事故物件を購入するメリット・デメリットは?安く買う2つのコツも解説

事故物件 メリット デメリット

「購入を検討しているマンションが事故物件だということを説明された」
「気になっている住宅が事故物件ということで購入を躊躇っている」
など、様々な理由から購入を検討している不動産が事故物件だという方も多いはずです。

しかし、「事故物件」と聞くとマイナスな印象が強いため、本当に購入をしてもいいのだろうかと悩んでしまうこともあるのではないでしょうか。

そこで今回は、事故物件を購入するメリットやデメリットについて解説をしていきます。

事故物件をできるだけ安く購入する方法や、賃貸住宅として扱う場合の注意点などについても解説をしますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

事故物件を購入するメリット・デメリット

メリットデメリット

「事故物件」と聞くと、自殺や殺人が起こった物件というイメージをお持ちの方も多いのではないでしょうか。

上記のようなイメージも間違いではないですが、正確には「心理的瑕疵のある物件」が事故物件ということになります。

「心理的瑕疵のある物件」とは、販売や賃貸募集をしている不動産で過去に人が死亡するなどの事件や事故があり、オバケや幽霊等の心霊現象はないものの、心理的に抵抗を感じてしまう事項がある物件のことです。

ただし、心理的な瑕疵というものは法律的な定義が存在しないため、あくまで所有者による判断に任せられています。

また、雨漏りやシロアリ被害による欠陥、建築資材にアスベストが使用されているなどの問題は物理的瑕疵というものになります。

つまり事故物件とは、不動産の契約を完了する前に知っていたら契約をしていなかったかもしれないという「心理的な瑕疵」が存在する不動産ということです。

そのため、事故物件を購入してもデメリットしかないと思われてしまいますが、実はメリットも多い不動産となっています。

ここからは、実際に事故物件を購入する前に知っておきたいメリットやデメリットについてご紹介していきます。

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事故物件を購入する2つのメリット

まずは、事故物件を購入するメリットについてご紹介します。

事故物件を購入するメリットですが、

  • 一般的な不動産よりも安く購入することができる
  • 賃貸物件として利用すれば高い利回りを期待できる

上記のようなものが挙げられます。

順に解説をします。

①一般的な不動産よりも安く購入することができる

事故物件を購入するメリットとして最初に挙げられるのは、一般的な不動産よりも安く購入することができるということです。

事故物件を売買するためには、必ず売主(所有者)が買主(購入者)に、事故物件となってしまった原因(心理的瑕疵となる要因)について説明をする必要があります。

これが、事故物件における告知義務となっています。

もし、上記のような告知義務があるのにもかかわらず、売主から買主に事故物件となってしまった原因についての説明がない場合、告知義務違反となり契約自体を取り消されたり、瑕疵担保責任を負う必要がありますので注意が必要です。

「瑕疵担保責任」とは、不動産を購入した時点では明らかではなかった物理的または心理的な瑕疵があった場合、売主(所有者)が買主(購入者)に対して負う必要がある責任のことです。

上記のような事故物件に関する説明を受けて、抵抗を感じてしまう方も多いかと思います。

そのため、一般的な不動産と比べると需要が低く、平均的な販売価格では契約がされづらいと判断され、値段を下げることになります。

また、値下げされる価格には明確な基準はありませんが、

心理的瑕疵の要因 販売価格
自然死(孤独死や病死など) 一般的な販売価格から1割程度の減額
自殺 一般的な販売価格から2〜3割程度の減額
他殺(殺人事件) 一般的な販売価格から3〜5割程度の減額

上記が平均的な値となります。

自然死や自殺ではなく殺人などの事件で人が亡くなった場合、アパートやマンション名などがニュースで流れるだけでなく、人々の記憶の中に長い期間残るものなので、周辺相場の半額にまで下がってしまうこともあります。

