改正され、損害賠償の範囲などが変わっています。

不動産売買においては売主も買主も、「瑕疵担保責任」や「契約不適合責任」の把握が重要です。

ルールをしっかり把握し、適切な売買をおこなわなければ、大きなトラブルにもなりかねません。

不動産を売却する場合、訳あり物件専門の買取業者に相談するという方法もあります。不動産の専門家に買い取ってもらえば、後から問題を指摘されることがないので安心です。

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2020年に「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へ改正された

瑕疵担保責任も契約不適合責任も、売買における売主の責任に関する法律用語です。

従来、売主は目的物(売買の対象物)の瑕疵(欠陥や欠点)に対して保証義務があり、瑕疵の定義や損害賠償の範囲が規定されていました。これを「瑕疵担保責任」と呼びます。

その内容が、2020年の民法改正で見直され「契約不適合責任」となりました。売主の責任のありかたや、買主側がどのように責任を追及できるのかについて変更されています。

契約不適合責任では「目的物の瑕疵」ではなく「契約内容に適合しているか」に重きを置いています。しかし、本質である「売主に保証義務がある」という旨に変わりはありません。

改正前の売買契約は瑕疵担保責任が適用される

民法の改正は、2020年の4月1日に施行されました。

契約不適合責任が適用されるのは、施行日以降に締結された売買契約です。

そのため、2020年3月31日までに結ばれた売買契約は、改正前の瑕疵担保責任が適用されます。

法的性質の違い

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは、法的な性質の捉え方にあります。

もともとの法律では「売主は目的物の引き渡しによって契約の履行を完了する」という考えが根底にありました。しかし、それでは目的物に隠れた瑕疵があったとき、買主にとって不公平です。

そこで、瑕疵担保責任によって「瑕疵に対する売主の責任」を定めていました。法律で別途に責任を定めている(法的責任)という捉え方です。

一方、契約不適合責任は「契約内容にそぐわない目的物を引き渡しても、そもそも契約は不履行である(契約責任)」という考えにもとづいています。

法的な性質の捉え方が変わったことで、損害賠償の範囲や請求のしかたも変更となったのです。

「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」における4つの変更点

瑕疵担保責任と契約不適合責任の具体的な変更点をまとめると、下記の4つとなります。

  • 買主の請求できる権利が増えた
  • 損害賠償請求で「売主の帰責性」が条件となった
  • 損害賠償請求の範囲が拡大された
  • 請求期限のルールが緩やかになった

他にも細かな違いはありますが、上記の4つを押さえておけば、売買で大きな失敗をすることは防げるでしょう。

1.買主の請求できる権利が増えた

従来の瑕疵担保責任より、買主の請求できる権利が増えています。

権利の種類 権利の内容 瑕疵担保責任 契約不適合責任
損害賠償請求 本来得られるはずだった利益の補填 請求できる 請求できる
契約解除 契約の解除(解除に伴う代金の返還) 請求できる 請求できる
追完請求 欠陥の修補、不足分や代替品の引き渡し 請求できない 請求できる
代金減額請求 購入代金の減額 請求できない 請求できる

権利が増えたことで、買主の希望や個々の事情にあわせた請求ができるようになりました。

2.損害賠償請求で「売主の帰責性」が条件となった

帰責性とは、責めに帰すべき事由があるかどうかを指す言葉です。瑕疵担保責任では、損害賠償を請求する際に売主の帰責性は問われませんでした。

つまり、売主に落ち度がなかったとしても、瑕疵があった時点で責任を問えたのです。

一方、契約不適合責任については、債務者の責めに帰することができない原因であれば損害賠償請求ができません

例えば、不動産の売買において契約成立から引き渡しまでに地震があったとします。地震によって建物が崩れてしまっても、売主に落ち度はないので損害賠償を請求できません。

ただし、請求できないのはあくまで損害賠償の請求だけです。契約解除や追完請求、代金減額請求は売主の帰責性を問われません。

3.損害賠償請求の範囲が拡大された

損害賠償を請求できる範囲も、改正により拡大しています。

瑕疵担保責任にもとづく損害賠償請求の場合、契約が有効であることを信じたために受けた損害の実費等(信頼利益)が対象でした。

例えば、契約が有効であるという認識のもと現地に行くための交通費や、名義変更の費用などが信頼利益です。

一方、契約不適合責任にもとづく損害賠償請求の場合は、本来発生していたであろう利益(履行利益)にまでおよび、範囲が広くなったと解されます。

例えば、契約の不適合がなければ利用や転売などにより得られたであろう利益が、履行利益にあたります。

4.請求期限のルールが緩やかになった

改正後は、請求期限のルールも緩やかになっています。

瑕疵担保責任では「買主が瑕疵の事実を知ってから1年以内に権利を行使する」ことが条件でした。

一方、契約不適合責任では、契約不適合の種類別に期限を設定しています。

目的物の種類・品質が契約に適合しない場合 契約不適合を知ってから1年以内の通知
※1年以内に「契約内容と引き渡された目的物が異なる」と通知すれば、その後の請求時期は自由
目的物の数量・権利が契約に適合しない場合 期限の定めなし

ただし、上記の期限は契約に個別の定めがない場合のルールです。売主・買主双方の合意があれば、期限を短く(あるいは長く)設定することも可能です。

売主が宅建業者であるときの期限

売主と買主が合意すれば期限の設定は自由におこなえますが、売主が宅建業者である場合、買主側が不利にならないよう制限があります。

宅地建物取引業法第40条
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。出典:e-Govポータル「宅地建物取引業法第40条」