そのため、一般的な不動産に比べると事故物件は心理的瑕疵の要因によって左右されますが、基本的には安く購入することができるというメリットがあります。

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②賃貸物件として利用すれば高い利回りを期待できる

事故物件を購入するメリットとして次に挙げられるのは、賃貸物件として利用すれば高い利回りを期待することができるということです。

一般的に、

・住まいの建物と駅が近い場所にあるなどの利便性に優れた土地
・不動産の周囲に生活に必要な施設が揃っている環境の良い物件

上記のような条件の不動産は高額で売買されることとなります。

ただ、上記のような不動産が事故物件だった場合、基本的に安く購入することが可能です。

不動産の投資を成功させたいのであれば、投資する物件にはできる限りお金を掛けず、手に入れることが重要となります。

一般的な不動産ではなく安く販売している事故物件を購入し、実際に賃貸物件として入居者を集めることができれば高い利回りを期待することができるというわけです。

リフォームやリノベーションなどを徹底して物件の状態を向上させ、事故物件の雰囲気を払拭することができれば、周辺の家賃相場と変わらない金額を設定することも可能となります。

したがって、事故物件を購入するメリットに賃貸物件として利用することで高い利回りが期待できるということも挙げられます。

以上の2つが事故物件を購入するメリットです。

事故物件を購入する2つのデメリット

デメリット

次に、事故物件を購入するデメリットについてご紹介していきます。

事故物件を購入するデメリットですが、

  • 実際に住んでみると精神的なストレスを感じることがある
  • 不動産を売却しようと考えても買い手が見つからない可能性がある

上記のようなものが挙げられます。

①実際に住んでみると精神的なストレスを感じることがある

事故物件を購入するデメリットとして最初に挙げられるのは、実際に事故物件に住んでみると精神的なストレスを感じることがあるということです。

上記のメリットの部分でもご説明しましたが、事故物件とは過去に事件や事故などがあった物件のことを指しています。

事故物件に関する告知義務があるので、所有者である売主から心理的瑕疵についての説明を受けており理解はしているはずですが、実際に住んでみると少々のことでも気になってしまうという方も多いと思います。

反対に、事故物件に住んでいても何も感じないという方もいるはずです。

ただ、上記のようなことは実際に事故物件に住んでからでないとわからないこととなります。

そのため、事故物件を購入するデメリットとして実際に住んでからでないとわからない精神的なストレスを感じることがあるということが挙げられます。

②不動産の売却を検討していても買い手が見つからない可能性がある

事故物件を購入するデメリットとして次に挙げられるのが、不動産の売却を検討していても買い手が見つからない可能性があるということです。

事故物件を購入したけど、様々な事情から手放さなくてはいけない状況になったとします。

そのような状況でも、基本的には事故物件に関する告知義務は必須となりますので、購入希望者に事故物件となってしまった原因(心理的瑕疵の内容)について説明をしなくてはいけません。

ただ、当時の自分は問題がないと判断した心理的瑕疵の内容であっても、他人からすれば契約の判断に影響する重大な問題だと捉えられてしまう場合もあります。

そのため、不動産を売却することができず、いつまでも動かせない資産を抱えてしまうということになってしまいます。

したがって、事故物件を購入するデメリットに、不動産を売却したいと考えても次の買い手が見つからない可能性があるということが挙げられます。

もし事故物件の次の買い手が見つからないという場合には「買取」という方法を選択することもできるのはご存じでしょうか。

本サイト「イエコン」を運営する株式会社クランピーリアルエステートでも「買取」を行っています。

弊社が運営する「不動産スピード買取窓口」にご依頼をして頂くと、最短で48時間以内という早さで物件の現金化が可能となります。

また、訳あり物件の買取実績に乏しく失敗しない低価格での買取を行おうとする通常の業者と比べて、全国各地の訳あり物件を買い取ってきた経験やデータから、当社は高額価格での買取を行うことが可能です。