上記の条文を簡単にいえば、宅建業者というプロが売主になる場合、引き渡し日から2年以上は瑕疵担保責任を負わなければならないという制限です。

そのため、不動産業者から物件を購入する際に、売買契約書に「瑕疵担保は免責される」といった記載があると、宅建業法違反なので無効となります。

悪徳な不動産業者だと、このルールを無視して責任を逃れようとするので注意しましょう。

新築不動産は「住宅品質確保促進法」が適用される

瑕疵担保責任や契約不適合責任は民法による規定ですが、不動産ではさらに別の法律で、瑕疵の担保を規定しています。

とくに重要なのは「住宅品質確保促進法」です。この法律によって、新築物件は別途保証期間が定められています。

保証期間内に瑕疵が発見された場合、売主は無料で修繕したり、損害賠償を支払わねばなりません。

参照:国土交通省「住宅の品質確保の促進等に関する法律」

基本構造部分の瑕疵に対して10年間の保証を受けられる

住宅品質確保促進法の対象となる瑕疵は、建物の「基本構造部分」に関わるものです。

具体的には、下記の2点があてはまります。

構造耐力上重要な部分 建物の自重もしくは積載荷重などを支える部分。基礎・基礎杭・床版(床スラブ)・屋根版(屋根スラブ)・壁・柱・梁・土台など。
雨水の侵入を防止する部分 雨水の侵入経路と排出経路に該当する部分。屋根・開口部に設ける戸・外壁の仕上げ・雨水排水管など。

引き渡しから10年間、上記部分で瑕疵が発生した場合、売主の責任で補修や損害賠償の支払いをしなければいけません。

不動産売買においてなにを注意すべき?

売買には売主側にさまざまは責任があることを解説しましたが、不動産売買において、具体的になにを注意すべきでしょうか?

注意点は、立場によって異なります。売主なら損害賠償を請求されないよう、契約前の物件調査や買主への説明が重要です。

一方、売主側なら、物件の事前調査はもちろんですが、契約によって本来請求できる権利を制限されないようにすることも大切です。

売主と買主、それぞれの立場から注意点を見てみましょう。

売主は「事前調査」と「説明義務」に注意

売主が最初にすべきことは、物件の事前調査です。売却予定の不動産が、どんな状態なのか把握しましょう。

売主が把握していなかった瑕疵でも、瑕疵担保責任や契約不適合責任の対象です。

事前調査をおこなうためには、ホームインスペクション(住宅診断)を受けるのがよいでしょう。建築士などの専門家が、外見上ではわからない瑕疵も調査してくれます。

また、把握した瑕疵は買主に説明してから契約しましょう。説明義務を果たさなければ、まず間違いなく損害賠償を請求されます。

ちなみに、瑕疵は物理的なものだけではなく、心理的瑕疵や環境的瑕疵も含まれるので注意しましょう。

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買取業者に売却すれば後から瑕疵を追及されないので安心

不動産の売却に重要な事前調査ですが、売主にとっては負担となります。説明義務にしても、専門知識がなければ「具体的になにを説明すべきかわからない」というのが本音でしょう。

そこで、不動産の売却は「訳あり物件専門の買取業者」に相談するのがおすすめです。

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買主は契約書の「特約による免責事項」に注意

買主側は、契約書の「特約による免責事項」をしっかりと確認しましょう。自分にとって不利な項目が書かれていないかチェックすることが重要です。

また、購入後に瑕疵が発見された場合は、なるべく早く弁護士に相談しましょう。

時間が経てば、売主が行方をくらます事態もありえます。損害賠償の請求期限に余裕があっても、速やかな対処が必要です。

まとめ

瑕疵担保責任も契約不適合責任も、売買契約における売主の責任を規定したものです。

個々の事情によって損害賠償の範囲など異なるため、適切な対応は不動産問題に詳しい弁護士へ相談しましょう。

また、不動産売却にあたっては、訳あり物件専門の買取業者に相談することもおすすめします。後から責任を追及される心配がなくなりますし、瑕疵があっても高額で買い取ってもらえます。

瑕疵担保責任と契約不適合責任についてよくある質問

瑕疵担保責任とはなんですか?

瑕疵担保責任とは、売買契約における「瑕疵に対する売主の責任」を規定したものです。売買の目的物に瑕疵(欠点や欠陥)があった場合、買主は損害賠償の請求や契約の解除ができます。

契約不適合責任とはなんですか?

契約不適合責任とは、売買契約における「契約に対する売主の責任」を規定したものです。売買の目的物が契約内容に適合しない場合、買主は損害賠償請求や契約解除に加え、追完請求や代金減額請求ができます。

瑕疵担保責任と契約不適合責任はなにが違うのですか?

民法改正により、瑕疵担保責任から契約不適合責任へ制度が変わりました。着目される売主の責任が「瑕疵」から「契約」に変わり、買主が責任を追及する方法も追加されています。

瑕疵担保責任はいつから契約不適合責任になりますか?

2020年4月1日以降の売買契約から、契約不適合責任が適用されます。2020年3月31日以前の契約は、瑕疵担保責任にもとづいて判断されます。

瑕疵のある不動産を売却するときはどうすればよいですか?

瑕疵の内容を具体的に調査し、買主にしっかり伝えてから契約を結びましょう。また、訳あり物件専門の買取業者に売却すれば、買主が「不動産の専門家」なので売却後にトラブルとなる心配がなくなります。→【無料相談】事故物件・訳あり物件の買取窓口はこちら

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