さらに、税理士や弁護士などを中心とした士業とのネットワークを活かした買取も行っているので、スムーズかつ柔軟に対応することができます。

事故物件の買取をご検討の方は、お気軽にご相談ください。

事故物件をできるだけ安く購入する2つのコツ

安く購入

ここまで、事故物件を購入するメリットやデメリットに関してご説明をしてきました。

ただ、実際に事故物件を購入するのであれば、できるだけ安く購入したいですよね。

ここからは、事故物件をできるだけ安く購入することができる2つのコツについてご紹介していきます。

①事故物件になってから一度も購入されていない不動産を購入する

事故物件をできるだけ安く購入する1つ目のコツは、事故物件になってから一度も購入されていない不動産を購入するというものです。

事故物件とは、事件や事故の影響で心理的な瑕疵が存在する不動産ですが、それらは日が経つにつれて徐々に人々の記憶から薄れていくことが多いです。

また、自分が購入をする前にも購入者がいた場合、事故物件に対する抵抗も少なくなっていくと考えられています。

  1. 数十年前に事故物件となった不動産(事故物件となってから2組の入居があった)
  2. 数カ月前に事故物件となった不動産(事故物件となってからの入居者はいない)

上記の2つの不動産を見比べてみてください。

「数十年前に事故物件となった不動産」は、事故物件となってから随分と年月が経っているだけでなく、過去の入居歴もあります。

「数カ月前に事故物件となった不動産」は、事故物件となってからの日が浅く、事故物件となってからの入居歴はありません。

どちらも事故物件であることに変わりないですが、一般的にみると「数カ月前に事故物件となった不動産」の方が人々の記憶に新しく、心理的な抵抗も強いと判断されます。

そのため、同条件の不動産であっても、不動産会社は「数カ月前に事故物件となった不動産」の方を安く販売することが多いです。

したがって、事故物件になってからの日が浅く、一度も購入されていないものを入手しましょう。

②不動産会社と価格交渉をして安く購入する

事故物件をできるだけ安く購入する2つ目のコツは、不動産会社と価格交渉をして安く購入するというものです。

一般的な不動産と比べると事故物件は需要が低く、なかなか買い手も見つからず扱いに困っているという不動産会社も少なくないはずです。

不動産会社も確実に利益を上げることができると分かれば、価格交渉に応じてくれる可能性があります。

よって、事故物件を購入する前に一度価格交渉を行ってみることをおすすめします

事故物件を購入後、賃貸にする場合の注意点

注意点

事故物件を購入した後、賃貸物件として利用したいと考えている方も多いのではないでしょうか。

ここからは、事故物件を購入後、賃貸として扱う場合の注意点について解説したいと思います。

まず、大前提として事故物件は一般的に敬遠されがちなので、比較的安く購入することが可能です。

そのため、賃貸物件として扱うには賃料を安く設定する必要もありますが、入居者が入ってしまえば利回りもよく不動産投資としては人気となっています。

ただし、それは事故物件に入居してくれる借り手がいる場合の話です。

実際に事故物件を賃貸として扱う場合、いくら家賃を下げたとしても契約希望者が現れない可能性も十分にあり得ます。

そのため、比較的安く購入をすることができ利回りもよい事故物件であっても、入居希望者が現れなければ利益を生まない資産となり、維持費だけが掛かってしまうというリスクがあるので注意しましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回の記事では、事故物件を購入するメリットやデメリットについてご紹介してきました。

最後に記事のおさらいをします。

まず、「事故物件」と聞くとマイナスなイメージをお持ちの方も多いと思いますが、

  • 一般的な不動産よりも安く購入することができる
  • 賃貸物件として利用すれば高い利回りを期待できる

上記のようなメリットがあります。

もちろんデメリットも存在しており、

  • 実際に住んでみると精神的なストレスを感じることがある
  • 不動産を売却しようと考えても買い手が見つからない可能性がある

上記のようなものが挙げられます。

事故物件は日が経つにつれて徐々に事件や事故の記憶が薄れていき価値も戻ってくる傾向にあります。

そのため、事故物件をできるだけ安く購入したいという方は、事故物件となってからの日が浅く、一度も購入されていないものを選びましょう。

また、不動産会社もこのまま売れることなく所有しているよりも、価格が下がってしまうが確実に販売できるのであれば価格交渉にも応じてくれることがありますので、事前に交渉を持ちかけてみましょう。

もし、事故物件を購入したいとお考えであれば、今回の記事の情報だけでなく、お近くの不動産会社に相談してみることをおすすめします。

最終更新日:

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